04.北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究

鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)工程

投資者研討報(bào)告

〔投資者定量研討〕二OO四年四月1目錄重要結(jié)論摘要3研討背景及方法8投資者研討分析10近期商鋪投資意向及需求12投資商鋪類型及區(qū)域偏好15對(duì)本工程投資傾向20本工程未來(lái)市場(chǎng)潛力判別35目錄2重要結(jié)論摘要近期投資意向近期有投資意向的占76.0%，各類型投資者的投資需求旺盛。分類型來(lái)看，普通投資人中有投資意向的比例略高于公司/機(jī)構(gòu)投資者。商鋪投資的需求方式在近期有投資意向的商戶中，有商鋪購(gòu)買(mǎi)需求的占38.8%，比例最高；求租商鋪的需求占到了被訪有效樣本中的38.4％。以上兩項(xiàng)合計(jì)為投資投入需求，共占總有效樣本的77.2％。需出租商鋪的有16.4％，有商鋪出賣(mài)需求的為6.4％。此兩項(xiàng)為投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)需求，共占到投資需求的22.8％?？傮w看，目前投資者投資購(gòu)買(mǎi)/租賃商鋪的需求較為旺盛。3重要結(jié)論摘要感興趣的商鋪類型一切投資者最感興趣的商鋪投資類型是商業(yè)街商鋪〔62.2％〕；其次是社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪，而三者共同之處即在于普通均是門(mén)臉?lè)俊Ｗ钸m宜的投資區(qū)域在以為適宜的商鋪投資區(qū)域調(diào)查中，珠三角地域〔37.5％〕和東北地域〔34.0％〕最適宜做商鋪投資，第三位是西北地域；華北地域適宜度最低〔3.8％〕。本工程適宜的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式及銷售方式在對(duì)本工程能夠的商業(yè)方式的選擇上，投資者以為適宜程度最高的是商業(yè)步行街〔50.6％〕和綜合購(gòu)物中心〔48.2％〕，其次分別是大中型專業(yè)市場(chǎng)和大型超市。在對(duì)本工程最認(rèn)同的銷售方式的選擇中，選擇包租銷售〔43.4％〕方式的比例最高，返租銷售〔27.7％〕其次，共有56.6％的投資人選擇了以上這兩種有一定收入保證的方式；另外居于次位的是以租代售〔27.7％〕和先租后售〔24.1％〕，有45.8％的投資人選擇了這兩種方式。4重要結(jié)論摘要希望引進(jìn)的商家投資者最希望本工程引進(jìn)的知名超市是家樂(lè)?！?7.3％〕和沃爾瑪〔34.9％〕，最希望引進(jìn)的百貨類商家是王府井百貨〔27.7％〕，最希望本工程引進(jìn)的家居類商家是宜家家居〔24.1％〕，其次為百安居。購(gòu)買(mǎi)/投資商鋪思索的要素投資者對(duì)工程最主要思索要素集中在地理位置〔74.7％〕和交通情況〔69.9％〕，其次是價(jià)錢(qián)/租金、商業(yè)運(yùn)營(yíng)特征、停車位，接近半數(shù)被訪者思索的要素還有能否有國(guó)內(nèi)知名賣(mài)場(chǎng)/專賣(mài)店/餐飲店在此營(yíng)業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)規(guī)模。可見(jiàn)投資者對(duì)商業(yè)工程投資思索最多的依然是工程的區(qū)位、交通停車條件、商業(yè)工程的影響力。5重要結(jié)論摘要對(duì)本工程投資的傾向?qū)Ρ竟こ谈黝愇飿I(yè)類型的傾向上，投資者總體傾向商業(yè)街獨(dú)立店鋪〔54.2％〕和專業(yè)市場(chǎng)中的店鋪〔43.4％〕，顯著高于寫(xiě)字樓/住宅底商和商廈中的店中店，顯示在選擇所投資店鋪類型時(shí)，店鋪的商業(yè)環(huán)境更為重要。