當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與發(fā)展前景課件

此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2012年5月當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與發(fā)展前景楊科偉易居·克而瑞研究中心副總經(jīng)理2018年8月1一、房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)”壓艙石”223房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)由于牽扯到大量的上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)較大，且提供了眾多的就業(yè)崗位，因此長(zhǎng)期以來處于中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)地位。按照較窄口徑計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的貢獻(xiàn)度就可達(dá)到14%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速每提高1%，將提升GDP0.037%此外，更不用說房地產(chǎn)業(yè)對(duì)大量上下游產(chǎn)業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性與拉動(dòng)效應(yīng)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，很難找到比房地產(chǎn)業(yè)更具市場(chǎng)深度與廣度的替代產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中支柱作用顯而易見。14%GDP貢獻(xiàn)度50+上下游行業(yè)15%+城市就業(yè)崗位咨詢和服務(wù)人員設(shè)計(jì)開發(fā)人員施工人員……34房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣泛，上至政府部門，下至普通居民房地產(chǎn)行業(yè)從土地開發(fā)、供應(yīng)環(huán)節(jié)開始，到最終樓盤銷售，網(wǎng)羅了包括政府、開發(fā)企業(yè)、各路中介和購房者等各類市場(chǎng)主體參與，涉及面非常廣泛。政府開發(fā)企業(yè)各種中介購房者各種中介開發(fā)企業(yè)各種中介購房者各種中介4房地產(chǎn)與國(guó)家財(cái)政：土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收10年增長(zhǎng)5倍，占國(guó)家財(cái)政收入比重從5%升至9%之后6年均維持在9.5%左右；另外，歷年全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于財(cái)政收入的26%。備注：土地與房地產(chǎn)相關(guān)稅收按財(cái)政部口徑僅包含契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。不包括房地產(chǎn)市場(chǎng)主體在各環(huán)節(jié)發(fā)生繳納的個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、國(guó)內(nèi)增值稅、國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅、增值稅（營(yíng)業(yè)稅）及其附加稅、城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅、印花稅和行政事業(yè)性收費(fèi)等。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,CRIC整理5城鎮(zhèn)化與人均住房：城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，較發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上仍存較大差距，城鎮(zhèn)化是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的發(fā)展紅利；城鎮(zhèn)居民人均住房面積穩(wěn)步提升，到2016年多達(dá)36.6平方米，開始由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變6二、房地產(chǎn)政策調(diào)控長(zhǎng)期化、常態(tài)化77歷史行業(yè)周期：2005年以來歷經(jīng)四輪市場(chǎng)周期，2017年市場(chǎng)到達(dá)第四個(gè)高點(diǎn)2007年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)首個(gè)高點(diǎn)7.7億平方米，2008年市場(chǎng)步入調(diào)整期；2010年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第二個(gè)高點(diǎn)10.5億平方米，2011年市場(chǎng)略有調(diào)整；2013年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第三個(gè)高點(diǎn)13.1億平方米，2014年市場(chǎng)步入調(diào)整期

