合富輝煌西安高新區(qū)中建八局科技路項(xiàng)目整體發(fā)展策劃

中建八局科技路工程初探合富輝煌房地產(chǎn)〔陜西〕2007年10月29日工程整體開展謀劃任務(wù)方案市場調(diào)研關(guān)鍵參數(shù)研討及工程初步定位第一階段第二階段第三階段工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議工程整體開展定位市場關(guān)鍵參數(shù)研討地塊價值各類物業(yè)開展分析工程物業(yè)組合方式研討規(guī)劃的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃及面積確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議工程整體開發(fā)戰(zhàn)略工程整體開展定位工程初步規(guī)劃要素11月5日提交第一階段報(bào)告雙方溝通討論，選擇適宜企業(yè)開展的物業(yè)組合形狀11月23日提交第二階段報(bào)告期間雙方親密溝通交流12月7日提交第三階段報(bào)告期間雙方親密溝通交流工程整體任務(wù)思緒資源發(fā)掘時機(jī)分析籠統(tǒng)定位價錢定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研討方式自創(chuàng)工程初步定位工程資源市場現(xiàn)狀客戶喜好工程規(guī)劃建議工程開展定位西安宏觀經(jīng)濟(jì)背景西安城市規(guī)劃背景研討工程區(qū)域開展研討區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場研討工程界定工程價值發(fā)掘物業(yè)組合討論選擇適宜企業(yè)開展的物業(yè)組合形狀初步定位規(guī)模相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)規(guī)劃及面積確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議工程整體開發(fā)戰(zhàn)略工程整體開展定位第一階段重點(diǎn)處理第二階段重點(diǎn)處理第三階段重點(diǎn)處理第一階段報(bào)告

