零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理-零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

一、承租商的選擇因素財(cái)務(wù)能力除了承租商的聲譽(yù)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要認(rèn)真分析可能承租商的財(cái)務(wù)狀況聲譽(yù)聲譽(yù)是選擇承租商作為商業(yè)物業(yè)承租商時(shí)首先要考慮的因素。承租商需要的服務(wù)承租商組合與位置分配一宗商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合構(gòu)成了該物業(yè)的承租商組合。承租商的選配方法根據(jù)承租商的經(jīng)營(yíng)品種選配根據(jù)承租商的不同類別選配根據(jù)不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)選配據(jù)承租商在商業(yè)物業(yè)的不同作用選配根據(jù)承租商的不同層次選擇零售商業(yè)物業(yè)租金和租約租金基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金又稱保底租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。百分比租金百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如：某承租商的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元/月，如果營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)200萬(wàn)元（10萬(wàn)元/5%=200萬(wàn)元）時(shí)，才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果承租商的月?tīng)I(yíng)業(yè)額低于200萬(wàn)元，則仍按10萬(wàn)元/月的基本租金收租。每月200萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，如果承租商在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元.則其應(yīng)支付的租金為10萬(wàn)元加上超出自然平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額乘以5%(在本案例中，50萬(wàn)元的5%為2.5萬(wàn)元），故該月應(yīng)繳納的租金總額為12.5萬(wàn)元。一般承租商中零售類為2年左右，餐飲類為5年左右，基礎(chǔ)承租商可以長(zhǎng)達(dá)10年以上。租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售價(jià)格指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。對(duì)于主要承租商一般每2?5年調(diào)整一次，一般承租商可每年調(diào)整一次。租金的調(diào)整商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約必須突出該類物業(yè)的特點(diǎn)，重點(diǎn)是要就容易引起租賃雙方矛盾的問(wèn)題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)因素做出具體的約定。租約中除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出相關(guān)規(guī)定。租約1.限制每一獨(dú)立承租單元的用途2.限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的承租商3.限制承租商在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店4.營(yíng)業(yè)時(shí)間5.公共面積的使用及維護(hù)6.廣告、標(biāo)志