世聯(lián)九州新塘項(xiàng)目前期定位報告

九州新塘工程前期定位報告2006-04一座新城的光彩！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺開展商對本工程目的預(yù)期實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價，獲取更大利潤！快速回收資金，啟動新工程！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺目錄第一部分：市場環(huán)境分析第二部分：工程分析第三部分：工程時機(jī)與要挾第四部分：分物業(yè)類型研討及定位方向建議51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺第一部分：市場環(huán)境分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況良好，GDP年均增長接近14％全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況良好，GDP程度逐年上升，年均增長接近14%2005年，增城人均GDP達(dá)31202元，折合3880美圓。數(shù)據(jù)來源：<增城年鑒>、各年政府任務(wù)報告增城宏觀經(jīng)濟(jì)51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺按照世界銀行經(jīng)濟(jì)開展實(shí)際判別，增城2005年人均GDP達(dá)3880美圓，宏觀經(jīng)濟(jì)開展處于高速開展階段。根據(jù)庫茲涅茨在<各國的經(jīng)濟(jì)增長>中的實(shí)際，增城宏觀經(jīng)濟(jì)增長接近14％，房地產(chǎn)業(yè)處于高速開展階段！萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4％5％8％14％增城宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)開展階段，房地產(chǎn)業(yè)高速開展啟動高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展800400080003880年增長率：人均GDP〔美圓〕增城房地產(chǎn)開展階段51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺增城商品房成交呈曲線上升趨勢，05年均價突破4000元/平米數(shù)據(jù)來源：增城市信息中心增城房地產(chǎn)51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺02年以前是新塘房地產(chǎn)開展的初始期，推售工程少，市場競爭?。皇袌銎骄鶅r錢為2000～2200元/平米。階段初始期時間02年以前在售項(xiàng)目匯美新村、海日中心、新康花園、新塘新世界階段特征供應(yīng)推售項(xiàng)目少，市場競爭小競爭新塘中心區(qū)與新塘西郊片區(qū)競爭產(chǎn)品住宅多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以80平米兩房、100平米三房為主。市場平均價格：2000-2200元/平米產(chǎn)品以實(shí)用性為主，未有亮點(diǎn)設(shè)計客戶取消福利分房，客戶多為首次置業(yè)為主。價格市場平均價格：2000-2200新塘房地產(chǎn)開展階段情況51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺02～04年是新塘房地產(chǎn)啟動階段，廣園東板塊崛起，新塘競爭格局即時改寫。階段啟動期時間02～04年在售項(xiàng)目碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、富雅名居、新康花園、新塘新世界、亞太新城、金澤花園（一期）、城市家園（一期）階段特征供應(yīng)推售逐漸增多競爭形成廣園東板塊、西郊板塊、新塘中心區(qū)板塊三大競爭格局產(chǎn)品品牌發(fā)展商進(jìn)駐，連排、別墅等高端產(chǎn)品出現(xiàn)；產(chǎn)品鏈逐漸豐富，投資型小戶型推出并獲得成功。客戶產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動，外來客戶增加經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求價格住宅市場平均價格：2200-2700元/平米新塘房地產(chǎn)開展階段情況51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺05年開場，市場供應(yīng)放量，產(chǎn)品鏈日漸豐富、完善，多種物業(yè)類型推出市場，區(qū)域開展及市政利好，支撐價錢上揚(yáng)。階段發(fā)展期時間05年至今在售項(xiàng)目碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、新塘新世界、金澤花園（二期）、體育花園、現(xiàn)代城、城市家園（二期）、東方名都、新都盛世名門、順欣廣場階段特征供應(yīng)市場供應(yīng)放量，競爭激烈競爭形成廣園東板塊、西郊板塊、新塘中心區(qū)板塊三大競爭格局產(chǎn)品產(chǎn)品鏈豐富、完善戶型創(chuàng)新開始出現(xiàn)城市發(fā)展北移，廣深公路以北集結(jié)了現(xiàn)代城、東方名都、順欣廣場一批新項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)街、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富客戶外來人口持續(xù)增加，市政利好逐步開始吸引周邊客戶客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn)價格市場平均價格：2800-3500新塘房地產(chǎn)開展階段情況51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺開展階段進(jìn)入高速開展期物業(yè)類型物業(yè)類型日益豐富產(chǎn)品鏈住宅產(chǎn)品鏈日益完善供應(yīng)與競爭市場供應(yīng)放量，競爭猛烈價錢價錢逐漸走高客戶外來人口不斷增多，客戶資源豐富且逐漸出現(xiàn)客戶細(xì)分新塘房地產(chǎn)開展階段小結(jié)51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺第二部分：工程分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺工程位處新塘開展的中心區(qū)為廣深公路沿線物業(yè)，通達(dá)性好，昭示性佳工程位置本工程地塊51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場二期用地：原為廠區(qū)宿舍備注：本方案為2006年3月31日提供之方案〔以下同〕工程經(jīng)濟(jì)目的本工程是中等規(guī)模的舊改工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積90909.258㎡一期用地面積61850.650㎡二期用地面積29058.608㎡計算容積率總建858000㎡一期建筑面積250000㎡一期商業(yè)建面14500㎡辦公建面5000㎡社區(qū)健康中心建筑面積5000㎡會所建筑面積500㎡住宅、公寓建筑面積225000㎡二期建筑面積108000㎡二期商業(yè)建筑面積9000㎡住宅建筑面積99000㎡建筑密度30.80％一期容積率4.04總?cè)莘e率3.94備注：一期拆賠比例為1：3，一期還建面積達(dá)6萬平米。拆遷本錢低拆遷本錢高51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺經(jīng)濟(jì)目的分析一期是工程啟動的重點(diǎn)，住宅是一期快速回收資金的關(guān)鍵！