濟南西客站商業(yè)報告

濟南西客站站場項目商業(yè)策劃報告目錄附件：階段性工作及團隊一.城市宏觀環(huán)境研究四.城市高鐵案例分析二.城市商業(yè)供應(yīng)調(diào)研五.項目發(fā)展方向研判三.項目屬性研究六.項目業(yè)態(tài)規(guī)劃一.城市宏觀環(huán)境研究

濟南地處山東省的中西部，位于渤海經(jīng)濟圈，北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在山東省處于承東接西的位置；在全國是連接華東與華北的門戶；也是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐，京滬鎖鑰；是黃河三角洲最大的中心城市。

濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是全國十五個副省級城市之一。

濟南總面積8227平方公里，其中市區(qū)面積3257平方公里。

行政區(qū)劃包括歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清6區(qū)；平陰、濟陽、商河3縣和1個縣級市章丘市。

城市性質(zhì)：山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。市區(qū)歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)下轄縣平陰縣、濟陽縣、商河縣縣級市章丘市濟南城市概況

《濟南市城市總體規(guī)劃(2005━2020年)》確立濟南的整體城市定位為：山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。

中心城建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼拓展。

近期城市發(fā)展以向東西兩翼發(fā)展為主，遠(yuǎn)期逐步完善城市總體布局。從而帶動舊城區(qū)的提升和改造，有機疏解舊城區(qū)。

市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。

濟南近年啟動了一批重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域及重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，城市的快速發(fā)展和升級進(jìn)入了實質(zhì)性階段。

構(gòu)建以濟南為中心，與周邊的淄博、萊蕪、泰安、聊城、德州、濱州6個城市共同組成的濟南都市圈。成為超越省會地位的區(qū)域中心城市?！鞘幸?guī)模不斷擴大?！鞒菂^(qū)呈現(xiàn)向東西兩翼迅速擴張的態(tài)勢。濟南城市概況/規(guī)劃東拓：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，政府著力推動，在濟南市三大戰(zhàn)略方向上發(fā)展最為突出。城市主導(dǎo)功能為行政、文化、高端居住區(qū)等。西進(jìn)：空間格局、土地條件優(yōu)越，受高鐵建設(shè)推動、西客站建立和政府政策支持，是濟南市三大戰(zhàn)略方向上發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。本案位于西客站核心區(qū)域。南控：受地形的限制，南部發(fā)展空間有限。主導(dǎo)城市功能為中端、中高端居住區(qū)。北跨：受城市資源和擴張力的影響，北跨在一段時間內(nèi)是無法實現(xiàn)的。但是濟南北部城區(qū)有望在中短期內(nèi)建成多個中等收入階層聚集的大型居住區(qū)。中疏：疏解繁重的城市功能，部分居住功能逐步轉(zhuǎn)移到中心城市的外圍地區(qū)?！行某鞘械墓δ軐a(chǎn)生對商業(yè)、商務(wù)物業(yè)的更高需求。※城市的居住組團、商圈將隨著城市的擴張而發(fā)展?！鞑砍菂^(qū)的商業(yè)、商務(wù)氛圍有望在高鐵助力下在一個比較短的時間內(nèi)得到明顯的改觀。濟南城市概況/發(fā)展戰(zhàn)略濟南市山東省鐵路、公路、航空的交通樞紐，京滬、膠濟鐵路在市區(qū)交匯，北連北京、天津，南接南京、上海、福州，東達(dá)港口城市青島、煙臺。濟南對外交通系統(tǒng)促進(jìn)了濟南與其他城市的連結(jié)度，濟南在中心城市地位進(jìn)一步強化交通樞紐1公路4濟南向東有濟青（濟南—青島）高速公路，向南、向北有京福（北京—福州）高速公路、京滬（北京—上海）高速公路，向西有濟聊（濟南—聊城）高速公路等。濟南城市交通|市外空港2濟南機場是經(jīng)國家批準(zhǔn)的國際空港，有通往香港、北京、上海、廈門、?？诘瘸鞘械?0余條空中航線，并開通了濟南至俄羅斯的國際貨運包機。陸港3濟南還相繼建成了濟南國際集裝箱分流中心和濟南至香港的陸路貨運道路。高鐵5高鐵擴容濟南都市圈

隨著高鐵時代的來臨，高速出行在縮短山東沿線六市縣之間距離的同時，也將加大高鐵沿線城市同城化效應(yīng)。一小時內(nèi)，從濟南出發(fā)北可達(dá)天津，南能到達(dá)與徐州相接的棗莊，普通市民的生活圈也將大大擴容。縱貫山東西部的京滬高鐵，將德州、濟南、泰安、曲阜、棗莊、滕州連成了一線，使得山東省形成了縱橫構(gòu)架的高速鐵路網(wǎng)，同時也宣告了山東省“高鐵時代”的真正來臨。納入北京、上海三小時經(jīng)濟圈

一條京滬高鐵，將濟南帶入北京、上海三小時經(jīng)濟圈內(nèi)，高鐵帶來的滾滾人流以及超強的“磁力效應(yīng)”將使?jié)线@座城市的人氣和商氣快速聚集。進(jìn)入高鐵時代，巨大的人流、物流、資金流、信息流，逐漸加快的城市化進(jìn)程和不斷增強的省會城市輻射力。此外，軌道交通2號線東起高新區(qū)，向西穿越市區(qū)后，一直延伸到長清區(qū)；3號線從高新區(qū)向東，一直延伸到孫村；4號線則南北貫穿英雄山－大緯二路－濟濼路，北起濼口，南至重汽技術(shù)中心；5號線則從歷山路中段（約解放橋附近）出發(fā)，一直延伸到位于長清區(qū)的大學(xué)科技園；6號線西側(cè)終點在臘山新村，東側(cè)終點則在濟南國際機場。濟南城市交通|市內(nèi)根據(jù)2008年冬啟動的濟南軌道交通規(guī)劃編制工作，濟南市可能建設(shè)6條軌道交通線。軌道交通1號線西起規(guī)劃中的濟南西客站，東至濟南奧體中心。在2007年10月份濟南市規(guī)劃局和槐蔭區(qū)政府提供的西客站片區(qū)綜合交通規(guī)劃中，軌道1號線終點站將設(shè)在西客站的北邊，位于未來京滬高速鐵路的西側(cè)。傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期1995年前1996年—2002年2003年—2009年2010年——

本地國營商業(yè)

以傳統(tǒng)百貨為主，柜臺式銷售

商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低，商品品類追求大而全。

消費力的提升促進(jìn)少量百貨出現(xiàn)。

消費觀念的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)。

大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展市場；

大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合性商業(yè)過渡

外資商業(yè)逐步突破商業(yè)壁壘進(jìn)入濟南市場。

銷售類商業(yè)物業(yè)大量出現(xiàn)。

外埠商業(yè)地產(chǎn)集團大舉介入；

綜合性購物中心開發(fā)開始始出現(xiàn)；

商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加有序、透明。濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、濟南一百、山東華聯(lián)銀座商城、貴和購物中心、三聯(lián)家電、世購、萬嘉隆、大潤發(fā)等泉城路萬達(dá)、沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、樂購、國美電器、蘇寧電器等恒隆廣場、萬達(dá)廣場濟南商業(yè)發(fā)展歷史演變濟南市整體商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)為：建設(shè)成為立足濟南，帶動山東，輻射華東、華北、黃河中下游及環(huán)渤海地區(qū)，服務(wù)全國，接軌世界的區(qū)域性商貿(mào)流通中心，承接京津與滬寧、東部沿海與西部內(nèi)陸地區(qū)的商貿(mào)樞紐城市，現(xiàn)代化區(qū)域性大商都。在此目標(biāo)下，濟南市于2006年11月5日正式出臺了《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》。根據(jù)這一發(fā)展規(guī)劃，從現(xiàn)在起至2020年，濟南市將打造老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等級、不同層次的商圈，并形成“一核二區(qū)四片四心”結(jié)構(gòu)布局。

