北京商圈規(guī)劃分析

北京商圈規(guī)劃分析商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、商圈的定義商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關(guān)單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領(lǐng)的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊人員比較多。崇文門商圈：南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。中關(guān)村商圈：特色與發(fā)展方向：包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這里設(shè)立總部或分支機構(gòu)。望京商圈：望京區(qū)域消費是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國人居住集中的地方。方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。亞運村商圈：亞運村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費能力較強。五道口商圈：消費群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級寫字樓，有1000多家科研機構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國留學(xué)生比較多的地方。北京新老商圈規(guī)模與變化分析北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。環(huán)境：擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。商業(yè)：傳統(tǒng)項目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費，將進一步促進沃爾瑪?shù)匿N售。特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。馬甸亞奧商圈交通：地鐵4、10號線一期(含奧運支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運會的核心會區(qū)。商業(yè)：亞運村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。特色：亞運村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運會落戶北京，亞運商圈基礎(chǔ)上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機必將趕超當(dāng)年的亞運會。高碑店商圈交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。環(huán)境：綠化率達到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進入成本卻更低更經(jīng)濟。特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地?，F(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展商圈又稱商勢圈(TradeArea)，通常是指一個零售店或商業(yè)中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點:第一、商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個類似物理學(xué)中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這個商業(yè)場中進行。一個具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點、線、面、流”四個方面構(gòu)成:所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點。一家商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構(gòu)造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。因此，零售店或大型購物中心已進行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達的地方。而且，在考慮具體店址時，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。所謂“線”，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現(xiàn)實市場只是這種“線”的集合的外在形式?！翱諝な袌觥彼杖钡木褪沁@種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分發(fā)掘和開發(fā)這種優(yōu)勢，地方優(yōu)勢既是地方經(jīng)濟發(fā)展的生長點，又是區(qū)域市場的生成點。因為正是這種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈?；?生活必需品)，次級商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經(jīng)濟活動中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補關(guān)系，也有市場的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。但也有相當(dāng)多的實例表明，競爭會形成一種共生關(guān)系，使市場具有更強的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出一個大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。商圈的類型商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國家的商圈計算的三種方法:l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業(yè)城市之間的距離，兩個城市的人口數(shù)量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當(dāng)一個商業(yè)中心充分采用計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。2、市場飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進入此市場發(fā)展零售業(yè)。3、購買力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是估計經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(biāo)(QI，QualityIndex)。商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念商業(yè)區(qū)具有濃厚的計劃經(jīng)濟痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計劃經(jīng)濟的痕跡，正因為如此，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。南城商圈定位及其特點如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈;(2)20世紀(jì)改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)區(qū);(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業(yè)中心、70多個區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈?！按蟊本┥倘Α眱?nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。商圈是動態(tài)發(fā)展的一、北京南城及其范圍北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設(shè)中，長期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費主體是消費者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場”—把中國的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國來的“窗口”;(二)奧運會的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設(shè)