北京市燕郊項(xiàng)目前期規(guī)劃

鋒華興業(yè)?

敢于創(chuàng)新/敢于啃硬骨頭-燕郊工程前期規(guī)劃論證鋒華興業(yè)籌劃部05年7月前言：通過與貴公司的初步接觸，我們了解到目前本工程正處于前期規(guī)劃論證的關(guān)鍵階段，通過對工程的深入了解，以及憑借在房地產(chǎn)市場的操作經(jīng)驗(yàn)與根本認(rèn)知，我們發(fā)現(xiàn)其中有二個(gè)問題顯得至關(guān)重要※如何為工程制訂科學(xué)的規(guī)劃方向，以全新的思路看待本工程的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)并提升工程的價(jià)值，用獨(dú)特、鮮明的地產(chǎn)主張打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群體，并脫穎而出，成為工程的利潤增長點(diǎn)，為工程創(chuàng)造出利潤最大化※用什么樣的眼光和思路認(rèn)識(shí)工程、解讀工程，把工程放在什么樣的坐標(biāo)系中去定位，是工程制定開展戰(zhàn)略的根本出發(fā)點(diǎn)，也就是工程在市場中將以何種姿態(tài)出現(xiàn)，要在哪一個(gè)層面的市場競爭中參與競爭；

一、市場調(diào)查分析1.

北京別墅市場的現(xiàn)狀工程所在片區(qū)的市場分析燕郊區(qū)總體規(guī)劃與功能定位片區(qū)的競爭物業(yè)分析二、工程市場定位及規(guī)劃1.

工程的整體定位2.

工程的整體規(guī)劃3.產(chǎn)品配置和配套4.社區(qū)配套三、園林、景觀設(shè)計(jì)四、整體營銷策略五、整體推廣策略六、結(jié)束語

目錄一、別墅市場調(diào)查分析1.北京別墅市場的現(xiàn)狀：從92年北京第一個(gè)外銷別墅——麗京花園應(yīng)運(yùn)而生至今，北京的別墅市場整整走過了13個(gè)年頭。市場從高到低再攀升，歷經(jīng)了幾次換代，其產(chǎn)品理念和市場選擇都發(fā)生了很大的變化，就別墅的建筑形態(tài)而言，從最初的對外國的“照搬〞“拿來主義〞，到逐漸與外鄉(xiāng)相結(jié)合歐美風(fēng)格盛行了十余年，近兩年北京別墅市場出現(xiàn)了少量的“中式〞別墅工程，到目前為止北京的別墅市場進(jìn)入了開展的瓶頸期，創(chuàng)新迫在眉睫。

2.工程所在片區(qū)的市場分析中，房地產(chǎn)購置和入住的人群當(dāng)中，有80以上都是北京人燕郊開發(fā)區(qū)總?cè)藬?shù)數(shù)20萬，70%是外來人口。在房地產(chǎn)開發(fā)過程。燕郊日臻完善的各項(xiàng)根底配套設(shè)施，良好的教育產(chǎn)業(yè)的開展及便捷的交通條件，吸引了愈來愈多的海內(nèi)外客商的關(guān)注?！把嘟肌锥夹l(wèi)星城〞逐漸成為眼下既時(shí)尚又現(xiàn)實(shí)的話題，也成為各行業(yè)向外投資開展美好的風(fēng)水寶地。隨著北京新規(guī)劃方向確實(shí)定，京城開展重心東移已是不爭的事實(shí)，而通州也已確立作為未來北京的新城區(qū)，其遠(yuǎn)好預(yù)期值得期待3.