11月上海新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告

新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告第一部分：宏觀市場(chǎng)環(huán)境第二部分：板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第四部分：附板塊主要個(gè)案分析09年一季度調(diào)整二套房貸款額度70/90界定松動(dòng)09年二季度經(jīng)濟(jì)適用房管理方法信貸從緊09年三季度經(jīng)濟(jì)適用房管理方法信貸從緊09年四季度個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免恢復(fù)開發(fā)商拿地首付比例提高10年一季度銀行預(yù)備金利率提高10年二季度銀行取消投資投機(jī)購(gòu)房貸款二套房首付比例提高10年三季度三套房停貸上海細(xì)那么十月長(zhǎng)假最后一天出臺(tái)政府延續(xù)打出組合拳，以信貸杠桿為主要調(diào)控樓市手段，而其中最重要的一環(huán)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)能夠從明年初開場(chǎng)正式實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可估量政策宏觀市場(chǎng)環(huán)境需求與去年同期堅(jiān)持一樣程度,但張望導(dǎo)致供應(yīng)量減少,估計(jì)后市能夠會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)集中的局面市場(chǎng)2021年10月7日，上海出臺(tái)<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保證任務(wù)的假設(shè)干意見>相比國(guó)慶假期前各部委調(diào)控措施的總那么，上海進(jìn)展了如下五點(diǎn)細(xì)化：一、除暫停三套房的商業(yè)貸款外，對(duì)第三套房和非改善的第二套房的公積金貸款也暫停。二、暫停不能提供納稅和社保證明的非本地居民的貸款發(fā)放。三、暫定本地和外省市居民只能在上海購(gòu)房一套。四、加強(qiáng)保證性住房建立力度。細(xì)那么中提到今后5年上海將新增保證性住房100萬套，而09年上海新房成交量約為24.4萬套，按細(xì)那么中提到的目的，上海年均將新增保證性住房20萬套，與商品房數(shù)量的比例將到達(dá)1:0.8，這一目的假設(shè)可以到達(dá)，對(duì)商品房需求會(huì)有一定分流和緩解作用。五、打擊開發(fā)商囤地，。規(guī)定一次性申領(lǐng)施工和銷售答應(yīng)證的規(guī)模不低于3萬平米，對(duì)于工程規(guī)模小于3萬平米的工程應(yīng)一次性領(lǐng)取施工和銷售答應(yīng)證。目前開發(fā)商根據(jù)約定登記量而決議推盤量的景象比較普遍，大多采取分批次小規(guī)模推盤而到達(dá)房源緊張的效果，本次細(xì)那么出臺(tái)的目的是打擊開發(fā)商這一銷售政策，但規(guī)定3萬平米的要求并不非常嚴(yán)厲，能夠會(huì)影響實(shí)踐調(diào)控效果。宏觀市場(chǎng)環(huán)境本次調(diào)控政策的出臺(tái)，普潤(rùn)以為將對(duì)市場(chǎng)將起到一個(gè)本質(zhì)性的干涉。對(duì)開發(fā)商而言，本次調(diào)控將會(huì)給行業(yè)內(nèi)帶來一次大的沖擊，從調(diào)控細(xì)那么可以看出，調(diào)控的對(duì)象主要是公寓市場(chǎng)，而對(duì)于受貸款影響較小的別墅及高端住宅產(chǎn)品的沖擊那么較小，對(duì)于精裝小戶型、酒店式公寓、商鋪、辦公等投資型商品房來說，后市很不容樂觀，這部分產(chǎn)品將面臨最直接的沖擊；對(duì)市場(chǎng)而言，調(diào)控將將房源提早上市供應(yīng)，防止開發(fā)商將價(jià)錢越定越高，從而到達(dá)平抑房?jī)r(jià)的目的；對(duì)購(gòu)房者而言，調(diào)控那么在心思上對(duì)其影響，他們的張望心情將逐漸加劇，市場(chǎng)能夠再次迎來張望期。普潤(rùn)觀念宏觀市場(chǎng)環(huán)境上海細(xì)那么中除了保證性住房建立目的超出預(yù)期，其他措施根本落在前期國(guó)家調(diào)控措施的框架中。我國(guó)全年的經(jīng)濟(jì)義務(wù)是保8，而世界經(jīng)貿(mào)組織近期對(duì)我國(guó)GDP的預(yù)測(cè)為10.8%。在此情況下，中央對(duì)房地產(chǎn)“踩剎車〞是有預(yù)備的。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速得到保證的前提之下，估計(jì)四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價(jià)錢將會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯添加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，估計(jì)促銷的工程會(huì)進(jìn)一步增多，打折幅度會(huì)重新添加。另外我們也要留意，調(diào)控措施假設(shè)不能在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行，那么仍有能夠出現(xiàn)需求在遭到一段時(shí)間的抑制后迸發(fā)的情況，房?jī)r(jià)也容易出現(xiàn)反復(fù)。政府也會(huì)給本次政策留出一段效果察看期，估計(jì)短期內(nèi)較為本質(zhì)的后續(xù)政策出臺(tái)能夠性不大。后市預(yù)判宏觀市場(chǎng)環(huán)境板塊+10%+29%+16%+30%+21%+52%+22%+77%2006年至今,上海公寓價(jià)錢加權(quán)年均增漲率達(dá)21%;新江灣城板塊公寓價(jià)錢加權(quán)年均增漲率達(dá)43%，漲幅遠(yuǎn)大于全市程度;不過值得指出的是，新江灣城板塊今年的漲幅完全由高端工程帶動(dòng)，其它工程價(jià)錢根本在3-3.5萬元/㎡，而在最新調(diào)控政策的影響下,估計(jì)未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)漲勢(shì)將趨于平緩,不排除部分供應(yīng)量較大的區(qū)域出現(xiàn)下降的能夠板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀高端工程帶動(dòng)板塊整體價(jià)錢上揚(yáng)新江灣城板塊黃興板塊五角場(chǎng)板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀新江灣城板塊的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)價(jià)錢在楊浦浦區(qū)占主導(dǎo)位置本工程板塊工程分布項(xiàng)目開盤時(shí)間總建面積(㎡）建筑類型容積率九龍倉(cāng)璽園2010-1110萬12-13層高層1.7仁恒怡庭2010-106.5萬7層大平層公寓、5層疊加別墅1.2華潤(rùn)橡樹灣2010-323萬小高層11-13層，聯(lián)庭別墅5層1.6加州水郡2009-847萬18層高層1.8合生江灣國(guó)際公寓2006-428萬8-18層小高層1.6保利維拉家園2010-051.6萬8層多層1泰寶華庭2010-3

