建筑智能化系統(tǒng)-智能化物業(yè)管理

13.3智能化物業(yè)管理（１）智能化程度高（２）效率高、內(nèi)容多、便于管理。１）物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、燃?xì)?、暖氣等的收費(fèi)使用計(jì)算機(jī)管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)精確采集，減少了收費(fèi)糾紛，提高了效率。２）物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項(xiàng)與特約服務(wù)，如送餐服務(wù)、物業(yè)租售代理服務(wù)、代聘保姆、購物服務(wù)等，通過網(wǎng)絡(luò)處理更為方便高效。３）物業(yè)公司管理人員是電腦網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過網(wǎng)絡(luò)提供各種管理和服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。（３）管理人員素質(zhì)要求高。13.3.1智能化物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求1.智能化物業(yè)管理的特點(diǎn)13.3智能化物業(yè)管理（１）物業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。（２）強(qiáng)化物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。（３）加強(qiáng)智能住宅小區(qū)物業(yè)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證物業(yè)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。（４）努力做好智能小區(qū)物業(yè)服務(wù)的組織實(shí)施工作。13.3.1智能化物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求2.智能化物業(yè)管理的要求13.3智能化物業(yè)管理智能物業(yè)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程，通常包括以下內(nèi)容：（１）操作員進(jìn)入系統(tǒng)，輸入操作者編號和密碼。（２）通過圖形方式檢索設(shè)備運(yùn)行狀況的操作。（３）設(shè)定設(shè)備故障報警或撤消報警。（４）設(shè)備報警信息和確認(rèn)。（５）設(shè)備手動方式的控制和調(diào)節(jié)。（６）控制程序的手動方式執(zhí)行。（７）設(shè)備運(yùn)行時間的累計(jì)。（８）設(shè)備預(yù)防性維護(hù)提示。（９）設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)報表的打印。（１０）操作員交班時，退出系統(tǒng)操作，填寫和簽署值班日志。13.3.2物業(yè)智能化設(shè)備運(yùn)行管理1.系統(tǒng)操作規(guī)程13.3智能化物業(yè)管理主要包括設(shè)備運(yùn)行和報警信息的確認(rèn)與處理。設(shè)備運(yùn)行和報警信息確認(rèn)與處理是指系統(tǒng)處于正常運(yùn)行時，監(jiān)控管理計(jì)算機(jī)ＬＣＤ顯示系統(tǒng)總圖，當(dāng)發(fā)生設(shè)備故障報警或運(yùn)行狀態(tài)過限報警，ＬＣＤ上立即彈出故障設(shè)備位置圖或設(shè)備運(yùn)行圖，操作員應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)（例如３０秒內(nèi)）完成對該設(shè)備報警點(diǎn)的確認(rèn)；操作員在ＬＣＤ圖形上確認(rèn)報警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知工程維修部門進(jìn)行檢修。操作員將該設(shè)備報警點(diǎn)的有關(guān)報警內(nèi)容填入值班日志，其內(nèi)容包括：報警點(diǎn)地址編號、報警時間、確認(rèn)時間、報警狀態(tài)（故障或過限）及復(fù)核結(jié)論。13.3.2物業(yè)智能化設(shè)備運(yùn)行管理2.操作員責(zé)任界面13.3智能化物業(yè)管理操作員在交接班時，交班人員應(yīng)退出自己所監(jiān)控管理的計(jì)算機(jī)，接班人員應(yīng)以自己的編號和密碼進(jìn)入自己所監(jiān)管的計(jì)算機(jī)，保衛(wèi)部門和工程管理部門將按進(jìn)入系統(tǒng)操作員的編號來進(jìn)行系統(tǒng)和設(shè)備的安全管理，以便必要時進(jìn)行查證。13.3.2物業(yè)智能化設(shè)備運(yùn)行管理3.交接班制度13.3智能化物業(yè)管理隨著智能化物業(yè)的增多，對于物業(yè)設(shè)備的維護(hù)管理工作也正經(jīng)歷由傳統(tǒng)維護(hù)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹悄芑O(shè)備的維護(hù)管理的過程。在面對不斷更新的智能化設(shè)備面前，需對員工進(jìn)行智能化設(shè)備維護(hù)培訓(xùn)。（１）通過早期介入讓員工熟悉現(xiàn)場環(huán)境和設(shè)備分布。（２）接管驗(yàn)收開始之前，請?jiān)O(shè)計(jì)單位、施工單位的工程技術(shù)人員給員工講解系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想、系統(tǒng)構(gòu)成、設(shè)備分布、運(yùn)行維修注意事項(xiàng)等理論知識，并到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)操訓(xùn)練。（３）利用接管驗(yàn)收的機(jī)會，讓員工直接、廣泛地接觸系統(tǒng)。（４）磨合期內(nèi)建立設(shè)備運(yùn)行維護(hù)共管期。