房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)基本內(nèi)容及方法

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)基本內(nèi)容及方法一、預(yù)收賬款不按規(guī)定申報(bào)納稅預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要方式。沒(méi)有預(yù)收賬款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就無(wú)法進(jìn)行再投入，更談不上快速發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收售房款未繳營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)象比較普遍。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。預(yù)收售房款應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。二、“擅自削減稅基”，代收、代墊款項(xiàng)不并入營(yíng)業(yè)額，偷逃稅款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取購(gòu)房款的同時(shí)，依據(jù)與有關(guān)方面的協(xié)議，代收燃?xì)狻⑺?、電開(kāi)口費(fèi)等代收、代墊款項(xiàng)，對(duì)于收取的這部分款項(xiàng)，企業(yè)通常通過(guò)“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付帳款”等往來(lái)科目核算，未并入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項(xiàng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)因收取此部分款項(xiàng)實(shí)為代收，甚至前期已支付，售房時(shí)再收取，實(shí)為“過(guò)路財(cái)神”，稅法要求對(duì)此部分款項(xiàng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。三、“虛開(kāi)發(fā)票”虛減計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講可謂“雙偷”，對(duì)此除應(yīng)要求稅務(wù)部門加強(qiáng)與房產(chǎn)、房管部門溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實(shí)際，掌握售房面積、售房?jī)r(jià)格，核對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，強(qiáng)化征管，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)發(fā)票管理辦法如實(shí)、及時(shí)開(kāi)具發(fā)票，繳納稅款。

四、“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。對(duì)此，應(yīng)仔細(xì)審查原始憑證，結(jié)合工程施工預(yù)、決算和其往來(lái)科目，調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。五、“費(fèi)用不實(shí)分配”虛減應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把當(dāng)年度成本、費(fèi)用全部列入已完工產(chǎn)品成本，人為減少了會(huì)計(jì)利潤(rùn)，偷逃企業(yè)所得稅。

對(duì)此，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則把全部成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，從而確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應(yīng)在當(dāng)年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本，全部調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

六、工期長(zhǎng)，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，影響計(jì)稅所得，形成偷稅入，嚴(yán)查“預(yù)收帳款”及往來(lái)科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛帳往來(lái)不記收入或以收抵支，依征管法嚴(yán)肅處理。

十一、“以房換地”雙方均未納稅

以房換地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以無(wú)償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對(duì)企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過(guò)程中均沒(méi)有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過(guò)會(huì)計(jì)帳簿核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又依實(shí)際收取的“預(yù)收帳款”為計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅，故此種方式因其隱蔽性極強(qiáng)而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。

實(shí)際上，在房屋與土地互換過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

十二、“拆一還一”回遷戶未依成本價(jià)計(jì)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”）取得土地使用權(quán)。對(duì)原住戶增加面積繳納的購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問(wèn)題的有關(guān)條款，對(duì)“拆一還一”等面積的部分，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。故此，在審計(jì)時(shí)，應(yīng)在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時(shí)，據(jù)實(shí)依實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。

十三、“違規(guī)訂立合同”轉(zhuǎn)移納稅人，逃避納稅義務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)因各種因素制約或出于各種目的和考慮，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時(shí)，常常列有“一切稅費(fèi)均由Ｘ方繳納”或“一切稅費(fèi)向Ｘ方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納”等條款，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移法定納稅人或更改納稅機(jī)關(guān)、級(jí)次的目的。

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”屬無(wú)效合同，無(wú)效合同不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費(fèi)由Ｘ方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負(fù)稅人有可能改變，但法定納稅義務(wù)人應(yīng)根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定確認(rèn)，承擔(dān)納稅責(zé)任，履行納稅義務(wù)，依規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納各項(xiàng)稅款。十四、印花稅普遍不夠重視稅務(wù)稽查和審計(jì)反映,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售時(shí),產(chǎn)權(quán)交易合同普遍少貼或未貼印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》以及浙江省稅務(wù)局浙稅三發(fā)[1988]第1773號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同，應(yīng)按購(gòu)銷合同貼花；個(gè)人之間的房屋買賣書據(jù)（合同），應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花。十五、房地產(chǎn)中介偷逃稅費(fèi)。著重檢查以下幾個(gè)方面收費(fèi)的納稅情況：一是策劃費(fèi)，主要是代理樓盤前期的策劃、市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目總體規(guī)劃及廣告策略規(guī)劃等，根據(jù)與發(fā)展商簽訂的合同收取策劃費(fèi)；二是銷售傭金，是根據(jù)樓盤開(kāi)盤時(shí)由代理公司員工售出的成交總額的一定比例收??；