打造老城、主城、新城三大商圈

老城商圈即城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的老城區(qū)范圍，由歷山路、北園大街、緯十二路、經(jīng)十路圍合的區(qū)域。這一商圈是濟南市傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，它由位于古城區(qū)的中心商業(yè)區(qū)與位于古城西側(cè)的商埠區(qū)兩部分組成。主城商圈位于城市總體規(guī)劃確定的主城區(qū)范圍中老城商圈以外的區(qū)域，地處玉符河以東、繞城高速東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間，包括臘山、黨家、燕山、王舍人和賢文五個片區(qū)。新城商圈即城市總體規(guī)劃確定的“一城兩區(qū)”整個城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍中，主城商圈以外的區(qū)域，包括東部城區(qū)和西部城區(qū)。老城商圈主城商圈新城商圈濟南商業(yè)規(guī)劃外部環(huán)境：濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是全國十五個副省級城市之一。著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。以濟南為中心，與周邊的淄博、萊蕪、泰安、聊城、德州、濱州6個城市共同組成的濟南都市圈。成為超越省會地位的區(qū)域中心城市。高鐵的運營使?jié)弦恍r都市圈進(jìn)一步得以擴大；中心城市輻射力進(jìn)一步增強。商圈分布：濟南的商圈分布過于集中在城市的中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，商業(yè)分布的不合理性造成局部供應(yīng)過剩和缺乏并存的現(xiàn)象，這對濟南的城市化進(jìn)程和整體發(fā)展戰(zhàn)略極為不利。未來隨著濟南城市商業(yè)規(guī)劃的實施，上述格局將發(fā)生改變，濟南也將由單一城市中心向多城市中心的方向發(fā)展，這在促進(jìn)城市商業(yè)裂變升級的同時，也將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造無限的商機。東西兩翼新城商圈呼之欲出。城市商業(yè)品牌集合度：貴和購物中心、銀座、振華、萬達(dá)、恒隆廣場，品牌組合逐步完善，城市商業(yè)品牌集合度較高，各商家差異化經(jīng)營日益明顯。尤其知名商業(yè)地產(chǎn)運營商香港恒隆集團、萬達(dá)集團陸續(xù)進(jìn)入濟南，成熟的商業(yè)運營體系和品牌號召力使?jié)系纳虡I(yè)時尚度進(jìn)一步得以增強。濟南市場環(huán)境總結(jié)二.城市商業(yè)供應(yīng)研究

濼口商圈泉城路商圈北園大街商圈西市場商圈經(jīng)四路商圈洪樓商圈英雄山路商圈※濟南的商圈分布過于集中在城市的中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，商業(yè)分布的不合理性造成局部供應(yīng)過剩和缺乏并存的現(xiàn)象，這對濟南的城市化進(jìn)程和整體發(fā)展戰(zhàn)略極為不利?！磥黼S著濟南城市商業(yè)規(guī)劃的實施，上述格局將發(fā)生改變，濟南也將由單一城市中心向多城市中心的方向發(fā)展，這在促進(jìn)城市商業(yè)裂變升級的同時，也將為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商創(chuàng)造無限的商機。山大路商圈段店商圈燕山商圈濟南商圈概況泉城路商圈---城市商業(yè)金街泉城路商圈歷來是濟南繁華的商業(yè)中心，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有十字金街的地位，具備了購物、休閑、旅游、文化、交通五大功能。泉城路商圈---業(yè)態(tài)組合泉城路商圈目前業(yè)態(tài)以百貨為主，輔以品牌專賣、餐飲娛樂等。商場位置濟南市歷下區(qū)泉城廣場北側(cè),勝利大廈東臨商場定位高端百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況1、3、5、80、102等公交車樓層7層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店、娛樂場所、電影院、酒店、商務(wù)辦公、餐飲建筑面積28萬平米消費群體中高層收入人群項目建筑面積28萬平方米，商業(yè)面積17萬平方米，總投資近五十億人民幣，建筑密度58%，綠地率可達(dá)14%。香港恒隆地產(chǎn)有限公司投資約50億人民幣，目標(biāo)是打造一個世界級購物中心和恒隆在全球的旗艦項目。恒隆廣場地下兩層、地上七層，功能十分齊全。典型商業(yè)：恒隆廣場樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）1F國際名品Escada、Coach、HugoBoss、Gieves&Hawkes、PalZileri、VERRI、蘭博基尼、CANAU、St.john、Calvinklein卡文。克萊、雅格獅丹、Lancel5610餐飲哈根達(dá)斯、滿記甜品、優(yōu)格大道、愛茜茜里、面包新語、星巴克、板長壽司、一茶一坐、必勝客2500化妝品絲芙蘭、歐舒丹200鐘表聚時表行、愛馬仕鐘表、歐米茄、萬國、天梭、斯沃琪、卡文?？巳R恩21002F國際名品CKUnderweat、AZULbymoussty400餐飲船歌魚水餃、茉莉餐廳、太興餐廳、西堤牛排3500精品超市屈臣氏400服飾NikeGoff、邁克達(dá)威、酷勁運動城、名店運動城、雅瑩、Lafe’ta、恩曼琳、影兒時尚會所、爵度、Maxstudio、奈蔻、Rime、HUNT、SCOFIELD、例外、Lampo8300飾品雅天尼、銀鎮(zhèn)、GUESS、LOVE&LOVE、七好銀飾、瑞紅飾品、ABISTE350箱包Kanawa、Why、uspolo400鞋湯普葛洛、拉意、愛的旋律、耶魯氏、比恩比、安瑪麗、愛步、麗格、駱駝休閑鞋2300家居生活無印良品650樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）3F餐飲麥當(dāng)勞、咪酷、緹米咖啡、滿記甜品、賓達(dá)咖啡、快樂涮涮鍋、和綠回轉(zhuǎn)壽司、肯德基、2100精品超市Ole’300化妝品佰草集、露華濃、Skinfood、V.Rose、謎尚、寶琪藍(lán)、阿芙800珠寶千禧之星、周生生、潮宏基、通靈、世紀(jì)緣、Enzo1200飾品麗歐娜、阿努比斯600眼鏡寶島眼鏡、一代眼鏡、Machree、亮視點1000服飾Cue、雅戈爾|、堡尼、柏格西尼、柏朗雅高、雅迪斯、jockey、芝禾、卡爾丹頓、威斯康尼、安瑞井、臣楓、菲尼迪、優(yōu)衣庫、白井、TBF、馬克華菲、Roem、歐時力、愛慕、古今、安莉芳、十月媽咪、伊芙欣悅51004F餐飲閆府私房菜、朝天門、釜山料理、湯皇小廚、大漁鐵板燒2000服飾Lee、Levi’s、GXG、馬克華菲時尚男裝、三葉草、Kappa、Iinberland、Jeep、哥倫比亞、維斯凱、艾高、G-STAR、耐克360、GOGIRL、ZU.KU、GY、太平鳥、杰克瓊斯、ONLY3800飾品阿吉豆、法藤、必酷、大嘴、佩琪、愛樂蒂、3721銀飾1200樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）5F兒童天地Kidsland、PwainPaw、貝納通、少宜、那都樂、赫曼、童鞋城、玩具城、博士蛙365、經(jīng)典泰迪、寶貝親子劇場、好孩子、Twinkids、愛家樂、米拉熊、蒙娜麗莎、英式、麗嬰房、美而優(yōu)、Kaminey、NikeKids2800餐飲米斯特披薩400化妝品御泥坊200美甲美發(fā)名宣美業(yè)、首選造型、纖纖美甲8006F餐飲小麥傳奇、1001贊生活牛肉面、自家烏冬、SeawardX新蒂餐廳、YOGOJUICE優(yōu)果、味千拉面、ZEN采蝶軒、巴山夜雨、椒艷時光、湘鄂情懷、日越軒、無限友、喜家得水餃、恒記甜品、四季明湖5000影院百麗宮5900商場位置濟南市歷下區(qū)泉城路101號商場定位百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況9，5，4，11等公交車樓層6層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、專賣店、建筑面積3萬平米消費群體中高層收入人群貴和商廈是山東魯能集團開發(fā)建設(shè)，魯能商貿(mào)有限公司全面管理，具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化、高品位大型商廈。典型商業(yè)：貴和商廈樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）1F黃金珠寶金至尊、周大福、謝瑞麟1000化妝品玉蘭油、歐萊雅、羽西、佳美樂、高夫、清妃1200鐘表眼鏡天駿、依波、天王、探路者、美國保羅等1200精品超市屈臣氏400咖啡星巴克3002F少女裝夢特嬌、浩沙、貓人、朵彩、、雪龍人、迪士尼、黛爾斯、貝蒂、ESPRTT、ETAM、OCHIRLY、ES、SCAT、GMD3900美甲.眼鏡愛喜100咖啡廳星巴克3003F時尚女裝愛慕、歐迪芬、美標(biāo)、汝斯芬、達(dá)爾麗、哥弟、圣可尼、3900美甲飾品PH7、婷美200內(nèi)衣沐蕾迪、歐蒂芙、卡蘭等900樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）4F男女鞋子皮爾卡丹、迪森高爾夫、萬里馬、卡迪樂鱷魚、達(dá)芙妮、百麗、TATA、金特利、美國旅行者2580皮具ZIPPO、新秀麗、外交官、牧馬牛仔、螞蟻城430針織服裝阿貝日格、兆君、賽兔、盤古內(nèi)衣、恒源祥等12905F男裝古蘭圖騰、泊莉恩、NIKE、THENORTHFACE、COLUMBIA、OYEA、高特、日高、JACK&JONES、、SELECTED、威鵬、蘋果、GOODLUCK等860時尚休閑裝雅戈爾、沙馳、羅蒙、斯尼克曼、迪安帝尼、虎豹、榮泰、SHSS、艾利斯特、美國模斯2580戶外運動GOODLUCK215健身器材EHOMME2156F運動服飾阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、卡帕、新百倫、茵寶1300兒童孕嬰用品GOODBABY、NIKEKIDS、米奇2000體育用品阿迪達(dá)斯、215床上用品卡迪、昱璐、富安娜、水星家紡、夢潔家紡、雅芳婷、依詩家650商場位置濟南市歷下區(qū)濼源大街99號商場定位百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況9，5，4，11等公交車樓層1主要商業(yè)業(yè)態(tài)超級市場、專賣店、餐飲建筑面積3萬平米消費群體中高層收入人群濟南銀座購物廣場位于泉城廣場地下一層，經(jīng)營面積3萬多平方米，其中大型超市、精品區(qū)、餐飲娛樂區(qū)各占1萬平方米，是目前國內(nèi)單層商業(yè)設(shè)施之最。典型商業(yè)：銀座地下購物廣場樓層品類主要品牌面積（㎡）B1化妝品Za、歐萊雅、歐伯萊、夢妝、DHC、自然堂、羽西、Kenzo、DKNY、ck、HuGoboss、巴寶莉、露得清、艾文莉、清妃、蘭芝、玉蘭油、雅呵雅、佰草集、水之澳、蝶、芙麗芳絲、理膚泉、露華濃

