物業(yè)治安管理2003

物業(yè)環(huán)境管理代嵐主編第六章物業(yè)治安管理學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.了解物業(yè)治安管理的含義、范圍和任務(wù)

2.掌握保安員的職責(zé)、保安效勞工作內(nèi)容及保安設(shè)施和裝備

3.熟悉物業(yè)治安緊急和可疑情況的處置方法

主要內(nèi)容：第一節(jié)概述

第二節(jié)公共場所保安效勞

第三節(jié)物業(yè)治安應(yīng)急事件處置預(yù)案第一節(jié)概述一、物業(yè)治安管理的含義

二、物業(yè)治安管理的任務(wù)及方式

三、物業(yè)治安管理的主要范圍一、物業(yè)治安管理的含義治安：有兩個含義，一是指社會治安秩序。二是指維護治安秩序的社會活動。治安管理：國家為維護公共秩序和社會治安而依法采組織的行政管理工作。一、物業(yè)治安管理的含義物業(yè)治安管理：物業(yè)公司依照我國治安管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，運用物業(yè)管理的手段和方法，為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序，預(yù)防各種治安危害的發(fā)生，針對所管物業(yè)實施的一系列活動。物業(yè)治安管理和公安部門的治安管理有何不同？性質(zhì)不同〔刑事執(zhí)法——平安防范效勞〕；法律權(quán)限不同〔一個有法律賦予的治安行政管理權(quán)、執(zhí)法權(quán)—一個無此權(quán)利〕主要職能不同〔管理、預(yù)防、打擊、改造——防范〕；效勞形式不同〔無償——有償〕；效勞對象不同〔全社會——特定客戶〕；管理模式不同〔行政、半軍化——企業(yè)化〕；經(jīng)營來源不同〔財政支付——效勞報酬〕。二、物業(yè)治安管理的任務(wù)和方式1.物業(yè)治安管理的任務(wù)：維護物業(yè)管理區(qū)域治安秩序協(xié)助公安部門查獲刑事案件組織物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安巡邏負責(zé)智能化平安系統(tǒng)的管理動態(tài)了解轄區(qū)內(nèi)治安情況開展物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安宣傳制定物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安公約和平安制度提供便民效勞。二、物業(yè)治安管理的任務(wù)和方式2.物業(yè)治安管理的方式：封閉式管理：開放式管理：三、物業(yè)治安管理的主要范圍1.預(yù)防和制止違反治安管理的行為及犯罪行為預(yù)防和制止擾亂公共秩序的行為。預(yù)防和制止阻礙公共平安的行為。預(yù)防和制止侵犯他人人身權(quán)利的行為。預(yù)防和制止阻礙社會管理秩序的行為。預(yù)防和制止違反消防管理的行為。預(yù)防和制止違反戶口和居民身份證管理、出租屋管理的行為。三、物業(yè)治安管理的主要范圍2.維護小區(qū)正常秩序保護各類治安現(xiàn)場，疏導(dǎo)群眾，維護秩序。維護小區(qū)內(nèi)的交通秩序。協(xié)助小區(qū)內(nèi)住戶的報警。為行人、住戶指引帶路，救助突然受傷、患病、遇險等處于無援助的人，幫助遇到困難的傷殘病人、老人和兒童。受理拾遺物品，設(shè)法送還失主或上交。巡視小區(qū)平安防范情況，提示公司有關(guān)部門、商鋪、住戶去除隱患。第二節(jié)公共場所保安效勞一、保安員的管理