主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積90909.258㎡一期用地面積61850.650㎡二期用地面積29058.608㎡計算容積率總建858000㎡一期建筑面積250000㎡一期商業(yè)建面14500㎡辦公建面5000㎡社區(qū)健康中心建筑面積5000㎡會所建筑面積500㎡住宅、公寓建筑面積225000㎡二期建筑面積108000㎡二期商業(yè)建筑面積9000㎡住宅建筑面積99000㎡建筑密度30.80％一期容積率4.04總?cè)莘e率3.94一期用地面積占總用地的68％一期住宅、公寓建筑面積占一期開發(fā)量的90％51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺西面與新塘世貿(mào)中心一路之隔，目前是爛泥路。接近本地塊邊緣是一系列的制衣工場北面圍墻與外邊平房、村屋有約7米的高差。外圍環(huán)境比較臟亂東面二期用地主要是5-8年樓齡的宿舍南面臨107國道〔廣深公路〕，兩面主要是牛仔制衣工場與二期宿舍交界處有大量的廠區(qū)園林綠化西面緊靠城市家園二期在建工程北南西東工程四至工程四面臨路，外圍無景觀資源，其中東西道路在規(guī)劃中，南臨廣深公路，昭示性強(qiáng)、噪音大中心綠化51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺地塊價值分析園林綠化園林綠化園林綠化園林綠化地塊分級特點(diǎn)規(guī)劃方向樓王區(qū)南向、中心園景、超寬樓距大面積單位一級南向、組團(tuán)園景中大面積單位二級北向、組團(tuán)園景中面積單位三級東、西、北朝向，外圍無景觀資源中小面積單位四級臨廣深公路受噪音、粉塵滋擾小面積單位充分發(fā)揚(yáng)地塊價值，躲避地塊優(yōu)勢，設(shè)計產(chǎn)品鏈組合地塊容積率高，總建面積大，地塊均好性不強(qiáng)，在產(chǎn)品鏈組合上必然是豐富多樣的。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺園林綠化園林綠化地塊價值提煉優(yōu)勢劣勢地塊條件地塊方正、規(guī)整，中等規(guī)模，易于操作依傍廠區(qū)宿舍小區(qū)，宜居性高廠區(qū)舊改項(xiàng)目，涉及拆遷賠償及動遷等難點(diǎn)四面臨路，中心保留園林綠化，地塊均好性不高區(qū)位位置位處新塘發(fā)展的中心區(qū)所在區(qū)位環(huán)境一般，形象不高周邊環(huán)境四面臨路，通達(dá)性好，為社區(qū)商業(yè)帶來契機(jī)位處廣深公路，昭示性好外圍環(huán)境雜亂，無景觀資源交通狀況位處廣深公路，通達(dá)性佳臨路，噪音滋擾厲害園林綠化園林綠化工程位于鎮(zhèn)區(qū)開展的中心區(qū)，區(qū)域前景看好工程交通便利、通達(dá)性好、昭示性強(qiáng)工程外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境差別較大，呵斥總體均好性不高51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺區(qū)域優(yōu)勢明顯位于新塘的開展的中心區(qū)昭示性明顯位于廣深公路主干道旁以住宅為主的綜合物業(yè)物業(yè)類型包括住宅、辦公、商業(yè)等物業(yè)住宅是工程快速回收資金的關(guān)鍵一期住宅建筑面積占一期總建的90％地塊初判51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺第三部分：工程時機(jī)與要挾51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺碧桂園鳳凰城紫云山莊翡翠綠州新康花園新塘新世界現(xiàn)代城金澤二期城市家園二期體育花園亞太新城金色港灣東方名都廣園東路廣深公路新塘大道新塘廣場本案已售在售潛在順欣廣場新都盛世名門城西郊區(qū)板塊新塘本地客戶、開發(fā)區(qū)年輕客戶屬于封鎖型市場金澤一期中心區(qū)板塊客戶群主要是新塘本地客戶屬于封鎖型市場廣園東板塊新塘本地老板、開發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶屬于開放型市場工程要挾51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺工程要挾由于受空間地理或經(jīng)濟(jì)外向程度、交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)程度的影響，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域構(gòu)成“封鎖市場〞，呵斥板塊內(nèi)競爭猛烈，客戶吸聚力差。板塊競爭猛烈，周邊大盤分流部分新塘客戶，呵斥消費(fèi)力外逃。打造工程中心競爭力，防止客戶分流！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺匯美體育花園/共800多套1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度碧桂園鳳凰城/不斷推出洋房產(chǎn)品，銷售繼續(xù)進(jìn)展現(xiàn)代城/約600多套新塘新世界/消化八期洋房，后續(xù)推出第九、十期，銷售繼續(xù)進(jìn)展200620072021城市家園二期/約750套新塘廣場東方名都/約700多套工程要挾金地工程/約2500多套本工程本工程銷售期內(nèi)尾盤工程現(xiàn)時在售工程與本工程銷售重疊工程在本工程的估計銷售期內(nèi)，有四個工程處于熱銷階段。必需捕捉市場時機(jī)，躲避競爭！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇一地理優(yōu)勢：工程所在地新塘鎮(zhèn)位于廣州、東莞及深圳所構(gòu)成的“黃金走廊〞，具有“多城輻射效應(yīng)〞工程所在地新塘，地處穗深港黃金走廊，珠三角的中心地域；工程周邊圍繞著珠三角中心城市，廣州市、東莞市、深圳市。深圳東莞廣州40分鐘40分鐘60分鐘分類名稱距離公路廣園東快速干線經(jīng)過市區(qū)廣深公路（107國道）經(jīng)過市區(qū)廣深高速離市區(qū)約4KM廣汕公路（324國道）離市區(qū)約10KM鐵路廣九鐵路火車站位于市區(qū)廣州城市列車（廣深四線）車站位于市區(qū)航空廣州國際機(jī)場約30分鐘深圳黃田國際機(jī)場

約40分鐘水路廣州黃埔港

約15KM新塘港位于市區(qū)工程機(jī)遇51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺都會區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為主，加上番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)、沙灣水道以北地域以及增城市的新塘、永和兩鎮(zhèn)，總面積約2300平方公里；南沙片區(qū)：番禺扣除東涌鎮(zhèn)的沙灣水道以南地域，面積約780平方公里；花都片區(qū)：現(xiàn)花都區(qū)行政管轄范圍，面積約960平方公里；增城片區(qū)：增城市域扣除永和鎮(zhèn)與新塘鎮(zhèn)，面積約1600平方公里；從化片區(qū)：現(xiàn)從化市行政管轄范圍，面積約2000平方公里。機(jī)遇二市政規(guī)劃：被納入廣州市五大片區(qū)中的都會區(qū)工程機(jī)遇資料來源：廣州城市建立總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要都會經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃，將進(jìn)一步加強(qiáng)增城與廣州城區(qū)的聯(lián)絡(luò)。