某地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建議

某地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建議本方案中，地標(biāo)基于榮達(dá)公司提供的資料及咨詢意向，提出本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須關(guān)注的核心問題；并根據(jù)宗地特征及區(qū)域現(xiàn)狀，針對性地對本項(xiàng)目提出規(guī)劃、開發(fā)、產(chǎn)品等層面的建議。特別申明：本項(xiàng)目建議書知識產(chǎn)權(quán)歸屬地標(biāo)和愿意使用下述思想的開發(fā)商共有。導(dǎo)言目錄

第一部分項(xiàng)目情況如何？1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、項(xiàng)目區(qū)域四至第二部分項(xiàng)目背景如何？1、項(xiàng)目區(qū)域地位2、項(xiàng)目區(qū)域資源3、競爭項(xiàng)目案例研究第三部分項(xiàng)目市場定位如何？1、項(xiàng)目SWOT分析

2、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略淺析

3、項(xiàng)目市場定位

第四部分項(xiàng)目如何規(guī)劃?1、項(xiàng)目地塊評估2、規(guī)劃要素及原則3、示意性規(guī)劃說明第五部分地標(biāo)如何合作？

1、地標(biāo)優(yōu)勢

2、執(zhí)行架構(gòu)

3、合作綱要——地標(biāo)獨(dú)創(chuàng)——解決問題之“三五論”模式第一部分：項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目概況1.地塊形狀呈刀形，屬典型的不規(guī)則地塊；2.宗地規(guī)劃有市政規(guī)劃道路呈南北向貫穿項(xiàng)目；3.地塊內(nèi)基本無山體及坡地，地形基本平整。用地面積39189㎡建筑面積≤109729㎡容積率≤2.8綠地率≥35％建筑密度≤30％地塊狀況：地塊東西寬約346米，南北長約166米，宗地三面臨路，一面臨水。項(xiàng)目規(guī)劃為一期用地和二期用地。一期用地面積約27畝。二、項(xiàng)目區(qū)域四至【北至】北靠市金屬包裝廠區(qū)及民居區(qū)，近老吉大，經(jīng)武陵路至老城區(qū)約5分鐘車程；【南至】南臨吉首母親河—峒河，經(jīng)鄰近武陵路可至長沙；【東至】東臨林化廠家屬區(qū)，經(jīng)武陵路，從環(huán)城路可至乾州新城，車程約20分鐘；

【西至】西臨居民區(qū)及場區(qū)。第二部分：項(xiàng)目背景分析一、片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值解析一----------區(qū)域地位吉首老城區(qū)乾州新城吉首房地產(chǎn)處于發(fā)展起步階段；舊城改造加速老城區(qū)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展；吉首城市建設(shè)重心南移，但老城區(qū)在未來5年內(nèi)仍有其不可動(dòng)搖的地位及價(jià)值；舊城房地產(chǎn)開發(fā)，政策支持力度大；受舊城歷史印象的影響，普遍居民迫切希望改善居住環(huán)境；片區(qū)開發(fā)拉動(dòng)了大田灣區(qū)域價(jià)值；大田灣片區(qū)整體面貌將加速改善并將逐步成為吉首高價(jià)值人居區(qū)域二、片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值解析二--------區(qū)域資源

結(jié)論：具備人文、景觀、生態(tài)等全部要素的高尚住宅片區(qū)。上風(fēng)上水，風(fēng)水寶境峒河流水呈反弓環(huán)繞大田灣，是為順?biāo)疄?，是吉首不可多得的風(fēng)水寶地。此片區(qū)為本案所在人文、景觀雙重價(jià)值吉首大學(xué)老校區(qū)占據(jù)灣區(qū)核心，人文氣息濃厚。項(xiàng)目南北可望山景，南可直觀江景。未來高檔人居片區(qū)水畔名城等高端項(xiàng)目入主大田灣，舊城形象迅速改善，片區(qū)將逐步成為吉首市高檔生活片區(qū)。豐富的原生山景及水景資源濃郁的城市人文和自然人文大田灣區(qū)域——占據(jù)吉首得天獨(dú)厚的區(qū)域資源和先天條件，吉首老城區(qū)目前規(guī)模最大的高檔社區(qū)水畔銘城項(xiàng)目已搶占先機(jī)。三、片區(qū)競爭樓盤案例研究－－－－水畔銘城