二、保安效勞的工作內(nèi)容

三、保安設(shè)施和裝備一、保安員的管理1.保安招聘招聘保安員的根本條件：A年齡，B身高，C文化程度，D身體狀況，E品行表現(xiàn)。保安員應(yīng)具備的素質(zhì)：具備一定政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，有良好的職業(yè)道德標(biāo)準。政治素質(zhì)：與黨中央保持高度一致。熱按保安事業(yè)，責(zé)任心，工作認真，主動，耐心，周到。文明執(zhí)法，剛正不阿。一、保安員的管理業(yè)務(wù)素質(zhì)：有一定知識，有豐富的社會知識和經(jīng)驗，敏銳觀察人事物，果斷處理各種問題。法律知識：憲法、刑法、訴訟法，安保效勞行業(yè)政策，文件業(yè)務(wù)知識：業(yè)務(wù)理論方法、技術(shù)，技能及知識，常識，各種治安器材的操作。保安技能擒拿搏斗技能邏輯思維和分析判斷技能反暴技能一、保安員的管理心理素質(zhì)獨立的個性果斷的性格較好的自制力敏銳的觀察力案例2003年8月25日凌晨零時許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動起手來，不停地推打張某。在勸阻無效的情況下，張某只得用對講機呼叫其他同事前來幫助。張某的同事聞訊前來勸阻愛倫，依然不見效，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫還擊，揮手向愛倫的左眼打了一拳，不料竟將愛倫的眼鏡片打破，愛倫頓時血流滿面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛倫的眼睛嚴重刺傷，已構(gòu)成7級傷殘。同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機關(guān)以成心傷害罪對張某提起公訴?！就徑裹c】履職時遭毆還擊是否屬正當(dāng)防衛(wèi)？福田區(qū)法院先后兩次對這起特殊的成心傷害案進行了審理。張某的行為是否屬于正當(dāng)防衛(wèi)，成為此案定案的關(guān)鍵，也成為法庭辯論的焦點。《刑法》第20條為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，對不法侵害人造成損害的，屬于正當(dāng)防衛(wèi)，不負刑事責(zé)任。正當(dāng)防衛(wèi)明顯超過必要限度造成重大損害的，應(yīng)當(dāng)負刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處分。對正在進行行兇、殺人、搶劫、強奸、綁架以及其他嚴重危及人身平安的暴力犯罪，采取防衛(wèi)行為，造成不法侵害人傷亡的，不屬于防衛(wèi)過當(dāng)，不負刑事責(zé)任。從《刑法》第20條的規(guī)定可以看出，正當(dāng)防衛(wèi)必須具備四個條件：一，必須是針對不法侵害行為；二，必須是針對正在進行的不法侵害行為；三，必須是針對實施不法侵害行為的人；四，防衛(wèi)不能超過必要的限度。如果張某在最初上前勸阻時，就能夠盡量防止發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要"正當(dāng)防衛(wèi)"了。在明知對方醉酒的情況下，張某應(yīng)當(dāng)考慮到勸阻的方法不當(dāng)就有可能導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會有多大，那么是他無法把握的。遺憾的是他并沒有考慮到這一點，最終令自己嘗了苦果?？梢哉f，張某為自己魯莽的行為付出了代價，他的教訓(xùn)告訴人們：任何時候，防止沖突才最重要，因為，事前防范總比事后補救要穩(wěn)妥得多。一、保安員的管理2.保安培訓(xùn)〔1〕崗前培訓(xùn)上崗前思想道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，內(nèi)容包括：工作作風(fēng)、專業(yè)知識和操作技能培訓(xùn)。公司根本情況、組織文化培訓(xùn)；法律知識培訓(xùn)；企業(yè)內(nèi)部管理制度；所轄物業(yè)的根本情況、寫字樓構(gòu)造、功能、監(jiān)控、消防等；警具的配備、使用和保管規(guī)定；職業(yè)道德教育、文明禮貌用語、效勞標(biāo)準；緊急情況處理；隊列訓(xùn)練；一、保安員的管理〔2〕崗位培訓(xùn)公司治安工作手冊常規(guī)隊列訓(xùn)練擒拿搏斗訓(xùn)練體能訓(xùn)練消防訓(xùn)練交通指揮訓(xùn)練效勞禮儀培訓(xùn)一、保安員的管理3.制定清晰的崗位職責(zé)〔1〕部門經(jīng)理職責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的平安具體責(zé)任。制定保安部門工作方案和工作目標(biāo)，督導(dǎo)下級管理人員工作。主持部門例會，貫徹公司及部門指示，與保安一起分析治安管理問題。熟悉小區(qū)治安狀況及設(shè)施設(shè)備操作和性能。對重大事件和事故親自調(diào)查和處理。完成領(lǐng)導(dǎo)交代的工作。一、保安員的管理3.制定清晰的崗位職責(zé)〔2〕保安班長的職責(zé)對部門經(jīng)理負責(zé)，做好管轄區(qū)域治安工作帶著保安班全體人員，根據(jù)崗位職責(zé)搞好保衛(wèi)工作。嚴格檢查，催促落實具體崗位責(zé)任。有法律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解公司規(guī)章制度，做好安保工作。做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，信息的上傳下達。做好保安的考勤工作。以身作那么，做好本職工作。一、保安員的管理3.制定清晰的崗位職責(zé)〔3〕保安職責(zé)穿制服上崗，佩戴裝備，嚴整儀容作風(fēng)正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕做好防火防盜防搶劫工作，檢查設(shè)施設(shè)備排除險情。巡查，發(fā)現(xiàn)可疑人事物立即上報，預(yù)案，保護設(shè)施設(shè)備公共財物遵守工作紀律遇緊急重大突發(fā)事件及時上報嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班。宣傳工作。二、制度建設(shè)1.各級崗位責(zé)任制2.制定治安管理制度治安平安例會制度、治安組織管理制度、治安平安教育培訓(xùn)制度、治安隱患整改制度、治安值班制度、治安保安員紀律、治安設(shè)施、器材維護管理制度、治安工作考評和獎懲制度和各種治安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程。三、保安效勞的工作內(nèi)容1.門衛(wèi)效勞——效勞內(nèi)容〔1〕負責(zé)為客戶提供進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安檢查。〔2〕負責(zé)與巡邏保安、車場保安及消防監(jiān)控室值班員等密切協(xié)作，聯(lián)防、最大限度地保護客戶的生命和財產(chǎn)平安。〔3〕為業(yè)主和使用人提供幫助和效勞。〔4〕處理與治安有關(guān)的緊急事件?！?〕做好記錄和值班日常交接工作。2.門衛(wèi)效勞——儀容儀表效勞態(tài)度著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感；禮貌待人，說話和氣，微笑效勞。業(yè)主裝修人員要強行闖入該怎么辦？一天黃昏，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁假設(shè)無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？〞其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應(yīng)停止裝修，請予合作和諒解。