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇三廣州衛(wèi)星城：新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來廣州衛(wèi)星城五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來廣州衛(wèi)星城。未來規(guī)劃新塘鎮(zhèn)人口達(dá)50萬。衛(wèi)星城的定位將拉帶大部分高技術(shù)人員的進(jìn)駐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈的開展羅崗區(qū)黃埔區(qū)永和寧西沙埔仙村新塘工程機(jī)遇51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇四廣州城市開展影響：新塘呼應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地資料來源：廣州城市建立總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要南拓北優(yōu)東進(jìn)：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔——新塘轉(zhuǎn)移；東翼產(chǎn)業(yè)開展帶構(gòu)成西聯(lián)南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)東進(jìn)：以廣州珠江新城和天河中央商務(wù)區(qū)的建立拉動城市開展重心向東拓展，依托廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和廣州科學(xué)城，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔——新塘一線集中遷移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)構(gòu)成密集的產(chǎn)業(yè)開展帶工程機(jī)遇51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇五：產(chǎn)業(yè)的開展帶動人口增長，城市容量不斷擴(kuò)展重點(diǎn)企業(yè)名稱所屬行業(yè)位置備注廣州本田有限公司第二工廠汽車永和占地1500畝，總投資28.46億元,首期年生產(chǎn)規(guī)模12萬輛，將于06年6月試產(chǎn)五羊—本田（摩托）廣州有限公司摩托車永和占地面積480畝，總投資1.95億元，年生產(chǎn)規(guī)模100萬輛，已全面投產(chǎn)豪進(jìn)工業(yè)園摩托車塘美占地300畝廣州提愛思汽車內(nèi)飾系統(tǒng)有限公司汽車內(nèi)飾新塘全年計劃將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值17億元增城市廣英服裝有限公司牛仔服裝沙埔占地面積272畝，總投資2.5億元，計劃年產(chǎn)值8億元創(chuàng)興集團(tuán)牛仔服裝永和工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)約10億元左右增城市新塘環(huán)保工業(yè)園旺隆熱電有限公司能源西洲占地面積2100多畝，總投資15億元，計劃年產(chǎn)值10億元中新塑料廠化工中新05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約6億元牛仔汽車摩托三大支柱產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的74.5%，從業(yè)人員達(dá)12.7萬多人，目前全鎮(zhèn)有牛仔服裝及配套企業(yè)２０００多家，從業(yè)人員８萬多人。鼓勵汽車工業(yè)快速生長全力抓好廣州東部〔增城〕汽車產(chǎn)業(yè)基地建立，做大做強(qiáng)汽車、摩托車及其零部件產(chǎn)業(yè)。全力抓好廣州本田二廠建立，加快建立和完善相關(guān)配套設(shè)備，確保工程如期建成投產(chǎn)〔資料來源：增城市十一五方案〕工程機(jī)遇51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇六：軌道交通不斷完善工程機(jī)遇地鐵出口市郊列車線在新塘的市政規(guī)劃中，市郊列車線以及地鐵將在新塘設(shè)點(diǎn)，開通估計為07年；屆時軌道交通將進(jìn)一步推進(jìn)新塘各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展。本工程地塊51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺機(jī)遇大于要挾有很強(qiáng)的地理優(yōu)勢，具有“多城輻射效應(yīng)〞納入廣州市五大片區(qū)中的都會區(qū)新塘衛(wèi)星城定位拉近與廣州城區(qū)的間隔新塘呼應(yīng)東進(jìn)戰(zhàn)略，成為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)承接地制造加工業(yè)興隆，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不斷壯大帶來人口增長軌道交通不斷完善，加速經(jīng)濟(jì)高速開展要挾：機(jī)遇：所處板塊屬于封鎖型市場，市場吸聚力缺乏板塊競爭猛烈，客戶會被周邊大盤分流，消費(fèi)力出現(xiàn)外流工程銷售銷售期內(nèi)將有四個工程處于熱銷階段。工程要挾51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺第四部分：分物業(yè)類型研討及定位方向建議51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店市場分析住宅市場分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺碧桂園鳳凰城紫云山莊翡翠綠州新康花園新塘新世界現(xiàn)代城金澤二期城市家園二期體育花園亞太新城金色港灣東方名都廣園東路廣深公路新塘大道新塘廣場本案已售在售潛在順欣廣場新都盛世名門城西郊區(qū)板塊新塘本地客戶、開發(fā)區(qū)客戶金澤一期中心區(qū)板塊客戶群主要是新塘本地客戶廣園東板塊新塘本地老板、開發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶住宅市場住宅工程大致分為三大板塊51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺住宅市場板塊分析廣園東板塊：廣園東快速路兩旁沿線項(xiàng)目區(qū)域特征目前開發(fā)項(xiàng)目特性代表項(xiàng)目在售產(chǎn)品價格情況客戶情況優(yōu)良自然環(huán)境廣園快速路、107國道在旁，交通便捷外部生活配套嚴(yán)重不足人口密度低品牌大盤扎堆，區(qū)域板塊炒作。吸引廣州等外區(qū)客戶以自然山水資源為依托，開發(fā)中高檔低密度常住及度假物業(yè)產(chǎn)品有平層洋房、TH、獨(dú)立別墅對內(nèi)部配套依賴較高鳳凰城（在售）翡翠綠洲（在售）紫云山莊（在售）金地項(xiàng)目（未推）東方名都（未推）洋房聯(lián)排獨(dú)棟別墅洋房：4000－5000元/平米聯(lián)排：4500-6000元/平米獨(dú)棟別墅：6000-7000元/平米（以上價格為帶裝修售價）天河及開發(fā)區(qū)企業(yè)中高層管理人員、白領(lǐng)新塘及荔城、東莞生意人、私營企業(yè)主等港澳臺客戶刻意脫離“新塘”的區(qū)位實(shí)質(zhì)，標(biāo)榜“廣園東”板塊，增加與廣州市場的關(guān)聯(lián)，客戶輻射面廣！