商品房銷售制度的實踐和分歧

引言在我國的房地產一級市場上，商品房新房存在現(xiàn)售和預售兩種銷售方式?，F(xiàn)階段，我國諸多城市的房地產預售占比達到80%，一些城市甚至超過90%[1]。需要辯證看待房地產預售制度，其在以往十多年來對我國房地產市場的持續(xù)繁榮具有關鍵的意義：一方面，其緩解了商品房銷售急速擴張階段的資金問題；另一方面，也對我國人均居住條件的改善起到了輔助作用。但是，預售制度在加速資金周轉、加快資金利用效率的同時，也增加了金融風險。其實，關于預售制度的存廢問題早在2005年就有過討論。早在十多年前，中國人民銀行研究小組編制的《2004中國房地產金融報告》顯示，很大一部分市場爭端和交易障礙都來自房地產的預售制度，提出應當權衡改革以往的商品房預售制度。本文從商品房制度形成過程及其利弊、有關國家和地區(qū)的商品房預售制度及特點、政策建議三個方面，從文獻綜述的視角研究預售制度的存廢問題。一、商品房預售制度的起源、發(fā)展及效應商品房預售制度最早出現(xiàn)于香港，是我國房地產業(yè)發(fā)展特定條件下的產物。房地產預售制全稱房地產預售許可制度，具體指商品房開發(fā)公司將已建成抑或是即將建成的房產住宅，與買房人簽訂合同，由買房人支付定金或預先轉賬款項，而在此后的時段獲得所購房產的商品房交易活動，亦稱“賣期房”“賣樓花”。1956年，《房地產預售同意書》正式規(guī)范了房地產預售，標志著商品房預售制度的誕生[2]。而商品房現(xiàn)售制度則是指房地產開發(fā)企業(yè)將通過竣工驗收的商品房出售給購房人，購房人支付房價的行為。這也是各國廣泛采用的一種商品房銷售制度，在一定程度上滿足了消費者對商品房這種特殊商品“交錢即交貨”的心理[3]。商品房預售許可制度與我國住房政策改革緊密相關，1994年出臺的《城市房地產管理法》規(guī)定了預售條件和監(jiān)管，建立了商品房預售制度。商品房預售制度在促進住房建設和房地產市場發(fā)展方面發(fā)揮了促進作用。一方面是發(fā)揮了融資的作用。在中國資本市場建立之前，國內房地產企業(yè)唯一的融資渠道是銀行貸款。1992年資本市場建立后，整個市場還不夠成熟，中國大部分房地產企業(yè)原始積累不足。此外，房地產開發(fā)周期長、投資金額大的特點，使得開發(fā)商融資困難。另一方面是加快了住房的建設和供應。起始于1998年以推行住房保障貨幣化為取向的新的職工住房政策要求停止住房實物分配，職工住房經過市場化的方法解決，這極大釋放了住房需求，用于職工家庭所需的住房消費成為新的消費熱點[4]。居民對房屋的需求上升，但可以供給的房屋卻有限。房地產業(yè)發(fā)展初期，由于歷史欠賬多，房地產市場以增量為主。預售制加快了資金周轉，提高了資金使用效率，促進住宅發(fā)展。再加上大多數(shù)房地產開發(fā)項目都是分批、滾動開發(fā)的。但在資本市場暫時不發(fā)達的情況下，完全依靠企業(yè)自身資金進行滾動發(fā)展是很困難的[5]。預售制度解決了房地產企業(yè)的融資壓力。而且，預售房一般比現(xiàn)房便宜10%[6]，這也能進一步促進消費，符合當時把住房成為新的消費熱點的方針。然而，商品房預售許可制度的出現(xiàn)也帶來了一系列的風險。從微觀角度看，預售制度把風險轉嫁給消費者。在預售制度下，房屋定金、首付款乃按揭貸款或全部房款在房屋還沒有建成前就轉移到開發(fā)商手中，一些開發(fā)商借殼圈地，借錢蓋房，靠期房盈利[7]。從產業(yè)角度來看，商品房預售許可制度增加了房地產泡沫，購買預售房的人多半是存在保值投資心理的，房地產商也可能會通過一些手段哄抬房價，使得房價上漲過快，價格偏離實際價值，成為國家房地產宏觀調控的絆腳石[8]。