薇姿、優(yōu)色林、雅漾1150女鞋達(dá)芙妮、天美意、奧卡索、奧康、康美詩、他她、森、吉祥鳥、康莉、富貴鳥、涉趣、ChCh、艾貝卡、AS、接吻貓、亨達(dá)、索菲婭、星期六、寶人、傲巴斯、宏蒂麗娜3450珠寶IDO、今生今飾、周大福、六福、上海老廟黃金、精雅、潮宏基、鑫意、漢宮玉瓏、S&天然琥珀、雯麗、繡色、零度、JOJO400表天王表、梅花、英納格、美度、西鐵城、依波路100男裝日馳尼、盛大保羅、馬克華菲、圣菲拉利、哈里波特、七匹狼、SELECTED、JACKJONES、G2000、JIMS、七星、金利來、衫衫、JEEP、RICHINI、圣約克、紳貴、太子龍、七皮狼、愛登寶、哈利波特、虎都、九牧王、馬可華非、ESPIRIT、TONYWEAR、VISCAP、UCLA、雅戈爾1300眼鏡濟南茂昌、瑞龍50女裝Veromoda、only、伊蓮帆登、播、米可芭娜、新雪麗、珂萊蒂爾、茗、歐季、茜舞、薇格娜絲、米茜爾、阿瑪施、素西、卡諾琳、黎人坊、雅瑩、巴儷錦、G2000、纖、哲迪、MIKIBALA、BELLOAN、芝禾、纖、JNBY、EVAOUXIU、ZUCGCIC、GJAMEI、SOFA8350樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）B1男鞋豪行、夢特嬌、鱷魚、保羅、金利來、萊昂拉多、P&F、策樂、蘋果、花花公子、雅樂士、GMS、DURA、紅蜻蜓、皮爾卡丹1150童裝史怒比、巴拉巴拉、維尼熊240休閑運動耐克、阿迪、班尼路、佐丹奴、真維斯、艾夫斯、標(biāo)馬、美津農(nóng)、李威斯、安踏、KONZEN、KAMA、寶獅龍、李寧、樂圖、探路者、特步、康威、喬丹、卡怕、匡威、波頓、唐獅、增致牛仔3250內(nèi)衣雅黛芬、黛安芬、曼妮芬、愛美麗、柔扶蘭、愛慕、芬狄詩、貓人、美標(biāo)、恒源祥650銀座超市8450泉城路是20世紀(jì)濟南市商業(yè)的代表，在相當(dāng)長的時間里都是濟南市市民引以為自豪的一條繁華街道，被譽為“中華第一商業(yè)街”是‘中國十大著名商業(yè)街’之一。典型商業(yè)：泉城路購物街業(yè)態(tài)業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）租金（元/㎡/天）專賣餐飲麥當(dāng)勞40030+德克士200肯德基400必勝客400康師傅私房牛肉面600專賣珠寶世紀(jì)緣40030+鉆世界1300齊魯金店800專賣飾品譚木匠20銀匠世家20石頭記70業(yè)態(tài)業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）租金（元/㎡）專賣休閑運動特步30030+美特斯邦威1000安踏100361°450KAMA200雅戈爾20030+BY150Eitchoo150真維斯65森馬515美特斯邦威600S.DEER600業(yè)態(tài)業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）租金（元/㎡）專賣休閑運動勁霸15030+真維斯80利郎100七匹狼400安踏體育300貝德羅20030+美特斯邦威450361°450鴻星爾克400專賣鞋達(dá)芙妮200紅蜻蜓70紅谷70業(yè)態(tài)業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）租金（元/㎡）銀行中國農(nóng)業(yè)銀行300書店新華書店5000電器國美電器5000電器蘇寧電器10000英雄山路商圈---濟南新興的品位性商圈英雄山路商圈南依英雄山，北靠經(jīng)十路，東起玉函路，西至建設(shè)路，總面積約為45萬㎡，經(jīng)營面積約30萬㎡?！⑿凵铰飞倘δ壳熬奂艘試馈⑻K寧、三聯(lián)為核心的電子電器商業(yè)圈※以中華名優(yōu)小吃城、濟南小吃街為核心的餐飲美食商業(yè)街※以銀座、易初蓮花、新世界、經(jīng)十一路人防商場為核心的休閑購物商業(yè)圈※以體育中心、植物園、文化市場為核心的體育文化商業(yè)圈，同時商圈匯集了中信、深發(fā)、平安等金融服務(wù)機構(gòu)※英雄山路商圈依傍英雄山，自然環(huán)境優(yōu)越，一直是重要的居民區(qū)。因此，初期商業(yè)以服務(wù)周邊居民區(qū)的餐飲市場為主，并形成特色的休閑文化市場※隨著城市改造力度的加大，依托原有的餐飲市場，建成了中華名優(yōu)小吃城、濟南小吃街等餐飲商業(yè)圈；依托原有的文化市場，建成了以體育中心、植物園等體育文化圈，后期逐漸聚集了國美、蘇寧等專業(yè)賣場，以及銀座、易初蓮花等大型中高端商場。商圈演變商圈現(xiàn)狀該商圈功能異質(zhì)化明顯，眾多商家既競爭又合作，提供了豐富多樣的產(chǎn)品，形成了集餐飲、娛樂休閑、體育文化于一體的商業(yè)生態(tài)鏈商場位置濟南市馬鞍山路和玉函路的交叉口商場定位高端百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況9，5，4，11等公交車樓層4層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店、消費群體中高層收入人群山東銀座商城股份有限公司是一家跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的大型連鎖商業(yè)企業(yè)，山東省商貿(mào)流通領(lǐng)域重點骨干企業(yè)，省政府重點扶持的大型零售集團，屬于山東省魯商集團旗下品牌之一，居全國零售集團前5位。典型商業(yè)：玉函銀座商場樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡-1F餐飲康康香鍋、康康快餐770保健品紅太陽藥店、金魯源海參、同仁堂、胡慶余堂、水井坊、泰山香煙、愛信望燕窩500超市銀座超市2100女鞋Ara、MISSSIXTY、TG、GABOR、EXAO、SENSE、ACHTTE、STELLALULA、ARTEMIS、千百度、奧卡索HARSON、chch、宏圖、RONIA、COUBER、G28001F國際品牌服飾Autason、CANALI、GUGGI、CERRUTI、1881、MAXMARA、BOSS、MarinaRanaldi1800手表勞力士、歐米茄、浪琴、雷達(dá)、美度、帝陀、卡地亞、西鐵城、英納格、依波路、梅花、伯爵900化妝品蘭蔻、迪奧、香奈兒、雅詩蘭黛、伊麗沙白·雅頓、赫蓮娜、蘭芝、嬌蘭、倩碧、歐萊雅、歐珀萊、資生堂、寶格麗、嬌韻詩、阿瑪尼、水芝澳、植村秀、歐舒丹、施丹尼、碧歐泉1700飾品琉璃工房施華洛世奇4002F珠寶周大福、周生生、六福、上海老廟黃金、金至尊500鐘表雪鐵納、精工、羅馬表、拜戈、swatch、police、卡西歐、canary、飛亞達(dá)、依波300飾品時尚眼鏡、Zippo、派克250男裝LouisLong、維克多、ck、凱撒大帝、沙馳、愛慕、愛繆斯、FROGNIEZILA、Buford、九牧王、LANGKEN、丹巴度、雅戈爾、ROMASTER、虎都、BOSS、GIVENCHY、LONDONFOG、AQUASCUTUM、KALTENDIN、凱萊露喜、LEO、薩巴蒂尼、RENOMA、CLEARLUCERNE7800樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡3F珠寶好望角鉆石、愛都鉆石、今生今飾、Debor、follfollie380針織內(nèi)衣皮皮狗、珍貝、鄂爾多斯、哈芬、金棒捶、貓人、帕羅、皮爾卡丹、天柏絨絲、雪蓮、米皇、金利1350其他東北虎200美體