以廣園東板塊獨(dú)立定價，價格基本不受新塘區(qū)域市場影響51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺城西郊區(qū)板塊：港口大道以西、廣深大道以南區(qū)域區(qū)域特征目前開發(fā)項(xiàng)目特性代表項(xiàng)目在售產(chǎn)品價格情況客戶情況位處新塘及開發(fā)區(qū)紐帶中央周邊環(huán)境較差，配套不足人口密度較低大規(guī)模中檔生活小區(qū)區(qū)位因素，吸引部分開發(fā)區(qū)客戶多層或小高層產(chǎn)品，部分帶TH及獨(dú)立別墅（指新康）對內(nèi)部配套依賴較高新康花園（售罄）新塘新世界（在售）洋房洋房：約3200元/平米（含裝修）開發(fā)區(qū)白領(lǐng)新塘白領(lǐng)、小老板新塘公務(wù)員及機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員位于新塘中心區(qū)以西，對新塘本地客戶而言，有一定心理距離周邊配套不足，對小區(qū)自身配套依賴較高產(chǎn)品以性價比取勝，價格一直無法超越新塘中心區(qū)價格住宅市場板塊分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺中心區(qū)板塊：港口大道以東，府前路以西，環(huán)城路以南區(qū)域特征目前開發(fā)項(xiàng)目特性在售產(chǎn)品代表項(xiàng)目價格情況客戶情況工業(yè)區(qū)密集，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域具有發(fā)展前景配套齊全，生活便利商業(yè)旺地中心交通便利人口密度較高空氣質(zhì)量不佳規(guī)模不大，定位中檔注重自身小區(qū)環(huán)境的營造客戶群以新塘工作、本地客戶為主小高層、高層洋房體育花園（在售）新都盛世名門（未推）城市家園二期（在售）現(xiàn)代城花園（在售）金澤花園一期（已售）金澤花園二期（未推）新塘廣場（潛在）金色港灣（在售）本項(xiàng)目2800～3500元/平米新塘公務(wù)員機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員新塘生意人新塘私營企業(yè)主新塘本地人配套成熟，生活便利的老城區(qū)，屬封閉型市場，客戶吸聚力弱價格由商業(yè)中心區(qū)向外逐步遞減住宅市場板塊分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘住宅工程信息表價格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總套數(shù)戶型開盤時間起價均價大致銷售速度名稱建筑面積面積區(qū)間入伙時間3000以下金色港灣約3萬㎡3多層500套單間、一房、三房2005-102480元2600元50套/月10萬㎡24-76㎡2006-12匯美體育花園3萬㎡2.67小高層8002、3、4房2006-1-12600元2800元40套/月8萬㎡81-161㎡2006-10順欣廣場150畝2.5多層、小高層約11002、3房2006-3.252380元2800元開盤賣120套約25萬81-119㎡2006年底3000---4000新都盛世名門17萬㎡2.29小高層一期336套3房、4房2006-52700元3500元未開售約40萬㎡120-170㎡2006年年底現(xiàn)代城市花園4.7㎡3.4高層一期約730套3房2006-5月3200元3300元未開售16㎡103-134㎡2006年底金澤花園二期3萬㎡5.11高層9473、4房2006-7/預(yù)計3300元未開售15萬㎡118-155㎡2007-6城市家園二期約7000㎡10高層約780套單房、1、2、3房2006-3-253000元3500元開盤賣約100套6.9萬㎡30-100㎡2007年初亞太新城6.9㎡2.5多層約84套3、4房//3700元帶裝修20套/月17萬㎡128-167㎡/新塘新世界425畝1.8多層第八期約300套2、3房2005-5-130003200帶裝修40套/月76-109㎡2006年底50萬㎡個盤研討中心區(qū)高價盤中心區(qū)高價盤51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘住宅工程信息表價格區(qū)間項(xiàng)目占地面積容積率建筑類別總套數(shù)主力戶型開盤時間起價均價大致銷售速度銷售率名稱建筑面積面積區(qū)間入伙時間4000---5000碧桂園鳳凰城（洋房）10000萬㎡多層、小高層洋房約500套2、3、4房2005.14000元鳳嶺苑：4500鳳雅苑：400055套/月85%96-190㎡2006.8翡翠綠洲莊園豪宅6萬㎡2.67小高層5923-6房2005-8-204200元4500元帶裝修30套/月約50%8萬㎡130-500㎡2006-5-1東方名都18萬㎡2.18高層約3000公寓3-4房2006-7/4000元毛坯公寓4500帶扎//約50萬㎡50㎡100-160㎡2006年底個盤研討新塘鎮(zhèn)內(nèi)中心區(qū)板塊，平均毛坯房價在2800-3500元/㎡。城西郊區(qū)板塊均價在3200/㎡帶裝修。廣園東北部板塊憑仗自然資源、對廣園東板塊炒作，吸引廣州部分的買家，洋房樓價在4000-5000/㎡左右51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺典型樓盤現(xiàn)代城市花園發(fā)展商廣州市華正房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地理位置港口大道與東坑三橫路交匯處（新塘中學(xué)東北面）占地面積總占地47319㎡總建面積163310㎡容積率3.0綠化率30%組團(tuán)形態(tài)1、2層商業(yè)、3層架空園林，以上高層住宅樓型15棟18-24層,可售住宅面積:68308平方米,第一期為8棟,18-24層均價（元/㎡）一房：3500，二-四房：3200，整體均價約3300裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型兩房、三房主力面積兩房：70-80㎡三房：100-110㎡推廣主題語新塘現(xiàn)代地標(biāo)，時尚生活新城定位概念新塘新地標(biāo)、鬧中取靜主要賣點(diǎn)地段、東南亞風(fēng)情園林入戶花園、大弧形落地窗提升品質(zhì)小區(qū)配套1、2層商業(yè)車位比——自然資源無推出單位銷售率超過50%客戶群開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。待開發(fā)量約一半的總占地待開發(fā)期第二期片區(qū)高價工程個盤研討51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺典型樓盤新都盛世名門發(fā)展商廣州新發(fā)實(shí)業(yè)有限公司地理位置新塘鎮(zhèn)廣深大道中段新塘中學(xué)旁占地面積總占地192000㎡總建面積400000㎡容積率2.29綠化率45%推廣主題語為生活加冕定位概念一景天下，一府城邦主要賣點(diǎn)地段、規(guī)劃地鐵站小區(qū)配套幼兒園、雙會所、特色商業(yè)街、游泳池、籃球場、書畫院、鋼琴房、書吧、咖啡茶室、家庭影院、棋牌室、健身中心、生態(tài)瑜珈、乒乓球、桌球室、兒童樂園等車位比約1：1自然資源無推出單位銷售率預(yù)計2006年“五一“開盤片區(qū)高價工程個盤研討樓型11層小高層均價（元/㎡）3000裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型兩房、三房主力面積兩房：84-85㎡三房：113-141㎡四房：173㎡51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺典型樓盤城市家園（二期）發(fā)展商增城匯創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司地理位置廣深公路與荔新公路交界處東北角規(guī)劃情況2棟28層高層，4梯15戶，共750套組團(tuán)形態(tài)商住結(jié)合，1層商業(yè)，2層為停車場，、3層架空花園、之上為住宅樓型高層均價（元/㎡）3500裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型小戶型主力面積30-100㎡戶型配比單間：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%推廣語新財富意識領(lǐng)地主要賣點(diǎn)新塘中央地段投資型單位，總價低片區(qū)高價工程個盤研討51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺片區(qū)高價工程共性具地段優(yōu)勢或未來良好的開展前景即將兌現(xiàn)主要向兩個方向開展：——質(zhì)量至上的奢華型產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新或質(zhì)量提升，引入入戶花園、戶型落地窗、躍式等設(shè)計；——高單價的投資精品小戶型單位：有效控制面積，控制總價，實(shí)現(xiàn)單價突破！