這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，假設(shè)不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。

業(yè)主裝修人員要強行闖入該怎么辦？進入小區(qū)裝修的隊伍中魚龍混雜，如何加強對其人員的有效管理，以確保平安，是物業(yè)管理中平安管理的一個重要課題。物業(yè)管理公司對裝修人員出入小區(qū)的嚴格管理，有時候業(yè)主會認為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如假設(shè)放松對裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會認為物業(yè)管理公司的平安管理松懈，管理效勞意識差。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動。因此，對裝修人員的管理一刻也不能放松，要制定嚴格的規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行，嚴格管理，堅決杜絕一切不平安隱患的出現(xiàn)。

在案例的實際處理過程中，當(dāng)保安員和保安班長文明勸說的時候，巡邏保安員已去邀請業(yè)主。當(dāng)裝修人員欲動手毆打說，聞訊的巡邏保安員和找到15樓D座的業(yè)主正巧一同趕到。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說明情況。野豬聽完情況介紹后表示十分理解，說：“真不好意思，我剛剛買樓，不知道這里的管理制度，請你們諒解。〞隨后，業(yè)主對自己找來的裝修人員勸說批評了幾句，四個人怏怏地走了。三、保安效勞的工作內(nèi)容2.巡邏效勞〔1〕巡邏效勞的范圍物業(yè)管理區(qū)域的公共地方，未經(jīng)客戶允許，物業(yè)保安效勞人員一般情況下不允許進入客戶的房間內(nèi)。三、保安效勞的工作內(nèi)容2.巡邏效勞〔2〕巡邏方式：定時巡邏和不定時巡邏穿制服巡邏和便裝巡邏晝間巡邏和夜間巡邏三、保安效勞的工作內(nèi)容2.巡邏效勞〔3〕巡邏內(nèi)容：全方位巡邏和重點巡邏相結(jié)合消防設(shè)施設(shè)備防火門、機房門、電井門大廈外墻、玻璃等設(shè)施是否完好，可疑人員檢查詳細記錄〔4〕巡邏儀容儀表著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感；園區(qū)內(nèi)巡邏注意行走姿勢、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視且形象感要好；〔5〕巡邏效勞態(tài)度要求禮貌待人，說話和氣，微笑效勞。接客戶報案后，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；遇見住戶本人報案，3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動問好，假設(shè)接到住戶投訴或建議，應(yīng)認真記錄及時上報。三、保安效勞的工作內(nèi)容3.守護效勞〔1〕遇到違法犯罪分子縱火、行兇、搶劫等應(yīng)予以及時制止，并將其抓獲，迅速報告公安機關(guān)?！?〕聚眾鬧事問題，立即報告，協(xié)助客戶單位或保衛(wèi)部門平息事件?！?〕遇到呆傻、醉酒者，進行勸阻，勸其離開，如果無效那么通知家屬或派出所處理?！?〕火警——報警、撲救、保護現(xiàn)場、協(xié)助查找原因。〔5〕盜竊——報案、保護現(xiàn)場，協(xié)助破案?！?〕可疑人員——留心觀察，報告請示處理。本卷須知案例2002年4月2日，原告錢女士的女兒鄭某購置了東?；▓@福祿居某房，同年5月入伙，并與被告戴德梁行東?；▓@管理處簽訂了《物業(yè)管理效勞協(xié)議》。2003年7月21日，原深圳某建筑裝飾工程公司裝修工人鐘某對被告戴德梁行