200女裝緹絲丹、鉑璽、馬天奴、例外、柯里亞諾、菲尼迪、思菩闌、衣瑞、玫瑰傳說、貝斯琦、迪艾薇、戴芭拉芬、影兒、沐蘭、紅人、滕氏、娜爾絲、闌絲繪70704F女裝DECOSTER、LIMDE、VIVINIKO、MEACHEAL、SANLONG、EP、M-TENG、ELLASSAY、KORADIOOR、MEXX、LOVEWIN、MIA、BUKSUK、Teenie7080針織內(nèi)衣愛慕、ck、伊維斯、愛美麗、桑扶蘭、安莉芳、華歌爾、黛安芬850箱包皇冠、Lids、COBO、LEONARDO、neuf、KAITZ、LAPAGAYO、DILAKS、VEVELSUS、CHLEEN950化妝品美寶蓮、Za、雅呵雅、MAXFACTOR、露華濃、佰草集320樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡5F運動休閑阿迪達(dá)斯、卡帝樂、CROCS、CAT、彪馬、卡帕、探路者、美津濃、耐克、李寧、茵寶、匡威、新百倫、HUSHPUPPIES、rapido、BRUIN、黃金熊、RICHINI、JEEP、卡爾丹頓、金利來、駱駝動感、LOWA、TOI&MOI5770童裝玩具、孕嬰裝E-LANDKIDS、JEEPKIDS、經(jīng)典泰迪、米奇妙世界、PAWINPAW、阿迪達(dá)斯童裝、耐克童裝、TESSIE&TESSIE、BOBDOGABCKIDS、OUR-Q3230健身器材三和松石2006F家居飾品POTATO&CO、平米家居、利快、華美蕾絲、愛麗思生活館、德國健康屋、多樣屋、戴安、京彩、唯寶、埃斯普瑞特、克里斯蒂、夢娣亞1640床品羅萊家紡、恐龍紡織、萊美家紡、夢潔、富安娜、皮爾卡丹家紡、喜來登家紡、艾迪蒙托850工藝禮品云帆工藝、鑫玉泰、福潤德、波西米亞、夏氏琉璃、大漢窯1550鐘表日本精工、日本西鐵城、日本麗聲、德國赫姆勒150珠寶翠佛堂、天妃珠寶、和田玉、吉祥和、悅來國石堂550精品鍋具雙立人、SILIT、OQO、WMF、菲仕樂、美國康寧、華光陶瓷、瑞森710商場位置濟南市經(jīng)七路、經(jīng)十路、緯十二路3條城市主干道的交匯口商場定位百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況乘6路、20路、27路、29路、33路、42路、81路、117路、K56路、K98路、K109路至德興街站下樓層6層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店、娛樂場所、電影院、餐飲消費群體中高層收入人群和諧廣場購物中心，擁有14萬平米超大體量，以北美時尚購物中心式的裝修風(fēng)格，打造的銀座購物中心（中國）旗艦店，躋身中國十大SHOPPINGMALL行列。擁有500多個時尚品牌的入住典型商業(yè)：和諧廣場樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）1F服裝鄂爾多斯、DKNY.Jeans、優(yōu)衣庫、夢特嬌、NIKE360、阿迪、PaulFrank、雅瑩、VEROMODA、MANGO、H&M、C&A2000珠寶、鐘表老廟黃金、IDO、天梭、吉祥和、奧柔拉、600個人護(hù)理林清軒、V.Rose、Sephora、寶琪藍(lán)300餐飲小麥傳奇、GoldStone、自由自在、滿記甜品、星巴克、七代工坊、肯德基60002F服裝馬克華菲、A/E、Tolorinie、愛美麗、季候風(fēng)、伊可愛、速寫、江南布衣、十月媽咪、ME&CITY、Honets、ONLY、JACK&JONES、Hotwind4000箱包Tusan’s、芭比箱包、200兒童娛樂星期八小鎮(zhèn)12003F服裝白領(lǐng)、J&D、郎姿、瑪菲、卓雅、寶姿、薩儂、菲妮迪、卡迪戴爾、奧菲歐、米羅、柯羅巴、酈妮、卡利亞里、OTT、瑪絲菲爾、鉆奇、紐約克、伊丹諾斯、安吉奧、POZO、ICB、應(yīng)大、米蘭、滕氏、玫爾美、3區(qū)、海蘭絲、諾琪3040餐飲重慶小天鵝、喜加德、和綠壽司、仙蹤林、密友甲哺、茉莉餐廳、拿渡、安佳蛋撻、鮮元素、獅頭魚尾10000兒童娛樂咕嚕島、Yukids、非常小孩涂鴉藝術(shù)館、湯姆熊3000樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）4F餐飲朝天門、毛家飯店、花襲人、青藏映像、紅色巴士1600女裝美雪、安井瑞、珂尼蒂斯、粉紅瑪麗、納帕佳、名莎、杰西、on&on、maxstudio、EQ/IQ、玖熙、E+2200美容美發(fā)阿東發(fā)型、嬌莉芙、名宣美發(fā)、阿雙阿月美發(fā)、1000家紡南方寢室、竹印象、樂巢、ESPRIT家紡、生態(tài)家8005F餐飲大韓情緣、九月天、食尚家2500娛樂亞林臺球、魯信影城5006F鞋、箱包餐飲香港QQ蛋仔吧、嘟嘟樂、悅食悅美1200娛樂親親袋鼠、冠軍溜冰場-1F餐飲麥當(dāng)勞、味千拉面、金橋緣、德克士樓層業(yè)種/品類主要品牌面積（㎡）A1百貨街約176家店面：箱包皮帶、家居、小飾品、手機、內(nèi)衣、帽襪、工藝品、水晶、日用品系列4000A2鞋城街亨達(dá)、月芽兒、達(dá)芙妮、牧馬牛仔、柏圖仕、史奴比、仙妮特、卓詩尼、希希妮國際、鞋柜、V6、駱駝、歡鳥、名朗休閑、老北京、凡得、童鞋大世界、健康童鞋等3000A3童裝街童裝約42家店3000B1古玩字畫街約103家古玩字畫、奇石雕刻、陶瓷玉器、木雕銅器、文房四寶、古今中外工藝品3800B2特色街美甲、百貨、箱包、音像、飾品、數(shù)碼、工藝品等；24家店面墻面8家3000B3服裝街男女服裝：男裝1/3女裝2/3約60家店3000B4服裝街精品女裝約50家店3000B5健身娛樂街游戲機廳、網(wǎng)吧3000B6健身娛樂街集結(jié)桌球俱樂部1500養(yǎng)仁堂健康足療1200B7健身俱樂部益高健身會所3000典型商業(yè)：英雄山人防廣場洪樓商圈---東城商業(yè)核心洪樓商圈以洪樓廣場為核心，匯集了銀座、大潤發(fā)、國美等商業(yè)主體，是濟南東部的重要商圈。※大潤發(fā)、銀座等零售巨頭紛紛涌入，大潤發(fā)日益人流已超過8萬※國美、蘇寧相繼開設(shè)連鎖店，年營業(yè)額已逾億元※區(qū)域內(nèi)開設(shè)了四大國有銀行及18家商業(yè)銀行※區(qū)域內(nèi)還包括國內(nèi)第三大電子科技集群---山大路科技市場※該區(qū)域起步較晚，原屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨著“東部金街”的建設(shè)、各類商務(wù)大廈建設(shè)、高檔生活社區(qū)的建設(shè)，洪樓區(qū)域已成為東部城區(qū)的商務(wù)、居住核心。※目前該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)已較為豐富，大潤發(fā)、銀座及分布周邊的特色餐飲、服飾店，以可以滿足東部城區(qū)人們的各類需求?！S著周邊交通通達(dá)性的加強，將聯(lián)動城區(qū)東西部核心商業(yè)區(qū)，將擴大該商圈的輻射力商圈演變商圈現(xiàn)狀該商圈功能異質(zhì)化也較為明顯，形成了集餐飲、娛樂休閑、體育文化于一體的商業(yè)中心，隨著經(jīng)一路改善實施，該區(qū)域也負(fù)擔(dān)了交通樞紐的作用，將推動該商圈消費的發(fā)展商場位置濟南市花園路101號商場定位百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況9，5，4，11等公交車樓層3層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店、消費群體中高層收入人群銀座商城洪樓店是銀座在濟南地區(qū)開設(shè)的第八家大型購物中心，地處濟南市歷城區(qū)花園路101號，營業(yè)面積3.6萬平方米，經(jīng)營商品十萬余種，是一家集購物、休閑、餐飲、服務(wù)為一體的大型購物場所。典型商業(yè)：洪樓銀座樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡-1F運動休閑耐克、彪馬、匡威、CBA、安踏、361°、康威、李寧、喬丹、阿迪達(dá)斯、美津濃、新百倫、KAPPA、樂途、茵寶、圣弗萊、探路者、哥倫布、李維斯、杰克瓊斯、佐丹奴、圣迪奧、真維斯、ME＆CITY、AZONE、波頓、空間、羅賓漢、美特斯邦威、增致牛仔、艾夫斯、唐獅5420健身器材健身器材專賣3201F珠寶周大福、六福、金至尊、金伯利、百惠珠寶、金戈爾、曼杰崗、鑫意珠寶、卡迪信珠寶、老鳳祥750化妝品歐萊雅、露華濃、高夫、蝶妝、高絲、清妃、佰草集、Za、歐詩頓、玉蘭油、香水站、嘉娜寶、美寶蓮、歐珀萊650鐘表帝舵、天梭、梅花、依波路、西鐵城、英納格、天王、依波、羅西尼550女裝阿桑娜、依戀、ONLY、VERMODE、歐麗芙、迪絲平、太平鳥、歐時利、愛格、江南布衣16502F女裝紅人、優(yōu)美世家、林語、萊奧珍妮、依莎菲爾、卡芙芮、聲雨竹、FAIOSH、ISBL、古道、敦奴、莎莎、碧可、米蘭登、嬌鼎、阿瑪施、婭奴、京友、BABILON、NAERSI、V-GRASS、LANDI、菲、喬萬尼、美島、和泰、哥弟、陶玉梅、絲情畫意、菲依尼尼、貝拉維拉、愛美麗、愛慕、茜舞、季候風(fēng)3190針織內(nèi)衣愛慕、鄂爾多斯、桑扶蘭、雅鹿900女包F8派、米奇、大力水手360樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡2F男鞋袋鼠、紅蜻蜓、老爺車、花花公子、卡丹奴、馬樂爾、雅樂士、夢特嬌、金利來、步賢、金邁王、金猴、宏圖、森達(dá)、螞蟻城、富貴鳥970女鞋康麗、ARTEMIS、HARSON、千百度、百麗、TATA、奧卡索、達(dá)芙妮、亨達(dá)、鱷魚、夢天使、CHCH、RONIA、AIMELODIA、金蒂貝爾、康美詩、格蕾絲一族、詩思、寶人、富貴鳥、COUBER、G1190超市銀座超市60003F男裝法瀾詩頓、圣大保羅、仕東利、諾帝卡、JEEP、湯尼威爾、鱷魚恤、SELECTED、雷馬、九牧王、迪萊、加佳、威斯康尼、海螺、萊勒、杉杉、海瀾之家、金利來、boss、蘋果、皮爾卡丹、圣約克、圣梵尼、雷諾、米蓋爾、沙馳、凱迪東尼、納巴羅、虎都、圣菲拉利、迪斯卡頓1770箱包老人頭、外交官、高爾夫、鐵夫尼斯、夢特嬌450樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡5F運動休閑阿迪達(dá)斯、卡帝樂、CROCS、CAT、彪馬、卡帕、探路者、美津濃、耐克、李寧、茵寶、匡威、新百倫、HUSHPUPPIES、rapido、BRUIN、黃金熊、RICHINI、JEEP、卡爾丹頓、金利來、駱駝動感、LOWA、TOI&MOI、SIDEOUT、諾帝卡、LEE、李維斯VANS、狼爪、EXR、哥倫布、G-STAR、杰克瓊斯、蘋果、TheNorthFace、VJC、SCOFIELD、埃斯普瑞特、5770童裝玩具、孕嬰裝E-LANDKIDS、JEEPKIDS、經(jīng)典泰迪、米奇妙世界、PAWINPAW、阿迪達(dá)斯童裝、耐克童裝、TESSIE&TESSIE、BOBDOGABCKIDS、OUR-Q、小豬班納、芝麻開門、加菲貓、久歲伴、海辰貝貝、BETTY、史努比、夢特嬌童裝、十月媽咪、嬰方喜、麗嬰房、英氏、好孩子、迪士尼玩具、HELLOKITTY、歐寶玩具、邦寶、園色創(chuàng)智天地、美馳圖、蒙娜麗莎童裝3230健身器材三和松石2006F家居飾品POTATO&CO、平米家居、利快、華美蕾絲、愛麗思生活館、德國健康屋、多樣屋、戴安、京彩、唯寶、埃斯普瑞特、克里斯蒂、夢娣亞1640床品羅萊家紡、恐龍紡織、萊美家紡、夢潔、富安娜、皮爾卡丹家紡、喜來登家紡、艾迪蒙托850工藝禮品云帆工藝、鑫玉泰、福潤德、波西米亞、夏氏琉璃、大漢窯1550鐘表日本精工、日本西鐵城、日本麗聲、德國赫姆勒150珠寶翠佛堂、天妃珠寶、和田玉、吉祥和、悅來國石堂550精品鍋具雙立人、SILIT、OQO、WMF、菲仕樂、美國康寧、華光陶瓷、瑞森710位置規(guī)模經(jīng)營品類店鋪數(shù)量單鋪面積品類面積租售價格銀座洪樓店后面16300服裝26910—50560010-20元/平米/天針織內(nèi)衣6515—601800童裝玩具3915—30880鞋3515—35750飾品1810—30360美發(fā)美甲2210—35660美食廣場1530530電玩城112801280箱包1515—30330其它4615—401150公共服務(wù)區(qū)

