房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

緒論

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟活動的有機統(tǒng)一,它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理,還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配及引導和組織消費等活動。本章主要對相關(guān)概念進行介紹,並就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點、形式和內(nèi)容進行分析,對學科的形成和發(fā)展、研究內(nèi)容和研究方法等也進行了探討。PARTONE01PARTONE房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義及其特點1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程,也是完成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)和建設(shè)過程。房地產(chǎn)本身的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)業(yè)的特殊性等,使房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他專案不同的特點。和“開發(fā)”是生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目的,對資源進行合理開發(fā)和利用的過程。與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)活動非常廣泛,如國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等,其中國土開發(fā)與區(qū)域開發(fā)側(cè)重於宏觀意義上對土地的開發(fā)和利用,城市開發(fā)則包括對土地及地上建築物的開發(fā),也可以將其視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。因此,從某種意義上講,這些開發(fā)活動可以視為廣義的房地產(chǎn)開發(fā)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)行為,是在特定地段上所進行的具體的房地產(chǎn)專案的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和施工等活動。和1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義“經(jīng)營”是經(jīng)營者為了達到企業(yè)目標而有意識、有計畫地進行活動的總稱,是與決定企業(yè)經(jīng)營的最高方針、確定經(jīng)營目標有關(guān)的機能。伴隨商品經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展,“企業(yè)經(jīng)營”的內(nèi)涵和外延不斷拓展,涉及生產(chǎn)、技術(shù)、組織、銷售、財務(wù)以及物資供應(yīng)等領(lǐng)域,成為指導企業(yè)以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出的一種謀劃、決策和組織實施行為。1.1.2房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分,是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預期目標,確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略,並有意識、有計畫加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的行銷活動和仲介服務(wù)活動等,還包括消費環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營僅指流通環(huán)節(jié)的行銷活動和仲介服務(wù)活動。1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義對於房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念,實際中常出現(xiàn)多種解釋,或是將開發(fā)與經(jīng)營視為一個概念,或是討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含問題,或是與其他概念如管理概念相混淆等等。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中兩個相對獨立又相互關(guān)聯(lián)的內(nèi)容。在某些情況下,可以將其視為一個整體來研究,關(guān)於對經(jīng)營和管理的解釋,尚沒有唯一的定義,不同學科、不同著作看法各異。本書傾向於經(jīng)營活動與企業(yè)“決策方針、確定目標”的機能相聯(lián)系,而管理則與“執(zhí)行和實現(xiàn)目標”的機能相聯(lián)系。因此,企業(yè)經(jīng)營實際上是確定企業(yè)的經(jīng)營方針,制定經(jīng)營目標,進而通過管理經(jīng)濟活動來執(zhí)行既定方針,並實現(xiàn)既定目標。1.1.3對有關(guān)概念的討論01難度較大這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性,以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性,大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的複雜性和難度。02風險較大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行週期長,墊付時間長。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會、政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響,從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風險性。03政策性強房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強,或者說受政策的影響比較大。除了要強調(diào)運用市場機制指導房地產(chǎn)運作以外,還要強調(diào)政府宏觀調(diào)控的作用1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比,具有涉及範圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點,因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險大,以及受政策等因素影響大等特點。PARTTWO02PARTTWO房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的形式、內(nèi)容與程式2.1房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容嚴格地講,房地產(chǎn)初次開發(fā)是指對尚未利用的土地進行開發(fā)和利用的過程。隨著人類社會的發(fā)展,沒有被利用的土地已經(jīng)非常有限,當然由於受到現(xiàn)有科學技術(shù)的限制,仍有一些土地目前無法利用,有待以後進行開發(fā)。房地產(chǎn)再次開發(fā)是指對已開發(fā)利用的土地或房地產(chǎn)專案追加投資,進行深度開發(fā),或進行替代開發(fā),轉(zhuǎn)變土地用途等的過程。通常所討論的房地產(chǎn)開發(fā)一般是指房地產(chǎn)的再次開發(fā)。城市房地產(chǎn)開發(fā)包括城市新區(qū)開發(fā)和城市已建成區(qū)的再開發(fā)。新區(qū)開發(fā)是土地用途從“非建設(shè)用地”向“建設(shè)用地”轉(zhuǎn)化的過程,是按照城市發(fā)展和城市總體規(guī)劃的要求徵用土地、進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)建設(shè)的活動。已建成區(qū)的再開發(fā)是對城市原有“建設(shè)用地”進行再開發(fā)的過程,根據(jù)開發(fā)改造的程度,可以分為部分改善、部分改建以及重建等。2.1.1按開發(fā)的時間不同,可以分為初次開發(fā)和再次開發(fā)2.1房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容房地產(chǎn)外延式開發(fā)是指在增加面積的條件下,開發(fā)城市近郊和遠郊農(nóng)地或未動用的土地,以滿足城市用地規(guī)模擴展需求的過程。城市新區(qū)的開發(fā)就屬於這種性質(zhì)的開發(fā),在城市發(fā)展初期或經(jīng)濟快速增長的時期,外延式開發(fā)往往是房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。房地產(chǎn)內(nèi)涵式開發(fā)是在不增加面積的情況下,僅依靠增加勞動和資金投入,提高土地容積率以及土地利用率,加強土地集約利用的開發(fā)過程,城市舊區(qū)改建、城市再開發(fā)都屬於這種性質(zhì)的開發(fā)。2.1.2按開發(fā)的內(nèi)容不同,可以分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)2.1房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容房地產(chǎn)專案的單項開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模比較小、占地不大、專案功能單一、配套設(shè)施簡便的開發(fā)形式。城區(qū)的部分改善或改建往往屬於這種性質(zhì)的開發(fā)。房地產(chǎn)專案的綜合開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模相對大、占地面積大、開發(fā)專案功能齊全的開發(fā)形式。城市中的住宅社區(qū)、住宅新區(qū)的開發(fā)等都屬於這種性質(zhì)的開發(fā)。2.1.3按開發(fā)的規(guī)模不同,可以分為單項開發(fā)、綜合開發(fā)等2.2.1按經(jīng)營對象的相對差異劃分,可以分為地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營a房產(chǎn)經(jīng)營的主要形式有出售、出租及抵押等。房屋作為商品出售是使其進入流通領(lǐng)域從而實現(xiàn)價值的基本形式。房屋出租因房屋價值的不同,可分為普通商品房出租和高檔商品房出租。房屋出售因交貨時間期限的不同,可分為現(xiàn)房(成屋)經(jīng)營和預期房經(jīng)營兩種形式。房屋租賃是指房屋所有者將商品房使用權(quán)出租給承租者使用、承租者定期向出租者繳納租金的行為。由於房屋具有價值大、使用週期長、消費它需要佔用的資金量大等特點,因此不論現(xiàn)在還是將來房屋租賃經(jīng)營都是一種重要的經(jīng)營形式。房產(chǎn)抵押類似土地抵押,是指房屋所有人將其房產(chǎn)所有權(quán)向資金持有人抵押以取得貸款的行為。和廣義的地產(chǎn)經(jīng)營是發(fā)生在土地的生產(chǎn)過程、流通過程及消費使用過程中的所有經(jīng)濟活動的總稱,是指利用各種方式和手段進行土地的開發(fā)利用,以獲取經(jīng)濟收益的活動。狹義的地產(chǎn)經(jīng)營主要指流通過程中的經(jīng)營活動,即地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有償流轉(zhuǎn)過程,其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。在我國,特定的產(chǎn)權(quán)制度決定了地產(chǎn)經(jīng)營的只能是使用權(quán),而不是所有權(quán);地產(chǎn)的經(jīng)營方式只能採取使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等形式,不能採取買賣形式。城市地產(chǎn)經(jīng)營,可以分為兩個層次:其一是以土地出讓為主,其二是以土地轉(zhuǎn)讓、出租及抵押為主的土地經(jīng)營。2.2房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容2.2房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容01專項經(jīng)營專項經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)只從事或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式。02綜合經(jīng)營綜合經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式，其優(yōu)點是能提供一條龍式的配套服務(wù),迴旋餘地大。03集團經(jīng)營集團經(jīng)營是指具有雄厚經(jīng)濟實力的企業(yè)集團從事土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)、工程管理、銷售、出租、修繕管理等全面服務(wù)的經(jīng)營形式。