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺三房、四房是目前市場主流！以上統(tǒng)計樓盤選?。盒露际⑹烂T、現(xiàn)代城市花園、城市家園2期、金澤花園2期、匯美體育花園、順欣廣場、東方名都〔以下統(tǒng)計表格同，略〕產(chǎn)品分析接近60％單位是3房、4房，其中3房帶套房為主1房、2房約30％51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺三房戶均面積：130平米，四房戶均面積：155平米產(chǎn)品分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺產(chǎn)品出現(xiàn)躍式、錯層等特征戶型產(chǎn)品分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺類別一房（公寓）二房三房四房市場面積區(qū)間（㎡）35-8560-10095-160140-180目前市場主流（㎡）50-6085-100100-120140-160新塘市場典型產(chǎn)品面積分析市場典型工程產(chǎn)品面積分布圖140平米160平米主流型奢華型緊湊型溫馨型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106產(chǎn)品分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺類別一房（公寓）二房三房四房市場面積區(qū)間（㎡）35-8560-10095-160140-180目前市場主流（㎡）50-6085-100100-120140-160主要供應(yīng)項(xiàng)目東方名都、城市家園、現(xiàn)代城廣場、金色港灣等體育花園、順欣廣場、城市家園、新塘新世界新塘新世界、新都盛名門、現(xiàn)代城、城市家園、金色港灣、金澤花園、順欣廣場、鳳凰城、翡翠綠洲、東方名都新都盛名門、現(xiàn)代城、金澤花園、鳳凰城、翡翠綠洲、東方名都目前供應(yīng)量400套左右約1000套約2000套約1000套啟示1）一房/公寓小戶型供應(yīng)量不大，預(yù)計項(xiàng)目推售時，50平米以下一房小戶型會出現(xiàn)市場供應(yīng)空檔期2）一房/公寓戶型面積小，能實(shí)現(xiàn)較高單價1）緊湊型兩房單位是市場空白2）從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢看來，未來2年內(nèi)外來人口將繼續(xù)增加，兩房市場需求必然增加3）通過合理平面間隔、面積有效控制來突破兩房單價100～120平米是市場主流1）舒適型四房是市場主流，主要供應(yīng)來自廣園東片區(qū)，本項(xiàng)目應(yīng)利用面積差異，有效控制總價，爭奪四房客戶小結(jié)本項(xiàng)目戶型面積定位方向：1）市場空白2）適當(dāng)選取市場主流及熱銷戶型3）捕捉市場機(jī)會，通過控制面積來突破單價產(chǎn)品分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺入戶花園成為主流，戶型創(chuàng)新成為未來開展的趨勢戶型創(chuàng)新點(diǎn)新都盛世名門現(xiàn)代城市花園東方名都城市家園2期金澤花園（二期）匯美體育花園順欣廣場基本設(shè)計雙陽臺，客廳大陽臺主臥帶轉(zhuǎn)角或落地凸窗√√√部分√√√梯戶比一梯四戶：63%一梯兩戶：37%二梯四戶：50%二梯六戶：50%四梯17戶：37%二梯四戶：56%二梯二戶：7%二梯一戶：4%四梯15戶二梯六戶：82%二梯四戶：18%一梯四戶：100%一梯四戶：100%實(shí)用率83%-86％82%-84％約85％79%

87%-89%85％87%基礎(chǔ)創(chuàng)新元素大客廳大臥室設(shè)計√√√√√部分臥房基本有凸窗√√√部分√√√躍式戶型33%39%入戶花園11%39%35%70%26%錯層6米陽臺19%其他創(chuàng)新元素錯層62%疊加復(fù)式4%陽光電梯廳部分部分√√產(chǎn)品分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘中心區(qū)板塊目前及未來住宅市場主力戶型以3房、4房為主；3房集中在100-120m2的主流型區(qū)間，帶套房。出現(xiàn)部分奢華型3房；4房集中在140-160m2的溫馨型及奢華型產(chǎn)品；高檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新成為未來趨勢；住宅市場分析小結(jié)中心板塊內(nèi)小戶型以1房、2房銷售速度快小戶型的投資報答率高小戶型未來推貨量不大51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺各工程客戶分析一覽表項(xiàng)目名稱客戶群情況鳳凰城新塘本地人、開發(fā)區(qū)客戶、外地在新塘的生意人、少數(shù)東莞、深圳客戶。翡翠綠洲周邊科學(xué)城、天河CBD的高層管理人員。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置業(yè)為主。新塘新世界一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對不高的新塘本地客戶、一部分開發(fā)區(qū)的新晉移民。新康花園開發(fā)區(qū)公務(wù)員、工薪白領(lǐng)及新塘本地居民現(xiàn)代城市花園開發(fā)公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。匯美體育花園周邊做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白領(lǐng)城市家園一期周邊小老板、企業(yè)白領(lǐng)、投資客?？