按投資者類型分，各類型投資人均最為傾向商業(yè)街獨(dú)立店鋪，尤其是機(jī)構(gòu)/公司投資者〔73.3％〕；商戶對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)中的店鋪和寫(xiě)字樓/住宅底商傾向較平均。對(duì)于作為商業(yè)設(shè)備配套、專門(mén)針對(duì)投資人/商戶開(kāi)發(fā)的住宅/公寓購(gòu)/租能夠性，按投資者類型分，普通投資人購(gòu)買(mǎi)能夠性較大(48.0％)而租用的能夠較?。簧虘糁凶?購(gòu)意向均較明顯；機(jī)構(gòu)/公司投資者在購(gòu)買(mǎi)能夠性上偏向不購(gòu)買(mǎi)，而有較強(qiáng)的租用能夠(55.6％)。6重要結(jié)論摘要對(duì)本工程投資的傾向投資者以為適宜的商鋪價(jià)錢(qián)最主要集中在1.5萬(wàn)元以下，占到54.2％；1.5到2萬(wàn)比例為15.7％，1.5萬(wàn)元到3萬(wàn)元價(jià)錢(qián)范圍是另一個(gè)主要價(jià)錢(qián)區(qū)段，占38.5％；另外3萬(wàn)以上至五萬(wàn)元以上都有一定的比例。付款方式上，利用銀行貸款是最主要方式〔54.2％〕，其次分次付款〔28.9％〕。對(duì)本工程未來(lái)潛力的判別對(duì)于本工程未來(lái)市場(chǎng)潛力的判別，投資者總體以為有潛力(共占63.5％)。“商業(yè)建筑博覽〞概念，投資者對(duì)它未來(lái)市場(chǎng)影響力的判別總體以為有影響力〔60.3％〕。7研討背景及方法8研討背景及方法研討目的：經(jīng)過(guò)兩次針對(duì)易鋪網(wǎng)注冊(cè)用戶的商鋪投資意向網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)研，結(jié)合賽睿針對(duì)部分南方投資人的訪問(wèn)，了解目前全國(guó)范圍內(nèi)商鋪投資者的商鋪投資方案及需求商鋪用房類型傾向投資區(qū)域認(rèn)同情況對(duì)本工程商業(yè)方式的傾向和投資方式的選擇對(duì)投資本工程的思索要素及與預(yù)期從而為本工程市場(chǎng)定位提供針對(duì)投資人方面的參考信息。研討方法：網(wǎng)上問(wèn)卷結(jié)合訪問(wèn)被訪投資人范圍：在易鋪網(wǎng)注冊(cè)的及參與過(guò)賽睿商鋪投資講座的投資人被訪人員條件：對(duì)購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)營(yíng)、管理商鋪有決議權(quán)或?qū)ψ罱K決策有影響力的人員 9投資者研討分析10投資者類型請(qǐng)問(wèn)您是以下哪種類型的投資者？確定調(diào)查對(duì)象：思索到本篇調(diào)查報(bào)告的針對(duì)及目的，現(xiàn)將有效樣本范圍限定在“商鋪投資人〞及“近期有投資意向〞的被調(diào)查者。在符合有效樣本條件的288名投資人及最近有投資方案的人士中，普通投資人占78.5%，商戶占15.6％，機(jī)構(gòu)/公司投資者占5.6％。有效樣本＝28811投資者近期投資意向請(qǐng)問(wèn)您最近有沒(méi)有新的投資方案？在投資意向的調(diào)查中，總體來(lái)看，近期有投資意向的占76.0%，各類型投資者的投資需求旺盛。分類型來(lái)看，普通投資人中有投資意向的比例略高于公司/機(jī)構(gòu)投資者。有效樣本＝28812有哪方面的商鋪投資需求請(qǐng)問(wèn)您最近有哪方面的商鋪投資需求？在近期有投資意向的219家商戶中，有商鋪購(gòu)買(mǎi)需求的占38.8%，比例最高；求租商鋪的需求占到了被訪有效樣本中的38.4％。