房企必須知道的幾種房地產(chǎn)融資渠道

房企必須知道的幾種房地產(chǎn)融資渠道作為一種集資本、技術(shù)、管理于一體的密集型投資行為，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所占用的資金量是非常龐大的。融資渠道便成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)步發(fā)展首先要解決的問(wèn)題。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、環(huán)節(jié)以及房地產(chǎn)公司都有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)行分析，以確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。投融界()作為中國(guó)最專(zhuān)業(yè)的投融資信息服務(wù)商，將通過(guò)本篇文章與廣大投資人、資金方一起探討房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道問(wèn)題。

首先，自有資金是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)力的彰顯。企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)商手中能夠長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用。同時(shí)，必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”，然而，在數(shù)量眾多的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，有規(guī)模、有實(shí)力的企業(yè)卻只是少數(shù)。隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的重要標(biāo)準(zhǔn)。

第二，預(yù)收房款是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方非常受歡迎的一種形式。因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家；對(duì)于買(mǎi)方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預(yù)期增值收益。

第三，銀行信貸是房產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主要途徑。其具有便捷、實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低、財(cái)務(wù)杠桿作用大，并可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等特點(diǎn)。但在當(dāng)前形勢(shì)下，銀行貸款的門(mén)檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。

第四，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一。現(xiàn)階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，之后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái)，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有建設(shè)單位墊資、上市融資、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商貼息貸款、售后回買(mǎi)及回租、海外融資、融資租賃、項(xiàng)目融資等眾多融資渠道和途徑。

然而，隨著房產(chǎn)投資增速的回落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，各地政府逐步解除限購(gòu)政策，吹響了救市的號(hào)角。據(jù)某券商人士透露，監(jiān)管層擬放開(kāi)房企發(fā)行公司債券的標(biāo)準(zhǔn)，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對(duì)這樣一政策，有人認(rèn)為若這一政策得以實(shí)施，房企融資渠道將進(jìn)一步打開(kāi)，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問(wèn)題或能一定程度上得到緩解。但是，“目前該政策尚未出臺(tái)，而且具體的“準(zhǔn)入門(mén)檻”也沒(méi)有確定，中小房企能否通過(guò)該政策的實(shí)施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷(xiāo)售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。”