蛻舴治?1remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘客戶為啞鈴型構(gòu)造新塘加工產(chǎn)業(yè)興隆，私營企業(yè)占了比較大的比例產(chǎn)業(yè)構(gòu)造以勞動力密集性的加工消費(fèi)產(chǎn)業(yè)為主，中產(chǎn)白領(lǐng)比例較少客戶分析低端白領(lǐng)、外來打工者公務(wù)員、中產(chǎn)白領(lǐng)私營老板企業(yè)主等高端客戶51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘客戶可大致分為如下幾類：本地或外地老板企業(yè)中高層管理者企業(yè)白領(lǐng)個體運(yùn)營者政府及機(jī)關(guān)單位人員投資者客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征自營生意（飲食、汽車貿(mào)易、摩托銷售等）和辦實(shí)業(yè)開廠（服裝、漂染等）在本地?fù)碛幸欢ㄈ嗣}資源擁有多處物業(yè)，自住或出租獲利對新塘非常熟悉，地段情結(jié)濃有車價值觀家庭人口較多，家庭觀念重，注重子女教育精明，具有投資意識講求享受、講求體面追求與自身身份匹配的符號：如車、房子等等購房特征人口多，或追求舒適居住環(huán)境，會購買大戶型：如別墅或大平層，也會考慮購買中、小戶型進(jìn)行投資追求舒適、安全的環(huán)境追求與自身身份相符的物業(yè)希望融入等級相同的圈子，體現(xiàn)身份感注重風(fēng)水意向區(qū)域廣園東一帶環(huán)境良好、管理完善、配套齊全的項(xiàng)目新塘中心區(qū)環(huán)境較好的項(xiàng)目支付能力和支付意愿經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)，能承受較高的樓價水平，支付意愿高制約購房因素周圍環(huán)境、治安、物業(yè)管理服務(wù)、配套，同區(qū)居住人群對本項(xiàng)目關(guān)注度有一定關(guān)注，考慮投資客戶溝通方向高形象、高品質(zhì)、高調(diào)性的吻合客戶氣質(zhì)現(xiàn)場成熟完美展示的打動新塘客戶掃描：本地或外地老板級，需求面積200m2以上客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征企業(yè)中高層管理人士：多為外地人，來新塘3～10年不等在本地企業(yè)里是中高層管理人士、技術(shù)人才地域性觀念不強(qiáng)熟悉新塘環(huán)境價值觀眼見為實(shí)；購房特征購買大戶型部分考慮購買小戶型投資群居性就近工作意向區(qū)域廣園東鳳凰城一帶新塘中心區(qū)支付能力和支付意愿支付能力強(qiáng)制約購房因素交通便利程度、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境等對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度較高客戶溝通方向園林地段價值品質(zhì)感的營造完美展示新塘客戶掃描：企業(yè)中高層管理人士，需求面積150-180m2客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征收入較為穩(wěn)定工作忙碌事業(yè)處于上升期價值觀講求生活便利追求性價比購房特征選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所追求群居購買中、小戶型意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力一般制約購房因素價格、生活便利度、小區(qū)配套對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢產(chǎn)品性價比成熟便利、低生活成本新塘客戶掃描：企業(yè)白領(lǐng)，需求面積70-80m2左右客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征個體經(jīng)營者：本地為主，部分為外地人生活節(jié)奏較慢熟悉新塘環(huán)境價值觀眼見為實(shí)；追求性價比購房特征購買中、大戶型部分考慮購買小戶型投資就近居住與親友群居，方便照應(yīng)意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購房因素周邊配套、生活環(huán)境、小區(qū)活動空間等對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢、升值潛力產(chǎn)品性價比成熟便利、園林、品質(zhì)感新塘客戶掃描：個體運(yùn)營者，需求面積120-160m2左右客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征收入較高且穩(wěn)定工作悠閑價值觀講求環(huán)境部分追求便利講求生活圈子人口素質(zhì)購房特征選擇靠近上下班地點(diǎn)居住場所追求群居購買中、大戶型意向區(qū)域新塘中心區(qū)一帶支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購房因素價格、生活環(huán)境、小區(qū)人口素質(zhì)對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度高客戶溝通方向地段優(yōu)勢、升值潛力產(chǎn)品性價比成熟便利、園林、品質(zhì)感新塘客戶掃描：政府及機(jī)關(guān)單位人員，需求面積120-160m2左右客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶特征在新塘有業(yè)務(wù)聯(lián)系的東莞或深圳人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資意識強(qiáng)，嘗試多種投資方式關(guān)注區(qū)域發(fā)展有一定的信息渠道和社會人脈資源價值觀精明具有前瞻性購房特征購買多套收租獲利重視回報率選擇投資門檻較低的中小戶型長線投資考慮購買具升值潛力的大戶型短期轉(zhuǎn)手意向區(qū)域不確定，但必須具有發(fā)展前景支付能力和支付意愿支付能力較強(qiáng)制約購房因素價格、租賃市場情況對本項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注度一般客戶溝通方向地段優(yōu)勢升值潛力新塘客戶掃描：投資者，需求面積30-50m2左右客戶分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘客戶需求面積如下客戶分析客戶分類需求面積本地或外地老板200m2以上企業(yè)中高層管理者150-180m2企業(yè)白領(lǐng)70-80m2個體經(jīng)營者120-160m2政府及機(jī)關(guān)單位人員120-160m2投資者30-50m251remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺地塊價值分析園林綠化園林綠化園林綠化園林綠化地塊分級特點(diǎn)規(guī)劃方向樓王區(qū)南向、中心園景、超寬樓距大面積單位一級南向、組團(tuán)園景中大面積單位二級北向、組團(tuán)園景中面積單位三級東、西、北朝向，外圍無景觀資源中小面積單位四級臨廣深公路受噪音、粉塵滋擾小面積單位充分發(fā)揚(yáng)地塊價值，躲避地塊優(yōu)勢，設(shè)計產(chǎn)品鏈組合地塊容積率高，總建面積大，地塊均好性不強(qiáng)，在產(chǎn)品鏈組合上必然是豐富多樣的。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺——有效利用地塊資源，發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，躲避優(yōu)勢

——適中戶型，實(shí)現(xiàn)單價突破，確保工程檔次，實(shí)現(xiàn)開展商目的！

