房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理淺析

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理淺析【摘要】資金是企業(yè)的血液，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中起著重要作用。不少企業(yè)由于現(xiàn)金流失衡、資金鏈緊繃而遭遇重創(chuàng)甚者面臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)存在資金投入量大、開發(fā)建設(shè)周期長、銷售款回籠慢、投資風(fēng)險高、資金缺口大等特點。國家近期出臺了一系列抑制房價的政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，資金鏈更加緊張。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在問題的基礎(chǔ)上提出對應(yīng)性的解決對策?！娟P(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；資金鏈；現(xiàn)金為王；風(fēng)險管理房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)命脈，是典型的資金密集型行業(yè)，需要充足的資金供應(yīng)。資金是企業(yè)的血液，保持充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)經(jīng)營的有力保障。經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要足夠資金推動，發(fā)展資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第一推動力，是涉及生產(chǎn)要素市場和金融市場的敏感問題[1]。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)周期存在一定關(guān)聯(lián)，目前經(jīng)濟(jì)處于金融危機(jī)后的回暖期，國家不會采取措施打壓房地產(chǎn)企業(yè)，但是對于目前房價居高不下的態(tài)勢，國家會采取宏觀調(diào)控措施進(jìn)行制約。2010年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)到16.5％，距歷史最高的17.5％僅一個百分點之遙。[2]金融政策的調(diào)整對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響而言，控制了銀行貸款量，影響到開發(fā)商開發(fā)貸款，增加開發(fā)商貸款壓力。隨著“國11條”、“國19條”出臺，房地產(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀調(diào)控的影響很大。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈面對日益趨緊的融資環(huán)境，各大房地產(chǎn)企業(yè)近期房屋銷售進(jìn)入淡季，成交量環(huán)比下降，市場觀望情緒日益加重，如果房屋銷售量始終跟不上，資金鏈問題有可能會在二季度末顯現(xiàn)。一方面是銷售和信貸面臨緊張，資金回籠量縮減；另一方面是部分房地產(chǎn)企業(yè)去年比較激進(jìn)地高價拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的資金將變得比較緊張。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在的問題資金鏈?zhǔn)侵妇S系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條?，F(xiàn)金——資產(chǎn)——現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是企業(yè)經(jīng)營的過程，企業(yè)要維持運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須保持這個循環(huán)良性的不斷運(yùn)轉(zhuǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈主要環(huán)節(jié)可分為資金來源、資金使用和資金回流。其中資金來源主要是銀行借貸、企業(yè)自有資本、股票或債券融資等；資金使用環(huán)節(jié)主要包括生產(chǎn)建設(shè)資金和經(jīng)營資金；資金回流主要是指房屋預(yù)售款和售出款?，F(xiàn)金回流和銀行信貸構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源最重要的兩個部分，起碼占到整個資金源的80%以上。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理仍存在諸多問題。1、居高的資產(chǎn)負(fù)債率、偏低的經(jīng)營性現(xiàn)金流一方面，高負(fù)債率、低現(xiàn)金流現(xiàn)象十分明顯。已披露2009年年報的69家上市公司，截至去年年底，債務(wù)總額達(dá)到5100.62億元，同比增長了34.34%，其中有32家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，占比47.76%。過高的負(fù)債比率增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，使企業(yè)的融資能力大大降低。我國的房地產(chǎn)企業(yè)有被稱為“空手套白狼”的現(xiàn)象，只要具有35%的自有資本就可以進(jìn)行項目開發(fā)，自有資金回報率達(dá)到300%，而英美國家基本不超過30%。另一方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流普遍較差，企業(yè)資金緊張，造成大量工程拖欠款，加上各類鋼材價格上漲，連帶物價上漲，人工成本增加等問題都困擾著企業(yè)[3]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的經(jīng)營性現(xiàn)金流都是負(fù)值，只有部分企業(yè)在09年實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，大體上來說企業(yè)的現(xiàn)金流不是很充沛。企業(yè)一旦發(fā)生突發(fā)狀況，比如房屋銷售淡季，企業(yè)就將面臨資金流斷裂的危險。