購物中心經(jīng)營治理的法律風險

購物中心經(jīng)營治理的法律風險商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商業(yè)、服務、設施和場地的場所，例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。商業(yè)地產在廣義上講，包括除單純住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)之外的所有物業(yè)形式，商業(yè)物業(yè)是提供貨物批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅行、住宿等帶有經(jīng)營性質和公眾服務性質的房地產形式。由于商業(yè)地產的組成復雜，專門是超大型城市綜合體，集購物、辦公、娛樂、休閑、乃至交通等功能于一體，因此對商業(yè)物業(yè)的治理就很復雜，面臨的法律問題更是復雜。同時由于各個商業(yè)物業(yè)的要緊功能不同，其商業(yè)物業(yè)治理的重點也不一樣，面臨的要緊法律風險也不同，本文依照商業(yè)物業(yè)治理中普遍存在的法律風險進行分析并提出防范的具體方法。一、物業(yè)治理中易發(fā)生的人身損害風險及防范一、公共設施設備故障造成的人身損害在商業(yè)物業(yè)治理中，一樣把公共設施設備的保護維修義務給予物業(yè)治理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設施等。這些設備設施若是治理不行，就存在人身損害的法律風險。例如不時見諸報端的自動扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號線地鐵自動扶梯上行時突然發(fā)生故障下行，造成嚴峻的人員踩踏事故，直接致使一名15歲男孩死亡的悲劇。商場寫字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。由于物業(yè)治理公司是公共設施設備直接治理人，因此關于這些設備設施故障造成的人身損害應該承擔補償責任。盡管電梯公司也有質量保修的義務，對證量事故也應該承擔責任，可是由于電梯利用人往往并非明白電梯的供給商和聯(lián)系方式，因此一旦發(fā)生訴訟，受損害人會選擇直接起訴物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟和名譽上的損失。為了防范公共設施設備故障造成意外人身損害，第一，物業(yè)治理公司應該常常檢查各項公共設施設備的運行情形，最好的方式是委托供給商按期檢修，因為供給商更具有專業(yè)能力和專業(yè)水平，而物業(yè)治理公司則往往不具有如此的專業(yè)能力。第二，物業(yè)治理者應該作出必要的提示，尤其是在容易發(fā)生人身損害事故的設施前張貼必要的提示標記;再者，一旦發(fā)生事故，應該踴躍協(xié)商解決，同時聯(lián)系設備供給商，并明確兩邊應該承擔的責任。最后若是一旦發(fā)生訴訟，最好請求法院追加設備供給商為一起被告，以便減輕自己承擔的責任。二、商業(yè)物業(yè)因消防安全治理方法不到位，發(fā)生火災造成人身損害及財產損害商業(yè)物業(yè)火災事故多發(fā)生在大型購物商場、批發(fā)市場和酒店，每一年因重大火災事故造成嚴峻人身損害和財產損失的也有很多典型案例。盡管火災事故因起火緣故的不同，責任人也會有不同，確信侵權責任也是比較復雜的一個問題，可是由于商業(yè)物業(yè)的所有者或物業(yè)治理者是商業(yè)物業(yè)的所有者或直接治理者，對火災事故具有不可推卸的責任。同時火災事故足能夠讓一個商業(yè)物業(yè)完全失敗，損失的不僅是財產，更是一個物業(yè)地產長期進展的機遇。因此，物業(yè)治理者應該高度重視消防安全的治理，第一完善相關安全消防設施，如自動火災報警裝置和自動滅火裝置;第二要按期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽時期。尤其是物業(yè)治理不僅要做好公共區(qū)域的消防安全治理，也要做好各個商戶的消防安全治理，增強監(jiān)督檢查的力度，在物業(yè)治理合同和租賃合同中明確約定消防安全治理的義務和責任。3、商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害在商戶自己的經(jīng)營活動中，也會發(fā)生一些人身損害事件。例如餐飲業(yè)商戶常常發(fā)生的暖鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發(fā)生的顧客溺水死亡、健身不妥造成的人身損害事件，劇院演出、展覽活動中組織不妥造成的踩踏事件等。商戶作為承租方或物業(yè)所有者，在自己的經(jīng)營中發(fā)生的人身損害，一樣由其自己承擔補償責任，商業(yè)物業(yè)治理者只要盡到安全治理的責任和義務，就不該該承擔補償責任?？墒怯捎陬櫩陀袝r并非明白實際的經(jīng)營者是誰，因此他往往會把物業(yè)治理者一路告上法庭，對商業(yè)物業(yè)治理者造成不行的阻礙。因此物業(yè)治理者關于商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害風險不能因為自己不承擔補償責任而高高掛起，漠不關切。