從宏觀角度看，房地產業(yè)作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，其需求的變化會導致上下游產業(yè)，如鋼鐵、建材、機械、化工、紡織、家電等一系列產業(yè)的需求變化。在預售制度下，房產商為抬高房價進行一些虛假宣傳，會通過財富效應影響總消費和投資，進而影響宏觀經濟的產出、物價水平、貨幣金融市場等，并進一步影響其他宏觀變量[9]。二、商品房銷售制度的外國實踐各國房屋的銷售方式有較大差別。美國房地產市場上主要銷售現(xiàn)房，一般是沒有期房銷售的。一般來說，現(xiàn)售制度和預售制度的區(qū)別不在于開發(fā)商是否在房子建成之前就開始銷售，而在于開發(fā)商是否在房子建成之前就從買家那里拿到錢，然后用它來建造房子，即預售融資是不是主要的融資渠道。美國允許以預售名義的預定，即允許商品房在成為現(xiàn)房之前提前銷售，房地產開發(fā)企業(yè)在驗收合格向消費者交房之前無法拿到任何資金。所以說美國“預售”的實質是基于現(xiàn)房的交易。美國新建房屋預售比例在65%左右[10]。加拿大新建房屋的預售都在項目開工之前，也就是通常說的“賣圖紙”，銀行會在圖紙賣出一定比例后才給房企發(fā)放貸款，這樣的約束可以避免因項目開工后銷售不暢而導致的爛尾問題[11]。澳大利及新加坡、馬來西亞對預售條件的管理也很嚴格。例如：澳大利亞預售前需要取得項目規(guī)劃審批證書；歐美等國家以二手房市場為主，不實行許可制度，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的約束。各國的首付比例及對資金的管理也不同。在美國，押金金額僅為房價的5%～10%，只需提前3～5個月支付即可。付款將根據(jù)項目的進度進行，并將在完成時結算[12]。這部分保證金并不直接交給開發(fā)商，而是由具有合法執(zhí)業(yè)資格的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府相關部門等第三方保管。如果購房者改變購買意愿，第三方保管的這部分保證金必須無條件返還。英國期房銷售采取階段性付款，其首付比例一般為10%～25%[13]。首付款應在雙方簽訂購房協(xié)議后21天內支付。在分期付款的過程中，第二次和第三次付款的5%～10%應在6～24個月內支付，關于尾款、余款則在交房時支付。韓國購房人繳納的首付款為房款的20%～30%，可在一年內分期付款[14]。德國長期以來也普遍實行預售房制度，并通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發(fā)商之前的風險和糾紛。三、我國商品房預售制度的存廢之爭聚焦我國目前的房地產發(fā)展形勢，我國房地產發(fā)展已從房地產“增量時代”進入“存量時代”，呈現(xiàn)出和之前高速發(fā)展完全不同的狀態(tài)。其一，閑置房產數(shù)量攀升至高位。目前，中國房地產企業(yè)有超過6億平方米一手房積壓一年多，占房地產市場每年新建17億平方米新房的35%。房改以來售出的300億平方米房地產中，共有20%，即60億平方米的房地產處于閑置狀態(tài)[15]。其二，每年新建房產規(guī)模攀升至高位。中國房地產年建設面積2000年為1億平方米，2010年為10億平方米，2017年為17億平方米。在過去的三年里，它一直在17億平方米到18億平方米左右徘徊，未來可能每年減少3000萬～4000萬平方米。其三，受突發(fā)公共衛(wèi)生事件的沖擊，我國房地產市場持續(xù)下行，隨著各項經濟穩(wěn)中向好措施的推進，經濟總體復蘇較好，但經濟發(fā)展的不確定性帶來的壓力依然不小。其四，目前購房者大多持觀望態(tài)勢。近20年來，中國無論是沿海還是內陸的地價和房價往往5年翻一番，10年翻兩番，形成了房價和地價持續(xù)高速上漲的思維定式。