【S房地產(chǎn)公司融資問題研究9500字（論文）】

S房地產(chǎn)公司融資問題研究目錄TOC\o"1-2"\h\u23212S房地產(chǎn)公司融資問題研究 17636摘要 25747一、緒論 29925（一）研究背景 21518（二）研究意義 331748二、企業(yè)融資的相關(guān)理論 321314（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的定義 31139（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 425042（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式 430156三、S房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀 730922（一）S房地產(chǎn)公司簡介 710624（二）S房地產(chǎn)公司融資概況 818176（三）S房地產(chǎn)公司融資存在的問題 92441四、S房地產(chǎn)公司融資存在問題的原因 1213055（一）企業(yè)內(nèi)融能力不足 1223773（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理 1216432（三）項目建設(shè)周期較長 1223162（四）缺乏有利穩(wěn)定金融支持 1316530（五）政府支持力度不足 139183（六）融資風(fēng)險評價方法不科學(xué) 142350（七）組織設(shè)計不夠完善 1431693五、完善S房地產(chǎn)公司融資的對策 153003（一）充分挖掘內(nèi)外部資源潛力 1530278（二）合理運用信托融資 1512946（三）采取靈活融資方式 1626899（四）降低企業(yè)多元化融資成本 169680（五）積極拓展海外融資渠道 1712394（六）完善公司組織機(jī)構(gòu)建設(shè) 171834（七）采用科學(xué)的風(fēng)險評價方法健全融資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng) 1718539六、結(jié)語 19摘要融資是影響房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要因素，通過對公司融資問題的研究，著眼于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，有助于改善公司融資狀況提高公司資產(chǎn)運營能力和市場競爭力。房地產(chǎn)公司應(yīng)該做好對自身融資現(xiàn)狀的總結(jié)并發(fā)現(xiàn)問題，不斷改善公司的融資狀況。不僅有利于公司提高經(jīng)營水平，更有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)融資市場的進(jìn)一步完善。本文以S房地產(chǎn)公司作為研究對象，首先對S公司融資現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，結(jié)合該公司整體資產(chǎn)狀況，主要從S公司存在的融資問題、融資問題產(chǎn)生的原因、解決融資問題的方法等方面進(jìn)行剖析，找出S公司在融資方面存在的問題，最后從充分發(fā)掘內(nèi)外部潛力、合理運用信托融資、采取靈活的融資方式、降低企業(yè)多元化融資成本等方面進(jìn)行針對性措施，以期實現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵字：融資渠道；房地產(chǎn)行情；融資政策；多元化結(jié)構(gòu)一、緒論（一）研究背景當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場就基本形成了房價的快速上漲與制定抑制房價過快上漲的政策相互并行的局面。隨著時間的推移，因此，我國的房地產(chǎn)市場面對政策的壓力巨大，這其中包括政策對房地產(chǎn)融資的限制。2019年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)融資由緊轉(zhuǎn)松，但行業(yè)內(nèi)投資施工放緩，國內(nèi)購房需求降低購買力下降，貸款增速下降，貸款逐漸降低至10.8萬億左右。行業(yè)內(nèi)去庫存明顯商業(yè)房待售面積自2016年達(dá)到7.39億平方米之后逐漸下降至目前的4.92億平方米，說明了整體行業(yè)開發(fā)新項目建新放緩并成負(fù)增長的趨勢。房地產(chǎn)上市企業(yè)融資本身就具有規(guī)模大、風(fēng)險高等特點，在當(dāng)前整體行業(yè)下行壓力較大的情況下選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資策略具有重要意義。（二）研究意義房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中受多種因素的影響，仍存在一定問題，其中最凸顯的當(dāng)屬融資問題。