地產(chǎn)設(shè)計(jì)服務(wù)銷售部

地產(chǎn)設(shè)計(jì)服務(wù):銷售部_物業(yè)經(jīng)理人地產(chǎn)設(shè)計(jì)效勞：銷售部

地產(chǎn)的設(shè)計(jì)部除了本身的技術(shù)工作外，主要工作在協(xié)作工程各部門的工作：工程開頭時(shí)銷售部爭(zhēng)論產(chǎn)品，施工前與前期合作報(bào)建，招標(biāo)階段與本錢部門協(xié)作，施工階段幫助工程部，交付及使用階段協(xié)作客服和物業(yè)；

先說說跟銷售部門的糾結(jié)之處，設(shè)計(jì)與銷售最易消失沖突的地方有兩處:

狀況一：當(dāng)開盤后銷售狀況不好時(shí)，銷售找緣由一般就是：市場(chǎng)不好，價(jià)格偏高，設(shè)計(jì)產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求；設(shè)計(jì)產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求，這一點(diǎn)，第一否認(rèn)了前面的設(shè)計(jì)工作，其次整個(gè)設(shè)計(jì)變更要重新走一遍流程；固然設(shè)計(jì)會(huì)說產(chǎn)品是前期經(jīng)過銷售部門認(rèn)可的，但請(qǐng)記住這時(shí)不要跟銷售部門拼口才，工程順當(dāng)推動(dòng)是第一位的；

狀況二：當(dāng)工程銷售順當(dāng)，交付順當(dāng)，間續(xù)消失了業(yè)主投訴，使用不便利，跟銷售承諾不符之類的，歸結(jié)到最終就變成：設(shè)計(jì)考慮不周全；由于銷售人員變動(dòng)較為頻繁，加上賣房子對(duì)缺點(diǎn)避重就輕，甚至不說，都是比擬常見的狀況。設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)的最好方式，是前期提交正式會(huì)簽的《風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示》。

再說說跟銷售部門的協(xié)作工作內(nèi)容：

1.售樓處/樣板間選址及設(shè)計(jì)；

工程啟動(dòng)的一項(xiàng)重要工作就是售樓處與樣板間的建立；設(shè)計(jì)需要明確的主要問題：（最好是設(shè)計(jì)部門先有一個(gè)自己的設(shè)想作為靶子，依據(jù)需求部門的要求作調(diào)整；銷售部門可能有豐富的想法，但需要設(shè)計(jì)來進(jìn)展引導(dǎo)落地）

問題一：臨時(shí)建筑or永久建筑or租網(wǎng)點(diǎn)？

臨建：工期短，便捷，鋪張，存在售樓處二次建立；

永久建筑：設(shè)計(jì)施工工期長，違章建筑，節(jié)約本錢；

租網(wǎng)點(diǎn)：展現(xiàn)條件受限，存在裝修鋪張，存在售樓處二次建立；

問題二：售樓處與樣板間分開建立or一體建立？

分開建立：工期短，景觀空間足，費(fèi)用稍高；

一體建立：工期長，展現(xiàn)便利；

問題三：景觀、硬裝、軟裝的建立標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)及總價(jià)？

本錢標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)空間的檔次，尤其是景觀展現(xiàn)的范圍多大，是否包含地塊外部的區(qū)域，都需要銷售部門提出需求；

問題四：銷售動(dòng)線及售樓處內(nèi)部動(dòng)線？

按售樓處一般功能布局形成初稿，與銷售部門短時(shí)間內(nèi)反復(fù)爭(zhēng)論三到五次一般能形成滿足的動(dòng)線；爭(zhēng)論修改工作最好由設(shè)計(jì)部自己完成，不要過于依靠設(shè)計(jì)院，意向完成后交給設(shè)計(jì)單位深化；

問題五：銷售辦公室、工程辦公室與售樓區(qū)域的關(guān)系？

一般售樓處的布置以銷售總為主，辦公區(qū)域以工程總為主，也是爭(zhēng)論確定吧。

問題六：樣板間戶型的個(gè)數(shù)、樣式、裝修標(biāo)準(zhǔn)（毛坯交付or精裝交付）、風(fēng)格；

問題七：內(nèi)外展現(xiàn)空白面的需求；（廣告公司二次包裝預(yù)留）；

2.銷售模型制作；

模型類型：區(qū)位模型、樓盤模型、單體放大模型、戶型放大模型；

需設(shè)計(jì)部供應(yīng)的文件：1.規(guī)劃總圖及建筑單體圖紙CAD；2.景觀總圖CAD及概念圖；3.預(yù)留模型位置尺寸；4.外立面色卡；