目錄一｜市場二｜工程價值研討三｜分業(yè)態(tài)分析四｜客群分析五｜業(yè)態(tài)組合思辨六｜規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么市場西安宏觀經(jīng)濟(jì)開展背景西安房地產(chǎn)開展情況西安城市規(guī)劃開展特征高新區(qū)域開展情況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2006年西安市的根本經(jīng)濟(jì)概略為：城市人口:2006年末西安常住人口823萬人，比上年增長2.0％。其中男性425.38萬人，女性397.62萬人，性別比106.98〔以女性為100〕。全市戶籍總?cè)丝?53.11萬人，比上年增長1.5％。土地面積：-------西安市國土總面積9983平方公里，其中城區(qū)面積1066平方公里。項(xiàng)目效益收入比去年增長百分比西安市生產(chǎn)總值（GDP）1450.02億元13.0％人均GDP17794元11.0％完成全社會固定資產(chǎn)投資1066.62億元27.7％城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資971.84億元25.2％全年新增固定資產(chǎn)455.69億元11.2％全年完成城市建設(shè)投資181.91億元24.9％城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10905元13.3%城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出8987元13.8%年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1950.53億元13.6％2006年西安各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的的增長率均超越11%產(chǎn)業(yè)支撐明晰資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒二三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐非常明晰投資陜西世界500強(qiáng)企業(yè)有90%在西安五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)添加值已占全市消費(fèi)總值的50%左右高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代配備制造業(yè)文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代效力業(yè)西安市經(jīng)濟(jì)活潑西部大開發(fā)的橋頭堡承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)關(guān)中城市群的中心資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP延續(xù)堅(jiān)持著超越13％的高增長率固定資產(chǎn)投資近五年來以年均30%以上的速度高速增長西安歷年GDP增長情況02004006008001000120014000%5%10%15%20%GDP〔億元〕57664373482494210961270同比增長率9.60%11.6013.1013.5013.5013.3013.1019992000200120022003200420052006145013伴隨西安市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開展，西安城市居民人均可支配收入得以較大幅度的提高。與此相對應(yīng)的是，城市居民人均消費(fèi)性支出在逐年上升的同時，其與人均可支配收入地比值亦不斷處于高水位的比值。西安市民在購買力提升的同時，其消費(fèi)理念現(xiàn)代，消費(fèi)強(qiáng)勁。城市人均收入繼續(xù)增長,消費(fèi)力強(qiáng)勁城市化程度20406080100初級階段中級階段中上階段高級階段恩格爾系數(shù)%60504030最富有小康向小康過渡溫飽絕對貧困城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）246520406000-7000>30000第三產(chǎn)業(yè)52.7%39.5%超過60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類比城市西安中國北京、上海東京、紐約西安進(jìn)入高速城市化開展階段市場西安宏觀經(jīng)濟(jì)開展背景西安房地產(chǎn)開展情況西安城市規(guī)劃開展特征高新區(qū)域開展情況近幾年來，西安市房地產(chǎn)投資額與銷售額逐年上升，其總體上處于一個平穩(wěn)增長期相比較房地產(chǎn)投資額，其市場銷售額高于投資額，西安房地產(chǎn)市場整體上表達(dá)“產(chǎn)出大于投入〞，其總體開展非常安康．西安房地產(chǎn)市場開發(fā)投資收支良好西安市商品房投資情況良好，開工面積穩(wěn)步提升。隨著人均收入的提高，西安房屋銷售逐年穩(wěn)步提升。