融資難、融資渠道單一、融資成本高等問題會嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。S房地產(chǎn)公司基于發(fā)展需求自2015年不斷拓展融資渠道，調(diào)整公司融資結(jié)構(gòu)。利用多元化融資方式，由過去粗放式的經(jīng)營模式向集約式的經(jīng)營模式發(fā)展。S公司負(fù)債率保持在50%正常區(qū)間內(nèi)，平均借貸成本2019年降低至年利率4.52%，多家機(jī)構(gòu)征信評價給出最佳信用評級。融資結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的連環(huán)效果推動公司經(jīng)濟(jì)效益提升。本文以S房地產(chǎn)公司為研究對象，就該企業(yè)融資現(xiàn)狀和問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)完善對策研究，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式，為解決房地產(chǎn)行業(yè)融資困難提供參考。二、企業(yè)融資的相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的定義房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。催生房地產(chǎn)融資的內(nèi)因是房地產(chǎn)公司自有資金的不足，寬松且資金充沛的金融市場是基礎(chǔ)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點1.對外源性融資依賴較強(qiáng)房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長、資金占用量大，決定了房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目的時候必須要有大量的資金來支撐。從最初的購買土地到建設(shè)項目再到最后的銷售房產(chǎn)收回款項至少需要花費三年的時間，并且在最初的階段只是投入資金卻沒有收入或只得到很少的收入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一般都依靠外源性融資的途徑來滿足其發(fā)展。2.貸款多以土地和房產(chǎn)作為抵押房地產(chǎn)建設(shè)需要土地，而土地具有不可再生性和有限性的特點。由于近年來土地的供給缺乏彈性，土地的價值呈現(xiàn)上升的趨勢，土地具備自我升值的特殊性質(zhì)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、房地產(chǎn)投資的多元化使得土地的需求量大幅增加。土地的價格上漲，房地產(chǎn)的成本增加，房價也就越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，將土地和房產(chǎn)作為抵押，那么金融機(jī)構(gòu)更愿意將資金貸給房地產(chǎn)公司，但這一做法使金融機(jī)構(gòu)自身的信貸風(fēng)險加大了。3.財務(wù)風(fēng)險較大我國當(dāng)前所面臨經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是結(jié)構(gòu)比較單一，資本市場發(fā)展的還不夠成熟，隨著國家宏觀政策的調(diào)整，在經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生變動的同時，也會使房產(chǎn)公司銷售數(shù)量、銷售收入發(fā)生變化。而如果企業(yè)的稅后利潤不能支付借貸資金的成本，最后使得企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險水平。（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式1.自有資金自有資金是指企業(yè)為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動所經(jīng)常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。一般來說，企業(yè)的自有資金來自其內(nèi)部積累，在整個公司的經(jīng)營與發(fā)展過程中發(fā)揮著巨大的作用。2.銀行貸款房地產(chǎn)公司采用銀行貸款要求企業(yè)具有一定的信用等級或者能夠為銀行提供必要的擔(dān)保。這種融資方式特點是籌資速度快、資本成本相對比較低。一般來說，發(fā)展規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)比中小型房地產(chǎn)公司擁有的資產(chǎn)質(zhì)量更高，信譽(yù)更高。融資模式的差異化，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場的分化。3.發(fā)行企業(yè)債券發(fā)行企業(yè)債券是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要方式，它主要用來籌集大筆長期資金。