投融界一位資深的投資專(zhuān)家如是說(shuō)。企業(yè)十四種主要融資方式分析比較一、吸收投資吸收投資的方式融資是指非股份制企業(yè)以協(xié)議等形式吸收國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人和外商等的直接投入的資本，形成企業(yè)投入資本的一種籌資方式。投入資本不以股票為媒介，適用于非股份制企業(yè)。是非股份制企業(yè)籌集股權(quán)資本的一種基本方式。在合伙企業(yè)中，兩個(gè)及以上的人員共同出資可以看作為吸收投資而成立。中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的成立，亦可看作是吸收中方或外方的投資，獲得相應(yīng)的股權(quán)，或者協(xié)商的股權(quán)。對(duì)于有限責(zé)任公司，吸收投資便成為吸收股東，但局限于50人以下。對(duì)于股份公司來(lái)說(shuō)，發(fā)起設(shè)立人只能作為共同的投資方，一旦吸收投資，則吸收的投資性質(zhì)將改變，直接成為發(fā)起人;對(duì)于募集設(shè)立，發(fā)起人只認(rèn)購(gòu)發(fā)行股份的一部分，其余部分向社會(huì)公開(kāi)募集或者特定對(duì)象募集吸收投資，從而成立股份公司。當(dāng)然，以上的合伙企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司及以上形式吸收的直接投資也可以是非股權(quán)參與，具體由協(xié)議來(lái)確定。二、發(fā)行股票股票具有永久性，無(wú)到期日，不需歸還，沒(méi)有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力。三、銀行貸款銀行是企業(yè)最主要的融資渠道。按資金性質(zhì)，分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專(zhuān)項(xiàng)貸款三類(lèi)。銀行對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況好、信用可靠的企業(yè)，授予一定時(shí)期內(nèi)一定金額的信貸額度，企業(yè)在有效期與額度范圍內(nèi)可以循環(huán)使用。具體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銀行開(kāi)展過(guò)的為企業(yè)融資相關(guān)的貸款包括如下五種方式。資產(chǎn)抵押貸款，中小企業(yè)將資產(chǎn)抵押給證券公司或商業(yè)銀行，由相應(yīng)機(jī)構(gòu)發(fā)行等價(jià)的資產(chǎn)證券化品種，發(fā)券募集的資金由中小企業(yè)使用，資產(chǎn)證券化品種可通過(guò)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)進(jìn)行交易。擔(dān)?；饋?lái)源于當(dāng)?shù)卣?cái)政撥款、會(huì)員自愿交納的會(huì)員基金、社會(huì)募集的資金、商業(yè)銀行的資金等。信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)大多實(shí)行會(huì)員制管理的形式，屬于公共服務(wù)性、行業(yè)自律性、自身非盈利性組織。會(huì)員企業(yè)向銀行借款時(shí)，可以由中小企業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)予以擔(dān)保。中小企業(yè)還可以向?qū)ｉT(mén)開(kāi)展中介服務(wù)的擔(dān)保公司尋求擔(dān)保服務(wù)。當(dāng)企業(yè)提供不出銀行所能接受的擔(dān)保措施時(shí)，如抵押、質(zhì)押或第三方信用保證人等，擔(dān)保公司卻可以解決這些難題。因?yàn)榕c銀行相比而言，擔(dān)保公司對(duì)抵押品的要求更為靈活。商業(yè)信用融資是指企業(yè)之間在買(mǎi)賣(mài)商品時(shí)，以商品形式提供的借貸活動(dòng)，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種最普遍的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。商業(yè)信用的存在對(duì)于擴(kuò)大生產(chǎn)和促進(jìn)流通起到了十分積極的作用，但不可避免的也存在著一些消極的影響。商業(yè)信用融資方式包括應(yīng)付賬款融資、商業(yè)票據(jù)融資及預(yù)收貨款融資。對(duì)于融資企業(yè)而言，應(yīng)付帳款意味著放棄了現(xiàn)金交易的折扣，同時(shí)還需要負(fù)擔(dān)一定的成本，因?yàn)橥犊钤皆?，折扣越?商業(yè)票據(jù)融資，也就是企業(yè)在延期付款交易時(shí)開(kāi)具的債權(quán)債務(wù)票據(jù)。