5.3萬6-8層1.1三湘七星府邸預(yù)計(jì)2011-23.7萬多層、棟棟1.3祥生福田雅園預(yù)計(jì)今年年底9.2萬8層多層、別墅1.9鐵獅門項(xiàng)目/90萬高層3.3建發(fā)新江灣景苑預(yù)計(jì)今年11月底3.1萬17-18層高層2保輝香景園明年6月7月17-18層高層/加州水郡鐵獅門工程板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀保輝香景園新江灣城板塊黃興板塊五角場(chǎng)板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊市場(chǎng)需求受一些高端工程近期開盤的影響下,出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),同時(shí)也帶動(dòng)板塊整體銷售均價(jià)明顯上升。但值得留意的是，這些高端工程的開盤價(jià)錢均低于預(yù)期。面積段成交套數(shù)(套）成交面積(㎡）100以下29526580.42101-125899876.6126-145618393.07146-160162379.216172181-2009718449.87201以上10428968.9總價(jià)段成交套數(shù)(套）成交面積(㎡）200萬以下141291.48201-2501129957.34251-30014313163.88301-350768032.65351-400475370.32401-450385605.96451-500335215.47501-550111999.46551-600162630.28601-65091340.35651-700457721.55701-750529066.78751-8006211227.25800萬以上21649014.01板塊市場(chǎng)目前需求主流為100平米以下和161-180平米面積段；總價(jià)在201-300萬元以及800萬元的公寓是板塊需求熱點(diǎn)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊開展趨勢(shì)投資投資兼自住高檔社區(qū)項(xiàng)目90㎡以下91-100㎡101-150㎡151-200201-250251-300300以上一房?jī)蓮d二房二房?jī)蓮d43208219四房?jī)蓮d5710119四房三廳4五房?jī)蓮d1五房三廳1復(fù)式32721項(xiàng)目200萬元以下201-400萬元401-600萬元601-800萬元801-1000萬元1001-1200萬元1201萬元以上一房?jī)蓮d二房二廳133702211三房?jī)蓮d1564150631020四房?jī)蓮d161105415四房三廳4五房?jī)蓮d1五房三廳1復(fù)式126111021板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀面積和總價(jià)段交叉分析90平米以下的兩房主要集中在“保利維拉公寓〞和“泰寶華庭〞；91-150平米主要集中于“合生國(guó)際公寓〞和“九龍倉(cāng)璽園〞，總價(jià)在200-400萬元三房?jī)蓮d主要面積在151-200平米，集中在“華潤(rùn)置地橡樹灣〞、“九龍倉(cāng)璽園〞和“仁恒怡庭〞，總價(jià)大致集中在范圍在601-800萬元。項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月至11月25日保利維拉家園套數(shù)417593均價(jià)3570934299347192966834986涵碧景苑套數(shù)711均價(jià)205561697519849泰寶華庭套數(shù)38281524271911均價(jià)24337251922630126602288202752129597橡樹灣套數(shù)3252612282811均價(jià)3948742028402554258842334417944126343718合生江灣國(guó)際公寓套數(shù)78261418823114均價(jià)3249833466302253116028843298152986528822仁恒怡庭套數(shù)10542均價(jià)5863459646九龍倉(cāng)璽園套數(shù)158752244均價(jià)4321243702440314459241759板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊內(nèi)各工程今年1-11月成交情況單位:套、元/平方米2月4月6月8月10月12月仁恒怡庭華潤(rùn)置地橡樹灣泰寶華庭保利維拉家園3、4兩月共推出222套，兩房、三房為主9月份推套，兩房為主合生江灣國(guó)際公寓九龍倉(cāng)璽園余133套，主要為70-130兩房3月份推184套，三房、四房為主，170平米以上余221套，三房四房為主，11月能夠加推5月份推出232套，兩房146套，三房56套，聯(lián)排26套，獨(dú)棟2套余54套，兩房三房為主5月份共推出112套，兩房108套、三房4套余41套，兩房為主10月份共推173套。主要為三房42套，四房65套，疊加48套余51套，四房和復(fù)式為主7月份共推出185套，兩房34套，三房126套，四房24套余7套根本售完銷化余量區(qū)域內(nèi)其他工程板塊推量分析板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