今年以來，我國房地產市場整體出現(xiàn)下行態(tài)勢，許多購房者持觀望態(tài)度，房價只會持續(xù)上漲的思維定式被打破。在閑置房產高、房產成片開發(fā)少、居民住房持有率高的現(xiàn)狀下，取消預售制度整體上是利大于弊的。持不該取消預售制觀點的人主要有以下幾個出發(fā)點。一是取消預售制短期內會使房屋供給減少，從而抬高房價，這不利于房地產市場的穩(wěn)定。二是取消預售制無異于提高了房地產業(yè)的進入門檻，很多小企業(yè)會因為資金緊缺陷入危機，必然會有很多企業(yè)面臨破產問題，容易產生更多的爛尾樓，影響社會的穩(wěn)定。三是取消預售制度不能防范房地產金融風險。北師大房地產研究中心主任董藩認為：“如果取消預售制，現(xiàn)在開發(fā)商生產制造的能力至少下降2/3，市場的供需關系會變成什么樣？價格長期來看會變成什么樣？”對此，一眾學者和網民持反對意見，持支持取消預售制度意見的人認為現(xiàn)在已經到了取消預售制度的時間。主要的觀點如下：一是目前我國房地產企業(yè)形成整體“供過于求”、局部“供不應求”的新格局，預售制度取消后不會出現(xiàn)房價飛漲的局面，反而會削減房地產泡沫；二是取消預售制度有利于防范金融風險，取消預售制度可以提高開發(fā)商自有資金的比例，降低銀行的貸款風險。三是預售制下爛尾樓事件頻繁出現(xiàn)，取消預售制度不僅會回歸本該“一手交錢，一手交貨”的交易方式，還會避免貨不對本的質量問題。在購房者觀望心態(tài)較重的氣氛下，不妨也能打開消費者的買房渠道，維護社會穩(wěn)定。結語關于商品預售制度的存廢爭論目前學界仍難有定論，各界褒貶不一。從現(xiàn)有研究來看，相比“保留完善”觀點，目前主張“取消預售制”，改變房屋購買付款方式是國內的主流觀點。當然，我們也要避免“欲速則不達”。張建明建議，在政策公布和正式施行之間留足一定的時間窗口（比如3年），給相關經營主體進行評估、調整、轉型等留出充分的準備時間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實施。不管是商品房預售還是現(xiàn)房銷售，都要以維護良好的市場秩序為基礎，特別是開發(fā)商在實行預售制度時，要堅持誠實信用的原則，按照合同約定及時交付房屋，趨利避害，維護商品房交易總體穩(wěn)定，促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展。中國社會科學院生態(tài)文明研究所研究員王業(yè)強認為，我國的房地產市場已經從最初粗放式的發(fā)展模式進入高質量發(fā)展階段，目前房地產行業(yè)供需不平衡問題根源是資源配置的不均衡，這遠不是通過預售制能夠解決的，取消預售制度不會引起供需不平衡問題[16]。取消預售制后，現(xiàn)有文獻主要有兩方面建議：一是按照工程進度給開發(fā)商分期付款；二是由政府為主體來設立專用監(jiān)管資金賬戶。將現(xiàn)行買方“一次性全款”，監(jiān)管部門按進度撥付預售款的模式改為買方按項目進度分期付款的模式，即在項目投資或項目形象進度達到一定標準后，由買方按規(guī)定比例支付首付款，剩余款項將根據(jù)預售合同約定的工程進度分期支付，剩余款項將在工程達到竣工交付條件后支付，部分款項轉入政府監(jiān)督的質量保證資金專用賬戶。全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東向中國人民政治協(xié)商會議第十三屆全國委員會第五次會議提交了《關于加強期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。施衛(wèi)東建議，加強對遠期住房銷售的監(jiān)管，在銀行或住房建設部門設立的第三方托管機構設立專門的