（５）定期組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，包括理論和實(shí)踐兩個方面，以不斷提高員工的專業(yè)知識和專業(yè)技能。13.3.3物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)管理13.3智能化物業(yè)管理除對員工進(jìn)行培訓(xùn)之外，還要制訂適合物業(yè)管理項(xiàng)目的管理體系和相關(guān)制度，做到工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，崗位職責(zé)具體化。１）建立明確的崗位職責(zé)，規(guī)定各自的職責(zé)分工，每日工作事項(xiàng)。２）建立日常運(yùn)行維修制度，明確日檢、周檢、月檢的檢修內(nèi)容和檢修標(biāo)準(zhǔn)，并要求每半年對整個系統(tǒng)進(jìn)行一次全面測試。３）設(shè)計(jì)一套符合實(shí)際、實(shí)用的記錄表格，做到事事有記錄，清楚明了。分門別類，便于保管和查詢。４）做好設(shè)備臺賬或設(shè)備清單５）做好竣工資料的接管、保管和借閱工作。６）重視與業(yè)主及設(shè)備維保單位的溝通，并對維保單位實(shí)施有效監(jiān)管和定期評估工作，以督促維保單位切實(shí)履行維修保養(yǎng)職責(zé)。13.3.3物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)管理13.3智能化物業(yè)管理從使用能源的目的和方式進(jìn)行劃分，節(jié)能可以分成直接節(jié)能、廣義節(jié)能和潛在節(jié)能三種類型。直接節(jié)能，是減少不合理的需求來節(jié)約能耗。例如，在白天時通常就應(yīng)該關(guān)閉路燈一類的室外照明，暖通系統(tǒng)機(jī)組、風(fēng)管的漏風(fēng)應(yīng)該盡可能少，即不應(yīng)該消耗的能源堅(jiān)決不消耗。廣義節(jié)能，是指在滿足需要的前提下提高能源的利用率，從而減少能源的消耗。例如，空氣熱回收設(shè)備的利用，保溫墻體材料的應(yīng)用，生活用水的“二次利用”等。潛在節(jié)能，是把能夠利用的能源盡可能地利用起來。例如，對太陽能、風(fēng)能、地下熱水的利用就是潛在節(jié)能的典型實(shí)例。國外有些建筑利用公共走廊地毯下安裝的踏板，將人體走路時的重力作用帶動發(fā)電機(jī)的中心軸，產(chǎn)生的電能解決了走廊等的照明。13.3.4智能化物業(yè)的節(jié)能管理13.3智能化物業(yè)管理通常建筑物節(jié)能的內(nèi)容和對象包括建筑設(shè)計(jì)、空調(diào)系統(tǒng)、照明與設(shè)備等幾個方面。（１）建筑設(shè)計(jì)：①采用南北朝向，而不采用東西朝向；②采用外表面小的圓形或方形建筑；③縮小窗戶面積；④采用吸熱玻璃、反射玻璃、雙層玻璃；⑤采用內(nèi)、外遮陽；⑥盡量減少建筑物的外墻面積；⑦改善外墻和屋頂?shù)谋匦阅?，采用熱容量大的隔熱材料。（２）空調(diào)系統(tǒng)：在滿足人體舒適條件下，根據(jù)室外溫、濕度變化，動態(tài)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫、濕度設(shè)定值，冬季取低值，夏季取高值。１）冬、夏季取用最小新風(fēng)量；過渡季采用全新風(fēng)量。２）檢測一氧化碳濃度，控制室外空氣的取入量。３）根據(jù)室內(nèi)人員變化情況，增減室外新風(fēng)量。４）采用全熱交換器，減少新風(fēng)冷熱負(fù)荷；在預(yù)冷、預(yù)熱時停止取用新風(fēng)。13.3.4智能化物業(yè)的節(jié)能管理13.3智能化物業(yè)管理５）根據(jù)對不同溫、濕度要求進(jìn)行合理溫、濕度控制區(qū)域的劃分。６）加大冷熱水的送風(fēng)溫差，以減少水流量、送風(fēng)量和輸送動力。７）用變風(fēng)量末端控制（ＶＡＶ）、變流量控制（ＶＷＶ），節(jié)省風(fēng)機(jī)、水泵和冷水機(jī)組電力消耗。８）降低風(fēng)道風(fēng)速，減少系統(tǒng)阻力；采用高效的節(jié)能冷熱源設(shè)備。９）采用熱泵熱回收系統(tǒng)；防止過冷過熱，增加控制精度。１０）進(jìn)行最佳啟停和運(yùn)行時間控制；采用計(jì)算機(jī)節(jié)能控制，克服設(shè)備運(yùn)行冗余。13.3.4智能化物業(yè)的節(jié)能管理13.3智能化物業(yè)管理（３）照明與機(jī)電設(shè)備控制１）適當(dāng)降低照度，充分利用自然光照明。２）根據(jù)外界光線變化，自動調(diào)節(jié)照度變化。３）根據(jù)不同區(qū)域?qū)φ斩鹊囊螅M(jìn)行照度的合理分區(qū)。４）自動控制公共區(qū)域和建筑外立面照明的開啟和關(guān)閉。５）自動調(diào)速和控制機(jī)電設(shè)備（例如電梯和排風(fēng)機(jī)）的啟停和運(yùn)行時間。６）克服不必要的設(shè)備運(yùn)行冗余。13.3.4智能化物業(yè)的節(jié)能管理13.3智能化物業(yè)管理（４）智能物業(yè)的綜合節(jié)能措施１）提高室內(nèi)溫、濕度控制精度。資料表明，如果在夏季將設(shè)定值溫度下調(diào)１℃，將增加９％的能耗；如果在冬季將設(shè)定值溫度上調(diào)１℃，將增加１２％的能耗。２）新風(fēng)量控制。新風(fēng)量取得過多，將增加新風(fēng)耗能量。實(shí)施新風(fēng)量控制的措施有以下兩種方法：方法一：在回風(fēng)道上設(shè)置二氧化碳檢測器，根據(jù)回風(fēng)中二氧化碳?xì)怏w濃度自動調(diào)節(jié)新風(fēng)風(fēng)門的開啟度。方法二：根據(jù)建筑內(nèi)人員變動規(guī)律，并采用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法，建立新風(fēng)風(fēng)閥控制模型，以相應(yīng)的時間而確定的運(yùn)行程式進(jìn)行程序控制新風(fēng)風(fēng)閥，以達(dá)到對新風(fēng)量的控制。13.3.4智能化物業(yè)的節(jié)能管理13.3智能化物業(yè)管理（４