房地產(chǎn)跨國經(jīng)營是當今世界經(jīng)濟發(fā)展國際化的必然結(jié)果,這種經(jīng)營包括國與國之間的合資、合作,以及到國外投資與到國外行銷等多種形式。04跨國經(jīng)營2.2.2按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式劃分,可以分為…01房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的所有經(jīng)濟活動的總稱,包括對建築地段的開發(fā)和再開發(fā)、對房屋和配套設(shè)施的開發(fā)和再開發(fā)等一系列環(huán)節(jié)。02房地產(chǎn)流通經(jīng)營房地產(chǎn)流通經(jīng)營主要指土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押及房屋的買賣、交換、抵押等經(jīng)濟活動,是實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的重要環(huán)節(jié),一般通過借助房地產(chǎn)經(jīng)紀、代理、估價等機構(gòu)來進行。03房地產(chǎn)消費及使用經(jīng)營房地產(chǎn)消費及使用經(jīng)營主要指物業(yè)管理服務(wù),包括經(jīng)租管理、使用管理、修繕裝飾、代辦服務(wù)等。從房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行來看,物業(yè)管理機構(gòu)的建立和管理水準的提高,是房地產(chǎn)價值最終實現(xiàn)的重要保證。2.2房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容2.2.3按活動發(fā)生的不同過程劃分,可以分為…ABCD投資機會選擇投資機會選擇是整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的重要環(huán)節(jié),房地產(chǎn)專案成功與否主要取決於這一階段的工作。投資機會的選擇由投資機會尋找和篩選兩個過程組成。

專案定位指為尋找房地產(chǎn)專案的核心控制力和穩(wěn)定利潤點。房地產(chǎn)專案的定位關(guān)係複雜,從宏觀和微觀的市場調(diào)研,到消費者分析、商圈分析(商業(yè)地產(chǎn))、競爭對手分析,再到產(chǎn)品分析。前期工作前期工作主要是指在投資專案確定以後和專案開始施工之前要進行和開展的工作,主要涉及與專案全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約等。建設(shè)階段建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上從而進行建設(shè)施工的過程。2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程式（1）E

租售階段當專案建設(shè)完成後,除了要辦理竣工驗收等一些後續(xù)的手續(xù)以外,主要的任務(wù)是將專案投入銷售或出租活動,即根據(jù)市場的供求狀況、開發(fā)商收回資金的迫切程度和開發(fā)專案的類型等,選擇市場,以及確定租或售的方式。F

物業(yè)管理物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動參見《物業(yè)管理條例》（2018年修訂版）。物業(yè)管理是集經(jīng)營、管理、服務(wù)於一體的第三產(chǎn)業(yè)活動,也是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的最後環(huán)節(jié)。物業(yè)管理不僅是房屋正常使用和運營的重要保障，也是促進房屋保值和增值的重要途徑。2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程式（2）PARTTHREE03PARTTHREE房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的建設(shè)3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的形成和發(fā)展“經(jīng)營”是經(jīng)營者為了達到企業(yè)目標而有意識、有計畫地進行活動的總稱,是與決定企業(yè)經(jīng)營的最高方針、確定經(jīng)營目標有關(guān)的機能。經(jīng)營管理學科是一門綜合學科或邊緣學科,它涉及社會學、心理學、經(jīng)濟學、政治學、法學等社會科學,也涉及工程、技術(shù)、數(shù)學、電腦等多門自然科學,是以資訊形式表現(xiàn)其原則、原理、策略、計畫、方案、程式等研究成果的軟科學。3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的形成和發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的興起,使房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的勞動密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹橇γ芗托袠I(yè)。為了適應(yīng)社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求,21世紀的房地產(chǎn)業(yè)不僅要不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理的理論與方法,也要注重整體學科的發(fā)展,並不斷更新觀念,不斷進行補充、完善和發(fā)展。中國加入世界貿(mào)易組織,不僅有利於擴大對外出口和進一步吸引外商直接投資,也直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。這種影響除了表現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場需求以及價格變化上,也會表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營觀念上。3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的研究內(nèi)容和研究方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動涉及房地產(chǎn)全部生產(chǎn)過程,以及不同性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)或部門。由於各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)的內(nèi)容不同,從事各專業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)或部門也各有特點,因此房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的研究內(nèi)容也較廣泛。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動可以區(qū)分為以下基本內(nèi)容:房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)行銷及仲介服務(wù)、物業(yè)管理。各部分內(nèi)容又涵蓋房地產(chǎn)投資可行性分析、投資風險分析、房地產(chǎn)價格及租金評估、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)行銷及管理等。3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的研究內(nèi)容房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營活動涉及第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),第二產(chǎn)業(yè)部分主要指房屋的生產(chǎn)和建設(shè)過程,第三產(chǎn)業(yè)部分則指房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理以及物業(yè)管理等過程。不論是在第二產(chǎn)業(yè)還是在第三產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營活動主要都是發(fā)揮策劃、組織與協(xié)調(diào)等管理服務(wù)的作用,即通過對專案的策劃、行銷的組織以及物業(yè)管理的協(xié)調(diào)等,發(fā)揮潤滑劑的作用,使各個環(huán)節(jié)能夠有機聯(lián)繫起來,並使房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)得以完成,同時使房地產(chǎn)的價值得到實現(xiàn)。3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的研究內(nèi)容和研究方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學作為一門綜合性應(yīng)用學科,首先應(yīng)注重以經(jīng)濟學理論和現(xiàn)代經(jīng)營管理理論為基礎(chǔ)和指導思想。應(yīng)該在充分理解這些理論的基礎(chǔ)上,注意吸取各學科精華,並將其靈活應(yīng)用於房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中。其次,作為一門應(yīng)用學科,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學也應(yīng)注重將理論應(yīng)用於房地產(chǎn)實務(wù)中,分析與研究房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程的特點和運動規(guī)律,並逐步建立一套完整的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和方法體系。3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學科的研究方法最後,在對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營進行定性研究的同時,還要注重定量分析。正如現(xiàn)代經(jīng)營管理數(shù)量學派強調(diào)的,“管理科學”的出發(fā)點是:可以用數(shù)學模型和程式來表示與解決經(jīng)營管理中的計畫、組織、決策、控制等問題,並以經(jīng)濟效果最優(yōu)為目的,求得數(shù)學解答——問題的答案。隨著科學技術(shù)和管理水準的不斷提高,謀求定量分析結(jié)論無疑可使經(jīng)營管理的技術(shù)成分相對提高,這是一個十分吸引人的發(fā)展方向。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義是什麼?2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什麼?3簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程式。復習思考題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的理論、策略和決策

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論是一般性的經(jīng)營管理理論在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用與推廣,這一理論體系的建立將為正確指導房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行為提供基本原則和理論指導。本章對收益（利潤）最大原理、價格確定理論、消費者市場購買行為理論等進行介紹,並對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的財務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場開發(fā)策略以及價格策略等進行分析,最後討論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策問題。PARTONE01PARTONE房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論概述成本收益分析方法的假設(shè)條件為:只有在對某專案的服務(wù)存在著需要或願望的情況下,專案才有經(jīng)濟價值;每個專案都必須在淨收益最大的規(guī)模上實施;每個專案或?qū)０傅母鱾€獨立部分,都必須以與專案總目標相符的最小可能成本來實施;每個專案的開發(fā)優(yōu)先順序應(yīng)按其經(jīng)濟合理程度排序。和獲取專案的最大收益(淨收益)是進行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的,即房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營者總是以其能得到的總收益等於或超過其預期的成本為決策依據(jù),因此準確評價與預測房地產(chǎn)開發(fā)專案的收益對於專案決策具有重要意義。成本收益分析是評估資源開發(fā)成本和所得的經(jīng)濟收益的重要方法,可以用來評定或排列各種可選項目的優(yōu)先順序,也可以用來確定某個專案方案是否經(jīng)濟可行,即是否可以帶來淨收益。