2、資金沉淀嚴(yán)重，效率低下房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力差，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策影響大，過去幾年企業(yè)奉行“土地為王”，企業(yè)管理者以囤地來提高企業(yè)的銷售利潤率，導(dǎo)致企業(yè)庫存土地大量增加[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在2007年和2008年對房地產(chǎn)市場估計過于樂觀，大量買地，開發(fā)建設(shè)房屋，以致2009年房屋空置面積大幅攀升，房屋大量積壓，變現(xiàn)能力差，吸收資金回籠緩慢，空置商品房造成了企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。企業(yè)營運(yùn)資金管理能力低下，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)期較長。3、資金鏈風(fēng)險管理能力差房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險分為融資型風(fēng)險、銷售型風(fēng)險、項目經(jīng)營型風(fēng)險和管理型風(fēng)險。企業(yè)資金來源主要是銀行借貸和銷售貨款，因此融資性風(fēng)險和銷售型風(fēng)險與企業(yè)的資金鏈管理有著密切關(guān)系。融資型風(fēng)險主要指我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，銀行一旦限制貸款，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口。銷售型風(fēng)險是指企業(yè)銷售的預(yù)售款和售出款無法及時到位，就會引發(fā)資金鏈趨緊問題。2007年金融危機(jī)就是由于美國房價下跌和貸款利率提高，購房貸款者資金鏈斷裂而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)、融資企業(yè)和機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂引發(fā)的，它向人們展示了資金鏈安全管理的重要性，對我國房地產(chǎn)業(yè)有著深刻的警示作用[5]。我國房地產(chǎn)企業(yè)市場與國際房地產(chǎn)市場是一種共性和個性的關(guān)系，從次貸危機(jī)暴露出來的問題也正是我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以重視并加以防范的。開發(fā)商對于高利潤高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)，采用高杠桿盈利，以小部分自有資本，大部分銀行借貸進(jìn)行項目開發(fā)，銷售貨款不能及時收回，高額的銀行利息將加劇企業(yè)資金緊張，項目開發(fā)工程款下不去，整個資金鏈就會斷裂。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在問題的原因分析1、受國家宏觀金融政策的影響國家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策。2009年12月17日，財政部等五部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求開發(fā)商土地出讓金首付比例至少達(dá)到50％[6]。土地出讓金提高，無疑將考驗房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，也給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)增加壓力。開發(fā)信貸及信托融資收緊，總體信貸規(guī)模減少的基調(diào)下，作為信貸主要組成部分的房地產(chǎn)信貸也難逃“縮水”命運(yùn)。從2010年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，國家將全額征收營業(yè)稅，這意味著過去的二手房營業(yè)稅優(yōu)惠已于今年開始取消。今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，控制銀行貸款量，影響到開發(fā)商開發(fā)貸款，增加開發(fā)商貸款壓力。2008年和2009年初，由于受金融危機(jī)影響，國家為了拉動內(nèi)需，出臺了一系列稅收和利率優(yōu)惠政策，使得開發(fā)商開發(fā)和建設(shè)房屋成本降低，房屋銷售收入有所增加，開發(fā)商的資金緊張局面得到一定緩解。今年貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向緊張，開放商的資金鏈預(yù)計未來幾個月會出現(xiàn)緊張狀態(tài)。2008年政府出臺“四萬億”投資計劃，開發(fā)商不顧企業(yè)資金緊張的情況，拼命拿地，也是導(dǎo)致今年企業(yè)資金緊張的重要原因。土地由國家控制，信貸由銀行控制，這是宏觀調(diào)控的兩個殺手锏，房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀金融政策的影響很大，企業(yè)資金鏈也同樣受經(jīng)濟(jì)周期的影響。2、尚未建立多元化的資金來源渠道高昂的負(fù)債率、大舉買地、密集開工，這些因素都促使2009年大賺的房地產(chǎn)公司2010年依然“缺錢”。截至2010年4月8日，約有40家上市房企公布了高達(dá)730億元的融資計劃。但房企融資通道卻在逐步收緊，操作層面上，約40家公司的融資計劃均在排隊等待審批；消息層面，央行貨幣委員會換屆、收取物業(yè)稅、加息預(yù)期等等，均對房企資金安排計劃造成影響。[7]2010年房企的資金問題將成為行業(yè)關(guān)注的重點。房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是通過銀行借貸，今年銀行提高了信貸指標(biāo)，按照IPO的標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)進(jìn)行評級，這無疑加大了信貸難度。今年的信貸額度也較去年下降三分之一，這對于依靠銀行貸款生存的房地產(chǎn)企業(yè)來說是重重一擊。目前為止，我國房地產(chǎn)企業(yè)還未建立符合企業(yè)自身特點的多元化資金來源渠道，歸因于我國的資本市場不夠發(fā)達(dá)，不能像西方國家通過資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具來進(jìn)行融資。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的對策建議隨著信貸標(biāo)準(zhǔn)的逐步提高，以銀行貸款為主要融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金短缺的壓力。企業(yè)