重點(diǎn)：車庫出入口、設(shè)備用房等居住不利因素

3.戶型單頁設(shè)計(jì)；（重點(diǎn)審查）

戶型單頁需設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)局部別核查，確保精確性；

一般在單體規(guī)劃報(bào)審階段完成，其精確度不行能保證100%；可能消失一些對(duì)客戶不利的變化，如門開啟方向，凸窗的形式構(gòu)造等，可能會(huì)消失客戶拿戶型單頁來維權(quán)（即使單頁上寫明以最終施工圖為準(zhǔn)，也不能避開完全客戶群體維權(quán)大事發(fā)生）。前期比擬好的處理方式：

一是準(zhǔn)時(shí)更新戶型單頁，施工圖審查完成后，銷售之前更新戶型圖（消防圖紙審查實(shí)際較晚，消失變化準(zhǔn)時(shí)通知銷售部門，并書面會(huì)簽處理意見）；

二是盡量避開戶型在施工圖審查階段消失不利變化，這點(diǎn)需要先跟工程內(nèi)部準(zhǔn)時(shí)溝通，比方戶門，客戶對(duì)內(nèi)開門有較強(qiáng)的排斥心理，但外開門會(huì)加大公攤，需要銷售部門共同決策，最好不要用對(duì)不占公攤面積，但公共交通有影響的外開門去審圖辦碰運(yùn)氣；（干一線工作肯定要避開閱歷主義，上個(gè)工程好鉆的政府空子，今日這個(gè)工程未必好用，客戶維權(quán)意識(shí)在不斷提高，政府部門的嚴(yán)格程度也在不斷提高）

三突出戶型改造的單頁,肯定要注明改造前后的功能及布局,不能僅表達(dá)改造完成后的狀態(tài);如陽臺(tái)改書房,與起居室合并等;

4.銷售百問；

銷售部門供應(yīng)樣板，設(shè)計(jì)部門填寫相關(guān)內(nèi)容，工程公司各部門會(huì)簽；

易出問題的地方在贈(zèng)送屬于業(yè)主共同全部的區(qū)域，如公共綠地當(dāng)私家庭院，公共陽臺(tái)走廊送給接近業(yè)主等，及后期允許業(yè)主搭建改造的地方，都是可能變成其它未得利益業(yè)主維權(quán)時(shí)的把柄；對(duì)于工程公司而言，因此增加了溢價(jià)收益，同時(shí)也要擔(dān)當(dāng)對(duì)應(yīng)的后果，需權(quán)衡；

5.合同附圖

同樣是銷售部門供應(yīng)樣板，一般分為樓棟/戶型位置圖（必配），戶型圖（選配）；供應(yīng)模板的好處是：設(shè)計(jì)部了解銷售部門想表達(dá)給客戶的信息量。合同附圖是具備法律效益的正式文件，假如圖紙與交付時(shí)消失微小差距，客戶也可以通過法律途徑解決；我們工程后期取消了戶型圖，僅付位置圖，假如要附戶型圖第一需要銷售]部門提前至少兩周通知我們，預(yù)留足夠的出圖及審查時(shí)間；其次要寫明“以施工圖紙為準(zhǔn)”“僅示意功能布局，建筑構(gòu)造外裝飾等不在本圖范圍”等免責(zé)聲明；

6.車位銷售圖：

車位編號(hào)最好由設(shè)計(jì)部門完成，對(duì)后期的校核及調(diào)整均能較好的掌握；我曾經(jīng)由于工作繁忙，把車位編號(hào)工作推給了銷售部門，最終校核、畫線施工復(fù)審都花了更長的時(shí)間；

（小貼士：天正建筑里有個(gè)命令“遞增數(shù)字”，可自動(dòng)標(biāo)順延點(diǎn)出1.2.3.4....，不用一個(gè)個(gè)改，很是便利）

7.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示；（重點(diǎn)審查）

這個(gè)在萬科叫“陽光宣言”，印成一個(gè)小手冊(cè)，把各種可能影響客戶的不利點(diǎn)全部寫上，發(fā)給客戶（也許也是多年血淚教訓(xùn)積存出來的）；我們公司是一個(gè)固定模板的ppt文件，主要內(nèi)容是：周邊道路影響，設(shè)備用房的位置（震驚）、車庫出入口及風(fēng)井位置