它需要企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定程序來發(fā)行，同時要求企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息。因此，企業(yè)債券實質(zhì)上是一種借貸契約。企業(yè)債券最大的特點是能保障公司的控制權(quán)，還便于公司主動的合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而成為了重要的資金籌集方式。4.股權(quán)融資房地產(chǎn)企業(yè)通過向其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式，以吸引其它傘業(yè)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中來。由于公司在上市后能獲得更穩(wěn)定的融資渠道，融資機(jī)會也逐漸增多。很多企業(yè)都希望進(jìn)入資本市場進(jìn)行股票融資來尋求更多的資本。股票融資不但能降低融資風(fēng)險，還能降低負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)得到改善，更能提升公司的知名度。但股票融資也有很多缺點，如發(fā)行股票的費用很高，而且引進(jìn)新的股東容易分散對公司經(jīng)營活動的控制權(quán)。三、S房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀（一）S房地產(chǎn)公司簡介S公司，于1994年成立，是集房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、建設(shè)、物業(yè)、商業(yè)集合為一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)企業(yè)。開發(fā)項目主要集中在上海、廣州、深圳等城市，在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的市場影響力，并在立足于擴(kuò)展已經(jīng)進(jìn)入城市發(fā)展空間的基礎(chǔ)上，加快進(jìn)行全國化戰(zhàn)略布局。由圖3.1所示，S公司股權(quán)結(jié)構(gòu)相對集中是相對傳統(tǒng)的家族式股東結(jié)構(gòu)。S公司自2009年在香港上市以來，第一第二大股東持股比例達(dá)到67.27%屬于家族大成員，其余股東持股10.94%。圖3.1S公司股權(quán)架構(gòu)1.S房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況S房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況良好，近三年主要財務(wù)指標(biāo)上漲幅度明顯。自2017年到2019年，S公司的存貨為1630.00億、2473.89億、3319.73億，分別占據(jù)流動資產(chǎn)的66%、67%、69%，這主要是由于公司的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)所致。房地產(chǎn)企業(yè)由于樓盤的開發(fā)和交付間隔長，存貨積壓時間較長，公司應(yīng)該加快存貨的周轉(zhuǎn)。除此之外，企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占比逐年為11.4%、12.1%、12.3%，表明S公司的資金實力良好。根據(jù)近三年數(shù)據(jù)可知，S公司企業(yè)現(xiàn)金流逐步提高為項目的開發(fā)落實提供可靠的資金支撐，在此基礎(chǔ)之上不斷加大在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投入。2.S房地產(chǎn)公司運營情況S房地產(chǎn)公司運營情況根據(jù)圖3.2的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)仍是企業(yè)主營收入來源，占比61.51%，毛利率為29.73%。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體收入的14%，毛利率達(dá)77.32%，這表明S房地產(chǎn)公司收入主要依賴于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)項目對S公司的發(fā)展起絕對性作用。同時，S公司在產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)方面利潤相對較高具有很大的發(fā)展前景?？傮w上，S公司的主營業(yè)務(wù)項目較少，集中在房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)上，主營業(yè)務(wù)數(shù)量的缺失也意味著融資風(fēng)險的集中化，S公司急需開發(fā)其他項目降低融資風(fēng)險。