某公寓市調(diào)內(nèi)容概述

某公寓市調(diào)內(nèi)容概述1.天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，北是城南，向西、南接南湖、極地海洋世界、麓山高端居住板塊，東臨新川創(chuàng)新科技園區(qū)，占據(jù)天府新區(qū)南延線核心位置。國(guó)際城南天府新區(qū)核心區(qū)域，海洋公園北側(cè)天府大道東側(cè)、地鐵1號(hào)線接駁、緊鄰城南城市區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；家樂(lè)福、伊藤洋華堂、歐尚、凱丹、宜家家居、卡迪儂、蘇寧廣場(chǎng)….文化教育配套：金蘋(píng)果幼兒園、華陽(yáng)幼兒園、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都美視國(guó)際學(xué)校、光亞學(xué)校、成都七中、華陽(yáng)高中、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué)….醫(yī)療健康配套：成都市第一人民醫(yī)院、石油總醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、德國(guó)巴伐利亞綜合和國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院、瑞麗醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院….生態(tài)環(huán)境配套：城市級(jí)綠肺6000畝南湖公園；城市觀光項(xiàng)目海昌極地海洋公園；麓山板塊高爾夫俱樂(lè)部等高端休閑娛樂(lè)….天府城精彩生活手冊(cè)坐擁城南之心，尊享百億城市配套項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（商業(yè)地塊業(yè)態(tài)以最終規(guī)劃為準(zhǔn)）住宅建設(shè)用地：137畝商業(yè)建設(shè)用地：138畝項(xiàng)目規(guī)劃理念：由于基地呈規(guī)劃的近似梯形，且本項(xiàng)目建筑形態(tài)囊括了住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、公寓等多種功能空間，總圖布局呈現(xiàn)“一路兩翼，功能復(fù)合，雙核兼多元化”的格局。公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964㎡（單棟5.7萬(wàn)㎡）1、2棟戶數(shù)1792戶（單棟896戶）樓棟高32F層高3M梯戶比6T29面積區(qū)間44-84㎡備注水電氣三通公寓基礎(chǔ)指標(biāo)公寓戶型配比公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123公寓1F商鋪面積一覽樓棟編號(hào)面積（㎡）1#1123.62294.27360.422#168.73294.273133.45合計(jì)574.76公寓底商戶型品鑒戶型品鑒戶型品鑒戶型品鑒戶型品鑒特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500㎡中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：區(qū)別于普通公寓產(chǎn)品，具有超大4500㎡中庭園林景觀區(qū)，媲美城市華宅。特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝——300㎡精裝入戶大堂，6米挑高總造價(jià)約：1000萬(wàn)元，石材、木地板、地磚打造特色亮點(diǎn)：3、1200㎡陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/500㎡特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——500㎡恒溫泳池特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所—健身所特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——瑜伽室市場(chǎng)情況2.年份銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量面積(㎡)抵查非套數(shù)抵查非面積(㎡)不含抵押去清周期（月）含抵押去清周期（月）

2010年

15766816888180148589401485775331818059293711.112.4

2011年

18251933334281531493888236671260623289714618616.218.1

2012年

220981090354341681800325346451899509398921727120.923.3

2013年

255861341919413942067913470662437860737640491421.825.4

2014年

19697952309265631274964513772612665993155276432.939.9

2015年

208229906563436116293065842928992011639690377635.146.1

2016年

32917151892826322128575948190250614820040106366019.828.2表：2010-2016公寓供銷(xiāo)存走勢(shì)【全市】至16年開(kāi)始，公寓市場(chǎng)回升明顯，但存量壓力較大16年公寓銷(xiāo)量達(dá)到近年最高，截止16年12月31日存量350萬(wàn)㎡（含抵押）、去庫(kù)存周期28個(gè)月?！救小孔≌拶?gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來(lái)利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000元/㎡圖：截止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比1.高新區(qū)及天府新區(qū)存量占比21%屬于主要存量壓力區(qū)；2.城南核心的四大板塊中，前端市場(chǎng)大源（元華-站華）占比超過(guò)56%，在售市場(chǎng)貨源充足，屬于公寓市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市場(chǎng)貨源充足，而本案當(dāng)前處于非熱點(diǎn)公寓片區(qū)【城南】受限購(gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍：11月限購(gòu)令頒布當(dāng)月銷(xiāo)量達(dá)到5.16萬(wàn)㎡，成交環(huán)比10月上漲31.6%，二次限購(gòu)令后量?jī)r(jià)齊升；進(jìn)入2017年成交小幅回落，但供應(yīng)居高不下，1月供應(yīng)環(huán)比大漲67%，最新成交均價(jià)達(dá)9043元/㎡。本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以內(nèi)，大源40-50萬(wàn)，站南總價(jià)50-60萬(wàn)；南延線高新段60-70萬(wàn)表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量總價(jià)段分布板塊

30萬(wàn)以下

30-40萬(wàn)

40-50萬(wàn)

50-60萬(wàn)

60-70萬(wàn)

70-80萬(wàn)

80-100萬(wàn)

100萬(wàn)以上合計(jì)站南2%8%10%60%10%10%2%0%100%元華-站華（大源）16%22%25%18%2%6%8%3%100%南沿線華陽(yáng)段（本案區(qū)域）39%26%20%10%4%1%0%0%100%南沿線高新段1%5%21%21%36%9%6%1%100%【城南總價(jià)分布】各板塊主力走量?jī)r(jià)格梯度存在明顯差異，本案所處板塊主力走量30萬(wàn)以內(nèi)，而本項(xiàng)目總價(jià)達(dá)到50萬(wàn)臨界點(diǎn)30-40㎡為絕對(duì)主力，其次為40-50㎡表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量面積段分布區(qū)域