2960典型商業(yè)：天天淘寶街西市場商圈---西城區(qū)購物中心西市場在濟南老商埠區(qū)的西側(cè)，是西城唯一一個上規(guī)模的商圈※以嘉華、華聯(lián)為核心的經(jīng)二路商業(yè)街已成為西城區(qū)的商業(yè)核心，也是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心※百貨以中低檔為主，小商品批發(fā)市場更是以低檔商品為典型代表※西市場是濟南固有的物資交換區(qū)域，也是濟南西部交易中心，后期逐漸發(fā)展為居民日用品零售、批發(fā)市場?！涨半S著區(qū)域內(nèi)批發(fā)市場的成熟，已輻射到濟南周邊的城市，也隨著國美、華聯(lián)商廈的入駐，更繁榮了該區(qū)域的商業(yè)氛圍。商圈演變商圈現(xiàn)狀該商圈以批發(fā)市場、中低檔百貨為核心，主要滿足了西城區(qū)市民的消費，同時匯集了餐飲、服裝市場等商業(yè)業(yè)態(tài)，人氣較足。商場位置濟南市槐蔭區(qū)經(jīng)二路571號華聯(lián)商廈商場定位高端百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況1路,

2路,

74路,

76路,

77路,

78路,

120路,

k302路,

k59路,

k90路,

k96路,

濟長巴士2路樓層5層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店、餐飲消費群體中高層收入人群濟南華聯(lián)商廈集團股份有限公司，是全國華聯(lián)商廈集團成員單位，全國百強商貿(mào)企業(yè)之一典型商業(yè)：華聯(lián)商廈樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡1F珠寶周大福、金源珠寶、老鳳祥、瑞福麟、福萬盛明雅

2150化妝品LOAY、雅芳、束氏、薇姿、謎尚、夢妝、羽西、佰草集、MAYBELLIME、EMICAR、高夫、天山珠寶，高絲、露華濃2150鐘表天王表、雅瑩、86精品超市屈臣氏7742F男裝圣龍、金利來、卡帝樂鱷魚、九牧王、英國保羅、愛登堡、卡帝樂鱷魚、希努爾、虎都、波頓、威鵬、BOTOM、天行者強、柒牌男裝、雅戈爾、羅蒙、皮爾卡丹、1075運動休閑康威、安踏、李寧、鴻星爾克、喬丹、劍龍牛仔、鴻星爾克、劍龍牛仔、鄂爾多斯、企鵝男裝、杉杉、圣菲拉利8603F女裝乙佰乙納、冰珂、妙婭、杜蒙、福太太、卡芙芮、海倫周、百斯頓、逸沸、鳴笛、溫妮、SBO、HELENSHOW、AOBRJIA、NOYALO、SHOWLONG、哥弟、衣輩、ESP、聲雨竹、和泰4240樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡4F羊絨羊毛恒源祥海林、九羚毛衫、海爾曼斯毛衫、天山毛衫1290羽絨服鑫鵬達(dá)博洋夢潔、1290青春休閑以純佐丹奴美特斯邦威430床上用品依詩家、水星家紡、黛富妮家紡、圣布凡、羅萊家紡8605F家電數(shù)碼三星、佳能、索愛、TCL、容聲、海爾、諾基亞、2150兒童中心ABC芭拉芭拉、杰克丹尼、今日神童、寶貝小豬、麗嬰房、1075文體空中天使、卡賽歐、645項目西市場小商品市場業(yè)態(tài)定位小商品批發(fā)市場項目規(guī)模樓層經(jīng)營品類品類面積品類面積占比價格定位消費人群特征F1辦公品體育用品彩妝洗滌清洗用品2000㎡800㎡320㎡11%4.2%1.7%1-200元低中檔批發(fā)F2彩妝時尚百貨箱包1000㎡1500㎡700㎡5%8%4%1-300元

F3時尚百貨皮具箱包玩具雨具配貨2400㎡480㎡320㎡160㎡13%2%1.7%0.8%1-300元

典型商業(yè)：西市場F4裝飾品小家電絲巾花卉2500㎡160㎡160㎡320㎡13.5%0.8%0.8%1.7%1-500元

F5裝飾品（彩妝化妝品）絲巾畫行箱包1600㎡640㎡320㎡640㎡8.5%3.4%1.7%3.4%1-200元

F6玩具童車童床家居塑料不銹鋼婚慶節(jié)日用品五金小家電飾品百貨1600㎡320㎡380㎡160㎡320㎡320㎡8.5%1.7%2.5%0.8%1.7%1.7%1-500元