圖3.2S房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)收入情況（二）S房地產(chǎn)公司融資概況S作為大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其涉及到融資方式較多。由圖3.4所示，2018年融資金額超過了6000多億元，主要采用的仍以銀行融資、債券融資及信托融資為主。根據(jù)表中看出，銀行貸款和債券(票面)融資比例較高，債券融資達(dá)到了198億元，占28.02%，而銀行貸款則4693.471億元，占68.5%。而通過綠色債、中期票據(jù)獲取融資余額則達(dá)到了240.4億元，占3.48%。由此說明，S公司融資主要形式是銀行貸款，對銀行依賴性強(qiáng)，間接說明S公司融資形式相對單一。并且由圖可知，除銀行貸款以外，其他形式的融資規(guī)模小、形式少、難度大，這些問題是阻礙S公司發(fā)展多元化融資的障礙。S公司需要通過調(diào)整總體融資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大多形式的融資規(guī)模，降低單位融資成本，建立新的融資體系。圖3.3S房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)情況（三）S房地產(chǎn)公司融資存在的問題1.對銀行的依賴性大S房地產(chǎn)公司目前的主要融資方式是銀行貸款，年貸款規(guī)模4500億左右，銀行借貸占融資比例60%以上。由于商業(yè)銀行能夠提供的資金支持也十分充足，融資成本相對股權(quán)融資和債券融資來說也較低，能夠滿足其隨時的資金需求。導(dǎo)致S房地產(chǎn)公司將融資渠道完全限制在了銀行貸款上，其資金來源單一，融資結(jié)構(gòu)不合理，單一的融資結(jié)構(gòu)不利于S公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。2.融資期限較長收益不確定S公司的融資期限長未來收益存在不確定風(fēng)險，由于房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地時享有分期支付土讓金的資格，并且這一階段享有商業(yè)信用融資的權(quán)利。而隨著土地價格的不斷上漲，S企業(yè)用于購置土地的成本也會上漲，這也表明企業(yè)在購買土地方面，每年都要償還巨額的土地融資貸款。如果S公司購置了土地，但土地市場交易低迷，土地難以轉(zhuǎn)手銷售，S公司就會出現(xiàn)信貸資金風(fēng)險，甚至出現(xiàn)虧損。3.發(fā)展過快導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張S公司隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，積極推進(jìn)在全國范圍內(nèi)的戰(zhàn)略部署。前期大量的項目投入、建設(shè)、招標(biāo)、運營以及眾多積壓項目，最終導(dǎo)致S企業(yè)因為發(fā)展過快導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張。且S企業(yè)還有大量的長短期融資，企業(yè)現(xiàn)金流的缺失勢必導(dǎo)致融資項目的拖延。并且，影響企業(yè)的征信水平、大幅降低企業(yè)商譽(yù)估值和企業(yè)在股票融資市場上的價值。即便企業(yè)有美好未來收益預(yù)期和發(fā)展前景，也會因為當(dāng)下現(xiàn)金流的缺失走向失敗。4.融資成本較高S公司應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注其融資成本。房地產(chǎn)行業(yè)是受政策影響比較明顯的行業(yè)，近些年國家政策的不斷調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場發(fā)生很多變化。在國家推行實行緊縮政策時，人民銀行會提升了存款準(zhǔn)備金率和加息，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本明顯提升。一些金融機(jī)構(gòu)緊跟國家政策調(diào)整的步伐，調(diào)整了房地產(chǎn)公司的融資額及利率。最終由于政策收緊造成房地產(chǎn)公司整體的融資成本逐漸提高。在宏觀背景條件下，企業(yè)的融資成本上升，除此之外，該企業(yè)融資信譽(yù)降低，央行提升了利率，導(dǎo)致S公司近幾年的融資成本不斷提升。5.金融機(jī)構(gòu)融資手續(xù)復(fù)雜審核難S公司向金融機(jī)構(gòu)融資受制于當(dāng)前政策影響，手續(xù)復(fù)雜審核難且融資成本提高。S公司向銀行或民間機(jī)構(gòu)融資需要進(jìn)行擔(dān)保及質(zhì)押，而這同時需要支付額外的擔(dān)保費、質(zhì)押資產(chǎn)評估費等。并且，金融機(jī)構(gòu)在提供融資服務(wù)時往往會考慮到企業(yè)信用及發(fā)展實力，在審批的過程中會更更加注重房地產(chǎn)項目的潛力，而且更愿意將資金借給短期能夠回款的企業(yè)，融資的競爭壓力增大。