房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算概論

不動產(chǎn)投資分析第五章房地產(chǎn)投資工程根底數(shù)據(jù)的分析估算根本要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資工程的本錢構(gòu)成及本錢測算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)工程的收益獲取方式及收益測算了解房地產(chǎn)投資工程的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測算房地產(chǎn)投資工程根底數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與一般建設(shè)工程投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算3房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與一般建設(shè)工程投資的不同一般工程總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動資金房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品本錢+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項本錢費用。當(dāng)開發(fā)工程用于出售或出租時，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品本錢。經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)產(chǎn)品本錢定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。如果工程開發(fā)完成后用于租售，工程總投資根本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品本錢〔總本錢費用〕如果工程開發(fā)完成后用于經(jīng)營，工程總投資等于開發(fā)建設(shè)投資〔開發(fā)產(chǎn)品本錢+固定資產(chǎn)投資〕和經(jīng)營資金例題某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅局部為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅局部全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該工程總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品本錢12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到工程結(jié)束時一次性收回。開發(fā)工程投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程根底設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費用財務(wù)銷售開發(fā)期稅費其它費用不可預(yù)見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品本錢12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資構(gòu)成圖總本錢費用2房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資與總本錢費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成房地產(chǎn)開發(fā)工程總本錢費用的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)本錢的組成房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，可分為三大局部：土地、土建、設(shè)備費用配套及其他收費支出管理費用和籌資本錢土地、土建、設(shè)備費用這一局部費用是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體內(nèi)容，大致占工程總本錢的80％。其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其本錢也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)工程是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個工程之前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢〔俗稱樓板價〕，以此來進(jìn)行工程的可行性評估。配套及其他收費支出配套費用主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最根本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活效勞性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費支出這些費用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費工程的特點是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強。由于許多收費工程由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費工程是房地產(chǎn)開發(fā)本錢中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數(shù)額較大，一般占工程總投資的10－15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這局部費用支出，是降低開發(fā)本錢的一項重要內(nèi)容。管理費用和籌資本錢管理費用籌資本錢籌資本錢是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的重要組成局部。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險高等特點，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這局部費用核算好，對正確計算開發(fā)本錢，表達(dá)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)工程總本錢費用的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品本錢內(nèi)容土地費用估算前期工程費用根底設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用其他費用開發(fā)期稅費不可預(yù)見費運營費用及修理費用本錢的測算分項測算匯總以表格的形式表現(xiàn)出來。本錢測算的原那么不能重復(fù)，也不能遺漏。準(zhǔn)確合理。土地費用測算涵義為了取得房地產(chǎn)工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。費用估算根據(jù)實際情況而定；費用類別土地征用拆遷費農(nóng)村土地征用拆遷費城鎮(zhèn)土地拆遷費土地出讓地價款土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價前期工程費涵義開發(fā)工程前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三/七通一平〞等階段的費用支出。費用組成及測算規(guī)劃設(shè)計——建安工程費的3%；可研費——總投資的1%~3%水文、地質(zhì)勘查費根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。“七通一平〞費可根據(jù)實際工程量參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行根底設(shè)施建設(shè)費〔見教材p154表5-5〕涵義指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用；費用組成供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用；費用測算一般按實際工程量估算。詳細(xì)估算時，可按單位指標(biāo)估算法計算。建筑安裝工程費含義建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝修家具費等。建筑工程費用包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費。設(shè)備采購費用及安裝工程費用給排水、電器照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。室內(nèi)裝修家具費建筑安裝工程費——估算方法單元估算法=根本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)單位指標(biāo)估算法=單位工程量投資×工程量工程量近似匡算法=匡算工程量×相應(yīng)的概預(yù)算定額單價×取費標(biāo)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算法直接費=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積類似法公共配套設(shè)施建設(shè)費涵義指居住小區(qū)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施〔公建設(shè)施〕的建設(shè)費用；費用組成居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。費用測算這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。管理費用含義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的

各種費用。工程主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。取費標(biāo)準(zhǔn)

管理費可按工程總投資的3％一5％估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)假設(shè)干個房地產(chǎn)工程，管理費應(yīng)該在各個工程間合理分?jǐn)偂?/p>

財務(wù)費用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。費用組成借款和債券的利息金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費融資代理費承諾費外匯匯兌凈損失企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費用財務(wù)費用

利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10％左右。銷售費用涵義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的各項費用。費用構(gòu)成銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售效勞費及預(yù)售許可申領(lǐng)費等；銷售費用費用測算廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的2%~3%。銷售代理費銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用銷售收入的0.5%~1%。費用合計銷售收入的4%~6%其它費用費用組成臨時用地費臨時建設(shè)費工程造價咨詢費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費費用測算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%~3%。開發(fā)期稅費概念工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。費用組成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅〔現(xiàn)在已經(jīng)停止征收)土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費電話初裝費費用測算按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算不可預(yù)見費依據(jù)工程的復(fù)雜程度前面各項費用測算的準(zhǔn)確度。上述費用之和的3%~7%運營費用指房地產(chǎn)工程開發(fā)完成后，在工程經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。管理費用銷售費用修理費用以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。3房地產(chǎn)投資工程的收入、稅金估算與資金籌措經(jīng)營收入估算稅金估算銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加房地產(chǎn)投資工程的資金籌措經(jīng)營收入估算房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營模式租售方案確實定租售價格確實定經(jīng)營收入的估算房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營模式經(jīng)營模式出售出租自營混合經(jīng)營模式?jīng)Q定收益模式房地產(chǎn)投資工程收益分析租售方案確實定租售價格確實定經(jīng)營收入/租售收入的估算租售方案確實定租售方案的含義出售、出租、自營等的方案；考慮銷售數(shù)量/銷售價格/銷售時間總體安排。內(nèi)容房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營形式？工程出售？/工程出租？/租售并舉？可出售的面積？/可出租的面積？/在建筑物中的位置？進(jìn)度安排？市場變化的影響？售價與租金水平確實定？收款方式與收款方案地確定？結(jié)果相應(yīng)的表格——銷售方案及收款方案租售價格確實定租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的根底上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)工程的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)工程產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。本錢導(dǎo)向定價法本錢加成/目標(biāo)定價法購置者導(dǎo)向定價法認(rèn)知價值定價法/價值定價法競爭導(dǎo)向定價法領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向定價法挑戰(zhàn)定價法隨行就市定價法

