房地產(chǎn)泡沫對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響

房地產(chǎn)泡沫對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響一、概念界定=1\*GB1⒈什么是房地產(chǎn)泡沫：房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。=2\*GB1⒉房地產(chǎn)泡沫的主要特征：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同作用下，開(kāi)始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。

=3\*GB1⒊房地產(chǎn)泡沫的判定：房地產(chǎn)泡沫的判定并無(wú)定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：=1\*GB2⑴整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過(guò)熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一定的過(guò)熱的現(xiàn)象。=2\*GB2⑵投資增長(zhǎng)率。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危=3\*GB2⑶商品房的空置情況。一般當(dāng)空置率達(dá)到10％時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的預(yù)兆。除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房?jī)r(jià)格是否持續(xù)上漲、商品房?jī)r(jià)格與距民收入的增長(zhǎng)是否同步，土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來(lái)判定。二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的各種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)有的學(xué)者通過(guò)以下指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)泡沫狀況，認(rèn)為我國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫。=1\*GB1⒈房地產(chǎn)價(jià)格方面的指標(biāo)=1\*GB2⑴房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是一套居民住房的平均價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反應(yīng)了具名家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的高福利國(guó)家，其1991-2001年的房?jī)r(jià)收入比非常穩(wěn)定，平均值是3.97.1998年，全球96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為6.4。因此一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比保持在6.0以內(nèi)，就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。1989-2005年我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一直大于6，說(shuō)明我國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫。其中，2005年我國(guó)的城鎮(zhèn)居民家庭人居可支配收入為10493元，房屋價(jià)格為3242元/平方米，每一百平米房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了10.3。=2\*GB2⑵房?jī)r(jià)與CPI同步率房?jī)r(jià)與CPI同步率也即房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI的比。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，并且大大超過(guò)CPI的上漲幅度時(shí)，就說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其基礎(chǔ)價(jià)值，出現(xiàn)了泡沫。在我國(guó)，由于CPI得波動(dòng)很大，僅僅用房?jī)r(jià)與CPI得同步率來(lái)判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫有失偏頗，比如2000—2001年，我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲率不大，但由于存在通貨緊縮，CPI的增長(zhǎng)率很小，致使兩者的值很大。因此該作者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率大于10%，同時(shí)房地產(chǎn)增長(zhǎng)率與CPI的比率超過(guò)4.0，就可以認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫。從這一標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)可以發(fā)現(xiàn)，2004年和2005年我國(guó)存在明顯的房地產(chǎn)泡沫。=3\*GB2⑶房?jī)r(jià)與租金同步率反映房?jī)r(jià)與租金的同步率的指標(biāo)有兩個(gè)，房?jī)r(jià)房租比和月供與租金比率。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)房租比超過(guò)2就存在輕微的泡沫，超過(guò)5就存在嚴(yán)重的泡沫。2004年到2005年，我國(guó)房地產(chǎn)存在一種特殊現(xiàn)象，就是房?jī)r(jià)快速上漲而租金漲幅不大，房?jī)r(jià)與房租嚴(yán)重背離，房?jī)r(jià)房租比超過(guò)了10，說(shuō)明從總體上我夠存在比較明顯的房地產(chǎn)泡沫。而月供與租金的比率大于1，就說(shuō)明存在房地產(chǎn)泡沫的可能性。2006年年初我國(guó)主要城市中，絕大部分城市的月供與租金的比率都大于1，平均值達(dá)到1.27，其中杭州達(dá)到了1.96、上海為1.81、南京為1.6，表明這3個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重。=2\*GB1⒉房地產(chǎn)需求方面的指標(biāo)=1\*GB2⑴房屋銷售額增長(zhǎng)與社會(huì)上平零售總額增長(zhǎng)的同步率認(rèn)為，房屋銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)率的比值小于2，就沒(méi)有房產(chǎn)泡沫；大于2小于3存在輕微的房產(chǎn)泡沫；大于3就存在嚴(yán)重的房產(chǎn)泡沫。2005年該比值達(dá)到5.7，表明我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重了。=2\*GB2⑵按揭貸款增長(zhǎng)和個(gè)人收入增長(zhǎng)的同步率一般認(rèn)為，該指標(biāo)大于1而小于2，升，加之房地產(chǎn)業(yè)可以用土地和房屋做抵押，銀行投放的貸款大幅度增加，有力的支持了房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)體系的逐漸完善，以及我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的完善，銀行也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持越來(lái)越理性。