——控制總價，與市場工程構(gòu)成錯位競爭，打造總價競爭力！產(chǎn)品定位戰(zhàn)略戶型面積（㎡）面積比例設(shè)置原因1房（公寓）35-5015％控制面積，降低投資門檻，實(shí)現(xiàn)單價突破2房65-8520％控制面積，形成總價錯位競爭3房90-12030％控制面積，與廣園東項(xiàng)目形成總價差異120-14010％利用地塊特點(diǎn)，打造樓王，確保項(xiàng)目形象、檔次！4房160～17025％51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺客戶定位中心客戶：企業(yè)中高層管理人員，公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員重點(diǎn)客戶：新塘大型企業(yè)白領(lǐng)、個體運(yùn)營者、投資者游離客戶：新塘大型企業(yè)老板人居交往私密性社會階層標(biāo)簽社區(qū)歸屬感居住空間情趣生活風(fēng)格空間靈敏變化……需求失落等待城市中心區(qū)、建筑人性化的回歸成熟便利51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺片區(qū)工程籠統(tǒng)定位形象模式現(xiàn)有方向代表性樓盤形象定位對價格的支撐力度“炫”金色港灣年輕、張揚(yáng)生活——小空間，大生活便利＋投資——非常生活，非常投資★★★豪翡翠綠洲、紫云山莊森林半島莊園豪宅★★★★★客戶模式鳳凰城白領(lǐng)也可以住別墅★★★大品牌模式新塘新世界高舉東部人居標(biāo)竿大旗★★★概念匯美體育花園運(yùn)動領(lǐng)跑生活讓運(yùn)動與生活更近些★★★表達(dá)質(zhì)量感“豪〞對籠統(tǒng)及價錢支撐力度最大！51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺城市中心，人居典范住宅籠統(tǒng)定位工程命名：九州·新城境界表達(dá)城市中心區(qū)價值、區(qū)域未來開展的良好前景表達(dá)客戶心思需求，契合工程氣質(zhì)表達(dá)人居溫馨尺度，現(xiàn)代調(diào)和人文的回歸……其他案名建議：九州源天·國際新城九州·御景星城九州·新城1號九州·錦園九州·翡翠榕城九州·榕景人家九州·源天雅境51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店、公寓市場分析商業(yè)市場分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)定位戰(zhàn)略推導(dǎo)商業(yè)定位②本身資源條件③消費(fèi)者及投資者需求啟示①區(qū)域商業(yè)格局研討街鋪商業(yè)情況分析集中式商業(yè)情況分析商業(yè)街情況分析專業(yè)市場商業(yè)情況分析④規(guī)劃概念建議51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺解放北商業(yè)街區(qū)月租金情況：街頭：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北路是銜接新塘新、舊中心區(qū)的南北主干道之一，會聚了天和百貨、通訊品牌、服裝品牌、麥當(dāng)勞等商家，沿線商鋪全部滿租。租金從180～300元/平米不等，是新塘目前租金程度最高的商業(yè)街解放北路是目前新塘成型最早、人氣最旺的商業(yè)街，缺乏主題特征且功能單一。運(yùn)營業(yè)態(tài)以通訊產(chǎn)品、服裝為主，租金高達(dá)180～300元/平米/月。商業(yè)街情況分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺各路段街鋪情況路段街鋪/商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況租金情況港口大道書店、五金店、銀行、茶葉、食店等滿足周邊原居民生活需要，人流量不大，經(jīng)營狀況一般原居民自有物業(yè)經(jīng)營為主少有轉(zhuǎn)手出租新業(yè)路日常生活用品零售店、餐飲、美容美發(fā)等人流量大，與港口一馬路成為新塘“不夜街”。

街頭：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米

群星西路五金店，牛仔服裝加工廠（下鋪上廠）、通訊數(shù)碼產(chǎn)品、貨倉超市、銀行等店鋪密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布藝、床上用品店、裝飾材料、家私、家電、通訊產(chǎn)品街鋪零散，大多經(jīng)營狀況一般，不少商鋪轉(zhuǎn)手招租。租金水平自解放北路向西逐漸遞減靠近解放北、新客?。?0～100元/平米其他：40-60元/平米不等廣深大道牛仔服裝廠、五金店、針車器械店店鋪不多，人流量少多有固定客源，營商環(huán)境較差，主要做熟客生意——街鋪商業(yè)情況分析主干道街鋪：社區(qū)配套商業(yè)為主，租金程度被動接受地段人氣影響51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺小區(qū)社區(qū)商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)劃鋪面積特色租售模式價格經(jīng)營狀況新康花園外圍商業(yè)街二手中介布藝、飲食小超市裝修工程服裝50平米80平米120平米南面七期街鋪買一層送一層。（首層高3.5米，二層高2.6米，獨(dú)立衛(wèi)生間）可租可售租：35-45/月開業(yè)率為50％左右，人流量不大，基本以服務(wù)本社區(qū)業(yè)主為主。但二手街鋪多，成行成市。售：5000單層8000（附送一層）金澤花園（一期）街鋪飲食、家居裝飾服裝、鞋類等40-300平米不等——銷售售：臨街鋪經(jīng)營良好城市家園商業(yè)街通信數(shù)碼產(chǎn)品、藥店、服裝店商業(yè)街：60-80平米面深比1：3.5左右，面寬約4~5米可租可售租：150-250業(yè)態(tài)構(gòu)成基本延續(xù)解放北路的服裝、通信產(chǎn)品等，但目前開業(yè)時間尚短，人氣聚集需假以時日，目前街鋪開業(yè)率僅30％，售：15000街鋪商業(yè)情況分析小區(qū)街鋪：以滿足小區(qū)居民日常生活需求為主，可租可售，開業(yè)率較低。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺和生百貨天和百貨、新客隆廣場、新都匯名店城為目前新塘集中式商業(yè)的代表。能否依托或延續(xù)成熟的商業(yè)街或商圈是新塘集中式商業(yè)勝利與否的關(guān)鍵之一，天和百貨、新客隆廣場、新都匯名店城為目前較為勝利的代表。失去了成熟的商業(yè)街的營商氣氛的支撐，集中式商業(yè)人流量不能保證，運(yùn)營效益也相對較低，和生百貨就是其中例子。新客隆廣場新都匯名店城天和百貨集中式商業(yè)情況分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商場建筑形式規(guī)模商家進(jìn)駐情況經(jīng)營方式經(jīng)營狀況天和百貨（01年開業(yè)）裙樓商業(yè)三層商業(yè)（含夾層）層面積約6000平米首層：麥當(dāng)勞、班尼路及其他服裝、鞋類、數(shù)碼產(chǎn)品夾層：書店、童裝二層：超市開放式品牌專柜及店中店模式；天和百貨以45元/平方米包租，其場內(nèi)商家以營業(yè)額18-25%分成提點(diǎn),保底價100元/平方米（首層）良好新客隆廣場（02年開業(yè)）獨(dú)立商業(yè)三層商業(yè)層面積約6000平米首層：肯德基、化妝品、服裝品牌、首飾二層：大型超市三層：家電、鞋、服裝以租為主，首層部分鋪位出售，均價6800元/平方米（內(nèi)部職工認(rèn)購），返租后與二三層超市統(tǒng)一經(jīng)營管理；街鋪?zhàn)鈨r150元/平方米/月，其場內(nèi)商家以營業(yè)額18-25%分成提點(diǎn)人流量大，經(jīng)營良好新都匯名店城（05年開業(yè)）裙樓商業(yè)四層商業(yè)層面積約6000平米首層：麥當(dāng)勞、六福珠寶、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品二層：品牌服裝三層：超市四層：規(guī)劃中統(tǒng)一招商經(jīng)營，開放式品牌專柜及店中店模式。利潤分成模式。人流量一般，屬于起步階段和生百貨（02年開業(yè)）裙樓商業(yè)三層商業(yè)層面積約6000平米首層：藥店、銀行、服裝品牌二層：電腦城三層：國苑大酒樓開放式品牌專柜、店中店模式經(jīng)營慘淡，人流量稀少集中式商業(yè)以“超市+店中店〞方式運(yùn)營，運(yùn)營情況參差不齊集中式商業(yè)情況分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺摩配市場音響一條街街鋪?zhàn)鈨r約38-45元/平米金福星電器廣場月租金：30-50元/平米專業(yè)市場遍及新塘，但檔次不高，運(yùn)營情況不理想新塘國際牛仔城、音響一條街、摩配市場、電器廣場等專業(yè)市場成為新塘另一種商業(yè)方式。