東?；▓@管理處的保安員謊稱是裝修工人，保安員未查實其是否有裝修出入證，也未進行出入登記，就予放行，致使鐘順利進入鄭的住所，騙開房門后入室搶劫，在室內(nèi)作案長達4個小時，先后將保姆及鄭某殺害，劫得10余萬元及等財物后按原來路線離開東?；▓@。案例業(yè)主李先生家7月中旬被盜。當(dāng)日凌晨3點左右小偷潛入李先生的臥室，正拿上手提包準備逃時，不料李先生的妻子從睡夢中驚醒，并高喊抓小偷。倉皇失措的小偷馬上從2樓跳下去。李先生和妻子立即追出去，邊跑邊喊“抓小偷！抓小偷……〞但周圍沒有反響，小區(qū)保安也沒有趕來。一直追到市體育廣場，李先生發(fā)現(xiàn)了喪失的手提包，包里1000多元現(xiàn)金已不見蹤影，小偷也逃之夭夭。氣憤的李先生隨即找到小區(qū)物管值班室，誰知保安竟然在看電視。保安還稱，李先生沒交物管費，所以他們沒有責(zé)任。李先生家發(fā)生的入室盜竊案讓其他業(yè)主驚魂未定，誰知又傳來業(yè)主陳先生家被盜的消息。8月10日早上陳先生起床發(fā)現(xiàn)，客廳手提包里的幾萬元不翼而飛。前后不到一個月時間，小區(qū)竟然發(fā)生兩起入室盜竊案，不少業(yè)主表示住著沒有平安感，認為小區(qū)物管有難以推脫的責(zé)任。物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被人用刀刺死，在場的保安被死者的家屬指責(zé)既未制止，也未及時報警。

記者上午得悉，北京市一中院二審判決物業(yè)公司應(yīng)賠償死者家屬6萬余元。判決后，物業(yè)公司表示將繼續(xù)申訴，稱保安效勞當(dāng)時已委托給北京振遠護衛(wèi)中心，公司不應(yīng)為此事背上“罵名〞并承擔(dān)任何責(zé)任。據(jù)悉，去年6月3日深夜，海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳回到小區(qū)時，在小區(qū)里與他人發(fā)生沖突。后對方用刀將張銳刺傷，致其失血性休克而亡。事后，張銳的父母稱，事發(fā)時值班保安張永強目擊了全過程，但因為害怕悄悄離開了現(xiàn)場，既未上前阻止，也未報警或撥打急救。為此，張銳的父母以物業(yè)公司未盡職責(zé)為由，將北京市玉海輝物業(yè)公司訴至法院要求賠償。案件經(jīng)媒體報道后，曾在社會上引起軒然大波。案例2004年6月，某業(yè)主攜帶20萬元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅10余米的物業(yè)管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業(yè)主被搶劫后，一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求悉數(shù)賠償損失以及精神撫慰金8萬元。物業(yè)管理公司認為，這些個案其實與住宅家中失竊的個案性質(zhì)是一樣的。一般情況下物業(yè)公司是不承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，因為，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管關(guān)系。不應(yīng)擔(dān)負賠償責(zé)任，雙方爭論劇烈。第三節(jié)物業(yè)治安應(yīng)急事件處置預(yù)案一、常見緊急情況的處理