1、水畔銘城概況位置：位于本項(xiàng)目東北面區(qū)域：吉首大田灣用地面積：占地77395㎡建筑面積181140㎡容積率2.28項(xiàng)目規(guī)模老城區(qū)最大規(guī)模高檔社區(qū)布局圍合式園林風(fēng)格新加坡風(fēng)情產(chǎn)品類型別墅＋小高層＋高層

2、水畔銘城整體規(guī)劃解析---布局半圍合布局270°景觀視野以峒江水景為中心，以小高層及高層進(jìn)行半圍合整體布局。以水岸為起始，由南至北分別建設(shè)多層聯(lián)排、小高層及高層。形成錯(cuò)落有致、層層觀景的建筑秩序感。半圍合布局明顯，高密度、高容積率；中心無開放布局，無大景觀軸，缺乏開敞感及包容感。270°

3、水畔銘城局部規(guī)劃解析----建筑風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)：風(fēng)格：德式現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格，色調(diào)為白色輔以橙黃色、灰色及赭石色結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。點(diǎn)評:色彩搭配協(xié)調(diào)，整體具有現(xiàn)代時(shí)尚氣息，同時(shí)又蘊(yùn)含穩(wěn)重內(nèi)斂的優(yōu)雅氣息。

該項(xiàng)目一期外立面照片外立面設(shè)計(jì)屬于中上水平全外墻磚立面造價(jià)較高

4、水畔銘城局部規(guī)劃解析----園林風(fēng)格園林設(shè)計(jì)：新加坡風(fēng)情主題園林一期實(shí)景，園林綠化以當(dāng)?shù)鼐G化植物為主，建筑密度較低，綠化面積較大，綠化率近46％。該小區(qū)園林做了部分帶狀水系，引入了部分生態(tài)環(huán)保社區(qū)概念。一期園林照片高綠化在吉首屬于中高檔次園林

5、水畔銘城局部規(guī)劃解析----別墅產(chǎn)品及戶型-別墅：4層聯(lián)排別墅，建面325㎡2層疊加別墅，建面268㎡別墅產(chǎn)品位于地塊近水中央位置，河沿岸設(shè)置了親水平臺及水岸步道，有一定的情趣。戶型點(diǎn)評：別墅戶型設(shè)計(jì)一般，退臺設(shè)計(jì)不科學(xué)。短面寬長進(jìn)深設(shè)計(jì)，采光差，不通透、舒適度并不高。一期別墅照片及戶型圖別墅戶型雖一般，但別墅產(chǎn)品的打造拉升了項(xiàng)目整體檔次

6、水畔銘城局部規(guī)劃解析----洋房產(chǎn)品及戶型-洋房：7層多層、12層小高層三期含小高層及高層電梯房以一梯兩戶板式及兩梯四戶碟式為主。窗戶采用大面積落地景觀飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，部分采用了節(jié)能環(huán)保材料。多層及高層洋房熱銷主力戶型為130左右三房兩廳，目前推出貨量去化在80％左右。多層及小高層照片大面積落地景觀飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗、節(jié)能環(huán)保材料創(chuàng)新型的洋房產(chǎn)品，主力130三房，熱銷說明在吉首戶型尚優(yōu)

7、水畔銘城與本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)對比規(guī)劃指標(biāo)水畔銘城本項(xiàng)目規(guī)模較大較小周邊配套相對完善相對滯后容積率2.28≤2.8綠化率46%≥35%建筑密度不詳應(yīng)小于25%≤30%項(xiàng)目區(qū)域大田灣峒河畔大田灣峒河畔上游交通狀況香園路五陵路項(xiàng)目類型復(fù)合型——主力產(chǎn)品別墅＋多層＋小高層——熱銷戶型130三房兩廳——建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格——小區(qū)配套停車場、會所、兒童樂園、寬帶接入、智能安保、超市、園林、商業(yè)街、閉路電視保安監(jiān)控、可視對講、停車微機(jī)管理、緊急廣播及消防緊急廣播?！_發(fā)商品牌吉首精誠房地產(chǎn)開發(fā)公司本地有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)（精誠廣場）本地?zé)o開發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目其它新加坡風(fēng)情社區(qū)/節(jié)能環(huán)保理念/——