和1.1收益(利潤)最大原理1.1收益(利潤)最大原理成本收益分析首先要論證專案的產(chǎn)品和勞務(wù)需求或?qū)０感枨蟮谋匾?解決專案是否可以立項的問題。要通過對專案市場需求和市場前景的分析,初步確定專案開發(fā)的必要性,並確定對專案做進一步研究的必要性和專案研究方案。正確確定和評價專案的收益和成本是進行成本收益分析的基礎(chǔ)。首先,要瞭解相關(guān)成本概念的含義,包括初級成本、附加成本、次級成本等。專案的初級成本包括用於建設(shè)、維護和運營專案的全部土地、勞動和材料等成本,以及由專案所導致的負效應(yīng)。1.1.1收益、成本指標的確定其次,要瞭解相關(guān)收益概念的含義,包括收益和淨收益,以及初級收益、次級收益和初級淨收益、次級淨收益等。專案的初級收益是指由專案所帶來的直接價值,如房地產(chǎn)專案為人們提供的生活、工作及娛樂場所和空間等直接收益。最後,準確分析收益和成本,也要注意採用一致的價格水準、利率、風險等影響因素,以保證分析的正確性。專案的成本收益分析,實際上是對專案不同規(guī)模的預期收益和成本的分析,所以確定專案的最佳規(guī)模與成本收益最大是相一致的,即當專案在某個規(guī)模上可以比在其他任何或大或小規(guī)模水準上產(chǎn)生更大淨收益的時候,該專案的規(guī)模就是最佳的。專案最佳規(guī)模的確定可以用圖2-1來說明。圖2-1表示隨開發(fā)專案規(guī)模的增大而變化的收益與成本的關(guān)係。點B表示收益/成本比率最高時的開發(fā)規(guī)模;點C表示扣除成本之後有最大剩餘收益的規(guī)模水準,這個規(guī)模正是專案規(guī)模擴大所帶來的邊際收益等於邊際成本時的規(guī)模,在這一點上,邊際收益與邊際成本的比率為1。點A和點D表示總效益等於總成本的點,即收益/成本比率為1的點。在完全競爭的條件下,一個專案的最佳規(guī)模往往是在C點的水準上。1.1收益(利潤)最大原理1.1.2專案最佳規(guī)模的確定1.1收益(利潤)最大原理淨經(jīng)濟收益或淨收益法即B-C法。從每個專案的總收益中減去總成本,按照扣除專案成本之後的收益餘額大小,將各個專案進行排序、評價。計算期望總成本的淨收益率即(B-C)/C法。從總收益中減去總成本,將餘額再除以總成本,按照淨收益百分比評價各個專案。計算收益/成本比率即B/C法。用期望總收益的現(xiàn)值去除期望總成本的現(xiàn)值,得到收益成本比率,根據(jù)比率大小進行經(jīng)濟評價。計算專案投資成本的收益率即(B-CO）/C法。將專案的建設(shè)投資成本與該專案生產(chǎn)經(jīng)營時支出的經(jīng)營成本和維修成本區(qū)分開來,用總收益和經(jīng)營成本之差除以總成本,得到投資成本的收益率。1.1.3經(jīng)濟收益分析方法根據(jù)收益、成本等指標進行經(jīng)濟收益分析時,可以根據(jù)不同情況選擇以下方法:在方法中設(shè)總收益為B,總成本為C,CO為經(jīng)營成本。01STEP02STEP完全競爭型市場結(jié)構(gòu)的企業(yè)定價完全競爭的市場應(yīng)具備以下條件:市場上有許多賣主和買主,他們買賣的商品只占商品總量的一小部分;他們買賣的商品都是相同的;新賣主可以自由進入市場;賣主和買主對市場資訊,尤其是市場價格變動的資訊完全瞭解;生產(chǎn)要素在各行業(yè)有完全的流動性;所有賣主出售商品的條件都相同。壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)的企業(yè)定價壟斷競爭是一種介於完全競爭和純粹壟斷之間的市場結(jié)構(gòu),是一種不完全的競爭。壟斷競爭的市場上有許多賣主和買主,但各個賣主所提供的產(chǎn)品有所差異,其需求曲線不是水準的,因此各個賣主對其產(chǎn)品有相當?shù)膲艛嘈?能控制其產(chǎn)品價格。1.2房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（1）在市場經(jīng)濟條件下,價格是影響市場需求和購買行為的主要因素,企業(yè)如能制定適當?shù)膬r格,就能擴大企業(yè)銷售,提高市場佔有率,增加盈利。03STEP04STEP寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)的企業(yè)定價寡頭競爭是競爭和壟斷的混合物,也是一種不完全競爭。在這種競爭條件下,一個行業(yè)中有少數(shù)幾家大公司(大賣主),它們所生產(chǎn)和銷售的某種產(chǎn)品占這種產(chǎn)品總產(chǎn)量和市場總銷售量的絕大比重,它們有能力影響和控制市場價格。用一般性價格理論很難解釋所有的寡頭競爭狀況,這使得這種市場結(jié)構(gòu)的定價變得十分不確定。有時，學者提出用一種轉(zhuǎn)折需求曲線來描述寡頭競爭條件下的定價。純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)的企業(yè)定價純粹壟斷或完全壟斷是指在一個行業(yè)中某種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售完全由一個賣主獨家經(jīng)營和控制的市場結(jié)構(gòu)。有兩種類型的純粹壟斷:一種是政府壟斷,即政府獨家經(jīng)營的業(yè)務(wù);另一種是私人壟斷,即私人企業(yè)控制的業(yè)務(wù)。在這種條件下,一個行業(yè)中只有一個賣主(政府或私營企業(yè)),沒有別家競爭,這個賣主完全控制了市場價格,它可以在國家法律允許的範圍內(nèi)隨意定價。1.2房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（2）以上分析了各種市場結(jié)構(gòu)下的企業(yè)定價理論,可以看到討論價格理論在於明確價格與需求、成本之間的關(guān)係。同時也應(yīng)強調(diào)的是,在市場行銷管理中,定價應(yīng)與其他行銷手段配合運用,以實現(xiàn)企業(yè)的行銷目標。01消費者的購買動機消費者購買商品的動機是複雜多樣的,可以分為本能動機和心理動機兩大類。本能動機是原始動機,由於人們的本能需要而產(chǎn)生。心理動機是通過人們的各種心理活動而形成的動機。02購買決策過程企業(yè)應(yīng)不失時機地喚起和強化消費者的需求。需求產(chǎn)生以後,消費者就要尋找和收集有關(guān)資訊,並將其作為購買依據(jù)。消費者得到各種有關(guān)資訊,要進行分析、整理,並通過比較,選定最能滿足自己需要的產(chǎn)品。03消費者購買行為分析消費者購買行為分析主要解決何時購買、何處購買、由誰購買及如何購買等問題。研究消費者在何處決定購買與在何處實際購買是制定企業(yè)行銷計畫的重要依據(jù),研究消費者採取何種方式實現(xiàn)購買,影響到產(chǎn)品與價格策略乃至整個行銷計畫。1.3消費者市場購買行為理論所謂消費者市場,是指所有為了個人消費而購買物品或服務(wù)的團體和個人所構(gòu)成的市場。研究消費者市場的購買行為,是市場行銷管理的一個重要任務(wù)。PARTTWO02PARTTWO房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析2.1.1財務(wù)策略和資金能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供條件,也能限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由於房地產(chǎn)開發(fā)佔用資金量大、佔用資金週期長,因此財務(wù)策略更具重要意義。如何自籌資金,或依靠貸款資金保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,如何投資，對何種房地產(chǎn)商品投資,以及資金的使用、盈虧平衡等,都是財務(wù)策略的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)專案資金籌措對專案的開發(fā)與建設(shè)來講至關(guān)重要,也可以講它是房地產(chǎn)專案運作的基礎(chǔ)和前提。房地產(chǎn)開發(fā)專案資金籌措不僅依賴企業(yè)的財務(wù)策略,更依賴房地產(chǎn)市場中健全的金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)專案的資金運作中,金融機構(gòu)的協(xié)作與投資往往是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源。投資方向的確定是財務(wù)策略分析的內(nèi)容,也是專案策劃的主要內(nèi)容,主要指通過對房地產(chǎn)市場的全面分析與研究,對專案內(nèi)容和資金運用進行決策,以保證對資金的合理、有效利用。財務(wù)策略中的資金核算滲透於專案的策劃之中,是房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的重要內(nèi)容,其結(jié)果直接為專案的決策提供依據(jù)。2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的內(nèi)容a2.1.3市場開發(fā)策略一般來講,企業(yè)的市場開發(fā)策略主要有:市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型及多角型策略等。前兩種主要是針對老產(chǎn)品而言的,即為老產(chǎn)品尋求新市場,或使老產(chǎn)品在原有市場上擴大銷售量。後兩種則主要強調(diào)增加新產(chǎn)品或使老產(chǎn)品更新?lián)Q代,且同時謀求佔領(lǐng)新的市場。從房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點來看,房地產(chǎn)業(yè)的新產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在原有住房類型系列中增加新類型,或在原有住房基礎(chǔ)上經(jīng)過採用新技術(shù)、新材料、新設(shè)計而開發(fā)建設(shè)的房屋。從某種角度來說,房地產(chǎn)產(chǎn)品都具有新產(chǎn)品的性質(zhì),可以採用相應(yīng)的市場策略來開發(fā)市場。和2.1.2生產(chǎn)策略房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)或服務(wù)的基本出發(fā)點是滿足社會需要。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)策略的主要內(nèi)容應(yīng)包括:確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模,明確開發(fā)或經(jīng)營專案,生產(chǎn)量的調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式的確定等。房產(chǎn)是具有特殊性的生活耐用品,房地產(chǎn)位置的固定性及價值大、開發(fā)週期長等特性,決定了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)果的難以變更性和巨大的社會影響性。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)決策不僅影響本企業(yè)的生存和發(fā)展,也影響金融業(yè)、建築業(yè)等行業(yè),甚至影響整個國民經(jīng)濟的運行,所以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)策略的制定至關(guān)重要。2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的內(nèi)容01高價策略企業(yè)為了使新產(chǎn)品在打入市場時獨佔市場的有利時機,從而在短期內(nèi)盡可能收回投資甚至獲得較多的利潤,常採用較高的定價。在其他情況下,企業(yè)通過利用產(chǎn)品優(yōu)勢(質(zhì)優(yōu)、信得過的產(chǎn)品等)或同行業(yè)的生產(chǎn)能力受到限制等,也可以暫時採取高價策略。02低價策略低價策略是以擴大市場份額和提高市場佔有率為主要目標而採取的策略,是通過降低單位產(chǎn)品的創(chuàng)利額而增加總創(chuàng)利額的方法。這種策略的理論依據(jù)是“量本利分析模型”。只要單位產(chǎn)品的售價略高於單位變動成本且銷售量超過保本點就可以獲利,銷售量越大,獲利越多。03均衡價格策略均衡價格策略是通過經(jīng)濟學的供給曲線和需求曲線指導商品定價的策略。供給曲線和需求曲線交點處的價格為均衡價格,可以將其看作生產(chǎn)企業(yè)與消費者都能接受的價格。2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的內(nèi)容2.1.4財務(wù)策略ABCD開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展為尋求更多的機會,房地產(chǎn)“跨區(qū)域發(fā)展”已經(jīng)逐漸形成熱潮。同時,由於各城市不斷深化的開放政策,加上國家的住宅產(chǎn)業(yè)化政策減少了地域性專案運作的差異等,進入異地城市開發(fā)房地產(chǎn)專案成為趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)全國化,意義極為重大。開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越隨著市場的不斷完善,房地產(chǎn)市場最終將整體實現(xiàn)從賣產(chǎn)品到賣品牌的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)從品質(zhì)向品牌戰(zhàn)略的跨越。品牌競爭的興起,開始掃去同質(zhì)化的陰霾。