二、治安可疑情況的處理萬科案例思考面對大雨襲擊，萬科做了哪些應(yīng)急工作？為什么暴雨襲擊后很多小區(qū)車輛受損，而萬科卻毫發(fā)無損？為什么萬科能有條不紊的搶險？萬科暴雨襲擊的案例給其他物業(yè)企業(yè)哪些啟示？小區(qū)停水改該如何處理？小區(qū)水浸預(yù)案燃氣泄漏預(yù)案電梯困人預(yù)案如有閉路電視或?qū)χv機，應(yīng)觀察電梯內(nèi)的活動情況，詳細詢問被困者有關(guān)情況，通知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。立即通知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯。被困者有兒童、老人、孕婦或者人多氧氣缺乏需要特別留意，并立即通知醫(yī)護部門、消防部門。被困者救出后，需詢問被困者是否有不適，是否需要幫助，詢問被困者姓名、地址、聯(lián)系；必須記錄從開始至結(jié)束時間，詳細情況。大風(fēng)預(yù)案下雪預(yù)案大雨預(yù)案治安事故的處理二、治安可疑情況的處理樓宇內(nèi)出現(xiàn)冒煙現(xiàn)象。保安人員發(fā)現(xiàn)這種情況后，要迅速了解確切的冒煙口，并檢查冒煙是由于著火還是電線短路造成，同時報保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)經(jīng)理，如果是著火，那么應(yīng)立即實施救火緊急方案進行救助，必要時要報119進行求救。樓宇內(nèi)出現(xiàn)冒水。發(fā)現(xiàn)冒水要先了解冒水確實切位置，檢查冒水的原因是由于上水管、下水管冒水還是暖氣漏水或下雨造成，及時堵漏并報保安領(lǐng)班及當(dāng)值物業(yè)經(jīng)理。樓宇內(nèi)有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。立即尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷；如是其他化學(xué)品異味，要及時封鎖現(xiàn)場，并通知有關(guān)部門處理。4)發(fā)現(xiàn)在樓宇通道游蕩或借口找人卻說不出被訪者的單位及姓名的可疑人員。遇到這種情況要密切注意其舉動，必要時勸其離開。發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具，應(yīng)詢問、核查其攜帶工具的用途，對用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊０l(fā)現(xiàn)有人在偏僻、背靜的地方清理皮包或錢包，應(yīng)立即設(shè)法攔截，詢問查證，如屬盜竊、搶劫財物的，送交公安機關(guān)處理。7)發(fā)現(xiàn)有人所騎自行車、摩托車無牌、無行駛證、有撬損痕跡，或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或托走的。當(dāng)即扣車留人，待查明情況后再放行。發(fā)現(xiàn)有駕駛機動車拿不出行駛證，說不出車牌號，沒有停車證的人員，應(yīng)立即聯(lián)系停車場車管員，暫扣車鑰匙，約束其人，待查明情況后再放行。如情況不明的，送公安機關(guān)查處。發(fā)現(xiàn)有人遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠離或逃跑。設(shè)法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲，并帶到保安值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機關(guān)處理。案例5月18日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了一起因業(yè)主董先生家中被盜起訴物業(yè)公司要求賠償被盜損失的物業(yè)管理糾紛案。

2006年9月7日，原告董先生下班后，發(fā)現(xiàn)其住所位于海淀區(qū)新新家園的房屋被盜，經(jīng)警方初步偵察認定，罪犯于當(dāng)日下午3至5時撬窗入室進行盜竊。原告住所位于該樓1層，入住時曾要求安裝防盜門窗，但被告物業(yè)公司卻以小區(qū)保安措施完備，不同意業(yè)主安裝。案發(fā)時，小區(qū)每樓1名保安的配制變?yōu)?棟樓1名保安，樓內(nèi)報警也早已過時未及時更