租售價格確實定租售價格確實定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭工程對擬開發(fā)工程租售價格的影響。

經(jīng)營收入的估算經(jīng)營收入含義經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。種類銷售收入租金收入自營收入經(jīng)營收入的估算——銷售收入銷售收入銷售收入=可出售的建筑面積×銷售單價注意銷售量與銷售價格的關(guān)系經(jīng)營收入的估算——租金收入租金收入租金收入=可出租建筑面積×租金單價可出租建筑面積考慮空置情況空置期出租率租金單價調(diào)查與預(yù)測要合理。經(jīng)營收入的估算——租金收入租金收入的種類潛在總收入/毛租金收入潛在總收入=可出租面積×單位租金其他收入除租金之外的其他收入實際總收入/有效總收入實際總收入=潛在總收入×〔1–空置率〕+其他收入實際總收入=潛在總收入×出租率+其他收入凈租金收入〔凈經(jīng)營收入〕凈經(jīng)營收入=實際總收入–運營費用經(jīng)營收入的估算——自營收入自營經(jīng)營收入開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、效勞業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。估算時考慮經(jīng)營所在的行業(yè)以及市場價格?？紤]的因素目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響；未來商業(yè)、效勞業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)市場的影響經(jīng)營收入的估算——自營收入自營收入的估算年收入=年經(jīng)營收益–年運營費用〔本錢〕注：通常以年等值的形式表現(xiàn)出來；年運營費用包括房地產(chǎn)所形成的固定資產(chǎn)的折舊稅金的估算稅金國家和地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。稅收國家或地方政府通過稅金籌集財政資金的手段；稅收具有強制性、無償性和固定性的特點；注意與開發(fā)期稅費的區(qū)別稅金的估算房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種經(jīng)營稅金及附加土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅應(yīng)注意的問題計稅基數(shù)×計稅稅率稅金的估算——經(jīng)營稅金及附加含義在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費；種類——兩稅一費營業(yè)稅=應(yīng)納稅銷售〔出租〕收入×稅率〔5%〕城市建設(shè)維護(hù)稅教育費附加城市建設(shè)維護(hù)稅一般計稅依據(jù)增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實交稅額；對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計稅依據(jù)實際繳納的營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅=營業(yè)稅×稅率稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別市區(qū)——7%縣城、鎮(zhèn)——5%上面兩種情況除外——1%教育費附加一般計稅依據(jù)同城市建設(shè)維護(hù)稅對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計稅依據(jù)實際繳納的營業(yè)稅教育費附加=營業(yè)稅×稅率稅率教育費附加的稅率一般為3%。經(jīng)營稅金及附加的計算經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市建設(shè)維護(hù)稅+教育費附加=營業(yè)稅+營業(yè)稅×7%+營業(yè)稅×3%=營業(yè)稅×〔1+7%+3%〕=應(yīng)納稅銷售〔出租〕收入×5%×〔1+7%+3%〕=應(yīng)納稅銷售〔出租〕收入×5.5%關(guān)于其他稅種相關(guān)表格銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅房地產(chǎn)投資工程的資金籌措資金籌措的依據(jù)投資估算的結(jié)果房地產(chǎn)投資資金的來源資本金〔股本金〕銀行貸款預(yù)售收入資金的籌措方案根據(jù)房地產(chǎn)工程對資金的需求以及投資、本錢與費用使用方案，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。資金籌措方案制定資金籌措方案時應(yīng)當(dāng)注意的問題嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額；以需定量金額資金使用的時間認(rèn)真選擇籌資來源渠道；可行性本錢合法性防止利率風(fēng)險對工程的不利影響。資金使用方案考慮的因素工程建設(shè)進(jìn)度可能發(fā)生的實際付款時間及金額編制方案應(yīng)注意的問題根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量；根據(jù)設(shè)備到貨方案，安排設(shè)備購置費支出。工程的前期費用應(yīng)盡早落實；在安排投資方案時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。資金使用方案編制資金使用方案，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用方案的依據(jù)是什么？有什么不同。

資金籌措方案資金籌措方案依據(jù)資金使用方案銷售收入方案資金來源資本金預(yù)租售收入借貸資金為了滿足開發(fā)工程的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。借款還本付息的估算還本付息的資金來源利潤預(yù)售或預(yù)租收入還款方式及還款順序方式按照借款協(xié)議所確定的方式進(jìn)行還款；順序先貸款先還，后貸款后還；利息高的先還，利息低的后還；利息的計算國內(nèi)借款利息的計算借款時的利息計算為了簡化計算，假設(shè)借款當(dāng)年在年中使用，按半年計息，其后各年按全年計息；每年應(yīng)計利息=〔年初借款本息累計+本年借款÷2〕×利率見教材p186例題還款時的利息計算等額歸還本