西安普通住宅價錢一路上揚(yáng)西安市房地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定開展人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型大于8%小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系800-4000美圓4000-8000美圓8000-20000美圓0-800美圓啟動期快速開展期穩(wěn)定開展期減緩開展期西安房地產(chǎn)市場正步入快速開展階段市場西安宏觀經(jīng)濟(jì)開展背景西安房地產(chǎn)開展情況西安城市規(guī)劃開展特征高新區(qū)域開展情況西安市城市開展進(jìn)程第一階段：以皇權(quán)為中心的規(guī)劃開展格局第二階段：初級城市化階段同心圓方式，以開發(fā)二環(huán)為標(biāo)志三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)西安市城市開展進(jìn)程同心圓＋扇形方式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展經(jīng)開區(qū)政府北遷曲江三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)西高新西安市城市開展進(jìn)程城市格局良性擴(kuò)張高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地城內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)旅游區(qū)往閻良往咸陽城北整體籠統(tǒng)較差；但近期區(qū)域價值提升迅速，吸引了房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入城東集中了大量企事業(yè)單位和零售市場；浐灞河生態(tài)區(qū)的建立，城東開發(fā)建立力度加大城南傳統(tǒng)居住區(qū)，高校聚集地城西區(qū)域整體籠統(tǒng)比較陳舊，建立力度不大，但交通較便利西高新高新產(chǎn)業(yè)為依托，開展最迅速、籠統(tǒng)最好的城市新區(qū)曲江旅游和文化帶動區(qū)域開展，成為新的旅游亮點(diǎn)，起點(diǎn)高，開展快西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地旅游和文化帶動區(qū)域開展，成為新的旅游亮點(diǎn)，起點(diǎn)高，開展快九宮格局中以“四區(qū)二基地〞為重點(diǎn)開展區(qū)域。經(jīng)開區(qū)政府北遷西高新曲江三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)目前曾經(jīng)構(gòu)成同心圓、扇形、次中心三個方式疊加的方式受城市開展影響，房地產(chǎn)開發(fā)的板塊特征明顯城北板塊城內(nèi)城西板塊城東板塊中檔樓盤為主，吸引區(qū)域客戶及西高新中端客戶價錢區(qū)間：3940元/m2整體區(qū)域籠統(tǒng)差，樓盤相對集中，中檔樓盤為主，城北及外來客戶為主成交均價：3230元/m2老工業(yè)區(qū)籠統(tǒng)，有大量企事業(yè)單位聚集；樓盤不多，中檔為主，本區(qū)域客戶為主成交均價：3150元/m2可用地少，主要開展商務(wù)商業(yè)成交價錢：4270元/m2高新板塊中高檔樓盤為主，整體銷售情況好，吸引全市客戶成交價錢：4090元/m2籠統(tǒng)、配套好，高端物業(yè)集中成交均價：4190元/m2(含曲江)城南板塊籠統(tǒng)、人文底蘊(yùn)好，高端物業(yè)集中成交均價：4740元/m2曲江板塊以上數(shù)據(jù)為2007年9月份成交數(shù)據(jù)格局變化趨勢結(jié)論：西高新、曲江構(gòu)成高地；東部和北部房地產(chǎn)將逐漸升溫中海國際社區(qū)富力城：670畝，總建113萬m2和記黃埔：773畝珠江新城：2400畝，總建240萬m2綠地世紀(jì)城陽光集團(tuán)金地1500畝沁水新城恒基工程中新浐灞半島，3800畝，總建320萬m2水岸東方：1200畝，西高新二次創(chuàng)業(yè)用地綠地：城北400畝浐灞規(guī)劃用地本岸新鴻基3700畝大華989畝，總建102萬m2待售、待開發(fā)樓盤在售樓盤市場西安宏觀經(jīng)濟(jì)開展背景西安房地產(chǎn)開展情況西安城市規(guī)劃特征高新區(qū)域開展情況□積累的高地16年的開展積累，帶動高新區(qū)地產(chǎn)市場的全速提升，為目前西安市場的開展高地儼然為西安市除鐘樓商圈外的城市副中心7年國家級北經(jīng)開區(qū)2000年2月正式同意16年國家級西高新區(qū)1991年3月4年曲江新區(qū)2003年7月3年浐灞生態(tài)區(qū)2004年9月1年政府北遷確定2006年6月注：初創(chuàng)于1993年9月科技產(chǎn)業(yè)集群西高新區(qū)東方文化旅游集群曲江新區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合區(qū)北經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)濱河生態(tài)走廊國際會展集合區(qū)□開展的高地產(chǎn)業(yè)化思緒、創(chuàng)業(yè)園方式與二次創(chuàng)業(yè)的開展機(jī)遇引領(lǐng)高新區(qū)的開展方向并穩(wěn)定定占據(jù)著地產(chǎn)市場的制高點(diǎn)。高新區(qū)1991-2006年企業(yè)營業(yè)收入與工業(yè)產(chǎn)值遞增表16年驚人的開展速度2006年全區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.9億元，同比增長30.13%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值870.43億元，同比增長30.8%；全區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額50.8億元，同比增長31%；全區(qū)企業(yè)實(shí)繳稅金總額46.58億元，同比增長30.6%；地產(chǎn)開展的高地供銷量對比城南〔含曲江〕、城北、高新是供銷量的老三強(qiáng)板塊；城東位居第四。價錢對比高新的價錢僅次于城內(nèi);從供銷量及價錢對比的情況來看，高新是西安地產(chǎn)開展的高地高新區(qū)商品房投資情況良好，施、竣、新開工面積穩(wěn)步提升。從2005年開場，高新區(qū)地產(chǎn)銷售開場起飛。高新區(qū)住宅價錢不斷是西安高地。進(jìn)入2007年，高新區(qū)地產(chǎn)價錢開場進(jìn)入快速增長期?？焖匍_展的高新房地產(chǎn)市場工程價值研討區(qū)域價值地塊屬性地塊周邊情況及適宜開展業(yè)態(tài)從高新區(qū)的開展來尋覓工程所處