燕郊區(qū)總體規(guī)劃與功能定位根據(jù)北京市的總體規(guī)劃，開展重心東移已經(jīng)是不爭的事實(shí)，與通州接壤的燕郊是距離北京最近同時(shí)也是開展最為成熟的外阜地區(qū)之一，依托于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁開展走勢及毗鄰北京得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢，燕郊的經(jīng)濟(jì)也取得了令人矚目的成就。通過燕郊地區(qū)相關(guān)政府機(jī)構(gòu)人員的介紹，并借助于媒體的傳播，應(yīng)使更多的北京人了解燕郊開展現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景，依靠區(qū)位優(yōu)勢、超前觀念和開放的心態(tài)使燕郊成為“京東硅谷〞“首都衛(wèi)星城〞。也以此帶動(dòng)燕郊房地產(chǎn)業(yè)的開展1.〕工程名稱：東方夏威夷開發(fā)商：三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅、TOWNHOUSE及高層電梯公寓組成。價(jià)格：獨(dú)棟6000—8000元/平方米，聯(lián)排5000—5500平方米工程點(diǎn)評：工程占地800畝，內(nèi)有10萬平米天然海面，工程整體以“海〞風(fēng)情為主要視覺元素。4.周邊競爭物業(yè)分析東方夏威夷外立面效果圖東方夏威夷外立面效果圖2.〕工程名稱：華堂高爾夫莊園開發(fā)商：三河園方房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅，占地1500畝，分三期開發(fā)，一期150棟，面積350—600平方米價(jià)格：200—400萬/套工程點(diǎn)評：是建在高爾夫球場里的工程，規(guī)劃中三個(gè)主題會(huì)所，“休閑會(huì)館〞和“商務(wù)會(huì)館〞。整個(gè)球場象一條龍，一期開發(fā)龍頭局部，二期臨潮白河局部，三期為中心島的豪宅，定位為高品質(zhì)的休閑養(yǎng)生之所華堂高爾夫莊園一期龍頭局部鳥瞰華堂高爾夫莊園外立面效果圖1華堂高爾夫莊園外立面效果圖2華堂高爾夫莊園外立面效果圖3華堂高爾夫莊園外立面效果圖43.〕工程名稱：國花園開發(fā)商：北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅，一期占地面積350畝，建設(shè)36棟獨(dú)棟別墅，私家庭院面積：4500—6000平方米/戶工程點(diǎn)評：工程在京哈高速路第一出口路南50米，潮減河南側(cè)，工程率先提出“私家山水園林別墅〞的頂級居住產(chǎn)品理念，構(gòu)造出頂級居住群落的高尚生活氣氛4.〕工程名稱：和安花園開發(fā)商：三河中和房地產(chǎn)開發(fā)建筑形態(tài)：獨(dú)棟。戶型面積從258—600平方米價(jià)格：8000元/平方米工程點(diǎn)評：打造中國首席全生態(tài)、保健、養(yǎng)生基地二、工程整體定位及規(guī)劃1.工程的整體定位