=2\*GB1⒉商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款促進(jìn)購(gòu)房及投資需求個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。目前，我國(guó)居民的收入水平提高，購(gòu)房能力大幅度提高。銀行對(duì)居民提供住房貸款的條件、期限和數(shù)量都比較寬裕。這樣，不能一次繳清房款的居民就可以通過(guò)貸款買(mǎi)房，分期還款，促進(jìn)了普通居民的購(gòu)房需求，提供了便利。近年來(lái)，房地產(chǎn)的持續(xù)火爆，大量社會(huì)閑散資金紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投機(jī)性買(mǎi)賣操作。其中比較典型的是“溫州炒房團(tuán)”和“山西炒房團(tuán)”。另外，我國(guó)不少城鎮(zhèn)居民給予較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也積極貸款參加購(gòu)房投機(jī)，商業(yè)銀行又通過(guò)這樣的貸款進(jìn)一步的促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。大量的商品房閑置；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，形成大批的呆賬壞賬。我國(guó)就有銀行因?yàn)榉康禺a(chǎn)破滅倒閉的案例。80年代海南開(kāi)始了房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，很快便達(dá)到高潮，房地產(chǎn)價(jià)格越炒越高。那段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)的需求和價(jià)格正相關(guān)，呈現(xiàn)了典型的泡沫經(jīng)濟(jì)的特征。炒作房地產(chǎn)確實(shí)造就了一批暴發(fā)戶。1993年國(guó)家整頓金融市場(chǎng)，海南房地產(chǎn)業(yè)跟著降溫。1997年海南發(fā)展銀行的倒閉就是泡沫經(jīng)濟(jì)的直接后果。由于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低落，壞賬增劇，使得浙瓊、蜀興、華夏等金融信托公司出現(xiàn)支付困難。1995年8月，海南省政府報(bào)請(qǐng)中央批準(zhǔn)之后，讓當(dāng)時(shí)效益比較好的海南富南信托投資公司與浙瓊、蜀興、華夏、吉亞等四家公司合并，成立了海南發(fā)展銀行；總股本為16.77億，有47家股東，其中海南省政府出資3.2億；海南發(fā)展銀行本身資產(chǎn)110億，其中大部分是貸款（80億），其余為存款（10億）、債券、股本金（17億）等。成立海南發(fā)展銀行緩解了這些金融信托公司的危機(jī)，但是未能從根本上解決這幾家信托公司龐大的債務(wù)與巨額虧損問(wèn)題。1997年，海南省政府又把28家發(fā)生大面積支付危機(jī)的城市信用社合并到海南發(fā)展銀行。這些信托公司和城市信用社大多是在海南放低長(zhǎng)高潮時(shí)建立起來(lái)的。他們?cè)诤Ｄ辖?jīng)濟(jì)泡沫中把大量資金都?jí)涸诜康禺a(chǎn)上，先后被套牢，不得脫身。海南銀行接管的這些信用社的資產(chǎn)為137億，負(fù)債為142億，實(shí)際上接管了5億多元債務(wù)。為了讓海南發(fā)展銀行收拾這個(gè)爛攤子，中國(guó)人民銀行給了30多億人民幣貸款資金。但是杯水車薪，解決不了問(wèn)題。海南發(fā)展銀行在接管信用社后馬上就發(fā)生了支付危機(jī)，再加上在1998年上半年海南省的儲(chǔ)蓄存款大幅度下降，加劇銀行資金周轉(zhuǎn)困難。在這個(gè)時(shí)期全國(guó)存款增加了15%，而海南存款只增加了0.13%，貸款也只增加了0.39%，壞賬壓力越來(lái)越大。海南發(fā)展銀行試圖發(fā)行債券，但沒(méi)有成功。在重重壓力之下，海南發(fā)展銀行僅僅堅(jiān)持了三個(gè)月就倒閉了。=1\*GB1⒈房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)：第一階段：土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度不完善，圖督促被貸款存在隱形風(fēng)險(xiǎn)。在目前我國(guó)的土地粗被制度下，土地被政府部門(mén)高度壟斷。在土地出讓過(guò)程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價(jià)。因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。而土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。銀行土地開(kāi)發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位等問(wèn)題，造成對(duì)銀行資金過(guò)分因愛(ài)，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，各銀行對(duì)資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效地?fù)?dān)保措施。當(dāng)前的擔(dān)保措施主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種，這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題。從《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?jiàn)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地價(jià)格的不確定性都可導(dǎo)致土地出讓的收入抵御土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。第二階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)企業(yè)都處于某一特定行業(yè)中，每一行業(yè)都有其固定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高固定成本、高經(jīng)營(yíng)杠桿的行業(yè)，是一個(gè)新興和爆炸性成長(zhǎng)的行業(yè)，是一個(gè)周期性極強(qiáng)的行業(yè)，是一個(gè)政策和法律易變的行業(yè)，所以房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度一般會(huì)很高。我國(guó)房地產(chǎn)隊(duì)伍非?；祀s，這些投資主體資金實(shí)力弱、管理水平低、技術(shù)含量低，帶有濃重的投機(jī)成分。許多不具備資金能力和開(kāi)發(fā)資格的開(kāi)發(fā)商參與到其中來(lái)，對(duì)于這些中間商來(lái)說(shuō)，大部分資金并不需要自己支付，除了建筑單位墊資外，剩余的是靠投機(jī)的方法主要由銀行墊支，僅求短期獲利，投資盲動(dòng)不可避免。因此，到目前為止，住宅仍是投訴率最高的商品之一，這些問(wèn)題必將給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。第三階段：按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分分離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)?yè)p失。