房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟影響的調(diào)查報告

XXXX學院畢業(yè)實習調(diào)研報告報告名稱：指導教師：專業(yè)班級：姓名：日期：指導教師評語指導教師簽名：年月日評價等級系部蓋章：年月日躍式，樓市呈復雜性、多元化發(fā)展。旺盛的市場需求是拉動該區(qū)域房價上漲的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小區(qū)各項配套設(shè)施的更加齊備，也是導致房價升高的因素。進而帶動了整個秦皇島房價的上漲。該區(qū)域核心部分為大湯河與新開河之間所轄區(qū)域，以此為中心，其西部和東部構(gòu)成展開的雙翼，分別沿河北大街西段到西環(huán)路附近（西港鎮(zhèn)）；另一條沿東環(huán)路以東直至山海關(guān)。

這里的房價由內(nèi)向外，由南到北，由東到西逐級遞減，單價波動在每平方米2800～4800元之間，且多為內(nèi)銷住宅樓。東翼主要有南李莊、工人南里、煤港里等，因開發(fā)較早有一定的成熟度，但多數(shù)樓房樓齡過長、格局不合理，所以價格方面會打折扣，明珠城項目就是針對這個問題開發(fā)的，單價在2900~3600之間，為廣大工薪階層所接受。西翼坐落著燕山大學、大慶石油分院、河北建材職業(yè)技術(shù)學院、奧體中心等，日前有大量開發(fā)項目落戶于此，社區(qū)日趨完善，在單價上形成了一個小高點。

兩河之間區(qū)域是秦皇島房地產(chǎn)市場的主力場所。秦皇島市政府職能機關(guān)集聚于此，商業(yè)繁華，交通十分便利，有很多成規(guī)劃的住宅小區(qū)，如天洋新城、新世紀小區(qū)、在水一方、秦皇小區(qū)等，很多新村也都遷至此處，城市舊改項目紛紛上馬，如備受關(guān)注的服務里舊改項目“金龍·中央勝境”，將打造集住宅、商業(yè)、寫字樓、會所于一體的大規(guī)模建筑集群。

該區(qū)域是中心腹地，社區(qū)配套、商業(yè)人氣都相對旺盛，是集工、商、貿(mào)于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。因此此地房價有標桿作用，可以以此預測分析整個地區(qū)。目前市場預售單價圍繞在3000~3800元/平方米之間，部分地區(qū)已突破4000元/平方米，今年戶型形成兩極分化趨勢，傾向于小戶型，一室一廳和兩室一廳增多；因地方減少關(guān)于多層項目用地的審批，小高層和高層也受到廣大市民的青睞；二手房市場持續(xù)升溫，隨著相關(guān)管理政策的完善和實施，已購公房大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費格局逐步形成；現(xiàn)代化商業(yè)樓也隨著商業(yè)模式的巨變，有著不俗的表現(xiàn)。

其次為經(jīng)濟開放區(qū)。它的范圍為一O二國道和西環(huán)路圍成區(qū)域。近年來，在政府相關(guān)政策的扶持下，大批的外資、外商、科技公司、入駐此地，帶動地價迅速上揚?？傮w上交通相對便利，成網(wǎng)絡(luò)分布，東西交錯，井然有序。加之與市區(qū)距離有近，很多新興住宅小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、服務更加完善，如富康家園、華苑新居、漓江花園、寶佳花園等，配套也較為齊全，相信隨著重點中學一中、七中在開發(fā)區(qū)安居落戶，又會吸引大量為子女教育置房的父母。該區(qū)域以商品房為主，居民多為一次置業(yè)，為解決生活問題或做結(jié)婚之用。位于開發(fā)區(qū)的青馨家園便是其中的典型代表。北戴河區(qū)位于渤海之濱，毗鄰海港區(qū)，系國務院批準的國家級海洋自然保護區(qū)，是遠近馳名的療養(yǎng)勝地。北戴河區(qū)充分發(fā)揮獨有的暑期優(yōu)勢，以旅游帶動地方經(jīng)濟，別墅、公寓成為該地區(qū)房產(chǎn)的賣點；但也正是由于受季節(jié)性影響顯著，流動人口加大，在本地區(qū)定居的人口數(shù)量不大，本地市場需求有限；但受國內(nèi)房產(chǎn)大環(huán)境和周邊房價的影響，房價窄幅攀升，如海寧路、聯(lián)峰路、聯(lián)峰北路三條城市主干道黃金交割點上的海濱花園，一開盤就吸引了不少買家。