其不再將目光局限在產(chǎn)品品質(zhì)上,而是以一種趨於成熟和理性的理念,統(tǒng)率產(chǎn)品的研究、開發(fā)、行銷、管理與服務(wù)。純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展在目前社會穩(wěn)定、市場發(fā)展成熟穩(wěn)健、住宅開發(fā)利潤趨薄、風險加大的市場情況下,加大商用物業(yè)投資,走“多元化”開發(fā)與經(jīng)營之路,無疑是房地產(chǎn)企業(yè)的一條開拓創(chuàng)新的新路子。誠信開發(fā)地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下,在市場開發(fā)中弘揚與建設(shè)“誠信”的價值觀,全力打造“誠信地產(chǎn)”品牌具有重要意義。這一理念的創(chuàng)新突破,不僅印證了房地產(chǎn)市場的成熟,也更新了房地產(chǎn)開發(fā)的理念,使房地產(chǎn)產(chǎn)品更容易得到社會的認可。2.2房地產(chǎn)市場開發(fā)策略E開發(fā)健康住宅成為新的潮流開發(fā)健康住宅不僅贏得了消費者的青睞,也得到了業(yè)界甚至有關(guān)權(quán)威專家的普遍讚譽,是地產(chǎn)開發(fā)理念的又一次創(chuàng)新突破。從房地產(chǎn)專案本身來看,房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)、建成後出售或出租、使用、鄰里關(guān)係逐步穩(wěn)定,到產(chǎn)品因老化而進行更新和再開發(fā)等整個過程構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命週期。整個週期長為40~50年,其中房地產(chǎn)產(chǎn)品從開始開發(fā)到建成完工後出售或出租的時間為1~5年(見圖2-2)。同其他產(chǎn)品一樣,房地產(chǎn)產(chǎn)品也具有市場生命週期的變化規(guī)律。從一個新產(chǎn)品的產(chǎn)生、進入市場、發(fā)展直至衰亡、被淘汰,可以劃分為進入期、成長期、成熟期與衰退期四個時期。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命週期和市場週期具有密切的關(guān)係,雖然兩種週期所討論的問題的重點不同,但對於分析房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)價格問題等都具有重要的意義。2.3房地產(chǎn)價格策略2.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命週期和市場週期2.3房地產(chǎn)價格策略01房地產(chǎn)產(chǎn)品進入期在房地產(chǎn)產(chǎn)品進入期,定價是非常重要的,產(chǎn)品價格是否合理、適當,直接關(guān)係到產(chǎn)品的開發(fā)與推廣。在這一時期,可以根據(jù)不同的情況和條件採用高價策略、低價策略與溫和定價策略確定價格。02房地產(chǎn)產(chǎn)品成長期在產(chǎn)品成長期可以根據(jù)市場的變動情況以及進入期的定價策略,適當調(diào)整和確定價格策略。03房地產(chǎn)產(chǎn)品成熟期在這一時期,可以通過適當?shù)膬r格策略,維持產(chǎn)品的市場佔有率;也可以通過對產(chǎn)品進行適當?shù)母倪M,維持產(chǎn)品的價格水準,保證企業(yè)的收益。處於衰退期的房地產(chǎn)產(chǎn)品,已經(jīng)面臨被市場淘汰的危機,這時的價格策略是要有利於剩餘產(chǎn)品的儘快銷售,可以採用折扣或讓價策略等,即通過降價、讓利來推銷產(chǎn)品,吸引顧客。04房地產(chǎn)產(chǎn)品衰退期2.3.2不同時期的房地產(chǎn)價格策略PARTTHREE03PARTTHREE房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策01STEP有明確的目標02STEP有兩個以上可供選擇比較的方案04STEP有真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料03STEP有評價方案優(yōu)劣的標準有明確的目標決策的目標應(yīng)是十分明確、十分具體的,而且應(yīng)當是可以定量描述的,應(yīng)當有具體的衡量標準。有兩個以上可供選擇比較的方案決策過程實際上也是一種方案的評價與比較過程。同一決策問題,往往存在多種實施方案,決策的目的正是尋找與發(fā)現(xiàn)那些最優(yōu)的方案。有評價方案優(yōu)劣的標準評價方案的優(yōu)劣必須用客觀的評價標準,而且這些標準應(yīng)當盡可能被定量描述與計算。有真實反映客觀實際的數(shù)據(jù)資料正確的決策不僅有賴於科學的方法,更有賴於原始資料的準確程度,只有從真實、反映實際的數(shù)據(jù)資料中,才能歸納出科學的、符合客觀實際的規(guī)律,做出正確的決策。3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3.1.1構(gòu)成決策問題的基本條件決策是對需要處理的事務(wù)做出策略上的決定。房地產(chǎn)經(jīng)營決策就是按照事先確定的經(jīng)營目標,在佔有大量資訊的基礎(chǔ)上,借助於現(xiàn)代化手段與分析方法,通過定性的推理判斷和定量的分析計算,對經(jīng)營方案進行選擇的過程。從決策的含義可看出,構(gòu)成決策問題要具備以下基本條件:決策要有一定的價值標準,或稱價值函數(shù)。在工程經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi),價值函數(shù)常用經(jīng)濟效益表示,一般稱為損益值。損益值的大小與決策對象所處的自然狀態(tài)和決策者提出的策略有關(guān),一般可以表示為:3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3.1.2決策類型(1)01確定型決策當只有一種自然狀態(tài),或者可以準確地預測未來的狀態(tài)時,自然狀態(tài)就不再是隨機因素,這時的決策就是確定型決策。確定型決策所面臨的客觀條件(如開發(fā)產(chǎn)品所面臨的市場銷路等)是肯定的、已知的,也是可以定量描述的。02風險型決策當不知道未來究竟會出現(xiàn)何種自然狀態(tài),但知道各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率時,決策者採取任何策略都要承擔一定風險,這種決策稱為風險型決策。確定型決策可以視為風險型決策的特例。肯定出現(xiàn)的自然狀態(tài)可視為必然事件,出現(xiàn)的概率為1。其他自然狀態(tài)則為不可能事件,出現(xiàn)的概率為0。03不確定型決策不確定型決策是指當既不知道未來出現(xiàn)何種自然狀態(tài),又無法統(tǒng)計或估計各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率時的決策類型。由於對未來的可能態(tài)勢完全沒有把握,不確定型決策的決策結(jié)果完全取決於決策者的經(jīng)驗和對待風險的態(tài)度。3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型3.1.2決策類型（2）3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型遵守政策法規(guī)原則目前房地產(chǎn)在我國還處在發(fā)展階段,為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提高房地產(chǎn)市場發(fā)育速度,國家及地方政府制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的政策、法規(guī)。因此,無論是部門決策還是企業(yè)決策,都必須以政策法規(guī)為依據(jù),這是房地產(chǎn)市場行銷決策的重要制約因素之一。取得最佳效益原則房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)經(jīng)營單位,在運用正確的方法從多個可行性方案中尋求最優(yōu)方案的過程中,必須把取得良好的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)盈利目標作為中心問題來考慮。風險意識原則房地產(chǎn)投資決策,應(yīng)當把具備風險意識、進行各類風險因素的分析與判斷作為一項基本原則。對於每個具體的投資專案,都應(yīng)進行風險分析,制定各種應(yīng)變措施。定性分析與定量分析相結(jié)合原則房地產(chǎn)投資決策分析離不開大量的數(shù)據(jù)計算,許多技術(shù)經(jīng)濟指標唯有依賴定量分析才能求得。這些指標往往是進行投資決策的基礎(chǔ)。因而,房地產(chǎn)投資決策必須堅持以定量分析為主的原則。3.1.3開發(fā)與經(jīng)營決策原則3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準則確定型決策問題是指那些投資專案具備的條件和麵臨的環(huán)境、前景都十分明確的一類決策問題。如：有固定買主的投資專案,未來的銷售對象和銷售單價均已確定;短期、小型開發(fā)專案,投資建設(shè)期短,市場變化不大,銷路和單價等均事先做出較有把握的估計；等等。這類開發(fā)專案的決策問題,前景都十分明確,只需按固定的評價指標進行方案決策即可。3.2.1確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是選定各類方案的評價指標,如投資總額、投資成本，反映靜態(tài)投資收益的投資收益率、投資回收期、投資利潤率,以及反映動態(tài)投資收益的淨現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、費用年值等。只需按照事先選定的評價指標,進行計算分析即可。3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準則對於風險型決策問題,決策人可有兩種基本決策準則：一是最大可能準則,二是期望值準則。3.2.2風險型決策準則——基本決策準則01STEP02STEP最大可能準則一個事件,其概率越大,發(fā)生的可能性越大,故可以從各個狀態(tài)中選擇一個概率最大的狀態(tài),據(jù)此進行決策,即為最大可能準則。這實質(zhì)上是將風險型決策問題當作確定性問題來考慮。在各組狀態(tài)中,當某一狀態(tài)出現(xiàn)的概率比其他狀態(tài)出現(xiàn)的概率大得多,而相應(yīng)的損益值卻相差不大時,宜採用最大可能準則進行決策。但若在一組狀態(tài)中,當各狀態(tài)出現(xiàn)的概率比較接近,而相應(yīng)的損益值相差較大時,採用這種決策準則效果則不佳,有時會出現(xiàn)嚴重失誤。期望值準則將每個策略視作離散隨機變數(shù),求出其數(shù)學期望值,以之作為比較擇優(yōu)的主要依據(jù),這種決策準則稱為期望值準則。求每個策略的數(shù)學期望值的公式是:3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準則3.2.2風險型決策準則——決策樹決策樹是決策過程中的有序圖示，通過網(wǎng)路圖論中的“樹”來模擬決策問題。決策人通過決策樹不但能統(tǒng)觀決策過程的全局,而且能系統(tǒng)地對決策過程進行分析,求得最優(yōu)決策。這種方法簡明直觀,便於分析和集體討論研究,尤其是對複雜的多級決策,更為方便有效。決策樹模型見圖23。STEPSTEPSTEPSTEP樂觀準則樂觀準則也稱為最大化最高原則,或稱為大中取大原則。具體方法為:先找出每種方案在各自狀態(tài)下的最大損益值,然後通過比較，選擇損益值最大的方案,此即決策最優(yōu)化方案。悲觀準則悲觀準則也稱為最大化最低原則,或稱為小中取大原則。具體方法為:先找出每個方案在各自狀態(tài)下的最小損益值,然後通過比較選擇最小損益值的最大值所對應(yīng)的方案,此即為決策最優(yōu)化方案。後悔準則後悔準則也稱為最小化最高原則。當決策人決定選取某一策略後,發(fā)現(xiàn)某一自然狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)在該自然狀態(tài)下採取其他策略更為有利。此時，必產(chǎn)生後悔或遺憾的感覺。這種方法是通過用該狀態(tài)下各策略損益值中的最大值減去某一策略的損益值,得出該策略的後悔值,等可能性準則等可能性準則也稱為機會均等原則。這種準則是將各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率視作相等,按風險型決策問題的期望值準則進行決策。如果自然狀態(tài)有4種,則每個自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率均取1/4。010204033.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準則3.2.3不確定型決策準則3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程式（1）發(fā)現(xiàn)問題：決策是針對所需要解決的問題而進行的,發(fā)現(xiàn)待解決問題的癥結(jié)並分析其產(chǎn)生的原因是經(jīng)營決策的起點。一名優(yōu)秀的經(jīng)營者要善於根據(jù)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境進行分析和診斷,從蛛絲馬跡中找出問題。如果不能經(jīng)常發(fā)現(xiàn)和分析問題,也就難以做出決策。經(jīng)營決策的程式是經(jīng)營決策過程的規(guī)律性表現(xiàn)。