8、競爭樓盤對比小結(jié)占據(jù)相似地位，但規(guī)模略不及對手；對手開發(fā)中注入了理念及概念，有一定市場號召力；兩項(xiàng)目都占據(jù)相似區(qū)域資源，但對手交通更便利；對手為復(fù)合型項(xiàng)目，先期開發(fā)沿河地塊別墅及高尚洋房物業(yè)，拔高了項(xiàng)目檔次，對后續(xù)開發(fā)有一定的昭示促進(jìn)及樣板作用；對手項(xiàng)目整體質(zhì)素在吉首屬于上等水平，容積率合理，綠化率較高，外立面現(xiàn)代、美觀、典雅，屬于當(dāng)?shù)馗呱猩鐓^(qū)代表；對手項(xiàng)目社區(qū)配套設(shè)施較完善；對手項(xiàng)目戶型產(chǎn)品創(chuàng)新，并引入節(jié)能環(huán)保理念，洋房設(shè)計(jì)優(yōu)秀；對手開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對手項(xiàng)目有較高的市場認(rèn)知度；競爭對手項(xiàng)目走高檔次的市場定位，并獲得了較高的市場認(rèn)知度及認(rèn)同感，再次說明本區(qū)域有著開發(fā)高尚社區(qū)的先天優(yōu)勢，且市場有著對該區(qū)域居住價(jià)值的較高認(rèn)同。對比結(jié)論第三部分項(xiàng)目開發(fā)定位

1、本項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目地塊SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢O機(jī)會T威脅項(xiàng)目處順?biāo)谝粸常?70度景觀視野，風(fēng)水寶境；南臨秀美峒河，景觀資源豐富；人文氛圍濃郁；項(xiàng)目沿江展示面寬，有吉首最長河岸線。地處城郊結(jié)合部，配套不夠完善周邊老舊民居，整體形象不高片區(qū)整體規(guī)劃置后，配套檔次不高；地塊不規(guī)則，規(guī)劃難度大，對項(xiàng)目整體布局不利；舊城改造，房地產(chǎn)發(fā)展提速；項(xiàng)目宗地與武陵路接壤，基本滿足交通出行的需要；片區(qū)開發(fā)連動(dòng)，區(qū)域整體居住價(jià)值逐步彰顯，區(qū)域價(jià)值市場認(rèn)同；老城區(qū)人口多，購房需求仍旺盛。吉首城市開發(fā)重心南移，項(xiàng)目面臨來自新城區(qū)的競爭威脅；水畔銘城仍有較大開發(fā)量，且一期已成熟，有較高市場認(rèn)知，形成直接競爭威脅；

2、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略綜前所述，從宏觀市場及競爭態(tài)勢來看，本項(xiàng)目雖占據(jù)大田灣區(qū)域核優(yōu)質(zhì)資源，但該資源是共享的。直接競爭項(xiàng)目水畔銘城開發(fā)已如火如荼，會嚴(yán)重分流本案的目標(biāo)客戶；乾州新城開發(fā)更加劇了對本項(xiàng)目競爭資源的爭奪；未來潛在對手蓄勢待發(fā)。所以說，本項(xiàng)目面臨的現(xiàn)在及未來競爭都將是非常激烈的。從項(xiàng)目的區(qū)域來看，大田灣區(qū)域資源有著塑造高尚生活片區(qū)的極佳條件，水畔銘城項(xiàng)目已豎起大田灣區(qū)域高檔社區(qū)的旗幟，銷售情況良好，但存在與本項(xiàng)目的同質(zhì)化資源及條件，形成激烈直接競爭。從吉首樓盤開發(fā)情況來看，吉首地產(chǎn)尚屬初級開發(fā)水平，真正意義上的現(xiàn)代高尚社區(qū)尚屬稀少；吉首市民，尤其是老城區(qū)居民，有著改善居住環(huán)境的強(qiáng)烈要求，對現(xiàn)代居住及高尚生活方式有著急切的向往和追求。市場、區(qū)域價(jià)值、競爭對手、市場需求、項(xiàng)目自身價(jià)值都已明了呈現(xiàn)在眼前！

2、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目核心資源及優(yōu)勢地塊規(guī)模區(qū)域資源景觀/人文/高尚差異化策略中高檔/現(xiàn)代高尚社區(qū)會關(guān)注已共享競爭對手市場仍需要已認(rèn)同已超過將同質(zhì)向往并追求差異化對手無論從天時(shí)、地利還是人和的角度考慮，本項(xiàng)目必須走差異化開發(fā)的方向，打造成一個(gè)中高檔次的，并且與眾不同的現(xiàn)代高尚住宅項(xiàng)目！