山海關(guān)區(qū)地處東北、華北、環(huán)渤海三大經(jīng)濟區(qū)的交匯處，北依燕山，南臨渤海，是連接東北、華北的交通樞紐。是座歷史悠久，文化遺存眾多的國家級歷史文化名城，也是國內(nèi)外著名的旅游區(qū)。政府為了保持古城的原貌，對該區(qū)域的住宅高度進行相關(guān)的限制。形成了現(xiàn)代與歷史并存的格局，由于街道過于狹窄，交通不便，支柱產(chǎn)業(yè)單一化，就業(yè)機會少，經(jīng)濟發(fā)展緩慢。人口流失嚴重，房市一直較為低靡。近兩年來隨著城市規(guī)劃日趨合理、舊城改造的開展、周邊房價迅速崛起，帶動部分人口回流，近年來發(fā)展較快。秦皇島作為最早開放的十三個沿海城市，自然有它獨特的地理優(yōu)勢，當然順應當代的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是發(fā)展中的重中之重。秦皇島距離河北唐山，保定，首都北京，直轄市天津都非常近，海陸空交通也都很方便，對經(jīng)濟的發(fā)展作用很大。而像秦皇島的一些房地產(chǎn)公司興龍，中信，博大等一些秦皇島當?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司都有它們特定的發(fā)展趨勢和發(fā)展條件，而這些公司的發(fā)展也正是促進了秦皇島當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展?，F(xiàn)就興龍置業(yè)做以下調(diào)查：秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金2000萬元。公司成立于2003年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業(yè)精神，通過實行科學規(guī)范的運營管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務為核心，業(yè)務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀和金融按揭服務的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機構(gòu)建立了長期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。2008年10月，公司先進的二手房交易電子商務網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。2010年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅持“德才兼?zhèn)?、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓到基層門店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務骨干的外派培訓，無不體現(xiàn)著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發(fā)展平臺。公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊《動感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團結(jié)、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節(jié)晚會等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。公司堅持“貼近社區(qū)、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區(qū)居委會進行便民合作，同時經(jīng)常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現(xiàn)出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專業(yè)的服務”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀新坐標。興龍置業(yè)與興龍廣源同屬一個公司，而興龍廣源超市在秦皇島超市來說也算是超市產(chǎn)業(yè)中的龍頭老大，對秦皇島的經(jīng)濟起著至關(guān)重要的作用。超市行業(yè)帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，行業(yè)的不斷發(fā)展自然而然帶動當?shù)氐慕?jīng)濟。而秦皇島作為旅游城市人流量非常大，而當?shù)氐沫h(huán)境，人口，地理位置都將成為吸引人們留下的重要原因。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論認為，由于房地產(chǎn)具有位置固定性的特征，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場之間相互影響較小，即一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平、交易數(shù)量和供求狀況很少受到區(qū)域外因素的影響。在過去市場區(qū)域分割明顯、經(jīng)濟要素流動性很弱的情況下，這一理論的確是適用的。然而，近年來隨著全球化進程的不斷深化，在國際資本已經(jīng)幾乎滲入了世界每一個角落和行業(yè)的大背景下，房地產(chǎn)市場地域性的結(jié)論面臨著越來越大的挑戰(zhàn)?？梢哉f，在市場地域范圍不斷擴大的今天，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征正在一步步地弱化。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人民素質(zhì)的提高，中國的現(xiàn)狀必須適應人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要。衣食住行成為了“先驅(qū)者”，而人們對于住，更是有著越來越高的要求。不僅僅是“睡覺”“遮風避雨”更是人們舒適享受的一種方式，不僅要求適用，更是要美觀大方，得體隆重，以至更高的要求。據(jù)分析，在當前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強剛性，目前出臺的政策措施對需求影響不大，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛。在國家宏觀調(diào)控背景下，市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面仍將維持。其最終結(jié)論如下:

1.低價位小戶型受追捧，絕大數(shù)工薪階層買房是不會超過30萬這個心理底線的。

2.商業(yè)地產(chǎn)模式開始變革，傳統(tǒng)的商業(yè)中心隨著市場的變動發(fā)生轉(zhuǎn)移，選擇有升值潛力地段的樓盤，將會給人們帶來意外的驚喜。

3.

秦皇島房價上漲和土地、原材料價格上漲有很大關(guān)系。據(jù)估算

秦皇島房屋銷售價格中土地成本占60%。土地是稀缺資源，其不可再生性決定了供應量將會逐漸減少，根據(jù)供求關(guān)系原理，土地價格還將會升高，因此房價現(xiàn)在還看不出下調(diào)的跡象，至少3到5年內(nèi)不會下調(diào)，像北上廣那些大城市房價更是一天一個價，可以說是對秦皇島的經(jīng)濟乃至我國的經(jīng)濟都有很大的影響，而使房價一直居高不下的原因呢，我認為有以下幾點：1）房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求①從消費需求來說，近年來隨著中國城市化進程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求。②從投資需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。2）成本推動是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在動力①近年來土地價格上漲較快并成為房地產(chǎn)價格的很大一部分，土地交易價格的漲幅持續(xù)高于同期房屋銷售價格的漲幅。②建安成本的上漲也較為明顯。一方面建材等價格上漲帶來了成本的增加；近幾年來，我國建筑材料的價格呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的趨勢，建筑鋼材、木材、混凝土產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長的趨勢，其價格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。另外，新建住宅品質(zhì)的提升也帶來成本增加。③在商品房開發(fā)成本中，各種稅費也占了不小的比重。稅費繁多，稅費種類交叉是房地產(chǎn)稅費不合理的表現(xiàn)。這種表現(xiàn)的一個很重要的原因，是稅費種類的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場的變化。3）消費者預期是房地產(chǎn)價格變動的根本原因：僅從一般商品的價格形成那樣只從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價上漲的原因是不夠的。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預期，也就是說，經(jīng)濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。另一方面，開發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強調(diào)房價在未來將繼續(xù)上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預期。在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過“銷控”的方式，實現(xiàn)價格低開高走的走勢，同時并利用消費者的信息劣勢，也給消費者制造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預期。這種消費預期是影響房地產(chǎn)價格的根本原因。投機的作用對房價上漲影響頗大按照經(jīng)濟學的理論有效需求等于消費需求加上投機需求,消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而投機需求的產(chǎn)生則為泡沫的產(chǎn)生提供了必條件.投機需求的產(chǎn)生源于人們的非理性預期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機群體在房產(chǎn)體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房價的最后買單者。房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟健康運行事關(guān)重大，而最近幾年房地產(chǎn)市場的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭論，對其進行深入分析并提出建議十分必要。針對房地產(chǎn)泡沫，了解了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的定義、表現(xiàn)形式以及當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因與危害，在此基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的對策與措施。在我們傳統(tǒng)觀念上認為房地產(chǎn)泡沫是指房價高漲，房產(chǎn)投資過熱導致產(chǎn)品過剩，市場沒有需求，產(chǎn)生一種虛假的繁榮，其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看，就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。所以規(guī)范市場秩序，國家進行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是非常有必要的，國家要加強金融監(jiān)管力度，要特別關(guān)注金融機構(gòu)貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，以免金融風險過度集中。還要加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控。加強對投資者防范市場風險的教育，引導其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為，加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權(quán)的交易應做出嚴格限制與動態(tài)監(jiān)控，以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機會；