針車器械一條街新城電器廣場國際貿(mào)易中心展現(xiàn)中心月租金：街鋪：150-250元/平米新塘國際牛仔城〔往東〕月租金：35-45元/平米專業(yè)市場商業(yè)情況分析51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺新塘商業(yè)格局研討立論現(xiàn)有商業(yè)格局的缺乏是本案尋求突破的時機(jī)商業(yè)業(yè)態(tài)不足之處本案發(fā)展機(jī)會商業(yè)街功能單一、欠缺主題特色、僅依靠慣性消費(fèi)支持確立鮮明主題、整合自身資源糅合購物休閑、康體娛樂、特色餐飲于一體一般街鋪欠缺統(tǒng)一規(guī)劃、被動依賴地段、多為單邊布局、商業(yè)氛圍較弱通過創(chuàng)新規(guī)劃超越單邊商鋪布局、強(qiáng)調(diào)經(jīng)營空間的人聚性集中式商業(yè)對地段及主力店依賴性強(qiáng)出租型物業(yè)資金回籠慢商業(yè)價值隨樓層上升大幅遞減集中式商業(yè)以消化公建配套面積為主、降低豎向商業(yè)可售面積實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值的優(yōu)化組合專業(yè)市場受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制空間有限檔次低、商業(yè)形態(tài)影響居住價值不予考慮51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺工程資源條件園林綠化310m293m150m園林綠化園林綠化本工程臨街面長，一期商業(yè)部分占10000平米，結(jié)合工程短期回收資金的目的，商業(yè)部分必然以出現(xiàn)街鋪為主的商業(yè)形狀！廣深公路已在一定程度上切割了道路南北兩旁的商業(yè)氣氛！本工程必需依托本身?xiàng)l件營造具有優(yōu)越投資前景的商業(yè)形狀！工程地塊周邊以村屋、廠房為主，規(guī)劃路尚未開通，不具備良好的營商氣氛！本工程必需制造超越片區(qū)的特征商業(yè)方式，才干突破取勝！根據(jù)本案產(chǎn)品構(gòu)造，商業(yè)部分必需為主力供應(yīng)產(chǎn)品住宅部分發(fā)明理想的附加值。村屋、廠房廣深大道村屋工程本身資源條件是實(shí)施創(chuàng)新性市場戰(zhàn)略的導(dǎo)向51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺對于商鋪消費(fèi)者而言，休閑購物的需求無法得到滿足；對于投資者而言，投資報答高且穩(wěn)定、具有一致招商推行的商鋪供應(yīng)無法得到滿足！新塘客戶訪談消費(fèi)者、投資者需求的失落就是本案確立超越性的根底新塘客戶訪談訪談?wù)Z錄新塘汽車城老板娘（王女士）基本的生活需要會在新塘買，去新客隆啦，還算比較齊全；如買大件商品或高檔貨當(dāng)然去廣州啦，我就常去天河城那邊。新塘某私人診所醫(yī)師（談先生）最喜歡去解放路啦，我愛看數(shù)碼產(chǎn)品，女朋友又可以逛服裝店，累了可以去麥當(dāng)勞坐坐。新塘本地原居民我們一家一般去解放路啊、新客隆等地方，東西齊全嘛。偶然也去趟廣州或東莞。新塘要是有象天河城等大型購物娛樂中心就好了。投資者之前也投資一個小區(qū)街鋪，但招租都比較困難，但租金回報率也不太高。再投資的話要審慎了，最好有專業(yè)公司整體招租和推廣才行。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)定位建議新塘“摩爾街〞第一MallStreet傳統(tǒng)shoppingmall：一站式購物文娛、集中式豎向延伸、適用于大體量建筑新型MallStreet〔摩爾街〕:強(qiáng)調(diào)風(fēng)情街區(qū)概念、帶狀平面延伸、適用街鋪形狀整合資源打造集休閑購物、康體文娛于一體的商業(yè)魔方51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)定位建議新塘第一摩爾街〔MallStreet)資源整合：公建配套〔社區(qū)安康中心、會所〕、社區(qū)商鋪、商業(yè)街三大功能有機(jī)整合，強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)互補(bǔ)與昌盛共生；方式創(chuàng)新：以風(fēng)情街區(qū)方式表達(dá)shoppingmall的商業(yè)內(nèi)涵；概念超越：凸現(xiàn)工程個性搶占市場制高點(diǎn)；投資造夢：用先進(jìn)概念及一致運(yùn)營構(gòu)筑理想投資前景、提升商鋪單位價值。51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺①②③商業(yè)規(guī)劃初步建議打造業(yè)態(tài)特征鮮明、商業(yè)功能有機(jī)組合的街區(qū)MALL?、苋笊虡I(yè)功能編號功能規(guī)劃業(yè)態(tài)舉例商業(yè)輻射圈①②主題風(fēng)情購物街精品服飾皮具新塘鎮(zhèn)③社區(qū)商業(yè)街美容美發(fā)餐飲便利店周邊居民樓盤住戶④休閑康體中心健身室桑拿沐足新塘鎮(zhèn)為主51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺②內(nèi)街鋪?zhàn)≌芸諏域T樓式內(nèi)街走廊內(nèi)街鋪剖面表示圖商業(yè)規(guī)劃初步建議引入尺度宜人的商業(yè)內(nèi)街，表達(dá)風(fēng)情街區(qū)MALL概念，超越單邊商鋪規(guī)劃！①是東西相通的街鋪，同時面向小區(qū)規(guī)劃路及新增內(nèi)街的人流；提高商鋪層高，構(gòu)成買一層送一層的方式，提升商鋪附加值。②內(nèi)街鋪與住宅架空層相連，臨街面為商鋪。人行動線①②主題購物街增設(shè)休閑設(shè)備，營造溫馨、浪漫的主題購物街內(nèi)街鋪的反面是住宅架空層人行動線51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)規(guī)劃初步建議打造異國風(fēng)情購物大道，營造特征主題空間！浪漫香榭麗風(fēng)情大道活力西班牙風(fēng)情大道51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)規(guī)劃初步建議社區(qū)商業(yè)面向周邊居民、保證樓盤住戶生活便利性?、凵鐓^(qū)商業(yè)街以騎樓式設(shè)計，構(gòu)成全天候的風(fēng)雨連廊。運(yùn)營業(yè)態(tài)包括餐飲、美容美發(fā)、便利店、家居布藝、音像、小食等。③51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)規(guī)劃初步建議康體中心與商業(yè)街區(qū)互補(bǔ)共生，推進(jìn)公建配套運(yùn)營的可繼續(xù)開展?、苄蓍e康體中心：充分利用廣深大道良好的昭示性，建造標(biāo)志性廣場，吸引過往客流；主體商業(yè)裙樓充分思索小區(qū)會所及安康中心建筑目的要求，設(shè)置相關(guān)室內(nèi)空間，功能包括健身室、桑拿按摩、沐足、SPA等元素。④標(biāo)志性廣場加圖片51remo中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺商業(yè)規(guī)劃初步建議功能規(guī)劃建筑形態(tài)面深比例層高要求主力單鋪面積經(jīng)營方式①主題風(fēng)情購物街東西聯(lián)通疊式街鋪1：3左右層高5.6米（可自搭樓板，增加二層空間）50~80平米銷售②主題風(fēng)情購物街（內(nèi)街）單層街鋪淺進(jìn)深小鋪1：3層高4米40~60平米銷售③社區(qū)商業(yè)街單層街鋪1：3層高5.6米（可自搭樓板，增加二層空間）50~80平米銷售④休閑康體中心首層商鋪1：3層高4米60