正確的決策不僅取決於決策者個人的素質(zhì)、知識、能力、經(jīng)驗以及審時度勢和多謀善斷,並且與認識和遵循科學的決策程式有著密切關(guān)係。按照科學決策理論,經(jīng)營決策可分為如下六個基本步驟:確定目標：目標是經(jīng)營決策的依據(jù),目標選擇錯了,就會一錯再錯,造成整個經(jīng)營決策的失誤。在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營問題之後,就要進行調(diào)查研究,搞清楚問題的性質(zhì)、特點和範圍,儘量以差距的形式把問題的癥結(jié)表達出來,找到產(chǎn)生差距的真正原因,從而確定解決問題所期望達到的結(jié)果,即決策目標。擬制方案：決策在於選擇,沒有選擇就沒有決策。擬制供決策者選擇的各種可行動方案是經(jīng)營決策的基礎(chǔ)。在確定目標之後,充分發(fā)動企業(yè)的智囊團和專業(yè)技術(shù)人員收集、掌握豐富的資訊,集思廣益、科學論證、精心設(shè)計,擬制實現(xiàn)目標的各種備選方案,供進一步選擇。擬制方案時,需要注意以下兩點:整體詳盡性、相互排斥性。3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程式（2）分析評價：方案的分析評價就是對每一個備選方案,在進行選擇之前對其有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進行可行性分析,並與預先確定的目標進行比較,做出評價。具體包括：限制性因素分析、潛在問題分析和綜合評價選擇方案：選擇方案是整個經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié),也是決策者的重要職責。它集中體現(xiàn)了決策者的經(jīng)營藝術(shù)和素質(zhì)。要正確有效地進行選擇工作,必須掌握方案的選擇標準。選擇標準是和經(jīng)營決策目標緊密相連的,並且能保證更好地實現(xiàn)經(jīng)營決策目標。實施追蹤：決策總要實施,不付諸實施的決策是沒有現(xiàn)實意義的。經(jīng)營決策的實施是一個動態(tài)的、依賴於時空變數(shù)和環(huán)境變數(shù)的複雜過程。因此,在實施過程中必然會碰到新問題、引起新矛盾,會出現(xiàn)變化的情況與經(jīng)營決策目標偏離的現(xiàn)象。這就要求決策者必須重視資訊回饋,及時總結(jié)經(jīng)驗教訓,依據(jù)客觀情況對方案進行必要的調(diào)整和修改,以保證經(jīng)營決策目標的最終實現(xiàn)。主要應(yīng)抓好以下兩項工作:回饋控制、追蹤決策。1簡述收益（利潤）最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。2簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。3簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的內(nèi)容。復習思考題4房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的準則是什麼?5房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的程式是什麼?房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè),以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)仲介、諮詢、物業(yè)服務(wù)，從而實現(xiàn)自身價值的經(jīng)濟組織,是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的主體。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和完善為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供了保障。本章主要討論房地產(chǎn)企業(yè)的概念、特徵和類型,分析房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理、房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)資格、房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的計畫管理與戰(zhàn)略管理。PARTONE01PARTONE房地產(chǎn)企業(yè)概述房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的組成部分之一。房地產(chǎn)企業(yè)除具備企業(yè)的一般性質(zhì)外,與其他行業(yè)企業(yè)相比,還具有三個方面的特徵:首先,房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩浴Ｆ浯?土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性。產(chǎn)生壟斷的原因有三個：一是關(guān)鍵資源由一個企業(yè)擁有；二是政府給予一個企業(yè)排他性地生產(chǎn)某種產(chǎn)品和勞務(wù)的權(quán)力；三是就生產(chǎn)成本來說，一個生產(chǎn)者比大量生產(chǎn)者更有效率。最後,房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩大趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費過程具有複雜性和系統(tǒng)性。和企業(yè)是在市場競爭環(huán)境下,通過有效地整合和利用各種資源,實現(xiàn)自身價值最大化的組織。房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè),以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)仲介、諮詢、物業(yè)服務(wù),從而實現(xiàn)自身價值的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)通過其有效的經(jīng)營活動,為社會提供各種有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品包括各類房屋、構(gòu)築物;無形產(chǎn)品包括房地產(chǎn)諮詢服務(wù)、仲介代理服務(wù)、估價服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù),以及相關(guān)的房地產(chǎn)延伸服務(wù)。和1.1房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特徵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立,以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致有以下兩種類型:一是房地產(chǎn)開發(fā)專營公司,這是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司,這是以其他經(jīng)營專案為主、兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。按照開發(fā)經(jīng)營對象的不同，可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行分類:專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標、拍賣、掛牌等形式從政府土地部門取得土地後,完成地上物拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),將開發(fā)好的土地轉(zhuǎn)讓給其他用地者；另一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標取得土地一級開發(fā)專案,按照合同要求進行土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),並賺取相應(yīng)的利潤,然後將建設(shè)好的土地交還給政府,由政府再出讓給其他用地者。專門從事地上建築物和構(gòu)築物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)這類企業(yè)從二級土地市場上買到土地使用權(quán),在土地上建設(shè)各類房屋和構(gòu)築物,最後將建成的房屋或構(gòu)築物出租或出售。房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是指把土地和房屋作為統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營對象進行綜合開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。一般的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是這種類型的企業(yè)。1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)01房地產(chǎn)諮詢企業(yè)房地產(chǎn)諮詢企業(yè)主要指依法設(shè)立,從事房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策、資訊、技術(shù)等方面諮詢服務(wù)的經(jīng)濟實體。早期的房地產(chǎn)諮詢主要為委託人提供簡單的房地產(chǎn)法律條文解讀和房地產(chǎn)買賣資訊方面的諮詢服務(wù)。02房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)是指依法設(shè)立並取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價活動的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動,不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。國家對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行分級動態(tài)管理。03房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)是指依法設(shè)立並取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì),以收取傭金為目的,為促成他人房地產(chǎn)交易而從事仲介、代理等經(jīng)紀服務(wù)的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)對於提高市場效率、促進房屋資源的有效配置起著十分重要的作用。1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型—房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型—房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建築物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬於服務(wù)性企業(yè),通過對物業(yè)進行管理和經(jīng)營,提供可靠的、安全的、增值的服務(wù)活動,使物業(yè)正常使用,從而為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和生活環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)要依據(jù)與業(yè)主的約定，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分和共用設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理。服務(wù)專案既有常規(guī)性的公共服務(wù)，也有根據(jù)業(yè)主的需求提供延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委託性的代辦服務(wù)和創(chuàng)造性的經(jīng)營服務(wù)專案,通過為業(yè)主提供這些服務(wù)達到物業(yè)的保值和增值，並延長建築物的使用壽命。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型—房地產(chǎn)上市企業(yè)房地產(chǎn)上市企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)類型中的一類。房地產(chǎn)企業(yè)上市的主要動因是從更廣闊的市場上融資，用於企業(yè)購買土地、同業(yè)兼併、擴大土地儲備、支持企業(yè)多元化發(fā)展等戰(zhàn)略發(fā)展目標。根據(jù)主營業(yè)務(wù)的單一性和多元化，可以將房地產(chǎn)上市企業(yè)劃分為單一型房地產(chǎn)上市企業(yè)和多元化房地產(chǎn)上市企業(yè)。前者僅指以房地產(chǎn)為單一經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，且從2014年以來持續(xù)減少；後者聚焦於房地產(chǎn)主導業(yè)務(wù)並圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)構(gòu)建“1+X”的多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略。