長(zhǎng)期租賃商鋪〔購(gòu)買(mǎi)一定年限的運(yùn)用權(quán)〕再分租、轉(zhuǎn)租也是商鋪投資非常重要的一種投資方式，這尤其為運(yùn)營(yíng)商戶所熟習(xí)和運(yùn)用；同時(shí)這里不排除部分投資人/有投資意向的被訪者租賃后先自營(yíng)的能夠。以上兩項(xiàng)合計(jì)為投資投入需求，共占總有效樣本的77.2％。需出租商鋪的有16.4％，有商鋪出賣(mài)需求的為6.4％。此兩項(xiàng)為投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)需求，共占到投資需求的22.8％?？傮w看，目前投資者投資購(gòu)買(mǎi)/租賃商鋪的需求較為旺盛。有效樣本＝21913有哪方面的商鋪投資需求請(qǐng)問(wèn)您最近有哪方面的商鋪投資需求？在投資者需求類型的調(diào)查中，分類型交叉來(lái)看，投資人中有求購(gòu)商鋪需求的比例最高〔49.0％〕，其次為求租商鋪〔28.7％〕；而商戶中有求租商鋪需求的比例最高〔82.2％〕，出租和求購(gòu)商鋪的比例較接近，分別為8.9％和6.7％；機(jī)構(gòu)/公司投資者需求主要集中在求購(gòu)、出租、出賣(mài)商鋪的方面。14最感興趣的商鋪類型請(qǐng)問(wèn)您對(duì)以下哪些商鋪類型比較感興趣？在投資者感興趣的商鋪類型的調(diào)查中，一切投資者最感興趣的商鋪投資類型是商業(yè)街商鋪〔62.2％〕；其次是社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪，而三者共同之處即在于普通均是門(mén)臉?lè)俊Ｓ?2.6％的投資者表示對(duì)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪感興趣，此選項(xiàng)位居第四。有效樣本＝28815最感興趣的商鋪類型請(qǐng)問(wèn)您對(duì)以下哪些商鋪類型比較感興趣？在投資者感興趣的商鋪類型調(diào)查中，分類型看，投資人最感興趣的前三位依次是商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪；商戶最感興趣的是商業(yè)街商鋪、住宅底商商鋪和百貨商店、購(gòu)物中心商鋪；公司/機(jī)構(gòu)投資者最感興趣的是商業(yè)街商鋪、住宅底商商鋪和社區(qū)商鋪及百貨商店、購(gòu)物中心商鋪。16以為最適宜的投資區(qū)域請(qǐng)問(wèn)您以為以下哪些區(qū)域比較適宜商鋪投資？在投資者以為比較適宜的商鋪投資區(qū)域調(diào)查中，珠三角地域〔37.5％〕和東北地域〔34.0％〕最適宜做商鋪投資，第三位是西北地域；其他是華南地域和華東地域。華北地域適宜度最低〔3.8％〕。有效樣本＝28817以為最適宜的投資區(qū)域請(qǐng)問(wèn)您以為以下哪些區(qū)域比較適宜商鋪投資？投資者以為比較適宜的商鋪投資區(qū)域調(diào)查中，分類型看，普通投資人以為珠三角地域〔36.7％〕最適宜做商鋪投資；商戶以為東北地域〔35.6％〕；而公司/機(jī)構(gòu)投資者那么以為珠三角地域〔64.7％〕和西北地域〔64.7％〕最適宜做商鋪投資。綜合看，珠三角地域、東北地域、西北地域根本也都處于最適宜投資區(qū)域各分項(xiàng)前四位內(nèi)，其他華南與華東地域較為接近，分處于第四、第五位。18投資者類型針對(duì)本商業(yè)工程進(jìn)展的調(diào)查中，有效樣本共有83個(gè)。其中普通投資人50個(gè)，占60.2％，商戶18個(gè)，占21.7％，機(jī)構(gòu)/公司投資者15個(gè)，占18.1％。19本工程適宜的商業(yè)方式請(qǐng)問(wèn)您以為本工程定位哪種商業(yè)方式比較適宜？