房地產(chǎn)老項目簡易計稅增值稅的會計處理

PAGE1房地產(chǎn)老項目簡易計稅增值稅的會計處理按照《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（2016〕22）核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業(yè)務。所以，在實務中，個別房地產(chǎn)企業(yè)將簡易計稅方法預繳的增值稅通過“應交稅費-預繳增值稅”核算是錯誤的。房地產(chǎn)企業(yè)簡易計稅方法預繳增值稅、計提增值稅以及繳納增值稅均在“應交稅費--簡易計稅”同一科目中進行會計核算。舉例：甲房地產(chǎn)公司為增值稅一般納稅人，開發(fā)A地產(chǎn)項目，建設住宅樓14棟，屬于房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅。該項目截至20189A全部預售完畢，累計取得預售收入1.052018101-7號樓辦理竣工備案并交房,應確認銷售收入0.525億元；2018128-14號樓辦理竣工備案并交房,應確認銷售收入0.735一、預售階段的增值稅會計處理。按照《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告201618號)的規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。甲公司在預售階段應預繳增值稅=103000000/(1+5%)*3%=3000000元。據(jù)此，甲公司在預售階段應作如下會計處理:收到購房款時:借：銀行存款105000000貸：預收賬款105000000預繳增值稅:借：應交稅費--簡易計稅3000000貸：銀行存款3000000二、10月份的增值稅會計處理。按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，發(fā)生應稅銷售行為，增值稅納稅義務發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。據(jù)此，2018101-7號樓交房時，甲公司應作如下會計處理:借：預收賬款525000000貸：主營業(yè)務收入50000000應交稅費--簡易計稅2500000按照《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告201618號)的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。據(jù)此，當期甲公司應納稅額為2500000元，抵減已預繳稅款3000000元后，尚有500000元未抵減完，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。三、12月份的增值稅會計處理。2018年12月8-14號樓交房時，甲公司應作如下會計處理:借：預收賬款73500000貸：主營業(yè)務收入70000000應交稅費--簡易計稅3500000根據(jù)國家稅務總局公告201618號的規(guī)定，當期根據(jù)銷售額確定的應交增值稅稅額為3500000元，抵減前期預繳的稅款500000元后，應于下月申報補繳增值稅3000000元。下月申報并繳納了上述增值稅后，甲公司應作如下分錄:借：應交稅費--簡易計稅3000000貸：銀行存款3000000需要說明的：一是增值稅預繳的計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房預收款包括分期取得的預收款、全款取得的預收款。分期取得的預收款包括首付款、銀行按揭以及收取的尾款。另外，收取的定金屬于預收款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。二是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間。雖然國家稅務總局明確了銷售開發(fā)產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間作為增值稅納稅義務發(fā)生時間，但如何確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間，國家稅務總局沒有進一步明確，所以，各地稅務機關(guān)在確定商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間時規(guī)定各異。以湖北省為例，《湖北國稅營改增政策問題集》明確：房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司