突破方向

2、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略1、從地塊本身的素質(zhì)看，項(xiàng)目存在走中高檔，差異化開發(fā)的條件項(xiàng)目地塊占據(jù)的區(qū)域價(jià)值及豐富人文、景觀資源，以及項(xiàng)目具有的一定規(guī)模，項(xiàng)目開發(fā)成中高端高尚住宅產(chǎn)品的可行性很大，具備差異化開發(fā)的條件。2、從市場需求看，從中高端容易取得突破，走差異化的路子存在市場機(jī)會前面分析提到，片區(qū)高尚居住價(jià)值已受市場青睞，市場存在改善居住環(huán)境及向往現(xiàn)代人居的需求，片區(qū)連動(dòng)開發(fā)將進(jìn)一步帶動(dòng)市場眼球，將該區(qū)域塑造成吉首高尚CLD居住地域的代表。3、由于本區(qū)域消費(fèi)基礎(chǔ)潛力有限，為提高項(xiàng)目的輻射半徑，項(xiàng)目開發(fā)必須往中高端發(fā)展本報(bào)告前面已提及，該片區(qū)直接輻射區(qū)域是城市老城區(qū)，在舊城改建未完全進(jìn)行時(shí)，區(qū)域消費(fèi)能力有限，消費(fèi)者基數(shù)有限。因此僅靠本片區(qū)的客源，絕對不足支撐本案的消費(fèi)；本項(xiàng)目必須跳出該片區(qū)，著眼整個(gè)吉首乃至周邊城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，往中高端走有助于擴(kuò)大消費(fèi)群輻射半徑，把更遠(yuǎn)更廣泛的消費(fèi)群引流過來。

2、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略4、從競爭項(xiàng)目的角度來看，本項(xiàng)目必須采取差異化策略競爭對手已成為吉首高檔樓盤代表，為避免與其在產(chǎn)品定位上產(chǎn)生沖突，必須與考慮如何形成產(chǎn)品互補(bǔ)，因此，采取差異化開發(fā)策略很有必要。5、從項(xiàng)目自身成本壓力以及追求利潤最大化角度來看，項(xiàng)目開發(fā)必須從高端取得突破本項(xiàng)目容積率指標(biāo)為≤2.8，受地塊限制，如果開發(fā)成普通中端乃至低端住宅，從目前市場競爭價(jià)格看，存在一定的成本壓力，利潤空間非常有限；因此，為追求利潤最大化，必須想方設(shè)法將項(xiàng)目打造成中高端項(xiàng)目，以獲取更多的溢價(jià)收入。

3、項(xiàng)目開發(fā)---市場定位通過項(xiàng)目規(guī)劃及開發(fā)，通過對創(chuàng)新居住理念的提煉及構(gòu)筑，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，形成獨(dú)一無二的差異化概念，打造差異化競爭對手的，立足吉首老城大田灣區(qū)、輻射吉首整個(gè)市區(qū)乃至周邊的，滿足市場主力群體追求的：中高檔/現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)應(yīng)此，可以確定本項(xiàng)目市場定位應(yīng)該是下述章節(jié)我們將對如何實(shí)現(xiàn)市場定位在項(xiàng)目規(guī)劃上進(jìn)行意向性探討第四部分項(xiàng)目規(guī)劃建議

1、地塊初步評估本宗用地地塊標(biāo)高及坐標(biāo)圖

1、地塊初步評估1、用地地塊較平整，無較大落差，利于項(xiàng)目施工；2、項(xiàng)目地塊北面與西面武陵路為過境路，地勢較高，比本用地高7－10米，使本用地形成居住洼地；3、地塊比臨江堤岸高近4－8米，不會形成江水倒灌；西南側(cè)及東側(cè)民宅與用地有一定高差。4、地塊有一四車道規(guī)劃路將本地塊東西完整分離，對項(xiàng)目整體性有嚴(yán)重影響。本地塊為東、西、北三面高地合圍的不規(guī)則平整洼地。且有規(guī)劃路完整分割整個(gè)地塊。1、總用地面積39189平米，居住用地；2、建筑密度≤30％，綠地率≥35％，容積率≤2.8；3、建筑控制邊線后退：多層2米以上，高層7米以上，沿河留足15－30米綠化帶；4、內(nèi)部交通：內(nèi)設(shè)≥6米的環(huán)形消防通道；出入口設(shè)置于場地東側(cè)及西側(cè)，至少設(shè)兩個(gè)出入口與城市道路連接；5、樓間距及建筑后退滿足消防、通風(fēng)、采光等基本規(guī)范要求；6、建筑造型應(yīng)體現(xiàn)民族特色，建筑色彩以淺色為基調(diào)，多層建筑采用大坡屋頂；7、處理好規(guī)劃道路與兩塊居住用地出入口、規(guī)劃道路及物管銜接問題；8、市政管線采用地埋式，與城市地下管網(wǎng)相連；9、配套應(yīng)設(shè)置地埋式垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、托幼、商店等。