可售房源

房型合計(jì)70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130-150平米150-170平米以上170平米以上一房14113二房25414165399三房132514113四房7272其他54

54合計(jì)526115465391414239板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊公寓存貨不多,主要集中在90以下的兩房和170平米以上的三房，以目前板塊月成交量，根天性一個(gè)月消化終了板塊內(nèi)在售公寓存量分布在售項(xiàng)目用地性質(zhì)建筑面積（萬㎡）已推面積

（萬㎡）未來供應(yīng)量

（萬㎡）合生新城御景住宅28.2923.065.23華潤(rùn)橡樹灣住宅23.087.7715.31漢斯加州水郡住宅、商業(yè)46.798.4338.36涵碧景苑住宅8.988.980仁恒怡庭住宅6.53.92.6泰寶華庭住宅5.33.12.2九龍倉(cāng)新江灣項(xiàng)目住宅10.073.76.37保利維拉家園住宅1.631.10.53合計(jì)-130.6460.0470.6未來上市項(xiàng)目用地性質(zhì)建筑面積（萬㎡）已推面積

（萬㎡）未來供應(yīng)量

（萬㎡）鐵獅門項(xiàng)目住宅、商辦90-90中建項(xiàng)目住宅11.45-11.45祥生御江灣住宅10.44-10.44銀億新江灣項(xiàng)目住宅6.04-6.04建發(fā)項(xiàng)目江灣名居住宅3.1-4.5三湘七星府邸住宅3.7-3.7合計(jì)-124.73