多元業(yè)務(wù)包括酒店經(jīng)營、裝修設(shè)計、文旅城市和園區(qū)開發(fā)運營，甚至發(fā)散到醫(yī)療、健康、娛樂等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)上市企業(yè)憑藉其經(jīng)營規(guī)模和綜合實力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域居於領(lǐng)先地位，就中國而言，中國房地產(chǎn)企業(yè)500強與中國房地產(chǎn)上市百強企業(yè)中排位前十的企業(yè)重合。房地產(chǎn)上市標桿企業(yè)是引導中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主力軍。PARTTWO02PARTTWO房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立必須符合國家有關(guān)法律規(guī)定,設(shè)立為有限責任公司或股份有限公司,還應(yīng)當執(zhí)行《公司法》的有關(guān)規(guī)定。2019年修訂通過的《城市房地產(chǎn)管理法》的第3章第30條對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做了原則性規(guī)定:有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2020年修訂的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的第2章第5條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立做了更為具體的規(guī)定。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當具備下列一些條件:有100萬元以上的註冊資本;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建築工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的註冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高於前款的規(guī)定。2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理2.1.1企業(yè)設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程式包括兩方面,一是工商登記,二是資質(zhì)審查。對於設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的工商登記,新修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第3章第30條同時規(guī)定:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的,應(yīng)當予以登記,發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)企業(yè)工商登記的程式如下:擬訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)章程；向當?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請報告；辦理銀行開戶手續(xù),存入註冊資金；辦理資金信用證明；辦理服務(wù)場所的使用證明；向工商行政管理部門申請註冊登記。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，備案時需要提交的檔有：營業(yè)執(zhí)照影本；企業(yè)章程；驗資證明；企業(yè)法定代表人的身份證明；專業(yè)人員的資格證書和聘用合同。2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理2.1.2企業(yè)設(shè)立程式根據(jù)2015年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部修訂併發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,我國實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級管理制度。一般根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的年限、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績、專業(yè)人員和工程合格情況核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級,並實行分級審批制度。一級資質(zhì)由?。▍^(qū)、市）人民政府建設(shè)行政主管部門初審,報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及以下企業(yè)的審批辦法由省（區(qū)、市）人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè),由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交的證明檔有:企業(yè)資質(zhì)等級申報表；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本)；企業(yè)資產(chǎn)負債表；企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的職稱證件；已開發(fā)經(jīng)營專案的有關(guān)證明材料；房地產(chǎn)開發(fā)專案手冊及《住宅品質(zhì)保證書》《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；其他有關(guān)檔、證明。2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理2.1.3企業(yè)資質(zhì)等級管理（1）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的房地產(chǎn)專案的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國範圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)專案。二級資質(zhì)及以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建築面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)專案,承擔業(yè)務(wù)的具體範圍由?。▍^(qū)、市）人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)範圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù),不得越級承擔任務(wù)。具備一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件包括:註冊資本不低於5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建築工程品質(zhì)合格率達100%；上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建築、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少於40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人,持有資格證書的專職會計人員不少於4人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的品質(zhì)保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅品質(zhì)保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程品質(zhì)事故。2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理2.1.3企業(yè)資質(zhì)等級管理（2）國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。對於不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè),由原資質(zhì)審批部門予以降級或者註銷資質(zhì)證書。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門或者其委託的機構(gòu)負責。二級資質(zhì)及以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由?。▍^(qū)、市）人民政府建設(shè)行政主管部門制定辦法。在年檢過程中,有下列行為之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會受到相應(yīng)的行政處罰：企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書；塗改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書；企業(yè)開發(fā)建設(shè)的專案工程品質(zhì)低劣,發(fā)生重大工程品質(zhì)事故；企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅品質(zhì)保證書》和《住宅使用說明書》；企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)。2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理2.1.3企業(yè)資質(zhì)等級管理（3）2015年修正發(fā)佈的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，從事房地產(chǎn)估價活動，需要組建房地產(chǎn)估價機構(gòu)並申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)具備的基本條件包括:有自己的名稱、組織機構(gòu)和章程；有固定的服務(wù)場所；註冊資金達到規(guī)定的要求金額；機構(gòu)內(nèi)專職房地產(chǎn)估價師和專職房地產(chǎn)估價員的人員數(shù)量達到所設(shè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級規(guī)定的要求。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)立程式包括兩個環(huán)節(jié)，一是工商登記，二是資質(zhì)審查。新設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)首先要辦理工商登記，公司名稱裏必須有“房地產(chǎn)估價”或者“房地產(chǎn)評估”字樣,出資人應(yīng)當是自然人,組織形式可以是有限責任公司或者合夥企業(yè),註冊資本或者出資額要符合規(guī)定,有固定的經(jīng)營場所，等等。具體辦理程式可遵照一般企業(yè)的工商登記手續(xù)。我國實行房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理制度?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》對房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)做出了詳細規(guī)定。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可。2.2房地產(chǎn)仲介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理2.2.1房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理（1）申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，應(yīng)向資質(zhì)許可機關(guān)提交的材料包括：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表；房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本影本、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本影本；法定代表人或者執(zhí)行合夥人的任職檔影本；專職註冊房地產(chǎn)估價師證明；固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合夥協(xié)議影本及有關(guān)估價品質(zhì)管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的檔、申報機構(gòu)信用檔案資訊；隨機抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告影本。