區(qū)域的價值高新區(qū)的開展歷程高新區(qū)的第一次開展集中在高新路以及周邊輻射區(qū)域。

并呈現(xiàn)出向西開展的方向代表工程：楓葉新都市代表工程：楓葉新都市代表工程：群賢莊本工程高新區(qū)的開展歷程高新區(qū)較早的高檔樓盤也是從這個區(qū)域起步的。高新區(qū)的開展歷程高新區(qū)的第二次開展集中在科技路、唐延路、太白路、丈八路以及周邊輻射區(qū)域。

高新區(qū)的中心向南偏移代表工程：融僑紫薇馨苑工程價值研討區(qū)域價值地塊屬性地塊周邊情況及適宜開展業(yè)態(tài)工程地塊周邊情況本工程城市公園高爾夫軟件園香格里拉商務(wù)區(qū)世紀(jì)金花通往二環(huán)唐延路住宅片區(qū)商務(wù)片區(qū)創(chuàng)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)科技路商業(yè)帶本工程地產(chǎn)高地中黃金三角的中心點(diǎn)工程地塊屬性工程地塊了解工程三面臨路，且有規(guī)劃路及中華世紀(jì)城入口從地塊中間穿過，做純住宅社區(qū)不能使工程價值最大化工程價值研討區(qū)域價值地塊屬性地塊周邊情況及適宜開展業(yè)態(tài)地塊周邊工程情況本工程香格里拉世紀(jì)金花金橋國際廣場易初蓮花都市印象楓林華府新西藍(lán)唐南香榭紫薇臻品米羅蘭山中海華庭地塊周邊

住宅

開展情況地塊周邊住宅情況都市印象唐南香榭紫薇臻品楓林華府新西藍(lán)中海華庭米羅蘭山高新區(qū)住宅銷售市場為開展高地，本工程地段為開展高地中的稀缺地段,前景看好地塊周邊

商業(yè)

開展情況地塊周邊商業(yè)情況二環(huán)路唐延路，中間為95米寬綠化帶楓韻藍(lán)灣2萬平米超市〔在建〕易初蓮花超市約1.6萬平米愛家超市約8000平米科技路以中偏檔餐飲為主高新路以餐飲、文娛為主高檔百貨世紀(jì)金花、金鷹百貨光華路以低檔餐飲為主休閑、餐飲、文娛一條街本工程隨著高新區(qū)的開展，高新區(qū)商業(yè)逐漸成熟，前景看好。地塊周邊

酒店

開展情況地塊周邊酒店情況高新區(qū)酒店缺乏，帶來極大的時機(jī)點(diǎn)地塊周邊

寫字樓

開展情況地塊周邊寫字間情況工程接近商務(wù)中心區(qū)，商務(wù)寫字間眾多我們可以看出

在這里適宜的業(yè)態(tài)涵蓋了目前房地產(chǎn)市場的一切

哪種業(yè)態(tài)適宜工程的開展呢?

我們必需了解高新房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵點(diǎn)分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢□西安市商業(yè)供求關(guān)鍵點(diǎn)在市場總體態(tài)勢減弱的趨勢下，06年商業(yè)用房總體供應(yīng)量的大幅增長給市場帶來了宏大的考驗(yàn)。市場供應(yīng)量大、空置率高是整表達(dá)狀高新區(qū)商業(yè)在2003年需求量到達(dá)頂峰，但是價錢上漲致使從2004年開場空置量大于銷售量。目前隨著高新區(qū)商業(yè)的逐漸成熟，銷售情況逐年攀升，但空置率高的總體態(tài)勢沒有改動。□區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)片區(qū)商業(yè)區(qū)中，1-2層臨街商鋪?zhàn)钜兹セ?xiàng)目名稱商業(yè)面積面積區(qū)間（平米）銷售價格去化率1層2層綠地世紀(jì)城40000㎡100-2408566

16%楓林綠洲36000㎡40-2507264738286%城市風(fēng)景·夏日景色

29016㎡120-3706238

48%高科新花園110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%楓葉新都市12000㎡8-2506000100%銷售周期為5年□區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)1、周邊常駐人口超越20萬人2、交通條件好3、周邊有眾多商務(wù)寫字間4、科技路曾經(jīng)構(gòu)成的商業(yè)氣氛5、未來唐延路規(guī)劃對商業(yè)配套的需求6、工程位置處于科技路與唐延路的交匯點(diǎn)具備做大型商業(yè)的條件□街鋪價錢與整體市場價錢走勢關(guān)鍵點(diǎn)2005成交量2005價格2006成交量2006價格20137427443686562005成交量2005價格2006成交量2006價格201616550106976979綠地世紀(jì)城2005成交量2005價格2006成交量2006價格13406104125556238楓林綠洲夏日風(fēng)光商業(yè)用房的價錢上升與街鋪的增長銷售相關(guān)綜合以上商業(yè)市場關(guān)鍵點(diǎn)