126.13板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊公寓供應(yīng)量現(xiàn)有工程存量供應(yīng)達(dá)70.6萬方未上市工程供應(yīng)量達(dá)124.73萬方兩者總計(jì)達(dá)195.33萬方項(xiàng)目上海本地江浙其他地區(qū)仁恒怡庭65%15%20%九龍倉(cāng)璽園70%10%20%華潤(rùn)置地橡樹灣60%15%25%保利維拉公寓80%10%10%泰寶華庭75%10%15%合生國(guó)際公寓65%10%25%上海本地和自住客源已成為板塊需求主流板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)泡沫程度低報(bào)告綜述雖然10月初上海細(xì)那么出臺(tái)，但目前成交量尚未出現(xiàn)明顯變化，但供求雙方對(duì)于價(jià)錢預(yù)期普遍回調(diào)短期內(nèi)調(diào)控政策根本出盡，政府部門對(duì)于房產(chǎn)稅能否出臺(tái)非常謹(jǐn)慎宏觀大勢(shì)板塊開展態(tài)勢(shì)目前楊浦區(qū)內(nèi)絕對(duì)的熱點(diǎn)板塊，特別是近期板塊均價(jià)受高端工程的入市的影響大幅抬升其它工程價(jià)錢根本堅(jiān)持穩(wěn)定，根本在3-3.5萬元/㎡，個(gè)別工程為了跑量小副降價(jià)板塊后市預(yù)測(cè)后續(xù)供應(yīng)量大，有近200萬方，高端工程為主，市場(chǎng)價(jià)錢平臺(tái)有望繼續(xù)上升由早期的投資性客源為主轉(zhuǎn)換為自主性客源為主，隨著板塊配套逐漸成熟，未來將吸引更多的高端人群板塊主要個(gè)案分析地址楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處均價(jià)45000元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)45000元/平方米開發(fā)商上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積兩居137平米三居179-303平米四居228-334平米建筑類型高層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積100000平方米占地面積60000平方米開盤時(shí)間2010年11月入住時(shí)間2011年12月方位中外環(huán)城鐵沿線10號(hào)線裝修情況精裝(10000-12000元/㎡)容積率1.7綠化率35%總戶數(shù)500物業(yè)公司綠源物業(yè)物業(yè)費(fèi)5.20元/月/平方米九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園11月中旬加推，主推戶型有平米的兩房，150平小三房、180平米的三房，最大面積是334平米的四房，均價(jià)45000元/平米。板塊主要個(gè)案分析地址楊浦區(qū)政和路338弄起價(jià)55000元/平方米最高價(jià)70000元/平方米開發(fā)商上海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司戶型面積洋房170-197平米別墅208-345平米建筑類型多層疊拼物業(yè)類別花園洋房疊加別墅建筑面積65000平方米占地面積54000平方米開盤時(shí)間2010年10月入住時(shí)間2011年12月城鐵沿線10號(hào)線,12號(hào)線裝修情況精裝（10000元/㎡）容積率1.2綠化率0%總戶數(shù)269投資商新加坡仁恒置地建筑施工龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計(jì)貝爾高林仁恒怡庭板塊主要個(gè)案分析主推170平米、195平米精裝大戶型多層公寓仁恒怡庭板塊主要個(gè)案分析地址楊浦區(qū)國(guó)權(quán)北路7弄2號(hào)均價(jià)35000元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)35000元/平米開發(fā)商上海賢豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司戶型面積二房89平米建筑類型1棟8層，5棟7層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積16289平方米開盤時(shí)間2010年9月入住時(shí)間2010年6月31日城鐵沿線10號(hào)線裝修情況精裝（3000元/㎡）容積率1.4綠化率40%總戶數(shù)162物業(yè)公司上海保利物業(yè)酒店管理有限公司物業(yè)費(fèi)3.10元/月/平方米車位數(shù)108個(gè)投資商保利置業(yè)集團(tuán)有限公司保利維拉家園板塊主要個(gè)案分析名稱套數(shù)配比二房108套96.43%120-130㎡4套3.57%140-150㎡4套3.57%80-90㎡88套78.57%130-140㎡12套10.71%三房150-160㎡4套3.57%保利維拉家園現(xiàn)售位置最好8、9號(hào)樓，推89平米2+1戶型，一棟樓20幾套，底樓送同面積地下室板塊主要個(gè)案分析地址楊浦新江灣城國(guó)權(quán)北路1088號(hào)均價(jià)28000元/平方米開發(fā)商上海景榮置業(yè)戶型面積二居89平米三居179平四居180平米建筑類型聯(lián)排別墅;6-8層電梯公館物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積53000平方米占地面積0平方米開盤時(shí)間2010年5月18日入住時(shí)間2011年8月裝修情況毛坯容積率1.1綠化率45%得房率0%總戶數(shù)271物業(yè)費(fèi)2.50元/月/平方米車庫(kù)配置自動(dòng)感應(yīng)停車系統(tǒng)供暖方式戶式中央空調(diào)建筑設(shè)計(jì)上海華東建筑設(shè)計(jì)院建筑施工上海東亞集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)上海華東建筑設(shè)計(jì)院泰寶華庭板塊主要個(gè)案分析戶型套數(shù)配比二房146套62.93%80-90㎡146套62.93%三房56套24.14%170-180㎡52套22.41%150-160㎡1套0.43%160-170㎡3套1.29%獨(dú)棟2套0.86%550-600㎡2套0.86%聯(lián)排28套12.07%泰寶華庭在售89平2+1房，以及180平3+2房和4+2房電梯公館。板塊主要個(gè)案分析地址楊浦區(qū)政和路991弄起價(jià)31000元/平方米最高價(jià)32000元/平方米開發(fā)商上海珠江投資有限公司戶型面積兩房90平米建筑類型小高層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積282880平方米占地面積176750平方米開盤時(shí)間2010年9月18日入住時(shí)間2012年4月裝修情況毛坯;全裝。修裝修報(bào)價(jià)1500-3000元/㎡容積率1.6綠化率40%得房率80%總戶數(shù)2800物業(yè)公司安華物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.20元/月/平方米車位費(fèi)地上180元/天;78000元/個(gè);地下380元/天;108000元/個(gè);車位數(shù)車位數(shù):地上300個(gè);地下700個(gè);車位配比0.5投資商廣東珠江投資股份有限公司建筑設(shè)計(jì)上海滬防建筑設(shè)計(jì)有限公司；上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司板塊主要個(gè)案分析合生江灣國(guó)際公寓〔新城御景〕新城御景在售90平米左右的兩房，單價(jià)31000-320