2.2房地產(chǎn)仲介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理2.2.1房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理（2）新設(shè)立的機構(gòu)必須達到房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì)所規(guī)定的條件,達到條件後可以申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì),並設(shè)一年的暫定期。申請時應(yīng)提供上述材料中的除第二項和第八項之外的材料。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)是等級最高的機構(gòu)，對其要求和條件也更高，包括11項條件。國家對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行資質(zhì)動態(tài)管理制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。資質(zhì)有效期屆滿,房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的,應(yīng)當在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。資質(zhì)許可機關(guān)應(yīng)當根據(jù)申請做出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的,有效期延續(xù)3年。所謂資質(zhì)動態(tài)管理,主要是主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)情況,依據(jù)相應(yīng)的評定標準和評定程式及時對其資質(zhì)進行重新評定。也就是說,房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)可上可下,是一個動態(tài)的過程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為經(jīng)濟鑒證類社會仲介機構(gòu),必須保持較高的社會認可度。國家只有實行規(guī)範的準入制度和嚴格的清退機制,才可以保證房地產(chǎn)估價機構(gòu)有較高的執(zhí)業(yè)水準。2.2房地產(chǎn)仲介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理2.2.1房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理（3）根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合夥人）或者負責人、註冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等備案資訊向社會公示。經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以取得網(wǎng)上簽約資格。2.2房地產(chǎn)仲介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理2.2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立與備案2007年修訂並實施的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立沒做專門的規(guī)定，只是原則性規(guī)定“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！?007年建設(shè)部修改併發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，同時對各個等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)達到的條件進行了約定。例如，要求一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)註冊資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少於30人，物業(yè)管理類型和麵積要達到一定標準，企業(yè)應(yīng)建立關(guān)於服務(wù)品質(zhì)和收費標準的管理制度。2013年以來，國務(wù)院深化簡政放權(quán)，減少行政審批事項。在此背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部貫徹落實《國務(wù)院關(guān)於第三批取消中央指定地方實施行政許可事項》（國發(fā)〔2017〕7號）和《國務(wù)院關(guān)於取消一批行政許可事項的決定》（國發(fā)〔2017〕46號），於2018年3月廢止了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的行政許可事項。2.2房地產(chǎn)仲介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件與資質(zhì)等級管理2.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立PARTTHREE03PARTTHREE房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)資格房地產(chǎn)業(yè)是一個高度專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)，集聚了建築、土木、土地資源管理、城市規(guī)劃、市政、投資、金融、房地產(chǎn)行銷、財務(wù)、專案管理、人力資源等各類專業(yè)人才。2020年人力資源和社會保障部發(fā)佈了《經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)資格規(guī)定》，對經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)資格做出了改革，將房地產(chǎn)經(jīng)濟與建築經(jīng)濟整合為建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟，設(shè)立了建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟師技術(shù)職稱，取代了原來的房地產(chǎn)經(jīng)濟師和建築經(jīng)濟師兩個技術(shù)職稱。由此，建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟師成為從事建築行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)職業(yè)的專業(yè)人員。建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟師分為初級、中級和高級，考試報名條件各不相同。在考試科目上，初級、中級經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)資格考試均設(shè)立《經(jīng)濟基礎(chǔ)知識》和《專業(yè)知識和實務(wù)》兩個科目，前者為公共科目，後者為專業(yè)科目。就中級建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟師考試而言，專業(yè)知識和實務(wù)考試內(nèi)容主要包括建築與房地產(chǎn)市場、投資專案經(jīng)濟分析與評價方法、專案策劃與可行性研究、建設(shè)工程造價構(gòu)成及計價、工程網(wǎng)路計畫技術(shù)、建設(shè)工程招投標、建設(shè)工程合同管理、建設(shè)工程監(jiān)理、建設(shè)工程風險管理與保險、建築資訊模型（BIM）與建築智能化、綠色建築、裝配式建築。這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各個環(huán)節(jié)。3.1建築與房地產(chǎn)經(jīng)濟師根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，中國實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。註冊房地產(chǎn)估價師是指通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者通過資格認定、資格互認,取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，並按照《註冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》註冊，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》,從事房地產(chǎn)估價活動的人員。取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師，要向國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請初始註冊，註冊經(jīng)行政許可後，方可在全國執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)估價師的初始註冊、變更註冊、延續(xù)註冊和註銷註冊，以及執(zhí)業(yè)活動，均由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門統(tǒng)一實施監(jiān)督管理，並逐步實行網(wǎng)上申報、受理和審批。取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師，需要受聘於一個具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)註冊後方可在全國範圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)活動。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的活動,房地產(chǎn)估價理論和方法在不斷地發(fā)展與成熟,與房地產(chǎn)估價相關(guān)的法律、法規(guī)和政策也在逐步完善和配套,因此,房地產(chǎn)估價師除了通過自學和估價實踐來彌補不足和不斷提高專業(yè)能力外,還需要通過繼續(xù)教育來提高自身的理論水準,完善知識結(jié)構(gòu),提升估價技能和職業(yè)道德水準,並促進房地產(chǎn)估價業(yè)整體水準的提高。3.2房地產(chǎn)估價師根據(jù)2015年6月25日人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)佈的《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員是在房地產(chǎn)交易活動中，為促成房地產(chǎn)公平交易，從事存量房和新建商品房居間、代理等房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和高級房地產(chǎn)經(jīng)紀人3個級別。房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員中的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要通過參加全國統(tǒng)一考試方能獲得職業(yè)資格。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格評價的管理和實施工作，組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考核合格標準。對考核合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會頒發(fā)由人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)製，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會用印的《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書》，證書在全國範圍內(nèi)有效。3.3房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員土地和房屋的不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的一個重要環(huán)節(jié)。根據(jù)2015年7月6日人力資源和社會保障部、國土資源部印發(fā)的《土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第2條的相關(guān)規(guī)定，土地登記代理專業(yè)人員是在土地登記代理機構(gòu)中，從事土地及地上房屋、林木等不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)人員。土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格分為土地登記代理人、高級土地登記代理人兩個級別。中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會具體負擔土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格的評價與管理工作。