對(duì)于一些財(cái)力和聲譽(yù)良好的企業(yè)，其發(fā)行的商業(yè)票據(jù)可以直接從貨幣市場(chǎng)上籌集到短期貨幣資金;預(yù)收貨款融資，這是買(mǎi)方向賣(mài)方提供的商業(yè)信用，是賣(mài)方的一種短期資金來(lái)源，信用形式應(yīng)用非常有限，僅限于市場(chǎng)緊缺商品、買(mǎi)方急需或必需商品、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且投入較大的建筑業(yè)、重型制造等。使用商業(yè)信用融資的前提條件需要具備一定商業(yè)信用基礎(chǔ);其次必須讓合作方也能收益;最后務(wù)必謹(jǐn)慎使用“商業(yè)信用”。商業(yè)信用融資的優(yōu)點(diǎn)是籌資便利、籌資成本低以及限制條件少。但商業(yè)信用融資的缺點(diǎn)也不能小視，期限較短、籌資數(shù)額較小、有時(shí)成本較高。十、留存收益留存收益籌資是指企業(yè)將留存收益轉(zhuǎn)化為投資的過(guò)程，將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所實(shí)現(xiàn)的凈收益留在企業(yè)，而不作為股利分配給股東，其實(shí)質(zhì)為原股東對(duì)企業(yè)追加投資。留存收益籌資渠道包括盈余公積、未分配利潤(rùn)。留存收益籌資的優(yōu)點(diǎn)是不發(fā)生實(shí)際的現(xiàn)金支出，不同于負(fù)債籌資，不必支付定期的利息，也不同于股票籌資，不必支付股利，同時(shí)還免去了與負(fù)債、權(quán)益籌資相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等開(kāi)支。但是這種方式存在機(jī)會(huì)成本，即股東將資金投放于其他項(xiàng)目上的必要報(bào)酬率。保持企業(yè)舉債能力，留存收益實(shí)質(zhì)上屬于\o"股東權(quán)益"股東權(quán)益的一部分，可以作為企業(yè)對(duì)外舉債的基礎(chǔ)。先利用這部分資金籌資，減少了企業(yè)對(duì)外部資金的需求，當(dāng)企業(yè)遇到盈利率很高的項(xiàng)目時(shí)，再向外部籌資，而不會(huì)因企業(yè)的債務(wù)已達(dá)到較高的水平而難以籌到資金。企業(yè)的控制權(quán)不受影響，增加發(fā)行股票，原股東的控制權(quán)分散;發(fā)行債券或增加負(fù)債，債權(quán)人可能對(duì)企業(yè)施加限制性條件。而采用留存收益籌資則不會(huì)存在此類(lèi)問(wèn)題。缺點(diǎn)是期間限制，必須經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的積累才可能擁有一定數(shù)量的留存收益，從而使企業(yè)難以在短期內(nèi)獲得擴(kuò)大再生產(chǎn)所需資金;其次與股利政策的權(quán)衡，如果留存收益過(guò)高，現(xiàn)金股利過(guò)少，則可能影響企業(yè)的形象，并給今后進(jìn)一步的籌資增加困難。利用留存收益籌資須要考慮公司的股利政策，不能隨意變動(dòng)。留存收益是企業(yè)資金的一項(xiàng)重要來(lái)源，它實(shí)際上是股東對(duì)企業(yè)進(jìn)行追加投資，股東對(duì)這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報(bào)酬。留存收益的成本計(jì)算與普通股基本相同，但不用考慮籌資費(fèi)用。普通股股利固定：留存收益籌資成本=每年固定股利/普通股籌資金額X100%。普通股股利逐年固定增長(zhǎng)：留存收益籌資成本=第一年預(yù)期股利/普通股籌資金額X100%+股利年增長(zhǎng)率。十一、認(rèn)股權(quán)證認(rèn)股權(quán)證融資是指在某一時(shí)間以?xún)?nèi)以特定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)普通股的相對(duì)長(zhǎng)期的期權(quán)。特定價(jià)格也稱(chēng)為執(zhí)行價(jià)格，即普通股與認(rèn)股權(quán)證相關(guān)或特定時(shí)期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)看漲期權(quán)的價(jià)格。公司發(fā)行認(rèn)股權(quán)證融資，其所涉及的認(rèn)股權(quán)證是獨(dú)立流通的和不可贖回的，因而對(duì)公司的影響也與發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券不同。認(rèn)股權(quán)證融資的優(yōu)點(diǎn)，發(fā)行認(rèn)股權(quán)證具有融資成本低，改善公司未來(lái)資本結(jié)構(gòu)，這與可轉(zhuǎn)換證券融資相似。不同之處在于認(rèn)股權(quán)證的執(zhí)行增加的是公司的權(quán)益資本，而不改變其負(fù)債。認(rèn)股權(quán)證融資的缺點(diǎn)，認(rèn)股權(quán)證融資也有稀釋股權(quán)以及當(dāng)股價(jià)大幅度上升時(shí)，導(dǎo)致認(rèn)股權(quán)證成本過(guò)高等不利方面。