當(dāng)前由于國內(nèi)政策的影響，金融機(jī)構(gòu)在審批時出于風(fēng)險性考慮，房地產(chǎn)企業(yè)融資通過率往往比較低，而這就導(dǎo)致S公司會支出更多融資的成本，貸款成本更多是來源于貸款利息支出、財務(wù)費用等，如果沒有合理控制好融資成本，S公司就容易出現(xiàn)虧損風(fēng)險。金融機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行審核時，審核手續(xù)要求提高，審核的流程也同樣加長，S公司耗費在金融機(jī)構(gòu)融資時間成本也大幅提高，審核難加大了S公司的融資難度。四、S房地產(chǎn)公司融資存在問題的原因（一）企業(yè)內(nèi)融能力不足S公司內(nèi)源融資能力不強(qiáng),造成公司的運營效率和利潤率顯著低于同行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入，而S公司的低周轉(zhuǎn)率以及低利潤率的特點導(dǎo)致其內(nèi)源融資能力不強(qiáng)，很容易產(chǎn)生資金鏈斷裂的可能。國家對土地政策的不斷調(diào)整，使得土地成本連續(xù)上漲。與此同時，S公司連續(xù)不斷地購買高端土地，實行積極擴(kuò)張的經(jīng)營戰(zhàn)略，開發(fā)成本連續(xù)增加。完成這些項目的建設(shè)還需投入大量的資金，而該公司存貨周轉(zhuǎn)率低，利潤率低，就更使得資金周轉(zhuǎn)困難重重。（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理雖然現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主流的融資方式是銀行貸款，但是當(dāng)S公司過于依賴銀行貸款時，政府一旦出臺緊縮的貨幣政策亦或是提高準(zhǔn)備金率、存貸款利率的時候，就會造成該公司融資困難、融資成本上升，更嚴(yán)重的情況是出現(xiàn)資金鏈斷裂，影響公司的生存與發(fā)展。并且公司過于依賴銀行貸款，一旦公司的貸款吃緊時，就會大大影響了該公司的運營效率。又難以從其他的融資方式中及時獲取資金，那么該公司面臨的財務(wù)風(fēng)險就很大。所以如果單靠銀行存款來支撐未來的發(fā)展，不但不利于該公司發(fā)展的可持續(xù)性，而且其承擔(dān)的高風(fēng)險還會大大侵占股東的權(quán)益，就會導(dǎo)致股東們不滿情緒的出現(xiàn)，股價相對低迷，低迷的股價進(jìn)一步制約了該公司的融資能力，從而形成惡性循環(huán)。因此應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待由于過度依賴銀行借款而帶來融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。（三）項目建設(shè)周期較長S公司融資期限和建設(shè)周期不一致。S公司的目前存在的部分外部銀行貸款期限較項目建設(shè)周期短，當(dāng)貸款到期時，由于資金回籠不如預(yù)期，公司必須通過新增集團(tuán)內(nèi)部財務(wù)公司借款的方式，來償還外部貸款。還有部分項目是開發(fā)流程管理不合理，前期準(zhǔn)備階段跨度過長，只能通過集團(tuán)內(nèi)部貸款方式解決前期資金投入的需求。這就造成了整個公司的債務(wù)融資中債務(wù)來源不合理，S公司的貸款比重攀高，也推高了整個公司的資產(chǎn)負(fù)債率，致使S公司的融資能力進(jìn)一步降低。融資成本增高，已經(jīng)嚴(yán)重威脅到公司的資金安全。（四）缺乏有利穩(wěn)定金融支持在S公司的發(fā)展過程中，銀行貸款為其提供了強(qiáng)有力的支持，但是這種單一性的融資渠道對S公司的未來發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面的影響，即較高的負(fù)債率。除此之外，我國政府的宏觀調(diào)控政策更好的作用于金融市場以及地產(chǎn)市場，因此如果房地產(chǎn)金融政策有著較大的變化，如緊縮的貨幣政策等，那么就會在一定程度上增加企業(yè)融資的難度，提高企業(yè)的成本，更為嚴(yán)重的還會使得資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。同時，S公司對銀行貸款渠道的過度依賴，如果企業(yè)在經(jīng)營方面存在問題，那么金融企業(yè)就要承擔(dān)較大的融資風(fēng)險，因此也就嚴(yán)重威脅到了我國的金融安全。（五）政府支持力度不足S公司當(dāng)下面臨著政府提高房地產(chǎn)融資門檻、放緩房地產(chǎn)發(fā)展的國內(nèi)形勢，大環(huán)境下不利于S公司融資發(fā)展。政府提高了融資程序的復(fù)雜度，融資門檻也越來越高。例如國家信貸計劃房地產(chǎn)債券，該債券發(fā)行需要取得政府許可。