30㎡以下

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80㎡以上

站南0%59%15%8%17%1%0%元華-站華0%30%24%18%14%8%6%南沿線華陽(yáng)段1%45%25%6%19%2%3%南沿線高新段2%2%33%26%31%6%1%【城南面積分布】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，公寓面積超過(guò)70㎡走量較難面積段銷(xiāo)售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/㎡)結(jié)構(gòu)占比

30以下

881901%

30-40

446826845%

40-50

249862425%

50-60

6384016%

60-70

191860519%

70-80

1775932%

80以上

2875553%合計(jì)1002-100%表：2016.10-2017.2本案所處區(qū)域公寓量?jī)r(jià)情況；套數(shù)認(rèn)購(gòu)口徑，成交價(jià)格備案口徑1.主力走量面積為30-50㎡，占比70%；2.超過(guò)70㎡產(chǎn)品溢價(jià)能力大幅下降，與主力走量產(chǎn)品價(jià)差1000元/㎡；【南延線華陽(yáng)段】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，面積超過(guò)70㎡走量較難【城南競(jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vvvvvvvvvvv譽(yù)峰M5IMC國(guó)際廣場(chǎng)新景鼎南川宇航天城上城一品CG歡樂(lè)頌成都國(guó)際科技節(jié)能大廈v嘉年華保利錦江里藍(lán)潤(rùn)ISC天府北京街vv仁美大源印象錦城南府主要競(jìng)爭(zhēng)版塊次要競(jìng)爭(zhēng)版塊本案站南板塊：板塊屬性：高價(jià)值認(rèn)知的品質(zhì)改善區(qū)，居住氛圍和生活配套已發(fā)展成熟。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目極少，現(xiàn)僅譽(yù)峰M5主在售，為尾盤(pán)版塊。大源版塊：版塊屬性：商務(wù)核心區(qū)，居住氛圍和生活配套均趨于成熟為發(fā)展旺盛期，是現(xiàn)階段主力供應(yīng)區(qū)。中和及華陽(yáng)版塊：版塊屬性：發(fā)展中板塊，配套未完善，地鐵及及城市副中心外延滲透帶來(lái)區(qū)域價(jià)值升值，配套逐步完善中。南延線高新段：版塊屬性：發(fā)展中版塊，配套未完善，地鐵外延及前段發(fā)展逐步后移帶來(lái)區(qū)域價(jià)值。麓山版塊:版塊屬性：高端生態(tài)居住區(qū)，公寓供應(yīng)稀少，隨著往南發(fā)展的規(guī)劃，未來(lái)配套會(huì)逐漸成熟。站南1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)中和0.8萬(wàn)-0.9萬(wàn)元/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)大源0.9萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)板塊南延線高新段華陽(yáng)0.7萬(wàn)-0.85萬(wàn)/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)v麓湖生態(tài)城麓山非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)前端主要競(jìng)爭(zhēng)版塊價(jià)格集中在9000-11000元/㎡。【城南典型項(xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售模式梯戶比精裝標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)水電氣均價(jià)（元/㎡）月均去化（套）保利錦江里184843-67㎡純銷(xiāo)售4T141500元／㎡2.549㎡及以上通氣（民用）1109170錦城南府貓先生133641-78㎡純銷(xiāo)售7T282000元/㎡3水電氣三通1200092藍(lán)潤(rùn)/30-50㎡純銷(xiāo)售4T19/4T21清水2.5部分通氣1100026嘉年華青年城382830-61㎡純銷(xiāo)售2T14/2T25清水2.8通水電9000100歡樂(lè)頌122630-100㎡純銷(xiāo)售6T22/6T21清水4.5通氣9500-1050037仁美大源印象76444-60㎡純銷(xiāo)售3T11、5T25清水3.5水電氣三通950041一品76943-105㎡純銷(xiāo)售3T14清水2.8水電氣三通980034北京街129548-68㎡純銷(xiāo)售3T11、4T13清水2.1水電氣三通900030版塊公寓產(chǎn)品面積集中在30-60㎡左右，大部分定位為投資兼自住產(chǎn)品，銷(xiāo)售均價(jià)在分為兩個(gè)梯度，第一梯隊(duì)在10000-11000元/㎡，第二梯隊(duì)7000-9000元/㎡，月均走量主要集中在30-50套/月之間。城南各板塊大部分項(xiàng)目為自行直接銷(xiāo)售，無(wú)帶租約銷(xiāo)售、返租。給我一分信任還你十分滿意世界樹(shù)房產(chǎn)感謝THANKYOU即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。2月-242月-24蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言23:4723:4723:47:092月-24前方充滿著未知，但我必須得走。無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。2月-242月-242月-242月-2423:4723:47授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。03-2月-2403-2月-24積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。不是沒(méi)辦法，而是沒(méi)有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。2月-242月-242月-24用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類(lèi)最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。23:47:0923:47:0923:472月-24決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候!2月-242月-2423:4723:47:09世界上沒(méi)有夕陽(yáng)企業(yè),只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。光靠?jī)r(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長(zhǎng)久地存活下來(lái)。沒(méi)有組織就沒(méi)有管理，而沒(méi)有管理也就沒(méi)有組織。管理部門(mén)是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。管理就是做好無(wú)數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。03-2月-2403-2月-242月-24將良品率預(yù)定為85%，那么便表示容許15%的錯(cuò)誤存在。顧客是重要的創(chuàng)新來(lái)源。人生的選擇決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。2024年2月3日03二月2024做生意，要隨著形勢(shì)的變化而變化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治觀局勢(shì)。魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。二月242月-2423:47大多數(shù)的錯(cuò)誤是企業(yè)在狀況好的時(shí)候犯下的，而不是在經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候。沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。成功的方法千萬(wàn)條,多總結(jié)別人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路行走,不要太在