在對(duì)本工程能夠的商業(yè)方式的選擇上，投資者以為適宜程度最高的是商業(yè)步行街〔50.6％〕和綜合購(gòu)物中心〔48.2％〕，其次分別是大中型專業(yè)市場(chǎng)和大型超市。有效樣本＝8320本工程適宜的商業(yè)方式請(qǐng)問(wèn)您以為本工程定位哪種商業(yè)方式比較適宜？在對(duì)本工程能夠的商業(yè)方式的選擇上，分類型來(lái)看，普通投資人和商戶均以為適宜程度最高的是商業(yè)步行街和綜合購(gòu)物中心，而公司/機(jī)構(gòu)投資人那么以為綜合購(gòu)物中心最為適宜。21商鋪銷售的方式選擇請(qǐng)問(wèn)您以為本工程商鋪采取哪種銷售方式比較適宜？在對(duì)本工程最認(rèn)同的銷售方式的選擇中，總體來(lái)看，選擇包租銷售〔43.4％〕方式的比例最高，與此相類似的返租銷售〔27.7％〕也被投資者以為比較適宜，共有56.6％的投資人選擇了以上這兩種有一定收入保證的方式；另外居于次位的是以租代售〔27.7％〕和先租后售〔24.1％〕，有45.8％的投資人選擇了這兩種方式。有效樣本＝8322商鋪銷售的方式選擇請(qǐng)問(wèn)您以為本工程商鋪采取哪種銷售方式比較適宜？分類型來(lái)看，普通投資人最可的銷售方式是包租銷售〔46％〕，商戶最認(rèn)可的是包租銷售〔40％〕和先租后售〔40％〕，而公司機(jī)構(gòu)投資人那么最認(rèn)可以租代售〔44％〕。23最希望本工程引進(jìn)的商家請(qǐng)問(wèn)假設(shè)您要來(lái)此投資，您最希望本工程引進(jìn)的知名商家是哪些？總體來(lái)看，投資者最希望本工程引進(jìn)的知名超市是家樂(lè)福〔37.3％〕和沃爾瑪〔34.9％〕，最希望引進(jìn)的百貨類商家是王府井百貨〔27.7％〕，最希望本工程引進(jìn)的家居類商家是宜家家居〔24.1％〕，其次為百安居。有效樣本＝8324最希望本工程引進(jìn)的商家請(qǐng)問(wèn)假設(shè)您要來(lái)此投資，您最希望本工程引進(jìn)的知名商家是哪些？分投資者類型看，普通投資人最希望引入的是王府井百貨〔34％〕，其次是家樂(lè)福和沃爾瑪；商戶最希望引入的是家樂(lè)?！?3.3％〕，以及華潤(rùn)和易初蓮花；機(jī)構(gòu)/公司投資者那么希望引入沃爾瑪〔44.4％〕，其次是家樂(lè)福和宜家。25投資本工程物業(yè)類型傾向請(qǐng)問(wèn)在選擇新商鋪時(shí)，您/貴公司更傾向于哪一種物業(yè)類型？對(duì)本工程各類物業(yè)類型的傾向上，投資者總體傾向商業(yè)街獨(dú)立店鋪〔54.2％〕和專業(yè)市場(chǎng)中的店鋪〔43.4％〕，顯著高于寫(xiě)字樓/住宅底商和商廈中的店中店，顯示在選擇所投資店鋪類型時(shí)，店鋪的商業(yè)環(huán)境更為重要。有效樣本＝8326投資本工程物業(yè)類型傾向請(qǐng)問(wèn)在選擇新商鋪時(shí)，您/貴公司更傾向于哪一種物業(yè)類型？按投資者類型分，各類型投資人均最為傾向商業(yè)街獨(dú)立店鋪，尤其是機(jī)構(gòu)/公司投資者〔73.3％〕；其次傾向的店鋪類型普通投資人和機(jī)構(gòu)/公司投資者均為專業(yè)市場(chǎng)中的店鋪，而商戶對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)中的店鋪和寫(xiě)字樓/住宅底商傾向較平均，均為33.％，這主要有商戶從本身運(yùn)營(yíng)閱歷上的思索要素。27對(duì)本工程配套住宅/公寓的租/購(gòu)能夠假設(shè)本工程規(guī)劃有專門(mén)針對(duì)投資人/商戶開(kāi)發(fā)的住宅/公寓等，您購(gòu)買(mǎi)或租用的能夠性怎樣？對(duì)于為商業(yè)設(shè)備配套、專門(mén)針對(duì)投資人/商戶開(kāi)發(fā)的住宅/公寓，有43.4％的投資者表示有能夠購(gòu)買(mǎi)，有41％的投資者表示有能夠租用。