2011、2016年政府相繼出臺了《關(guān)于使用債券融資支持保障性住房建設(shè)的通知》《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，這兩項通知指出對于合格的地方政府投融資平臺公司和其他公司將發(fā)行公司債券為實惠提供融資住房項目，對于安全住房，會對其率先籌集資金進(jìn)行建設(shè)。同時，證券會和交易所也提高房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行門檻，并要求該類型的企業(yè)需要對所發(fā)行債券實施有效分類，禁止企業(yè)將發(fā)行債券募集到的資金投入到土地市場中。由此可見在政府支持力度不足，宏觀政策限制的情況下S公司實現(xiàn)融資發(fā)展是存在較大困難的。（六）融資風(fēng)險評價方法不科學(xué)S公司當(dāng)前的融資風(fēng)險評價方法在適用性上有明顯的欠缺和不足。首先，專家評價法上，公司利用專家打分無可厚非，但是所選擇的專家在融資風(fēng)險評價上水平的高低，將直接影響公司的融資風(fēng)險評價。目前S公司所選擇的專家基本由在校老師，銀行機(jī)構(gòu)管理者，公司的財務(wù)管理人員組成，專業(yè)化程度有待提高。其次Z3模型分析法，其適用于非生產(chǎn)型的上市公司，S公司作為業(yè)內(nèi)有一定實力的上市房地產(chǎn)公司，模型的適用性存在疑問。該模型選取的指標(biāo)也較為簡單，模型計算公式也較為陳舊，能否準(zhǔn)確的評價融資風(fēng)險有待考證。最后，S公司采用的財務(wù)報表分析法，僅僅分析了公司歷年的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)變化，縱向的比較數(shù)值的高低進(jìn)而評價風(fēng)險，具有很強(qiáng)的隨意性。融資風(fēng)險的高低，應(yīng)當(dāng)將TH公司與其他大型房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)相比較，橫向的比較分析更具有說服力和代表性，才能更加準(zhǔn)確的識別S房地產(chǎn)公司所面臨的融資風(fēng)險。（七）組織設(shè)計不夠完善S公司的組織設(shè)計有組織機(jī)構(gòu)和制度設(shè)計兩方面構(gòu)成。首先是S房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險管理組織設(shè)計有待提高。現(xiàn)有的融資風(fēng)險管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組成機(jī)構(gòu)較為復(fù)雜，融資風(fēng)險評估的專業(yè)性參差不齊，每個人對融資風(fēng)險的理解和把控不同，得出的結(jié)論也不同，這也為融資風(fēng)險評估的科學(xué)性和合理性產(chǎn)生疑問。同時，該小組流動性大，沒有形成穩(wěn)定的評估團(tuán)隊，這也不利于公司客觀而全面的分析融資風(fēng)險。同時，面對不斷變化的融資環(huán)境和日新月異的政策法規(guī)，S公司相關(guān)制度規(guī)定相對落后，已不適應(yīng)S公司目前的融資管理模式，制度設(shè)計和專業(yè)人員配置方面亟需完善加強(qiáng)。五、完善S房地產(chǎn)公司融資的對策（一）充分挖掘內(nèi)外部資源潛力要提高企業(yè)自身管理能力，提高資金利用率。首先，要加速資金的周轉(zhuǎn)，就要加強(qiáng)培養(yǎng)優(yōu)秀的財務(wù)人才，提高財務(wù)人員素質(zhì)，對資金流動的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行明確，使得高校管理使用資金貫徹到企業(yè)資金使用的每個環(huán)節(jié)。然后，是對于不合理的預(yù)支要減少，不必要的預(yù)支會使得企業(yè)資金的占用，而給企業(yè)的資金流動產(chǎn)生風(fēng)險，而要使得資金能夠盡快回籠，還需盡快對一些存量商品房和土地盤活。房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行融資時應(yīng)該要立足企業(yè)現(xiàn)階段所擁有的能力去考慮融資的額度，盡量將融資額度控制在財務(wù)狀況可承受的安全范圍內(nèi)。其次，是要嚴(yán)格控制建設(shè)成本的支出，這樣能夠有效的減少浪費，所以對此也有必要建立完善的成本支出管理控制系統(tǒng)，對相關(guān)的費用支出、審批預(yù)算都應(yīng)該明確，有嚴(yán)格的控制把關(guān)制度。最后，企業(yè)應(yīng)該注重加強(qiáng)信用建設(shè)，只有誠實守信的企業(yè)才能夠獲得銀行或其他投資方的青睞，才能夠帶動企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展壯大，才能夠?qū)崿F(xiàn)融資渠道的多元化。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該設(shè)立專門的融資部門，實現(xiàn)融資渠道的多元化需要有一批對融資很熟悉的人才來幫助企業(yè)拓寬其融資渠道。