認(rèn)股權(quán)證對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)的影響，認(rèn)股權(quán)證的認(rèn)股權(quán)被行使后，投資者在一定期限內(nèi)以約定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格購(gòu)人了規(guī)定比例的股票。對(duì)上市公司而言，股東權(quán)益資本隨之增加。在認(rèn)股權(quán)行使前后，一定時(shí)期內(nèi)，公司債權(quán)資本保持不變，隨著股東權(quán)益資本的增加，公司資本結(jié)構(gòu)中股權(quán)資本與債權(quán)資本之比增大，資產(chǎn)負(fù)債率降低。在公司資本結(jié)構(gòu)中債權(quán)資本比例過(guò)高時(shí)，可以通過(guò)認(rèn)股權(quán)證的行使優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。認(rèn)股權(quán)證對(duì)公司每股收益的稀釋效應(yīng)，每股收益是投資者評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、公司價(jià)值的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。公司擴(kuò)大股權(quán)投資的直接影響是發(fā)行公司再擴(kuò)股瞬間每股收益被稀釋。稀釋到一定程度，股價(jià)會(huì)調(diào)整并引發(fā)下跌，影響公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。十二、可轉(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券是可轉(zhuǎn)換公司債券的簡(jiǎn)稱(chēng)，又簡(jiǎn)稱(chēng)可轉(zhuǎn)債。它是一種可以在特定時(shí)間、按特定條件轉(zhuǎn)換為普通股票的特殊企業(yè)債券?？赊D(zhuǎn)換債券兼具債券和股票的特征。公司發(fā)行的含有轉(zhuǎn)換特征的債券。在招募說(shuō)明中發(fā)行人承諾根據(jù)轉(zhuǎn)換價(jià)格在一定時(shí)間內(nèi)可將債券轉(zhuǎn)換為公司普通股。轉(zhuǎn)換特征為公司所發(fā)行債券的一項(xiàng)義務(wù)。可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)為普通股所不具備的固定收益和一般債券不具備的升值潛力。可轉(zhuǎn)換債券具有債權(quán)和期權(quán)的雙重特性。可轉(zhuǎn)換債券兼有債券和股票的特征，具有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是債權(quán)性。與其他債券一樣，可轉(zhuǎn)換債券也有規(guī)定的利率和期限，投資者可以選擇持有債券到期，收取本息;二是股權(quán)性?？赊D(zhuǎn)換債券在轉(zhuǎn)換成股票之前是純粹的債券，但在轉(zhuǎn)換成股票之后，原債券持有人就由債券人變成了公司的股東，可參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和紅利分配，這也在一定程度上會(huì)影響公司的股本結(jié)構(gòu);三是可轉(zhuǎn)換性?？赊D(zhuǎn)換性是可轉(zhuǎn)換債券的重要標(biāo)志，債券持有人可以按約定的條件將債券轉(zhuǎn)換成股票。轉(zhuǎn)股權(quán)是投資者享有的、一般債券所沒(méi)有的選擇權(quán)?？赊D(zhuǎn)換債券在發(fā)行時(shí)就明確約定，債券持有人可按照發(fā)行時(shí)約定的價(jià)格將債券轉(zhuǎn)換成公司的普通股票。如果債券持有人不想轉(zhuǎn)換，則可以繼續(xù)持有債券，直到償還期滿(mǎn)時(shí)收取本金和利息，或者在流通市場(chǎng)出售變現(xiàn)。如果持有人看好發(fā)債公司股票增值潛力，在寬限期之后可以行使轉(zhuǎn)換權(quán)，按照預(yù)定轉(zhuǎn)換價(jià)格將債券轉(zhuǎn)換成為股票，發(fā)債公司不得拒絕。正因?yàn)榫哂锌赊D(zhuǎn)換性，可轉(zhuǎn)換債券利率一般低于普通公司債券利率，企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券可以降低籌資成本?？赊D(zhuǎn)換債券具有雙重選擇權(quán)的特征。一方面，投資者可自行選擇是否轉(zhuǎn)股，并為此承擔(dān)轉(zhuǎn)債利率較低的機(jī)會(huì)成本;另一方面，轉(zhuǎn)債發(fā)行人擁有是否實(shí)施贖回條款的選擇權(quán)，并為此要支付比沒(méi)有贖回條款的轉(zhuǎn)債更高的利率。雙重選擇權(quán)是可轉(zhuǎn)換公司債券最主要的金融特征，它的存在使投資者和發(fā)行人的風(fēng)險(xiǎn)、收益限定在一定的范圍以?xún)?nèi)，并可以利用這一特點(diǎn)對(duì)股票進(jìn)行套期保值，獲得更加確定的收益。十三、職工集資中小企業(yè)可以根據(jù)公司資產(chǎn)實(shí)際，將凈資產(chǎn)