；2017年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第四個(gè)高點(diǎn)16.9億平方米。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,CRIC整理2005年至今全國(guó)商品房銷售面積增速走勢(shì)上升期調(diào)整期上升期調(diào)整期上升期調(diào)整期上升期8歷史政策調(diào)控周期：每輪調(diào)控周期實(shí)際有反復(fù)，但都以刺激政策收?qǐng)?005年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)三輪調(diào)控周期：2005-2008年為第一階段調(diào)控，2010年4月-2012年7月為第二階段調(diào)控第一個(gè)小周期，2013年2月-2014年9月為第二階段調(diào)控第二個(gè)小周期，2016年至今為第三階段調(diào)控。而且前兩輪調(diào)控周期皆以刺激性政策收?qǐng)?。資料整理：CRIC2005年至今房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總9當(dāng)前政策定調(diào)：“房住不炒”、租購并舉的住房基本制度居民自住購房租賃市場(chǎng)保障房房地產(chǎn)稅金融政策支持居民自住購房需求：南京、武漢等二線城市早早打響人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，不同程度地放寬了外來人才的落戶條件需要說明的是，“支持”不是“培育”、更不會(huì)是“發(fā)展”，對(duì)于地方政府的支持力度，大家還是不應(yīng)奢望過多。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)：未來三年將開工1500萬套，2018年計(jì)劃開工580萬套，以此來看后兩年的工作壓力將有所減輕，但未來棚改的紅利也會(huì)隨之減少培育住房租賃市場(chǎng)：在2017年13個(gè)城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2018年租賃住房試點(diǎn)城市的名單會(huì)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。目前租賃住房市場(chǎng)剛起步，以地方國(guó)企為主導(dǎo)，但在后期的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，相信還是會(huì)給民間機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)留出更多參與機(jī)會(huì)。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法：房地產(chǎn)稅立法，給出了清晰的意見“穩(wěn)妥推進(jìn)”?？紤]到立法程序的流程限制，具體落地可能還要繼續(xù)等待。對(duì)北京、上海等少數(shù)城市仍有望更早一步，迎來房地產(chǎn)稅全面落地前的個(gè)別試點(diǎn)。金融政策保持松緊適度：積極財(cái)政政策要更加積極，重點(diǎn)聚焦減稅降費(fèi)等環(huán)節(jié)；穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕，重點(diǎn)解決小微企業(yè)融資難、融資貴等問題。10中央表態(tài)：政治局要求堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，住建部對(duì)調(diào)控不力城市堅(jiān)決問責(zé)1、公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單2、座談會(huì)提出兩大要求：一是地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，二是對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。城市地方政治局會(huì)議住建部20182019下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。7月31日8月7日8月8日后杭州、成都、沈陽、云南、福建、重慶等省市積極響應(yīng)政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)要求，房管部門聯(lián)合其他監(jiān)管部分聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、虛假信息和虛假房源發(fā)布行為。11武漢預(yù)售資金監(jiān)管佛山、東莞、廣西、南京、蘭州不得拒絕公積金客戶武漢、杭州等公證搖號(hào)銷售濟(jì)南不得要求購房人全款買房或全款優(yōu)先選房、捆綁車位或地下室蘭州市取消部分區(qū)域“限購”，推出“限售”大連市重啟“限購”、收緊“限貸”，推出“限售”長(zhǎng)春市、泉州市、阜南縣“限售”海南省升級(jí)“限購”、“限售”昆明市收緊“限貸“、推出“限售”蕪湖市、淄博市嚴(yán)格“限價(jià)”青島市升級(jí)“限購”

,推出“限售”