項目西市場小商品市場業(yè)態(tài)定位小商品批發(fā)市場項目規(guī)模樓層經(jīng)營品類品類面積品類面積占比價格定位消費人群特征商場位置濟南市二經(jīng)路商場定位百貨店輻射范圍濟南市區(qū)交通狀況9，5，4，11等公交車樓層4層主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店、超級市場、專賣店消費群體中層收入人群嘉華購物廣場與濟南華聯(lián)商廈隔街相望，其“休閑、時尚”的經(jīng)營定位，倡導(dǎo)新的消費與生活方式，提高大眾生活品質(zhì)，是具有國際先進(jìn)管理水平的高中檔大型購物中心。

嘉華購物廣場占地23.5畝，總建筑面積4萬余平方米典型商業(yè)：嘉華購物廣場樓層業(yè)種/品類主要品牌面積㎡1F鞋類天美意、星期六、她他、金利來、富貴鳥、依戀、百麗、皮爾卡丹、伊伴、接吻貓、奧卡索、ECCO、哈森、思加圖、千百度3600化妝品珠寶佰草集、自然堂、歐萊雅、歐泊萊、束氏、薇姿、謎尚、夢妝、佳麗寶、瑞福達(dá)、明雅銀飾、嘉華黃金、雅瑩、周大福30002F女裝，內(nèi)衣艾格、ONLY、VM、ESPRIE、淑女屋、、波司登、ESE裘皮大衣、巴圖里、邦威、萊斯姬拉、愛玲棉服、VEROMODA、杭美、圣仙羅、卡軒那、天尼維尼、衣戀、艾夫斯、古川琦、Babyfox、易菲、利丹王、江南布衣、B2、茜舞65003F男裝虎都、利丹王、金利寶、西爾、倫堡、圣吉奧、杉杉襯衣、洛茲、富紳、海螺、琴曼、開開、太平鳥、4600戶外森達(dá)、耐克、花花公子、、鱷魚耐克、銳步、康威、德爾惠20004F兒童服裝ABC芭拉芭拉、天歌、圣多思、娃哈哈、螞蟻阿諾、安奈兒童裝、巴布豆童裝、等2000青春休閑裝自由空間、唐獅、美特斯邦威、卡路丹、MSN、浪莎、三槍、恒源祥、以純、菲爾、貓人、九羚2300羽絨羊絨浩沙、康博羽絨服、雪中飛羽絨服、羅賓漢休閑裝2300三.項目屬性研究項目解讀|區(qū)域解讀西客站片區(qū)：隨著濟南市“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的制定，濟南西部將規(guī)劃成為濟南的文教科研區(qū)、旅游體育休閑文化區(qū)、配套商務(wù)區(qū)、市級商業(yè)中心區(qū)、綜合居住區(qū)五大功能區(qū)域。一系列有利的政策為西部創(chuàng)造了歷史性的發(fā)展機遇，有效帶動了濟南西城的迅速騰飛。交通對區(qū)域發(fā)展的作用毋庸置疑。京滬高鐵建成，從濟南到北京和上海分別只需要1.5小時和3.5小時左右。西客站片區(qū)規(guī)劃主要圍繞京滬高鐵濟南站和張莊機場兩大要素展開，力求打造成為“山東新門戶，泉城新商埠，城市新中心”。項目解讀|地理位置地理位置：濟南西客站是沿線五大始發(fā)站之一，西客站片區(qū)將建設(shè)成為濟南西部標(biāo)志性地區(qū)，是省會未來的重要窗口。根據(jù)該片區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，西客站站場一體化工程，將形成以高鐵站為吸引點的對外商務(wù)貿(mào)易區(qū)，是西客站片區(qū)重要的功能中心及景觀節(jié)點，對整個片區(qū)和城市有著重要的統(tǒng)領(lǐng)地位。

交通條件：項目周邊交通四通八達(dá)，南距濟南西高速入口1公里，本案為京滬高速鐵路濟南樞紐站。經(jīng)經(jīng)十路達(dá)市區(qū)繁華路段約十公里，30分鐘車程可通達(dá)濟南市區(qū)各繁華路段,目前項目地市內(nèi)公交樞紐功能尚未啟動。周邊環(huán)境：項目周邊地塊除了本案及回遷區(qū)外，大部分還沒有摘牌啟動，周邊土地性質(zhì)大都屬于辦公用地、住宅用地和商業(yè)用地，周邊地塊規(guī)模共計約120萬平米。這預(yù)示項目地未來將以住宅和商業(yè)商務(wù)服務(wù)為主要區(qū)域功能。三級商圈，高鐵一小時車程內(nèi)可抵達(dá)的衛(wèi)星城市整個濟南都市圈處于三級商圈之中二級商圈車行30分鐘以內(nèi)抵達(dá)濟南市區(qū)范圍基本處于輻射范圍一級商圈步行5-10分鐘可抵達(dá)本項目定位依托的重點商圈本項目是一個城市綜合體項目，在可行性研究和規(guī)劃設(shè)計的時候必須考慮到因素較多，其核心需要考慮的元素有區(qū)位因素，交通因素，景觀和環(huán)境因素，地塊現(xiàn)有的人口基礎(chǔ)和企業(yè)資源，周邊對項目能產(chǎn)生影響的項目等。區(qū)位：項目地區(qū)域連接長青區(qū)和槐蔭區(qū)，距離市中心僅15分鐘車程，從商業(yè)輻射范圍來說，地塊的二級商圈能輻射濟南主要的商業(yè)和住宅消費人群。由于項目的一級商圈目前不具備商業(yè)發(fā)展所需消費力，二、三級商圈將是項目商業(yè)定位考慮的依托商圈，這也在一定程度上決定了項目定位的方向。經(jīng)十路核心商圈本案項目解讀|項目核心元素交通：項目地交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，南臨濟南西高速出口及城市主干道經(jīng)十路。人口：目前項目地區(qū)除安置區(qū)外基本無大型社區(qū)居民，項目公交樞紐系統(tǒng)尚未建成投入使用，項目目前人流到達(dá)方式將主要采取自駕或出租車。高鐵站的將提升該地區(qū)的交通基礎(chǔ)條件，同時帶來交通人流，但此類型人群集中度高，覆蓋面小，較難形成主力消費群體。景觀和環(huán)境：項目地緊鄰文化中心、會展中心、商務(wù)中心，目前文化中心正在建設(shè)中。項目周邊規(guī)劃多為大型居住及商務(wù)項目，無重大環(huán)境污染，相對其他區(qū)域具有更好的環(huán)境發(fā)展條件。項目解讀|項目核心元素整個濟南的商業(yè)目前屬于飛速發(fā)展階段，品牌結(jié)構(gòu)相對完善、隨著恒隆中心、萬達(dá)廣場的建設(shè)及開業(yè)經(jīng)營模式升級換代已經(jīng)拉開序幕，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的城市綜合體及購物中心逐步替代傳統(tǒng)百貨成為備受青睞的新業(yè)態(tài)；這也為項目定位指出了方向。本案作為西部新區(qū)重要商業(yè)項目也代表了西部新區(qū)商業(yè)的開山之作，未來新型業(yè)態(tài)的進(jìn)入西區(qū)的起點將自此開始，本案對于本區(qū)未來的發(fā)展起到一定的推動及榜樣作用；因此首戰(zhàn)必捷、首戰(zhàn)必精成為本案成功的關(guān)鍵要素。與商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)的整合商業(yè)的發(fā)展一般基于消費力的發(fā)展。目前，項目地居住人口，流動人口較為匱乏，無法形成消費力。項目地塊周邊1公里范圍也基本沒有任何零售商業(yè)。生活服務(wù)配套設(shè)施極度匱乏。項目地目前基本沒有商業(yè)配套。在未來，計劃中的主要商業(yè)項目包括，綠地繽紛城配套服務(wù)類商業(yè)、酒店寫字樓底商、文化中心商業(yè)；以及本項目的高鐵站前商業(yè)。隨著各住宅項目，寫字間項目，產(chǎn)業(yè)園項目的上馬，零售服務(wù)類的商業(yè)也將隨之發(fā)展;但將會有一個較長的過程。難以在短時間內(nèi)形成聚集效應(yīng)，達(dá)到借勢造勢的效果。項目解讀|周邊商業(yè)環(huán)境與旅游資源的整合旅游資源主要包括景觀資源和人文資源，在景觀資源方面，項目地最核心的資源是濟南泉城、大明湖旅游資源。如何充分利用濟南旅游客群資源是我們項目開發(fā)要考慮到重要問題。根據(jù)對同類主題的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，能夠代表地域特色，主題性相對較強的商業(yè)業(yè)態(tài)比較能夠打動旅游客群。與營銷資源的整合在商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷工作中，招商資源，消費者資源、媒體資源、在本項目的營銷資源整合中，在消費者資源需要深度挖掘、招商資源基礎(chǔ)不強（吸引力不夠），抓媒體整合，抓連鎖商業(yè)行業(yè)資源整合，從而帶動消費者資源積累是營銷資源整合工作的方向。濟南西客站片區(qū)總體規(guī)劃：1.“一站”即濟南西客站及其核心地區(qū)。這片地區(qū)是西客站片區(qū)的重要發(fā)展節(jié)點，對整個片區(qū)及濟南的發(fā)展將起到重要的帶動作用。2.“兩軸”指東西發(fā)展軸和南北景觀軸。東西發(fā)展軸，以高鐵站為起點規(guī)劃一條東西向100米~150米的中心綠帶，形成片區(qū)重要的發(fā)展軸線。南北景觀軸則以臘山河水系為主要承載的綠色廊道。在水系東側(cè)擴大濱水空間形成濱水公園，聯(lián)系南北臘山湖和小清河。3.“三心”為規(guī)劃區(qū)域的商務(wù)中心、城市公共中心、主題園區(qū)(包括中心公園、體育中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園)，是西客站片區(qū)作為濟南區(qū)域發(fā)展新的“門戶”和“窗口”的具體表現(xiàn)。4.“多組團”指在一站、一軸、三心的骨架結(jié)構(gòu)統(tǒng)領(lǐng)下，規(guī)劃城市大型居住區(qū)，形成以居住區(qū)配套設(shè)施為核心的居住組團。項目解讀|發(fā)展遠(yuǎn)景項目解讀|地塊規(guī)劃濟南西客站站場一體化工程主要由T型廣場區(qū)以及南、北兩大綜合體組成，其中以T型廣場中軸線為界以北地塊由綠地集團投資建設(shè)，南半部分主要由西區(qū)投資建設(shè)。