另外有31.3％的投資人表示不能夠購(gòu)買(mǎi)，37.3%的投資人表示不能夠租用。有效樣本＝83闡明：有能夠包括“非常有能夠〞和“有能夠〞不能夠包括“完全不能夠〞和“不太能夠〞28對(duì)本工程配套住宅/公寓的租/購(gòu)能夠假設(shè)本工程規(guī)劃有專門(mén)針對(duì)投資人/商戶開(kāi)發(fā)的住宅/公寓等，您購(gòu)買(mǎi)或租用的能夠性怎樣？對(duì)于此類住宅/公寓的購(gòu)/租能夠性，按投資者類型分，普通投資人購(gòu)買(mǎi)能夠性較大(48.0％)而租用的能夠較??；商戶中租/購(gòu)意向均較明顯，購(gòu)買(mǎi)的能夠(46.7％)僅次于普通投資人，而租用的能夠次于機(jī)構(gòu)/公司投資者為53.3%；機(jī)構(gòu)/公司投資者在購(gòu)買(mǎi)能夠性上偏向不購(gòu)買(mǎi)，而有較強(qiáng)的租用能夠(55.6％)。29對(duì)商鋪價(jià)錢(qián)的傾向請(qǐng)問(wèn)假設(shè)您/貴公司購(gòu)買(mǎi)該工程商鋪,您以為商鋪的平均價(jià)多少人民幣/平方米比較適宜？投資者以為適宜的商鋪價(jià)錢(qián)最主要集中在1.5萬(wàn)元以下，占到54.2％；1.5到2萬(wàn)比例為15.7％，1.5萬(wàn)元到3萬(wàn)元價(jià)錢(qián)范圍是另一個(gè)主要價(jià)錢(qián)區(qū)段，占38.5％；另外3萬(wàn)以上至五萬(wàn)元以上都有一定的比例。有效樣本＝8330對(duì)商鋪價(jià)錢(qián)的傾向請(qǐng)問(wèn)假設(shè)您/貴公司購(gòu)買(mǎi)該工程商鋪,您以為商鋪的平均價(jià)多少人民幣/平方米比較適宜？分投資者類型看，普通投資人接受的商鋪價(jià)位最主要集中在1.5萬(wàn)以下，占56.0％，其它比例按照價(jià)位的提升而下降；商戶接受的商鋪價(jià)位那么集中在1萬(wàn)以下〔26.0％〕和1.5-2.5萬(wàn)之間〔46.7％〕，1至1.5萬(wàn)之間的比例為6.7％；機(jī)構(gòu)/公司投資者集中在1萬(wàn)以下價(jià)位〔55.6％〕，另外在1.5–2萬(wàn)元間相對(duì)較高〔16.7％〕。31購(gòu)買(mǎi)商鋪付款方式傾向您/貴公司最希望的付款方式是以下哪種？在投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪的付款方式上，利用銀行貸款是最主要方式〔54.2％〕，其次分次付款〔28.9％〕。按投資者類型看，三類利用銀行貸款的比例集中在50％-60％間，其次商戶及機(jī)構(gòu)/公司投資者較多采用分次付款，普通投資人中采用一次性付款方式的也占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?6.9％〕。有效樣本＝8332購(gòu)買(mǎi)/租賃商鋪思索的要素假設(shè)您/貴公司思索購(gòu)買(mǎi)/租賃本工程商鋪，以以下舉的哪些思索要素是您以為比較重要？總體上看，投資者對(duì)工程的思索要素最主要的集中在地理位置〔74.7％〕和交通情況〔69.9％〕，其次是價(jià)錢(qián)/租金、商業(yè)運(yùn)營(yíng)特征、停車位，另外一些接近半數(shù)被訪者思索的要素還有能否有國(guó)內(nèi)知名賣(mài)場(chǎng)/專賣(mài)店/餐飲店在此營(yíng)業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)規(guī)模?？梢?jiàn)投資者對(duì)商業(yè)工程投資思索最多的依然是工程的區(qū)位、交通停車條件、商業(yè)