（二）合理運用信托融資S企業(yè)應(yīng)該積極嘗試資產(chǎn)證券化，發(fā)展公募房地產(chǎn)信托投資基金。S房地產(chǎn)企業(yè)由于其致力于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，所以具備采用房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行融資的條件。通常情況下，信托公司也會為了自身盈利而更多的關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，所以能為對房地產(chǎn)企業(yè)起到一種監(jiān)督和督促作用，能夠使房地產(chǎn)公司更加注重自身經(jīng)營能力，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。資產(chǎn)證券化這種融資方式，可以有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決庫存問題，達(dá)到盤活企業(yè)資產(chǎn)的目的，提供了一種嶄新的融資思路，但是值得注意的是，我國有關(guān)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)制度規(guī)范還不健全，所以勢必也會承擔(dān)相對較高的風(fēng)險，因此要衡量好風(fēng)險再決定嘗試。（三）采取靈活融資方式構(gòu)建多元化融資渠道，是解決S地產(chǎn)公司融資問題的一種方法。它既能幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效防范經(jīng)營風(fēng)險，提高自身的償債能力，同時還能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)對資本結(jié)構(gòu)的升級和優(yōu)化。首先，建立多元化的融資渠道，能夠幫助該企業(yè)尋找除商業(yè)銀行以外其他的資金來源，不僅僅可以幫助企業(yè)實現(xiàn)對資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，還能夠提高其經(jīng)營活動的穩(wěn)定性。從一定程度上而言，能夠規(guī)避S房地產(chǎn)公司經(jīng)營風(fēng)險。其次，不僅僅可以幫助企業(yè)從更多的渠道中獲得資金，增加其資金來源的穩(wěn)定性，同時能夠幫助企業(yè)有效規(guī)避融資風(fēng)險。并且，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和建設(shè)房地產(chǎn)項目時，需要經(jīng)歷一段較長的開發(fā)周期，從項目設(shè)計、項目竣工到項目銷售獲利，戰(zhàn)線較長，在這一系列開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要墊付大量的資金，僅僅依靠商業(yè)銀行單一的融資方式，很難滿足S房地產(chǎn)公司生產(chǎn)和經(jīng)營的需要。所以S房地產(chǎn)公司要充分利用海外融資、股權(quán)融資、信托融資等方式，通過組合多元化的融資渠道，能夠提高公司的融資規(guī)模以及融資水平。（四）降低企業(yè)多元化融資成本S公司應(yīng)采用多元化融資策略并且不斷降低融資成本。首先，要合理考量土地價格，不做盲目的投資，對未來項目收益進(jìn)行合理的分析，以高昂的價格取得此地塊是否能夠取得投資回報，衡量好土地成本和回報率再對項目進(jìn)行投資；其次，也要對日常經(jīng)營活動的成本費用進(jìn)行合理的規(guī)劃，減少并不是十分必要的開支。通過開源節(jié)流，擠壓成本，達(dá)到提高利潤的目的。最為重要的是，要嚴(yán)格把控融資帶來的成本。行業(yè)內(nèi)將平均融資成本降至5%以內(nèi)視為融資的終極目標(biāo)，對于S公司動輒千億的融資，融資成本降低1%意味著每年至少千萬級的利息支付，更有利于S公司提高融資收益，促進(jìn)S公司健康發(fā)展。（五）積極拓展海外融資渠道基于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大環(huán)境，S公司應(yīng)當(dāng)尋求拓展海外融資渠道保持公司的資金需求。當(dāng)前S公司的多元化融資結(jié)構(gòu)中海外融資渠道較少，而海外融資成本相對較低，很多房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)融資渠道逐步飽和的情況下，將主要融資渠道集中到海外市場。S公司可以在海外市場發(fā)行了固息票據(jù)，尋求信托融資機(jī)構(gòu)。另外，S公司可以在國外籌劃成立上市公司，這也可以為S公司進(jìn)行國際融資提供較好的條件。S公司可以通過這些方案，進(jìn)行海外融資渠道的拓寬工作，積極為從更深層次進(jìn)行海外融資做準(zhǔn)備。（六）完善公司組織機(jī)構(gòu)建設(shè)S公司需要建立專業(yè)化程度高，評分可靠的專家隊伍。目前所設(shè)立的融資風(fēng)險專家評分小組，存在小組成員專業(yè)層次高低不等，成員流動性大的問題，對公司融資