T型廣場提供了旅客游覽，停留以及購物的場所?！癟”形廣場的“一”字部分與站房相接，三個端部分別通往南、東、北三面的城市道路，廣場地面除東北、東南兩隅外均為步行交通系統(tǒng)。本案研究部分由下沉購物廣場、南綜合體兩大部分組成，其中南綜合體由辦公、商業(yè)以及公交樞紐站組成。沿廣場一側(cè)為商業(yè)以及餐飲共3層。南地塊的東南角為高層的出租辦公，共24層，其中裙房部分4層，設(shè)置為商業(yè)。商業(yè)出入口位于裙房東側(cè)以及南側(cè)。美術(shù)館、藝術(shù)館、群眾會展中心中央公園辦公濟南文化中心T型廣場T型廣場綠地范圍濟南西客站站場規(guī)劃項目解讀|地塊規(guī)劃項目周邊人流、車流統(tǒng)計經(jīng)十路與齊魯大道車流人流根據(jù)上圖可以看出經(jīng)十路與齊魯大道東西行車輛多于人流量；車流量高峰是早晚出行高峰期，低谷是午休時間；人流量高峰同樣是早晚出行時段，低谷也為午休時段。項目周邊車流統(tǒng)計齊魯大道與煙臺路車流人流根據(jù)上圖可以看出齊魯大道與煙臺路車輛多于人流量；車流量高峰是15:00-17:00，低谷是8:00-9:00；人流量高峰是12:30-13:30，低谷也為17:00-19:00。項目周邊車流統(tǒng)計西客站廣場車流人流根據(jù)上圖可以看出西客站廣場人流量大于車流量；西廣場車流量高峰是17:00-19:00，人流量高峰是17:00-19:00；東廣場車流量高峰是早8:00-9:00，人流量高峰是8:00-9:001、項目目前定位不明確，周邊區(qū)域功能隨著政府招商引資進(jìn)度，未來有調(diào)整的可能。2、項目地地理位置為高鐵交通樞紐物業(yè)，具備輻射這些濟南城區(qū)及周邊衛(wèi)星城市區(qū)域的地理和交通條件。3、在核心區(qū)、開發(fā)量區(qū)域飽和的情況下，周邊區(qū)域的住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)具有了未來發(fā)展的空間。目前高鐵新區(qū)板塊由于交通問題未能完善解決的情況下住宅投資開發(fā)不甚理想，未來短時間內(nèi)人口增量幅度較慢。4、項目區(qū)域作為西區(qū)核心區(qū)塊，具有作為西區(qū)商業(yè)代表作品的可能。5、項目區(qū)塊具有高鐵站資源，這為一些特俗業(yè)態(tài)的落位提供了一定先天資源基礎(chǔ)。6、項目地塊具有較好的自然規(guī)劃條件，周邊無污染企業(yè)和舊改區(qū)域，區(qū)域發(fā)展相對老城區(qū)規(guī)劃起點更高、區(qū)域環(huán)境更加容易塑造。項目立地屬性小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：項目地塊交通十分便利，同時緊鄰濟南最具投資消費力的區(qū)域-----高鐵新區(qū)和長青大學(xué)城區(qū)域，項目交通發(fā)達(dá)，在老城區(qū)開發(fā)接近飽和的情況下，作為高鐵新區(qū)的地塊具有極大的價值和升值空間。從商業(yè)經(jīng)營角度交通樞紐的規(guī)劃也使之具有了輻射各大主城區(qū)域和周邊衛(wèi)星城市的條件。升級業(yè)態(tài)優(yōu)勢：項目作為一個城市綜合體項目，雖然目前項目周邊人氣不足，但作為交通樞紐物業(yè)，這給項目帶來巨大風(fēng)險的同時也帶來了機會，在濟南商業(yè)業(yè)態(tài)和運營模式從傳統(tǒng)的百貨+大賣場的傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代體驗型商業(yè)項目邁進(jìn)時，這為項目未來發(fā)展帶來一定的發(fā)展契機，使打造西部新區(qū)商業(yè)升級換代的代表商業(yè)作品成為可能。交通優(yōu)勢：項目緊鄰濟南高鐵站。項目優(yōu)勢分析項目劣勢分析居住人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)劣勢目前，項目地居住人口極少，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，項目地自身基礎(chǔ)消費力極差，項目目標(biāo)顧客范圍不得不擴大到塘沽和開發(fā)區(qū)，這對項目核心競爭力提出了更高的要求。同時項目地的產(chǎn)業(yè)繁榮，人口增加將是一個相對漫長的過程，這對項目的持續(xù)運營能力也提出了巨大考驗。周邊配套劣勢項目周邊目前缺少醫(yī)院、學(xué)校、郵政、銀行、公交系統(tǒng)等等公共配套，地塊基礎(chǔ)商業(yè)和生活設(shè)施條件相對薄弱，而且短期內(nèi)很難得到很大提升和完善。這很大程度上影響了項目地塊價值。也為吸引投資和消費帶來了一定阻力。項目SWOT分析作為一個城市綜合體項目，項目開發(fā)的威脅主要來自于消費力整合，在本項目研究中，可以說有效人流是基礎(chǔ)，商業(yè)規(guī)劃是關(guān)鍵，商業(yè)開發(fā)風(fēng)險主要來自于：主題性商業(yè)定位風(fēng)險在項目地塊人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱情況下，只有做具有較強輻射力的主題商業(yè)，吸引本區(qū)域外消費者幾乎是商業(yè)的唯一選擇。主題定位是否準(zhǔn)確,很大程度決定了項目未來的成敗，對主題商業(yè)市場前景和規(guī)模判斷是否準(zhǔn)確，主題是否為市場所接受，都將極大的影響項目的招商、銷售、持續(xù)運營能力。商業(yè)市場環(huán)境目前人口組成主要是當(dāng)?shù)鼐用?，其收入狀況和消費能力大都處于中等偏下水平，目前，如何利用區(qū)域外人口消費力是關(guān)鍵，商業(yè)氛圍不足，這為項目商業(yè)定位帶來一定風(fēng)險。項目威脅分析項目機會分析目前濟南市中心區(qū)域土地供應(yīng)潛力不大，未來即將處于無地可開發(fā)的情況。如果項目定位與核心商業(yè)區(qū)商業(yè)項目發(fā)展形成差別，形成獨特的核心主題定位，有效聚攏目的性消費客群，將有機會輻射整個濟南及周邊衛(wèi)星城市市場。項目SWOT分析SWOT分析7以上分析可很清晰可以感受到：定位將是項目商業(yè)成敗的核心。在目前項目地消費力基礎(chǔ)薄弱的情況下，如何吸引外區(qū)消費力，同時最大程度化解商業(yè)氛圍不足的風(fēng)險將是定位考慮的核心。在規(guī)避風(fēng)險的同時，準(zhǔn)確的主題定位也是項目形成獨具特色的品牌的機遇，輻射力強，主題鮮明的商業(yè)定位不但為項目持續(xù)運營奠定基礎(chǔ)，也是打造項目品牌的關(guān)鍵。機遇和風(fēng)險、突破與升級是濟南西客站商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞四.高鐵案例分析

