北京商圈規(guī)劃分析

北京商圈規(guī)劃分析商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、商圈的定義商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒(méi)有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱(chēng)為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過(guò)商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營(yíng)者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營(yíng)者入駐，商圈未來(lái)的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對(duì)外宣傳都是商圈樹(shù)立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以?xún)?nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂(lè)配套相對(duì)較少。手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門(mén)商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；萬(wàn)通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)零售，檔次較低。對(duì)北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國(guó)家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。崇文門(mén)商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國(guó)瑞城正式開(kāi)盤(pán)。區(qū)域突圍的步伐開(kāi)始明顯加快。中關(guān)村商圈：特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書(shū)商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量著名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。望京商圈：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬(wàn)人，現(xiàn)常住人口近２０萬(wàn)人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國(guó)人居住集中的地方。方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競(jìng)爭(zhēng)比較大。亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級(jí)寫(xiě)字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國(guó)留學(xué)生比較多的地方。北京新老商圈規(guī)模與變化分析北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門(mén)—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開(kāi)通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。商業(yè)：永定門(mén)糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。環(huán)境：城南完成了廣安門(mén)內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車(chē)，新商圈已初具規(guī)模。商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專(zhuān)業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專(zhuān)業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車(chē)族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂(lè)園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N(xiāo)售。特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。馬甸亞奧商圈交通：地鐵4、10號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車(chē)后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。高碑店商圈交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對(duì)于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。特色：擁有興隆公園—中國(guó)紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地?，F(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展商圈又稱(chēng)商勢(shì)圈(TradeArea)，通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心的營(yíng)運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說(shuō)可能來(lái)店購(gòu)物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個(gè)具體的銷(xiāo)售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)空間，而且，這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷(xiāo)售輻射力和購(gòu)買(mǎi)向心力構(gòu)成一個(gè)類(lèi)似物理學(xué)中跳“場(chǎng)”的“商業(yè)場(chǎng)”，商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場(chǎng)中進(jìn)行。一個(gè)具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成:所謂“點(diǎn)”，是指商圈的輻射源，是市場(chǎng)區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的場(chǎng)所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場(chǎng)建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，則從一開(kāi)始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所輕易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，零售店或大型購(gòu)物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類(lèi)齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營(yíng)選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場(chǎng))、購(gòu)物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評(píng)估選址的可能性。所謂“線”，是指市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的各種買(mǎi)賣(mài)集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會(huì)有它自己的邊界。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)只是這種“線”的集合的外在形式?！翱諝な袌?chǎng)”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定政策措施充分發(fā)掘和開(kāi)發(fā)這種優(yōu)勢(shì)，地方優(yōu)勢(shì)既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長(zhǎng)點(diǎn)，又是區(qū)域市場(chǎng)的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢(shì)能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點(diǎn)的輻射所達(dá)到的范圍，是市場(chǎng)影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場(chǎng)占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來(lái)自核心商圈，20%左右的顧客來(lái)自第二層商圈—次級(jí)商圈，15%一20%的顧客來(lái)自于邊緣商圈，俗話說(shuō):“核心商圈?；?生活必需品)，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，消除市場(chǎng)建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的市場(chǎng)的商圈會(huì)呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對(duì)于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場(chǎng)布局時(shí)要分析市場(chǎng)商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類(lèi)市場(chǎng)。一般而言，商圈交叉會(huì)出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也可能是“次級(jí)商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場(chǎng)的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場(chǎng)的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會(huì)構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)，從而分割交易量，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益下降。但也有相當(dāng)多的實(shí)例表明，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)形成一種共生關(guān)系，使市場(chǎng)具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出一個(gè)大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場(chǎng)布局有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場(chǎng)，減少市場(chǎng)建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢(shì)力得到進(jìn)一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場(chǎng)區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。這種變化既受外部因素影響，也受市場(chǎng)內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競(jìng)爭(zhēng)格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場(chǎng)管理方法、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針的調(diào)整，市場(chǎng)服務(wù)功能的變化等。商圈的類(lèi)型商圈的類(lèi)型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國(guó)家的商圈計(jì)算的三種方法:l、雷利法則—零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過(guò)這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會(huì)縮小，顧客將由網(wǎng)民來(lái)代替，兩個(gè)城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購(gòu)物數(shù)量的多少來(lái)修訂。2、市場(chǎng)飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計(jì)算每一平方米營(yíng)業(yè)面積的某類(lèi)商品所能實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場(chǎng)發(fā)展零售業(yè)。3、購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國(guó)人口的比重，就能得出市場(chǎng)質(zhì)量指標(biāo)(QI，QualityIndex)。商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱(chēng)之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念商業(yè)區(qū)具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因?yàn)槿绱?，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過(guò)傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。南城商圈定位及其特點(diǎn)如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門(mén)、崇文門(mén)地區(qū)，具體來(lái)說(shuō)后來(lái)形成前門(mén)一大柵欄中心商圈;(2)20世紀(jì)改革開(kāi)放初期形成王府井、西單、前門(mén)一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)區(qū);(3)90年代以來(lái)隨著不同環(huán)線路開(kāi)通形成多層次、分散化的商圈形成，由過(guò)去中心商圈集中于三環(huán)以?xún)?nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運(yùn)會(huì)后北京商圈內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會(huì)逐漸發(fā)揮出來(lái)，多條新輕軌車(chē)的開(kāi)通，城郊地鐵口會(huì)出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈?！按蟊本┥倘Α眱?nèi)部商圈的動(dòng)態(tài)變化，外部商圈也在動(dòng)態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。商圈是動(dòng)態(tài)發(fā)展的一、北京南城及其范圍北京南城是指長(zhǎng)安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺(tái)區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個(gè)區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來(lái)看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)等。二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說(shuō)法，在北京商圈建設(shè)中，長(zhǎng)期以來(lái)形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來(lái)，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計(jì)劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來(lái)，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來(lái)主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換”。1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開(kāi)通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開(kāi)高速業(yè)已通車(chē)，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車(chē)在即，地鐵五號(hào)線啟動(dòng)……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來(lái)地價(jià)的上升，引致市場(chǎng)人氣上升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開(kāi)始上升。2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來(lái)先后搬遷出9萬(wàn)多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來(lái)了市場(chǎng)人氣。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營(yíng)主體是商品經(jīng)營(yíng)商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn):五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國(guó)際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國(guó)與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購(gòu)市場(chǎng)”—把中國(guó)的商品和服務(wù)賣(mài)到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣(mài)到中國(guó)來(lái)的“窗口”;(二)奧運(yùn)會(huì)的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國(guó)際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設(shè)