地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目策劃書

地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目策劃書工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要嚴(yán)密圍繞工程的特性，明確做什么及怎么做，同時(shí)，還要答復(fù)為什么要這么做及方法實(shí)施之后的結(jié)果。下面和我一起來看看吧！

商業(yè)地產(chǎn)籌劃書（一）第一局部:市場分析

一、工程概況

二、工程swot分析

三、工程定位及usp導(dǎo)向

四、推廣思路

五、工程建議

其次局部:整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、工程全程推廣方案

1、策略的選擇

2、詳細(xì)執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、sp活動(dòng)策略

5、銷售規(guī)劃

6、整合推廣規(guī)劃

7、物業(yè)治理策略

第三局部:公司簡介

一、國商籌劃公司介紹

二、具備優(yōu)勢

三、工作理念

四、勝利案例

五、對本案的態(tài)度

六、工作目標(biāo)

七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

八、附加效勞

后記

前言

考慮到貴工程對銷售籌劃進(jìn)展招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)展了全面的籌劃，而對于工程市場分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)展了簡要的分析。

本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三局部組成，詳細(xì)包括工程概況、swot分析、工程定位及usp導(dǎo)向、推廣思路及工程建議;工程的整合推廣策略及公司簡介。

本案僅僅是表達(dá)了我司對于貴工程在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)展深入且具有針對性的爭論，難免有缺乏和偏差之處，因此詳細(xì)的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成全都意見后另行制定。

本工程前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動(dòng)住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來到達(dá)商鋪的價(jià)值最大化，由于本工程具有比擬獨(dú)特的工程特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動(dòng)工程的整體銷售。另外，我方在對于本工程所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

第一局部市場分析

一、工程概況:

本工程地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、工程swot分析:

優(yōu)勢分析:

1)區(qū)位優(yōu)勢

位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比較;

2)配套優(yōu)勢

周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

3)交通優(yōu)勢

本工程交通便利、車流量及人流量較大，

劣勢分析:

1)消費(fèi)群劣勢

高層物業(yè)還沒有被大局部人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵;

時(shí)機(jī)分析:

1)市場時(shí)機(jī)

高層建筑是將來進(jìn)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢;

2)稀缺性

本案為鎮(zhèn)江其次個(gè)高層電梯公寓，對于樹立工程品牌是一次絕好的時(shí)機(jī);

3)隱性時(shí)機(jī)(引導(dǎo)消費(fèi))

對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本工程對于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會更加簡單一些(采納跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了本錢);

威逼分析:

1)潛在競爭威逼

潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本工程的勝利推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威逼。

2)消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

通過上述分析，在本工程中優(yōu)勢和劣勢共存，時(shí)機(jī)和威逼同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的躲避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本工程所具有的全部時(shí)機(jī)，如何將本工程的各種資源全面整合將成為本工程勝利的關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)籌劃書（二）◆工程概況

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。工程貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建立長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采納地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，過百個(gè)停車位。

u工程定位

針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的構(gòu)造不平衡，江南新地實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場，并把效勞對象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)力量和潛在消費(fèi)力量的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并竭力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氣氛。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新奇的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場所。江南新地商業(yè)街針對消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者供應(yīng)這樣一種集飲食、消遣、購物于一體的消費(fèi)空間，滿意消費(fèi)者對需求，并向消費(fèi)者供應(yīng)大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、高雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。

◆經(jīng)營成績

自從廣州江南新地2023年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最頂峰甚至到達(dá)8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益，制造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)奇跡。

◆工程勝利的緣由

江南新地之所以取得巨大的勝利，與工程的定位明確，主題鮮亮，精確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時(shí)尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢是分不開的。