國家對從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度,納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。土地登記代理人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度,原則上每年舉行一次。對考核合格的人員，由中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會頒發(fā)由人力資源和社會保障部、自然資源部監(jiān)製，由中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會用印的《土地登記代理人職業(yè)資格證書》，證書在全國範圍內(nèi)有效。3.4土地登記代理專業(yè)人員PARTFOUR04PARTFOUR房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)4.1組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的一般原理組織結(jié)構(gòu)就是在組織中正式確定的使工作任務(wù)得以分解、組合和協(xié)調(diào)的框架體系，是企業(yè)有效實施管理職能的重要前提。組織結(jié)構(gòu)的縱向關(guān)係決定了正式的上級領(lǐng)導和下級員工、上級部門和下級部門之間的報告關(guān)係；橫向關(guān)係決定了如何保證部門間的溝通合作。進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本原則是要保證企業(yè)目標的一致性，重視分工與協(xié)作，建立有效的管理跨度，保證權(quán)責對等，合理佈局集權(quán)與分權(quán)，強調(diào)組織結(jié)構(gòu)精幹高效，同時要有一定的穩(wěn)定性和適應(yīng)性。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計涉及的六個關(guān)鍵要素，分別是工作專門化、部門化、指揮鏈、管理跨度、集權(quán)與分權(quán)、正規(guī)化。（1）工作專門化是指將工作分解為若干個很小的單一化、標準化及專業(yè)化的操作內(nèi)容與操作程式，目的是提高生產(chǎn)效率。（2）部門化是指將若干職位組合成一些相互依存的基本管理單位，可以採用職能、區(qū)域、產(chǎn)品、流程或顧客群體來組建部門。（3）指揮鏈界定了從組織高層延伸到基層的一條持續(xù)的職權(quán)線，每個下屬應(yīng)當且只能向一個上級主管直接負責並報告工作。（4）管理跨度確定了一個管理人員能有效直接領(lǐng)導和控制的實際人員數(shù)。（5）集權(quán)與分權(quán)確定了決策集中在組織高層的程度。（6）正規(guī)化是指組織中各項工作的標準化程度以及員工行為受規(guī)則和程式指導的程度。01STEP直線制組織結(jié)構(gòu)直線制組織結(jié)構(gòu)的特點是低度部門化、寬管理跨度,職權(quán)集中於領(lǐng)導者一人,是一種簡單的組織結(jié)構(gòu),適合30人以下的房地產(chǎn)企業(yè)。例如,小型的房地產(chǎn)評估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、物業(yè)服務(wù)公司。其優(yōu)點是命令統(tǒng)一,責權(quán)分明,管理成本低,快速靈活;缺點是不利於企業(yè)成長,過分依賴領(lǐng)導者的才能和技能(見圖3-1)。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1常見的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式02STEP職能制組織結(jié)構(gòu)職能制組織結(jié)構(gòu)是在主管人員的領(lǐng)導下,按專業(yè)分工將員工組合在同一職能部門的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計,是典型的官僚組織結(jié)構(gòu)。其優(yōu)點是利用專門化、規(guī)?；瘞砹顺杀竟?jié)約,減少了資源浪費;缺點是由於部門分割,單個部門不了解其他部門的工作,只追求各自的職能利益，且由於要負責管理部門內(nèi)的多個專案,管理者不能瞭解整體組織的最佳利益(見圖3-2)。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1常見的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式03STEP直線職能制組織結(jié)構(gòu)直線職能制組織結(jié)構(gòu)綜合了直線制組織結(jié)構(gòu)和職能制組織結(jié)構(gòu),建立了集中決策的職能部門,同時還設(shè)立了分散經(jīng)營的專案部門,是典型的官僚組織結(jié)構(gòu)。職能部門是直接主管的參謀,提出組織的政策和管理規(guī)定,不能對直線部門進行直接指揮和命令。直線部門獨立負責本部門的運營,可以按照產(chǎn)品、地區(qū)、顧客群體等建立直線部門。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1常見的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式04STEP事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)是一種相對獨立的由部門或事業(yè)部組成的組織結(jié)構(gòu),公司總部負責扮演業(yè)務(wù)管理者的角色,提供財務(wù)、法律、培訓、技術(shù)等方面的支持服務(wù),而事業(yè)部則是獨立經(jīng)營、自負盈虧的利潤中心,對本部門的績效負責。這種組織結(jié)構(gòu)對事業(yè)部經(jīng)理人員的素質(zhì)要求很高。通常超大型、產(chǎn)品種類多、產(chǎn)品差別大、分公司多的房地產(chǎn)企業(yè)多採用這種組織結(jié)構(gòu)，每個事業(yè)部都有自己的產(chǎn)品和特定的市場，解決了企業(yè)規(guī)模擴大和多元化經(jīng)營的需求。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1常見的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式05STEP矩陣型組織結(jié)構(gòu)矩陣型組織結(jié)構(gòu)是一種基於職能部門化和產(chǎn)品部門化的組織結(jié)構(gòu)(見表3-1),在這種結(jié)構(gòu)中,既有按照工程部、財務(wù)部、行銷部、設(shè)計部、前期部、物業(yè)部等劃分的職能單位,也有按照別墅、公寓、寫字樓、商場、娛樂專案、餐飲等公司產(chǎn)品劃分的專案部門。矩陣型組織結(jié)構(gòu)中的員工受雙重領(lǐng)導,即橫向的產(chǎn)品部門領(lǐng)導和縱向的職能部門領(lǐng)導,同時員工也有雙重任務(wù)。一般來說,專業(yè)人員在完成產(chǎn)品專案後,要回到職能部門中。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.1常見的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.2現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式01STEP團隊型組織結(jié)構(gòu)以團隊為基礎(chǔ)而設(shè)計的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu),其好處在於整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務(wù)的工作小組或團隊組成的。這種組織結(jié)構(gòu)下的團隊不存在從高層至基層的管理職權(quán)鏈,每一個團隊是一個自治的管理中心,以利潤或任務(wù)為中心,團隊有一名領(lǐng)導人,分成若干個小組,小組可以解決顧客提出的問題,避免了踢皮球現(xiàn)象。大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以採用團隊型組織結(jié)構(gòu)進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。例如,某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有100個經(jīng)營店鋪,分佈在10個區(qū)域。每個店鋪是一個工作團隊,任命一個團隊領(lǐng)導;每個區(qū)域的店鋪經(jīng)理再構(gòu)成一個團隊,任命一個區(qū)域經(jīng)理;10個區(qū)域經(jīng)理再組成一個團隊。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.2現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式02STEP虛擬型組織結(jié)構(gòu)伴隨著資訊技術(shù)的發(fā)展，虛擬公司出現(xiàn)了。虛擬型組織結(jié)構(gòu)的主要職能,如生產(chǎn)、銷售、設(shè)計,是通過外包、租用完成的。虛擬型組織結(jié)構(gòu)是高度集權(quán)化的,部門化程度很低,甚至沒有部門。虛擬型組織結(jié)構(gòu)建立在企業(yè)關(guān)係網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上,追求最大程度的靈活性。高級管理層通過契約關(guān)係來維持與其他職能組織之間的關(guān)係,見圖3-5中的虛線部分。因此,企業(yè)僅保留最關(guān)鍵的職能，其他職能都是通過網(wǎng)路系統(tǒng)在內(nèi)的各種方式借用外力進行整合的，管理者的大量時間用於協(xié)調(diào)和控制外部關(guān)係。這種組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢在於在獲得新業(yè)務(wù)、應(yīng)對競爭對手、開發(fā)新產(chǎn)品方面具備高度的靈活性,可以大大擴展企業(yè)的經(jīng)營範圍和企業(yè)的地理範圍。4.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計4.2.2現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計形式03STEP無邊界型組織結(jié)構(gòu)無邊界型組織結(jié)構(gòu)是通用電氣公司的前總裁傑克·韋爾奇創(chuàng)造的。這種組織結(jié)構(gòu)取消了與外界的橫向、縱向的邊界,取消了指揮鏈和職能部門,取消了組織的垂直跨度,取而代之的是跨層級的工作團隊。工作團隊由上至高層管理者下至普通員工組成,企業(yè)結(jié)構(gòu)更加扁平化。另外,由於電子網(wǎng)路技術(shù)的發(fā)展,一些專業(yè)人員可以在家辦公,可以為多個企業(yè)老闆服務(wù),而他們卻在公司的管轄地域範圍之外。無邊界型組織結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)中應(yīng)用得比較多,如北美地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資訊（MLS）系統(tǒng),房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過網(wǎng)路為顧客提供房屋交易服務(wù),顧客通過網(wǎng)路尋找房地產(chǎn)經(jīng)紀人為其提供服務(wù)。MLS系統(tǒng)的管理者可以擁有無限多個取得經(jīng)紀人註冊資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。PARTFIVE05PARTFIVE房地產(chǎn)企業(yè)的計畫管理與戰(zhàn)略管理任何企業(yè)在經(jīng)營管理中首要和最重要的任務(wù)就是制定企業(yè)短期和長期的工作計畫。計畫的主要內(nèi)容包括確定組織發(fā)展目標、制定全局戰(zhàn)略、開發(fā)廣泛的運營計畫，制定戰(zhàn)略實施方案和資源分配方案。企業(yè)制定計畫是一項非常複雜而重要的工作,通過計畫工作可以為企業(yè)的發(fā)展指明方向，減少內(nèi)外界環(huán)境變化對企業(yè)的衝擊，最小化資源浪費，建立績效控制指標,而且通過制定企業(yè)計畫,可以帶來較高的績效並獲得較高的資產(chǎn)回報率。房地產(chǎn)企業(yè)在制定計畫時,通常要考慮兩個問題:一是企業(yè)的目標是什麼,二是如何圍繞實現(xiàn)企業(yè)的目標而編制企業(yè)計畫書。房地產(chǎn)企業(yè)的計畫可以分為戰(zhàn)略計畫和運營計畫兩類。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費過程受國家法律法規(guī)的約束較多,房地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)專案具有一定的時間性和程式性,因此,在制定房地產(chǎn)企業(yè)運營計畫時,企業(yè)管理者要考慮計畫的時間性、可操作性和方向性。5.1房地產(chǎn)企業(yè)計畫管理制定戰(zhàn)略的方法有很多,本書主要介紹SWOT分析法。該方法包括八個步驟（見圖3-6）。5.2房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理5.2.1房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的SWOT分析法（