2、本宗用地規(guī)劃要點(diǎn)及限制

3、本項(xiàng)目規(guī)劃需要尊重的原則及注意的問題1、尊重本項(xiàng)目的市場定位——中高檔現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)；2、通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，解決項(xiàng)目地塊地勢相對三面較低、及規(guī)劃路帶來的嚴(yán)重影響；3、尊重規(guī)劃要點(diǎn)及規(guī)劃限制；4、符合吉首本地氣候特征及尊重當(dāng)?shù)匾欢ǖ纳盍?xí)慣。在后續(xù)章節(jié)中，本公司根據(jù)地塊實(shí)際情況及現(xiàn)有材料，著重針對以上問題提出示意性規(guī)劃建議。具體規(guī)劃論證將在項(xiàng)目落實(shí)及實(shí)地考察之后，與本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位共同進(jìn)行探討和實(shí)施。4、項(xiàng)目總體規(guī)劃----意向示意圖說明：1、主入口設(shè)置在項(xiàng)目西北面臨武陵路，次入口設(shè)置在項(xiàng)目西角。建議做人車分流設(shè)計(jì)。2、主景觀軸縱向位于項(xiàng)目主入口，延伸至河岸綠化帶；3、沿河（項(xiàng)目二期）做吉首最長河岸綠化景觀帶；規(guī)劃路先整體分離做縱向綠化帶；5、減小建筑密度，控制在23％左右，增加建筑層數(shù);提高綠化率，以提高居住舒適度；6、建筑布局要考慮景觀均好性，盡量做到戶戶觀景；7、小區(qū)應(yīng)配有會所，大主題景觀廣場、兒童樂園/休閑廣場、網(wǎng)球場等配套設(shè)施，提高社區(qū)品位。5、項(xiàng)目分期開發(fā)示意圖說明：1、項(xiàng)目分二期開發(fā)，容積率建議控制在2.5左右，總建筑面積在10萬平米左右。一期建筑面積控制在5萬平米左右。一期產(chǎn)品建議：小高層為主，12F＋15F二期產(chǎn)品建議：小高層＋高層12F＋15F＋18F小高層避免層數(shù)單一，高低搭配，以使項(xiàng)目獲得錯(cuò)落有致、景觀視線均好特征，豐富項(xiàng)目的天際線及展示面韻律感。6、項(xiàng)目建筑說明----建筑底層架空解決項(xiàng)目洼地問題：1、項(xiàng)目用地地勢平整，但項(xiàng)目為三面合圍的洼地形態(tài)，不利于打造高尚住宅，也將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目的居住舒適度及形象。2、建議項(xiàng)目做4－5米底層架空，以抬高建筑高度，增強(qiáng)通透性及居住舒適度。3、做底層架空可節(jié)省土方成本，增加項(xiàng)目綠化范圍及綠化面積，增加項(xiàng)目公共活動(dòng)空間，解決項(xiàng)目地面停車問題，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，一舉幾得。

架空層示意圖7、外立面風(fēng)格建議----首選：現(xiàn)代風(fēng)格7、外立面風(fēng)格建議----備選：歐式古典主義風(fēng)格7、外立面風(fēng)格建議----備選：北美后現(xiàn)代風(fēng)格7、外立面風(fēng)格建議----備選：現(xiàn)代中式風(fēng)格8、園林風(fēng)格建議----江南風(fēng)情園林特點(diǎn)：1、造價(jià)成本相對其它較低；2、易出效果，取材豐富，施工技術(shù)成熟3、凸現(xiàn)項(xiàng)目民族特色，獨(dú)具東方神韻4、曲折通幽，適合中型項(xiàng)目打造5、綠化植植物、石材等吉首當(dāng)?shù)刎S富可就地取材6、易維護(hù)，維護(hù)成本相對較低。9、配套設(shè)施建議----會所、商業(yè)、休閑健身、停車場等建議：1、在項(xiàng)目主入口做架空層會所，營銷周期內(nèi)做為現(xiàn)場營銷中心；2、小休閑廣場、兒童樂園一定要做；3、做網(wǎng)球場提升項(xiàng)目檔次，也可利用規(guī)劃路做休閑及體育健身場地；4、規(guī)劃路沿街兩棟可做兩層