哈爾濱市推出“限售”成都市升級(jí)“限購”，升級(jí)“限售”丹東市兩度下發(fā)“限售”新政長(zhǎng)沙、深圳出臺(tái)限售沈陽擴(kuò)大”限購”區(qū)域分城施策：多地密集進(jìn)行政策調(diào)整，調(diào)控更加精細(xì)化天津、南京、昆明、西安、青島、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、杭州、成都、武漢、呼和浩特等放寬人才落戶標(biāo)準(zhǔn)，可先落戶在買房南昌落戶購房零門檻，本科每月補(bǔ)貼500元天津發(fā)布“海河英才”計(jì)劃，提出一系列人才創(chuàng)新舉措今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境主基調(diào)依舊從嚴(yán)，住建部約談12城，房?jī)r(jià)已然成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要監(jiān)測(cè)信號(hào)。青島、長(zhǎng)春、蘭州、大連、海南、哈爾濱、成都等省市先后調(diào)整“四限”，武漢、杭州、濟(jì)南等從規(guī)范市場(chǎng)交易秩序角度發(fā)力，天津、南昌、西安等城市進(jìn)一步放寬人才落戶標(biāo)準(zhǔn)，部分諸如南昌、武漢等地也推出了相應(yīng)的購房補(bǔ)貼政策。調(diào)整“四限”規(guī)范交易人才落戶12精細(xì)化限購“查漏補(bǔ)缺”：上海、西安、長(zhǎng)沙、杭州等都暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房。三四線棚改貨幣化安置收緊：國(guó)開行總行回收三四線城市棚改貨幣化安置合同審批權(quán)限，但并未暫停所有棚改項(xiàng)目，目前仍在進(jìn)行中的項(xiàng)目依然繼續(xù)執(zhí)行。住建部等七部委整頓30城市場(chǎng)亂象：聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。政策加碼：一、二線精細(xì)化限購，30城治理市場(chǎng)亂象、三四線收緊棚改貨幣化安置力度南京、深圳、上海、西安、長(zhǎng)沙、杭州、江陰等都暫停或限制向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房。逐個(gè)堵死“離婚買房”、“企業(yè)買房”、“先落戶再購房”等炒房的政策漏洞。精細(xì)化限購“查漏補(bǔ)缺”國(guó)開行總行回收三四線城市棚改貨幣化安置合同審批權(quán)限，但并未暫停所有棚改項(xiàng)目，目前仍在進(jìn)行中的項(xiàng)目依然繼續(xù)執(zhí)行。三四線棚改貨幣化安置收緊北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、貴陽。打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。整頓30城市場(chǎng)亂象13政策走向：調(diào)控政策主基調(diào)不變，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期14原有調(diào)控政策主基調(diào)不變“四限”政策中長(zhǎng)期不退出部分長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)進(jìn)行時(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期14三、各城市市場(chǎng)行情獨(dú)立運(yùn)行151516各能級(jí)城市市場(chǎng)：2009年以來一線總量下降，二線規(guī)模整體穩(wěn)定，三四線城市銷售占比階梯式上升2009年-2018年前6月各能級(jí)城市新建商品住宅成交面積比重變化數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CRIC整理16去年“十九大”之后，城市預(yù)證管控放松，新增供應(yīng)開始放量，至今月均3100萬平方米，較前期月均2800萬平方米增長(zhǎng)11%，尤其是今年二季度以來的5、6月份，城市供應(yīng)量再次放大。一線和三四線城市同比增幅分別維持在20%和40%左右，二線城市新增供應(yīng)絕對(duì)量最大，同比增幅也保持在10%左右。17城市供應(yīng)：去年11月以來月均供應(yīng)增11%，今年二季度以來一線、三四線增幅擴(kuò)大，二線保持10%2017年1月-2018年7月65個(gè)各能級(jí)城市月度商品住宅新增供應(yīng)變化（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC2016系統(tǒng)17城市成交：各線城市成交量穩(wěn)中有升，一線仍處低位、二線整體穩(wěn)定、三四線市場(chǎng)熱度延續(xù)自2018年3月份以來，67個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量逐月回升，累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，7月已升至13%。5月份以來，各線城市成交量全線回升，一線城市低位回升，遠(yuǎn)郊剛需產(chǎn)品去化壓力較大。二線城市整體穩(wěn)定但城市間明顯分化，重慶一枝獨(dú)秀，西安、長(zhǎng)沙、成都市場(chǎng)略有降溫，福州、廈門市場(chǎng)已然出現(xiàn)調(diào)整的征兆，成交量長(zhǎng)期維持在較低水平。三四線城市市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，佛山、徐州、惠州等成交量仍處高位。數(shù)據(jù)來源：CRIC2016系統(tǒng)2017年1月-2018年7月各線城市商品住宅成交量（單位：萬平方米）18一線城市房地產(chǎn)庫存略有回升，廣州、深圳增長(zhǎng)明顯，上海加速去庫存，消化周期不足4個(gè)月，因成交不振，北京、深圳消化周期顯著拉長(zhǎng)。二線城市中，沈陽、大連庫存仍處高位，多數(shù)城市消化周期不足6個(gè)月，重慶低至1個(gè)月，市場(chǎng)整體依舊供不應(yīng)求。三四線城市庫存量同比漲多跌少，受限價(jià)、限簽等因素影響，中山、常州等部分城市庫存數(shù)據(jù)失真，并不足以反映市場(chǎng)熱度。