針對消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業(yè)持有者堅(jiān)持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一治理的經(jīng)營策略使得商場的進(jìn)展有了良好的連續(xù)性，得以持續(xù)進(jìn)展。

u活動(dòng)方案

一、開業(yè)盛典

活動(dòng)目的:為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

活動(dòng)主題:開業(yè)盛典

活動(dòng)時(shí)間:2023年4月29日

活動(dòng)地點(diǎn):江南新地露天廣場

活動(dòng)形式:啟動(dòng)儀式和舞臺表演

活動(dòng)亮點(diǎn):邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、tvb當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺聞名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)當(dāng)主持

活動(dòng)內(nèi)容:

1，啟動(dòng)儀式(上午)

1)迎賓

2)領(lǐng)導(dǎo)致辭

3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺，魚同水注入鏤空透亮江南新地logo中。

4)舞臺表演

a、明星演唱

b、明星與現(xiàn)場觀眾互動(dòng)

c、運(yùn)動(dòng)服裝秀

d、女子led鼓樂表演

e、街舞-雙截棍

f、休閑服裝秀

g、魔術(shù)

h、眼鏡秀

i、品牌棒!約翰表演飛面團(tuán)

j、數(shù)碼產(chǎn)品秀

一、確立目標(biāo)

招商籌劃是招商過程的第一步，那么，招商籌劃程序的第一步又是什么呢?籌劃程序的第一步是確立目標(biāo)。只有目標(biāo)確立了，籌劃工作才能做到有的放矢。確定目標(biāo)包括三個(gè)方面:

第一，要到達(dá)的目標(biāo)是什么;

其次，圍繞目標(biāo)進(jìn)展隨后的一切工作;

第三，目標(biāo)是否得到了實(shí)現(xiàn)。比方，要籌劃一次海外的新聞公布會。在籌劃過程中，首先得確定這次新聞公布會的目標(biāo)是什么?我們要到達(dá)一個(gè)什么目的?通過新聞公布會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)待政策，提高我們的知名度;或者是推出多少工程。目標(biāo)確立之后，隨后要圍繞目標(biāo)搜集各種資料，制定各類方案，最終檢查目標(biāo)是否得到了實(shí)現(xiàn)。

二、廣泛搜集各方面資料

招商籌劃程序的其次步是廣泛地、大量地收集信息，獵取情報(bào)。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從肯定程度上來說，招商過程就是一個(gè)收集信息、查找機(jī)遇、尋求合作伙伴的過程。一個(gè)地區(qū)、一個(gè)單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商時(shí)機(jī)，取得較好的招商成績。假如信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的工程是不行想象的。因此，在招商籌劃中，收集資料、獵取信息是特別重要的一環(huán)。收集信息時(shí)要把握如下幾個(gè)要點(diǎn):

第一，既要注意信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們籌劃新聞公布會時(shí)，事先理所固然要重點(diǎn)收集與新聞公布會相關(guān)的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。由于有時(shí)稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點(diǎn)在廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例。如某廣場工程就是間或從報(bào)刊上獲得的一則消息而因此引進(jìn)的。

其次，要留意改良收集資料、獵取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獵取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采納各種先進(jìn)的手段來收集信息。

第三，要對信息準(zhǔn)時(shí)加以處理，并提高加工處理信息的力量。信息是有時(shí)效性的，肯定期限內(nèi)信息才有價(jià)值，過時(shí)的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工力量，對信息進(jìn)展深加工，從而使信息的價(jià)值量大增。

三、制訂各類招商方案

制訂方案是招商籌劃的一個(gè)重要程序，由于方案的優(yōu)劣直接影響招商籌劃后幾個(gè)程序的進(jìn)展，直接關(guān)系到招商效果的大小。因此，必需極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。