=1\*GB2⑴是個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)的信用等級(jí)制度不完善，對(duì)個(gè)人資質(zhì)評(píng)估缺乏統(tǒng)一、客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查評(píng)定，因此，銀行無(wú)法確定申請(qǐng)人的還貸能力。=2\*GB2⑵是貸款購(gòu)房投資熱激增了由高負(fù)債家庭所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，我國(guó)一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的計(jì)算，上海家庭債務(wù)比列高達(dá)155%，北京、青杭深寧波等城市家庭負(fù)債比列分別達(dá)到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低為44%。這種投資熱形成的主要原因有三個(gè)：第一，房屋價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民同期收入水平下的承受能力。第二,銀行按揭貸款條件過(guò)于寬松，很多房屋投資人在多個(gè)銀行分別按揭貸款，縱容很多人盲目用銀行的錢(qián)投資房產(chǎn)。第三，一些居民期待房?jī)r(jià)上漲以便出售獲利。一般來(lái)說(shuō)，投資需求中的銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)容易受收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變動(dòng)的敏感度也要相對(duì)大一些，是銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)的“多發(fā)點(diǎn)”。=3\*GB2⑶是金融欺詐風(fēng)險(xiǎn)?！凹侔唇摇睈阂馓赚F(xiàn)行為成為銀行最直接的貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭的開(kāi)發(fā)商一旦靜音不善或出現(xiàn)困難就會(huì)使低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房貸款變成高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露，至使大量的按揭貸款逾期從而直接危及銀行貸款的收回。由于假按揭往往與投機(jī)有關(guān)，容易產(chǎn)生法律問(wèn)題，因此銀行資產(chǎn)還面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。=2\*GB1⒉商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，因此，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門(mén)檻、將審查手續(xù)簡(jiǎn)化、將審查速度加快等?；鶎鱼y行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化書(shū)序，對(duì)資料的真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在一點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)只能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力，不按程序作，過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。三是個(gè)別基層銀行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。五、國(guó)家以及商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施以及風(fēng)險(xiǎn)防范香港房地產(chǎn)價(jià)格在1997年前不斷上升。1990年-1994年，住宅價(jià)格指數(shù)上升73%，這與當(dāng)時(shí)寬松的貨幣環(huán)境和通貨膨脹有關(guān)。在之后的兩年中，利率有所上升而且政府實(shí)行了反投機(jī)政策，房?jī)r(jià)有所回落。在1996-1997年間，房地產(chǎn)價(jià)格上升至歷史高位，主要是因?yàn)?994年7月實(shí)行的對(duì)土地供應(yīng)的限制和大量資金的流入造成供不應(yīng)求。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在1997年亞洲金融危機(jī)期間破滅，并在之后的7年大幅下降。1997年7月到2003年7月期間，香港住宅價(jià)格指數(shù)暴跌65%。這期間，資金撤離香港，港幣受到貶值壓力，香港經(jīng)濟(jì)萎縮，出現(xiàn)通縮，失業(yè)率高企，許多人淪為負(fù)資產(chǎn)者，即把房子賣了也還不起銀行按揭貸款。另外，1997年土地供應(yīng)的解凍也是房地產(chǎn)價(jià)格下跌的原因之一。根據(jù)香港金融管理局的分析，香港購(gòu)房資金成本/租金比率和月供/租金比率均與房?jī)r(jià)密切相關(guān)。在上世紀(jì)八十年代，香港房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較為溫和，購(gòu)房資金成本與租金的差異時(shí)正時(shí)負(fù)，其比率徘徊在1左右。從上世紀(jì)九十年代開(kāi)始，在強(qiáng)烈的增值預(yù)期驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房資金成本/租金比率上揚(yáng)，從1990年一季度的1.1倍上升到1997年二季度的2.2倍；在此期間月供/租金比率從0.97升至2.04。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一路大幅飆升，1990-1997年住宅價(jià)格指數(shù)上升3倍。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，香港受波及，資金外流，為維護(hù)盯住匯率制，利率大幅上揚(yáng)，引爆房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房?jī)r(jià)和購(gòu)房/租房成本比率一落千丈，直至2003年年中方開(kāi)始回升。眼下的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)也許可以從香港特區(qū)1997年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中獲得一些有益的啟示。

=1\*GB1⒈大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買(mǎi)，二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房?jī)r(jià)平均每平方米下降了700-1000元。現(xiàn)在，國(guó)家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開(kāi)工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房?jī)r(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。

=2\*GB1⒉強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

=3\*GB1⒊建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

=4\*GB1⒋整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與