19庫存：熱點(diǎn)城市限價(jià)、限簽庫存有所回升，近三成城市消化周期不足6個(gè)月截止到2018年7月末46個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅庫存和消化周期情況（單位：萬平方米，月）數(shù)據(jù)來源：CRIC2016系統(tǒng)1920一線城市：行情各自獨(dú)立，北京量跌價(jià)升、上海量跌價(jià)穩(wěn)，廣州量平價(jià)穩(wěn)、深圳量穩(wěn)價(jià)跌數(shù)據(jù)來源：CRIC2016系統(tǒng)2016年1月-2018年7月北京商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年7月上海商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬平方米、萬元/平方米）2016年1月-2018年7月廣州商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬平方米、萬元/平方米）2016年1月-2018年7月深圳商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬平方米、萬元/平方米）2021二線城市：規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，商品住宅月度成交面積整體維持在3660萬平方米左右數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年-2018年6月32個(gè)二線城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）2122三四線城市市場(chǎng)：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升,熱點(diǎn)城市高度聚集于長(zhǎng)三角和珠三角數(shù)據(jù)來源：CRIC2016系統(tǒng)2018年1-7月全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)三四線城市新建商品住宅成交面積前15城市(單位：萬平方米）22四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將高位運(yùn)行2323二孩生育率提升人口壽命延長(zhǎng)家庭結(jié)構(gòu)變化改善剛需出生人口長(zhǎng)期穩(wěn)定，未來適齡購房群體基數(shù)依然龐大戶籍改革疊加人才新政，人口流向大趨勢(shì)未改。三四線三年內(nèi)棚戶區(qū)改造1500萬套規(guī)模不變自身城市基建投入、城市吸附力增強(qiáng)，帶來的存量改善和返鄉(xiāng)投資置業(yè)需求中長(zhǎng)期行業(yè)規(guī)模：規(guī)模已上臺(tái)階，未來仍能保持高位運(yùn)行2425剛需：2000年之后每年全國(guó)新出生人口長(zhǎng)期保持在1500萬人以上,適齡購房群體基數(shù)依然龐大數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1978-2017年全國(guó)人口出生人口、出生率、死亡率、自然增長(zhǎng)率（單位：萬人、‰）2017年163個(gè)城市初中等教育以下在校生數(shù)量及占常住人口比例前20城市2526剛需：戶籍改革疊加人才新政，浙江、廣東人口持續(xù)流入、四川、湖北、山東、重慶開啟回流模式2017年常住人口凈流入數(shù)量TOP20城市數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2014-2017年各省、自治區(qū)、直轄市常住人口凈增變動(dòng)情況（單位：萬人）2627改善：二孩生育率提升和人口壽命延長(zhǎng)帶來家庭結(jié)構(gòu)變化，帶動(dòng)年均3%-5%存量改善需求2013-2017年全國(guó)居民家庭生育率數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒27貨幣化安置有效激發(fā)了三四線城市的內(nèi)生需求，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)上行提供初始動(dòng)力；市場(chǎng)啟動(dòng)后內(nèi)生型改善需求、返鄉(xiāng)置業(yè)和外溢投資需求也相繼加入，帶來市場(chǎng)短期量?jī)r(jià)齊升，繼而恐慌需求接力，在持續(xù)寬松信貸政策、低首付的助力下，三四線城市市場(chǎng)持續(xù)火熱。三四線規(guī)模三~五年內(nèi)高位維持：棚改貨幣化安置激活市場(chǎng)，產(chǎn)品升級(jí)和自身吸附力提高等多因素疊加282829▄目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為54.77%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平，還有較大的發(fā)展空間。▄到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。▄未來將“加快培育成渝、中原、長(zhǎng)江中游、哈長(zhǎng)等城市群，引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極”，吸納東部返鄉(xiāng)和就近轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工，加快產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和人口集聚，形成“兩橫三縱”為主體