為了幸免商戶在經(jīng)營中發(fā)生人身損害事件，物業(yè)治理者第一應該在物業(yè)治理合同中明確商戶對自己經(jīng)營中發(fā)生的人身損害承擔補償責任;第二要依照商戶經(jīng)營的不同類型，制定避免人身損害的具體防范方法;最后也能夠收取商戶必然金額的人身損害風險保證金，一旦發(fā)生人身損害事件，能夠先用那個資金進行人身救助或支付人身損害補償金。4、商業(yè)物業(yè)治理中發(fā)生刑事案件造成的人身損害在商業(yè)物業(yè)中也不可幸免地會發(fā)生刑事案件，例如酒店中發(fā)生的故意殺人、故意損害事件，商場發(fā)生的搶劫、搶奪案件;在商業(yè)物業(yè)中發(fā)生刑事案件，要依照物業(yè)治理者是不是盡到必要的安全愛惜責任來判定是不是需要承擔對受害者的補償責任。物業(yè)治理者為了幸免對在物業(yè)治理范圍內發(fā)生的刑事案件承擔補償責任，第一在安全愛惜硬件設施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機，例如監(jiān)護設施齊全，安全防護門牢固，必要的報警設施等。第二，要履行安全愛惜的職責，必要的巡邏等，在發(fā)生刑事案件后第一時刻報警;最后注意保留監(jiān)控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責的證據(jù);二、物業(yè)治理中易發(fā)生的財產損害風險及防范一、因物業(yè)發(fā)生進水、漏雨等造成的財產損害夏日多暴雨，若是物業(yè)地形較洼，就容易倒灌水造成商戶的財產損失;若是商業(yè)物業(yè)防水做得不行漏水也會造成商戶的財產損失。這在一樣的商場租賃中比較普遍，比較典型的是濟南泉城廣場倒灌水事件，造成龐大的人員傷亡和財產損失。關于商業(yè)物業(yè)倒灌水造成的損失，商業(yè)物業(yè)治理者是不是承擔責任，商業(yè)物業(yè)治理者一樣會用不可抗力來抗辯，可是依照已有的判例來看，法院并非會支持不可抗力的說法，因為暴雨是能夠預見的，比較有說服力的事實是咱們已經(jīng)有比較準確的天氣預報了。由于物業(yè)治理者應該維持租賃物符合約定的用途，這是合同法對出租者規(guī)定的法概念務，因此若是進水致使商戶經(jīng)營的財產損失，物業(yè)治理者就違抗了其法概念務，就應該承擔補償責任。同理，關于停在地下車庫中的車輛，若是由于進水致使損害，物業(yè)治理者也應該承擔補償責任。因此，為了幸免由于倒灌水造成商戶的經(jīng)濟損失，物業(yè)治理者應該事前做好預防方法，尤其是地形低洼的地址要及早預備防汛袋，必要時派人員值班看管;同時也提示商戶做好自我預防方法。二、因物業(yè)被盜發(fā)生的財產損害不管商場仍是寫字樓都容易發(fā)生盜竊事件，尤其是出售珍貴物品的商場，安全防盜任務仍然很艱巨。關于商戶因盜竊而產生的財產損失，物業(yè)治理者是不是承擔責任，也是一個很有爭議的問題。可是依照合同法和侵權責任法的相關規(guī)定，物業(yè)治理者只有在有過錯的情形下才承擔法律責任，如沒有盡到商場安全愛惜義務，沒有在物業(yè)治理范圍內設置監(jiān)控設備，商業(yè)物業(yè)防盜設施不健全等。因此為了幸免商戶的財物被盜，也為了物業(yè)治理者幸免承擔補償責任。物業(yè)治理者要增強對商業(yè)物業(yè)的安全監(jiān)督治理，第一，要有全方位的電視監(jiān)控系統(tǒng)，能對商業(yè)物業(yè)的所有經(jīng)營范圍進行日常監(jiān)控;第二，保安人員的合理分工和配備，門崗人員和內部安保人員的彼此溝通順暢，發(fā)覺可疑人員及時交流信息。再者，增強對出售珍貴物品和重點場所的監(jiān)控安保。最后，發(fā)生盜竊事件后，及時報案并提供有關的監(jiān)控錄像資料。三、物業(yè)治理中易發(fā)生的知識產權侵權糾紛一、商業(yè)物業(yè)品牌化戰(zhàn)略造成的商標權等侵權糾紛一個成功運作的商業(yè)地產項目，必然是成功實行品牌化戰(zhàn)略的物業(yè)，通過成立自己的物業(yè)品牌，不僅提高品牌的經(jīng)濟效益和社會效益，同時還大大提升了物業(yè)本身的價值。例如國內運作比較成功的萬達廣場、國貿、華貿中心、大悅城等商業(yè)物業(yè)項目。在商業(yè)物業(yè)實行品牌化的戰(zhàn)略中，也會發(fā)生侵犯商標權、高作權等知識產權的情形。因為國內還存在很多模擬乃至剽竊商標的情形，一樣是小城市的剽竊大城市的，大城市的剽竊國外的品牌等，通過仿照快速提升自己項目的體味，提高租售的價錢?？墒沁@關于一個有著長期品牌進展戰(zhàn)略的房產公司來講，實不可取。因此，在物業(yè)品牌化進展中，必然依照物業(yè)的文化體味和商業(yè)定位準確確信自己的品牌，有制造性地成立自己的品牌體系，是我國商業(yè)開發(fā)商面臨的重要課題。二、因商業(yè)廣告、商業(yè)標示造成的侵權糾紛商業(yè)物業(yè)在治理中，必然要有商業(yè)廣告，商業(yè)物業(yè)也有重要的標示，這也可能存在侵犯他人商標權、高作權和專利權等知識產權的情形。因此在商業(yè)物業(yè)的治理中，要強化知識產權愛惜的法律意識，自覺尊重他人的知識產權，同時不斷制造自己的知識產權