從內(nèi)部功能看，日本高速鐵路客運站都是多種功能、高度復(fù)合的綜合性建筑體，發(fā)揮著綜合效益

功能高度復(fù)合的客運站可以帶來大量的人流，為商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了條件，同時交織匯集的公共交通網(wǎng)絡(luò)又使得人流的到達(dá)與疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家車，因此客運站在設(shè)計上對靜態(tài)的停車空間給予了充分的重視，大型立體化停車庫成為客運站本身重要的附屬設(shè)施東京火車站日本東京火車站是一座有著90年歷史的老建筑，雖然沒有太多的大型商業(yè)空間，但也可以發(fā)現(xiàn)一些小型的高品位的畫廊、咖啡座、商業(yè)零售店。案例解讀|日本高速鐵路客運站的地下空間例：以東京火車站附近的八重洲地下街為例，總面積為7.3萬平方米，分上、中、下三層，上層是由250多家商店組成的商業(yè)街，中層是可容納520部汽車的停車場，底層是供電、通風(fēng)等技術(shù)設(shè)備室。在以東京火車站為中心的幾百米范圍內(nèi)，多條地鐵線的多個站點通過地下步行通道網(wǎng)互相連通，形成了豐富的地下商業(yè)空間，可以滿足人們的購物、住宿、餐飲、娛樂等一切生活需要。通過地下步行通道還可以進(jìn)入周邊的寫字樓或商場，從而在地下空間里將市中心密集的人流有效地疏散。日本的高速鐵路客運站非常注重對客運站地下空間的綜合利用

第一，盡量形成一體化的、復(fù)合的地下空間網(wǎng)絡(luò)；第二，在公共地下空間和沿街建筑物及廣場等地進(jìn)行立體化的連接設(shè)計；第三，設(shè)法營造開敞的空間，并盡可能將自然光引入地下案例解讀|日本高速鐵路客運站的內(nèi)部功能日本京都火車站除了高速鐵路、火車，還承擔(dān)了地鐵站的功能，同時也包含了百貨公司購物中心、大劇場、博物館、旅館及一座型立體車庫。內(nèi)部設(shè)施極其豐富，餐飲、娛樂等生活功能吸引著各類人群。在其地下兩層是生鮮超市，車站空間更像是為商業(yè)提供的交通換乘配套。其容積率接近6，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，高達(dá)60米。案例解讀|京都火車站京都火車站項目功能竣工時間1997年火車站和交通樞紐購物中心大型活動的聚會中心城市的大型開敞式露天舞臺古城全景的觀賞點城市休閑會友之地設(shè)計師日本原廣司設(shè)計事務(wù)所占地3.8萬平方米，總建筑面積23.8萬平方米；地下3層，地上16層

建筑體量京都火車站位于新干線上，在1997年，日本京都火車站建成了一幢現(xiàn)代化程度高、規(guī)模大、綜合功能強、服務(wù)門類齊全的建筑，是涵蓋車站、商業(yè)、酒店、會展等多功能的交通樞紐綜合體案例解讀|京都火車站京都火車站—東區(qū)京都劇場京都格蘭比亞飯店手冢治蟲紀(jì)念館

京都格蘭比亞飯店開業(yè)于1997年，是日本京都最高級的大飯店之一手冢治蟲紀(jì)念館是日本漫畫紀(jì)念館的先驅(qū)，在這里隨處可見鐵臂阿童木等漫畫紀(jì)念品

京都劇場是戲劇公演首選場所京都火車站東區(qū)由京都劇場、手冢治蟲紀(jì)念館、京都格蘭比亞飯店組成京都火車站—西區(qū)&周邊京都火車站西區(qū)由地下2層地上11層的伊勢丹百貨組成。伊勢丹是日本首屈一指的零售業(yè)集團，其經(jīng)營內(nèi)容涵蓋超市、餐飲、女裝、男裝、運動品牌、嬰兒用品、玩具、文具、室內(nèi)裝飾、廚具、美容按摩、珠寶首飾、旅游紀(jì)念品等各個領(lǐng)域，可以滿足各類消費者的購物需求日本京都火車站周邊是發(fā)展商業(yè)的黃金地段，聚集了亞班迪、著名電器專賣店YodobashiCamera公司等一大批商業(yè)零售巨頭但由于京都市日本的古都，有很多歷史悠久的寺廟，目前的定位是旅游城市，所以除京都火車站周邊區(qū)域外，城市整體開發(fā)密度并不高高鐵的優(yōu)勢運輸能力強受氣候變化影響小，正點率高能源消耗低環(huán)境影響小安全性好舒適方便速度快高鐵商業(yè)模式高鐵的核心優(yōu)勢，將使?jié)系耐獠堪l(fā)展環(huán)境迅速發(fā)生變化，外來商業(yè)文化及商業(yè)品牌將進(jìn)一步推動濟南商業(yè)的發(fā)展。高鐵交通樞紐地區(qū)的發(fā)展趨勢123以往國內(nèi)老火車站地區(qū)周圍多以旅客為主，是城市的臟、亂、差地區(qū)。除需要乘火車出行外，本城居民較少到火車站地區(qū)活動

目前，樞紐地區(qū)承載越來越多的城市公共交通與經(jīng)濟服務(wù)的功能，成為環(huán)境優(yōu)良有序的城市公共空間火車站地區(qū)舊印象的改變綜合樞紐規(guī)劃設(shè)計“零換乘”理念“無縫銜接、零換乘”已成為鐵路綜合交通樞紐設(shè)計的基本理念

客運站成為承擔(dān)區(qū)域聯(lián)系、城際聯(lián)系、都市圈通勤與市內(nèi)交通的綜合性交通樞紐，這必然促使該地區(qū)成為城市中具有大量人流集散的活力中心樞紐地區(qū)作為城市形象的展示窗口鐵路樞紐地區(qū)毫無疑問擔(dān)負(fù)起與其它城市聯(lián)系的門戶作用作為城市的重要門戶地區(qū)

現(xiàn)代化的綜合交通樞紐站房、大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)商務(wù)區(qū)、集散廣場、景觀軸線、生態(tài)公園等等都將成為展示城市形象的重點工程。高鐵與城市內(nèi)部交通的關(guān)系分析大大增強了交通的便利性，從而吸引更多的商務(wù)人士、一日游型旅客，而不用擔(dān)心交通擁堵帶來的時間耽擱。增強了區(qū)域的可達(dá)性，城內(nèi)市民也可以很方便的到達(dá)客運站周邊，從而為客運站周邊的商業(yè)提供了更多的潛在客源在相當(dāng)程度上分散了人流，比如外地客戶到北京購物，北京南站與地鐵4號線的連通，使其可以在20分鐘內(nèi)到達(dá)動物園和西單，同時滿足高中低端各類消費者的需求，導(dǎo)致南站周邊零售商業(yè)的吸引力大大降低覆蓋范圍時速單段行駛時間發(fā)車間隔票價高鐵城市之間220-350公里較長隨到隨走較高地鐵城市內(nèi)部120公里左右2-4分鐘較長2元表3-1高速鐵路與地鐵對比情況城市內(nèi)部的公共交通規(guī)劃應(yīng)盡可能具備速度快、間隔短和不堵車等特性，成為市民首選的出行方式。例如地鐵、BRT;盡力實現(xiàn)市內(nèi)通達(dá)零換乘“零換乘”正面作用“零換乘”負(fù)面作用高鐵商業(yè)需要注意的問題區(qū)域內(nèi)多功能的綜合開發(fā)與整合作為高鐵所處的新城區(qū)，商業(yè)發(fā)展及運營，城市的活力與可持續(xù)發(fā)展是需要著重考慮的。除了重視商業(yè)業(yè)態(tài)輻射能力及經(jīng)營性功能開發(fā)，同時也要強化市內(nèi)交通功能的疏導(dǎo)性，生態(tài)功能的自然融合以及景觀商務(wù)休閑功能的補充，實現(xiàn)城市生活的多樣化注重開發(fā)的階段性和長期性高鐵樞紐商業(yè)的運營是一個長期而耗資巨大的項目，在以政府開發(fā)為主的基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)考慮引進(jìn)其他的專業(yè)運營商從市場消費力消費習(xí)慣的角度出發(fā)，精準(zhǔn)定位。同時能根據(jù)市場的反應(yīng)及時調(diào)整內(nèi)部品牌結(jié)構(gòu)與供應(yīng)業(yè)態(tài)，從而降低運營風(fēng)險。

高速鐵路的強輻射范圍高速鐵路服務(wù)對象的特點決定了其對地區(qū)發(fā)展的帶動作用，但要注意其輻射的范圍、強度。高速鐵路最有競爭力的距離約為500-600km最佳的時間車程時間范圍是2小時以內(nèi)，2小時正好是商務(wù)活動當(dāng)天往返最合適的時間高鐵商業(yè)的客戶來源類型城市內(nèi)各類商務(wù)活動所衍生出的零售、餐飲、酒店、休閑娛樂等配套功能的需求外地游客商旅客群城市內(nèi)居民并不十分依賴大城市資源的中小企業(yè)，出于成本考慮搬遷至小城市與大城市有較多業(yè)務(wù)往來的企業(yè)以客運站人流為服務(wù)對象的企業(yè)，