招商方案的制訂要考慮兩個(gè)因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實(shí)際，制訂的目標(biāo)要能夠?qū)崿F(xiàn)，或者說經(jīng)過努力能夠?qū)崿F(xiàn)。不能不顧實(shí)際和可能憑空拍腦袋，不切實(shí)際，制訂無法實(shí)現(xiàn)的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時(shí)制訂各類方案，以利于決策人物能比擬選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時(shí)提出各類招商方案?這是由于方案的提出與實(shí)施之間有一個(gè)時(shí)間差，在這個(gè)時(shí)間差里，可能會由于政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個(gè)招商環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而使原先制訂的招商方案無法實(shí)施。假如我們同時(shí)制訂幾類招商方案，當(dāng)一個(gè)方案不行行時(shí)可以實(shí)施另一個(gè)方案，這樣就能化被動(dòng)為主動(dòng)。比方，在籌劃海外的新聞公布會時(shí)，可以預(yù)先提出在美國、德國或日本進(jìn)行等幾類方案，以利比擬選擇。

四、比擬選擇各類方案

各類招商方案提出來了，比擬選擇其中最適宜、最抱負(fù)的方案也就成為招商籌劃中一個(gè)帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。假如方案選擇得好，繼而進(jìn)展的招商工作就有可能取得好的成績;假如方案選擇不當(dāng)，就會影響效果。

那么，如何比擬選擇各類招商方案呢?

第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)相全都。前面已經(jīng)提到，招商是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，我們對本地區(qū)、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進(jìn)展精確的目標(biāo)定位，在組織一項(xiàng)詳細(xì)的招商活動(dòng)時(shí)，首先要考慮招商方案是否與我們長遠(yuǎn)的招商目標(biāo)相全都。

其次，要選擇勝利率較高的一種方案。勝利率的大小與方案的科學(xué)性和制造性有關(guān)，也與外方的政治、經(jīng)濟(jì)、宗教、文化、地理等因素有關(guān)，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。

第三，要選擇本錢較小，而效果又相對較好的一種方案。本錢包括時(shí)機(jī)本錢和貨幣本錢。時(shí)機(jī)本錢是指我們在得到一個(gè)時(shí)機(jī)時(shí)而又去另一個(gè)時(shí)機(jī)所付出的代價(jià)。如我們打算到美國招商的同時(shí)，失去了在日本招商的可能性。我們在比擬選擇方案時(shí)，要選擇時(shí)機(jī)本錢和貨幣本錢都較小，而效果又較好的一種方案。

五、方案的實(shí)施

方案的實(shí)施就是將招商方案付諸實(shí)際、付諸行動(dòng)的過程。一般說來，實(shí)施的方案是在各類招商方案中經(jīng)過了嚴(yán)格篩選和充分論證的，是可行和牢靠的方案。因此，實(shí)施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作方法，不得隨便變更時(shí)間、地點(diǎn)、出席會議的人員等，在萬不得已的狀況下才轉(zhuǎn)變會議的有關(guān)事項(xiàng)。方案的實(shí)施一般是一段較為集中的不太長的時(shí)間，如舉辦一個(gè)招商會一般只是一星期左右。在方案的實(shí)施期內(nèi)，參與招商會的有關(guān)人員最好一天開個(gè)碰頭會，溝通當(dāng)天的工作狀況，明確下一天的工作任務(wù)。這樣做可以避開工作的盲目性，使大家做得心中有數(shù)，有利于在工作中相互支持，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。招商會有其自身的特點(diǎn)，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實(shí)施過程中，尤其要留意信息的捕獲和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲。因此，在整個(gè)招商活動(dòng)期間內(nèi)，需組織盡可能多的力氣，主動(dòng)出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

六、方案實(shí)施后的跟蹤和反應(yīng)

招商方案較為集中的實(shí)施階段完畢后，并不是招商方案全部過程的完結(jié)，更不是招商籌劃的終止。要圓滿地完成整個(gè)籌劃工作，還有一道必不行少的程序――方案的跟蹤、反應(yīng)。跟蹤得好，能穩(wěn)固和擴(kuò)大招商會的成果，到達(dá)事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，籌劃者要極為重視方案的跟蹤、反應(yīng)工作。

跟蹤和反應(yīng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，主動(dòng)征詢和收集外方(他方)對整個(gè)招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來，本次招商活動(dòng)