總平面規(guī)劃

本案地塊占地約1350畝，分東西兩局部，本地塊占地較大，從而可以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。

在社區(qū)規(guī)劃上，我們建議把整個(gè)工程分為三類產(chǎn)品：公寓、聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅，具體建筑形態(tài)的分布形式是由北向南分布；中心局部做五套左右的頂級豪宅獨(dú)棟別墅作為核心，由中心向四周擴(kuò)散分布，潮白河邊做別墅，并做私家碼頭或公共碼頭充分利用自然優(yōu)勢。

2.工程整體規(guī)劃3.產(chǎn)品配置和配套1.〕產(chǎn)品配置：我公司對本工程產(chǎn)品配置建議如下：1、點(diǎn)式公寓；〔類型配比：10%左右〕2、板式公寓；〔類型配比：15%左右〕3、聯(lián)排別墅；〔類型配比：30%左右〕4、獨(dú)棟別墅；〔類型配比：30%左右〕5、連廊公寓；〔類型配比：7%左右〕6、中式別墅四合院；〔類型配比：8%左右〕以上產(chǎn)品配置可以讓社區(qū)本身的產(chǎn)品形成一定的市場互補(bǔ)，可以減少同類產(chǎn)品同個(gè)工程之間的強(qiáng)烈比較；也有利于回收資金的迅速推廣。補(bǔ)充說明：產(chǎn)品形態(tài)按以上標(biāo)準(zhǔn)制定后，人性化設(shè)計(jì)元素，對于產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的舒適度就有著很高的要求，提出以下幾個(gè)方面的思路到達(dá)產(chǎn)品的舒適度：1、室內(nèi)空間劃分的相對獨(dú)立性與關(guān)聯(lián)性，即在產(chǎn)品的功能分區(qū)上力求做到“公私別離〞、“動(dòng)靜別離〞、“潔污別離〞、“室寢居寢別離〞等，這些原那么上的獨(dú)立性是在保持整體工程面積的根底上進(jìn)行的。2、戶型分區(qū)法那么：力爭將房子分為五個(gè)區(qū)：禮儀區(qū)、交往區(qū)、私密區(qū)、功能區(qū)和花園區(qū)，用這五個(gè)區(qū)取代過去的按房間來劃分的功能。3、戶型的設(shè)計(jì)中功能空間的把握尺度：保證主人優(yōu)先的原那么。無論是私密局部還是臥區(qū)局部，主人的空間要盡量的提高舒適度。4、室內(nèi)空間與室外空間的有機(jī)結(jié)合：為了滿足進(jìn)深采光要求，一般多采用大面積玻璃窗的形式增加室內(nèi)采光面。另外，別墅中的露臺(tái)及陽光健身房的設(shè)計(jì)在一定程度上會(huì)滿足私密性下的公共空間的景觀要求，通過玻璃墻體與大露臺(tái)的設(shè)計(jì)，使整個(gè)居住空間自然過度到室外。5、私家花園的設(shè)計(jì)；6、智能化社區(qū)配置；7、外立面；8、低按鍵設(shè)置電梯、無障礙通道。一個(gè)大型社區(qū)配套首先配套應(yīng)齊全，表達(dá)一站式全天候效勞，更重要的是配套細(xì)節(jié)和全方位的保障和完善。1、度假酒店〔自營，提供休閑度假商務(wù)應(yīng)酬場所〕；2、康體醫(yī)療中心〔社區(qū)中配國家級醫(yī)院，提出“智能化系統(tǒng)醫(yī)療效勞平臺(tái)〞。通過此平臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上掛號、網(wǎng)上視頻就醫(yī)、自助配餐等多元化功能。特色“一卡通〞效勞，可直接實(shí)現(xiàn)在網(wǎng)上預(yù)定掛號、國家級醫(yī)院著名專家就診，省去了醫(yī)院排長隊(duì)、預(yù)定專家難等各種煩憂，更可以通過智能平臺(tái)與醫(yī)療專家視頻交流，輕輕松松擁有貼身醫(yī)療參謀。專家也會(huì)制作出科學(xué)的營養(yǎng)餐譜，提供送餐效勞，從每一個(gè)細(xì)節(jié)照顧健康生活；3、康體健身中心〔游泳池、保齡球館、體操房、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)球場、有氧鍛煉室、器械健身、冷池/熱池/溫池/兒童池的療養(yǎng)浴、泥浴/漂浮/麥飯石蒸浴等獨(dú)具特色的洗浴方式。各式中醫(yī)保健按摩，康體休閑按摩〕；4.社區(qū)配套〔特色之一〕4、亞健康調(diào)理中心〔中醫(yī)療法，定期醫(yī)務(wù)人員上門進(jìn)行免費(fèi)體檢，為住戶設(shè)計(jì)科學(xué)系統(tǒng)的調(diào)整方案〕；5、老年大學(xué)〔為老人開辟一個(gè)學(xué)習(xí)和交流的場所，課程設(shè)置形式多樣，比方：陶藝、繪畫、攝影、雕刻、戲曲、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)、英語等〕；6、老年人活動(dòng)中心〔棋牌俱樂部、舞蹈俱樂部、太極拳俱樂部、書畫俱樂部等，為老人之間的互相交流提供新方法〕；7、都市化消費(fèi)中心〔銀行、郵局、超市、商業(yè)街、餐飲〔提供社區(qū)老人優(yōu)惠措施〕、菜市、書店、洗衣店等生活配套效勞，可上門效勞，送餐送貨等等〕；8、家政中心〔采用高科技、智能化家政效勞體系為老人提供全方位效勞與管理，組織定期活動(dòng)〕；9、交通配套〔提供社區(qū)電瓶車，方便住戶〕；10、教育配套〔幼兒園、中學(xué)的建設(shè)，與一流教育品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，讓孩子們在這里不但深受濃郁校園歷史文化的熏陶，更會(huì)著重塑造人文教育這一系統(tǒng)工程。從課程內(nèi)外、教育方法、評價(jià)方式、言傳身教等方面全方位、多渠道開展人文教育。潛移默化間培養(yǎng)了孩子的熱愛生活、適應(yīng)社會(huì)能力。為孩子預(yù)約未來，真正做到“春風(fēng)化雨，潤物無聲〞〕；

