收回閑置土地應注意的幾個問題

收回閑置土地應注意的幾個問題在實際工作中，國土資源部門作出的收回閑置土地使用權的決定，由于適用法律不準確、程序不規(guī)范等原因，引起訴訟被法院判決撤銷屢見報端。國土資源部門如何收回閑置土地，在收回閑置土地中應注意哪些問題，筆者從土地管理工作角度出發(fā)，談談個人觀點。一、認定閑置土地事實要準確。這是收回閑置土地使用權的前提條件。認定閑置土地，主要依據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》。但目前閑置土地類型很多，情況也很復雜，歸結起來閑置土地主要有以下四種類型：1、超過國有土地有償使用合同約定的動工開發(fā)建設日期，或者超過建設用地批準書規(guī)定的動工開發(fā)建設日期的。2、國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的。3、已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積不足應動工開發(fā)建設總面積的1／3，或者已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的。4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外。這個規(guī)定彈性很大，給許多閑置土地項目找到規(guī)避處置的借口。因此，收回閑置土地時應全面客觀調查、收集證據(jù)，注重各種因素的存在，使認定的閑置土地事實準確。二、認定閑置土地方法要適當。目前，在收回閑置土地使用權的程序上，法律法規(guī)和規(guī)章還沒有明確的規(guī)定，這就給收回閑置土地工作帶來缺少權威性的法律依據(jù)，只能靠在工作中不斷探索、完善。筆者通過幾年的實踐認為：1、對土地閑置時間的認定，應注意出讓合同有約定的，按照約定時間確定。出讓合同沒有約定的，則應按照政府批準文件的時問確定。2．閑置事實的認定，分兩種情況，一是對投資額度的確定，國土資源部門應聘請有價格鑒定資質的單位進行鑒定，并出具鑒定報告。二是對開發(fā)面積不足1／3的認定，應由國土、規(guī)劃部門聯(lián)合進行。應根據(jù)土地出讓時規(guī)劃部門出具的規(guī)劃，通過現(xiàn)場測量對比，然后由規(guī)劃和國土部門共同出具報告，確定其投資建設的面積。3、要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責任，這對決定是否無償收回土地使用權有至關重要的作用。從實踐中看，主要有三種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規(guī)劃的原因造成的土地閑置。土地使用權出讓后，政府改變了對該區(qū)域的規(guī)劃，致使用地單位不能按期開工建設。另一種情況是政府的配套建設沒有如期完成。第三種是其他情形(不可抗力)造成項目單位無法如期開工的。三、