通過以上相關(guān)配套的建設(shè)組合，為消費(fèi)者提供完善體貼的綜合性效勞，體驗(yàn)大社區(qū)的成熟和便利。為工程的品質(zhì)提升和開發(fā)商的品牌營造打下堅(jiān)實(shí)的根底。三、園林、景觀設(shè)計(jì)有了大的產(chǎn)品方向，有了完善的配套，園林、景觀為之完成一個(gè)高尚社區(qū)、展示社區(qū)形象、提升社區(qū)品質(zhì)也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。園林景觀設(shè)計(jì)決不是簡單的綠化，它通過對眾多自然因素〔植物、地形、地貌、氣候、能源〕和人為因素〔道路、圍墻、大門、平臺(tái)、山石水池、照明、建筑小品、人流、車流〕的安排與處理，努力解決建筑與周圍環(huán)境的關(guān)系、過渡與協(xié)調(diào)、完善建筑功能、豐富建筑情趣，最終使建筑與環(huán)境融洽。2005年，樓盤銷售競爭已變?yōu)闃潜P綜合素質(zhì)、樓盤性能價(jià)格比、開展商品牌三者之間的競爭。在樓盤綜合素質(zhì)方面，園林景觀環(huán)境無疑已成為一個(gè)公認(rèn)的評估指標(biāo)。對于開展商而言，以科學(xué)的管理籌劃、務(wù)實(shí)的操作態(tài)度，致力于園林景觀環(huán)境的可持續(xù)開展建設(shè)，無疑是提升品牌形象的新途徑。園林景觀評估：很長一段時(shí)間，對景觀的評估缺乏一個(gè)科學(xué)依據(jù)，下意識(shí)以為昂貴的就是好的。造成昂貴不實(shí)用的植物/建筑材料/環(huán)境小品/雕塑等都粉墨登場，擠入社區(qū)內(nèi)，還時(shí)不時(shí)被炒作成異域某某風(fēng)情、什么什么情調(diào)。其實(shí)，風(fēng)格、情調(diào)一方面需要?dú)v史、人文、自然、地理等地域性特色背景來創(chuàng)造、襯托、展現(xiàn)；另一方面，風(fēng)格、情調(diào)的根本目的在于住戶所用，如果忽略這一點(diǎn)，所付出的高昂代價(jià)未必物有所植，恐怕只是個(gè)昂貴的擺設(shè)。好的景觀不管是東方的，還是西方的，都要能使人身心受益，而不是為之所累。它應(yīng)得到使用者生活中的積極參與，如豪華的噴泉水景，用圍欄把住戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)隔開，即使這樣，也不能天天開放，為了壓縮物業(yè)管理費(fèi)用，只能是在節(jié)假日才有得看，而平日的一潭死水不但占有了珍貴的戶外活動(dòng)空間，而且既不美觀也不利于環(huán)境衛(wèi)生，很難令人產(chǎn)生親和力與歸宿感。本案園林景觀規(guī)劃的主張：對于本案的園林景觀規(guī)劃，我們不主張用一些特別昂貴的材料，原因有三。1、從整體營銷來講，本案必須有效控制本錢；2、一個(gè)樓盤的園林景觀規(guī)劃必須與樓盤的整體風(fēng)格以及案名延伸意義相一致，建議以舒適、自然、簡約為好；3、美麗的感覺并不是靠漂亮元素的堆積，而是靠整體的氣質(zhì)和總體的協(xié)調(diào)。由于以上三點(diǎn)原因，我們對本案園林景觀規(guī)劃提出的主張是：重視整體環(huán)境的舒適感，不過份矯揉造作。園林景觀規(guī)劃的三點(diǎn)要求：〔1〕景觀形象方面，應(yīng)從視覺形象出發(fā)，設(shè)計(jì)出符合美學(xué)尺度令人賞心悅目的環(huán)境形象；〔2〕環(huán)境生態(tài)方面，需從生理感受出發(fā)，利用陽光、氣候、植物、土壤、水體等材料創(chuàng)立出令人舒適、充滿生機(jī)的物質(zhì)環(huán)境；〔3〕行為心理方面，主要從住戶的行為心理乃至精神生活的規(guī)律出發(fā)，利用心理、文化的引導(dǎo)暗示，創(chuàng)造出使人浮想聯(lián)翩、健康向上的精神環(huán)境?！熬坝^環(huán)境形象方面、環(huán)境生態(tài)綠化、群眾行為心理〞這三個(gè)元素對于人們感受環(huán)境所起的作用是相輔相成、密不可分的。表現(xiàn)的相關(guān)建議：1、形象雕塑園區(qū)規(guī)劃中須有一個(gè)標(biāo)志性形象雕塑，或代表性建筑物。2、橋配套湖面上可采用石橋、拱橋、棧橋……，不僅僅可以作為社區(qū)里別樣的風(fēng)景，更是作為一種交通方式存在。3、綠化〔生態(tài)〕在綠化方面，規(guī)劃時(shí)根據(jù)工程的具體情況著眼，充分考慮到地段、交通、商業(yè)空間等方面問題，大面積綠化與樓間綠化帶相結(jié)合，同時(shí)在綠化植被的選擇上要著實(shí)考慮，比方：特有中草藥花卉植物環(huán)境療法，大葉黃楊、紫薇、木槿、薔薇、梅花、玉蘭、碧桃、垂柳、檜柏、白皮松、梧桐、白蠟等各色中草藥植物植于其間，其中的中草藥成分融于空氣之中，徜徉于此，強(qiáng)身健體、養(yǎng)生保健的成效也會(huì)如影隨形，于呼吸間感受自然，享受健康。4、人文環(huán)境營造在園區(qū)的不同位置放置造型各異的主題雕塑或不同的文化主題廣場，增加公共空間的營造，襯托出園區(qū)的人文氣息，提升檔次；同時(shí)使冬夏各有景致，防止了單一綠化造成的半年有景半年無景的為難。5、小品景觀分組團(tuán)，設(shè)計(jì)不同的