我們的商業(yè)市場開發(fā)方向是200平米以下的鋪位分割將會減小市場去化抗性□商業(yè)開發(fā)方向關(guān)鍵點(diǎn)方向一:1-2層街區(qū)型臨街商業(yè)適宜快速銷售方向二:具備做大型商業(yè)的條件.分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢價值與目的提高商業(yè)去化速率，提升商業(yè)價值，并構(gòu)成綜合體內(nèi)部聯(lián)動效應(yīng)，到達(dá)區(qū)域消費(fèi)力聚集的目的?！跎虡I(yè)謀略中心點(diǎn)工程商業(yè)地塊情況商業(yè)40米進(jìn)深過大，不利于銷售。40米項(xiàng)目名稱商鋪位置共幾層面積區(qū)間均價摩登BOBO底商一層293、100平米14000雙威溫馨花園底商一層147－205平米7500水晶國際底商一、二層最小300平米10000盛世華庭底商一層50平米無售價欣景苑底商一層50－100平米3800綠地底商一層、二層100-2407500城市風(fēng)景底商一層、二層100－1000平米6900楓林綠洲底商一層、二層40-2507264城市風(fēng)景·夏日景色底商一層、二層120-3706238高科新花園底商一層110-4007200紫薇臻品底商一層、二層90-30011000楓葉新都市底商一層8-25060001-2層商鋪類型是區(qū)域的共識□商業(yè)占位中心點(diǎn)□商業(yè)占位方向的兩種方式4層裙樓橫向劃分，1、2層最易去化及銷售，3、4層作為長期運(yùn)營及持有思索商業(yè)整面子積添加方向一：持有物業(yè)型一1、2層銷售3、4層運(yùn)營型持有此部分添加商業(yè)面積，中建八局可同土地方協(xié)商，只添加此部分的市政配套費(fèi)用，不計(jì)算樓面地價?！跎虡I(yè)占位方向的兩種方式堅(jiān)持1、2層最易去化及銷售留出部分作為大商業(yè)長期運(yùn)營及持有思索方向一：持有物業(yè)型二銷售運(yùn)營型持有此部分添加商業(yè)面積，中建八局可同土地方協(xié)商，只添加此部分的市政配套費(fèi)用，不計(jì)算樓面地價。只保管2層臨街商業(yè)；商業(yè)整面子積略??；僅保管2層底商方向二：銷售去化型□商業(yè)占位方向的兩種方式分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢影響整體規(guī)劃的二種商業(yè)開發(fā)方式大商場規(guī)劃加街鋪銷售方式三大主力店商業(yè)方式主要面對一個大商家,由大商家整合主力店及小商家另加設(shè)街鋪以銷售為主面對多個主力商家，由多個主力商家整合各自的小商家全街鋪方式全部為街鋪,由小商家組成可銷售街鋪持有大商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)+街鋪的方式可租賃、可聯(lián)營運(yùn)營方式靈敏替代性運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較低與單一大商家談判，運(yùn)營方對場地裝修及設(shè)備仍需開展商提供，商務(wù)談判中處于被動位置運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理難度競爭壓力協(xié)作條件與單個大商家協(xié)作，降低管理廣度，詳細(xì)操作中可引入商業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)競爭錯位、業(yè)態(tài)晉級與高新商圈的主體格局不產(chǎn)生沖突，并易構(gòu)成差別化，客群易接受總體收益物業(yè)持有商場大體量出租，業(yè)態(tài)選擇面窄，租金收益相對低街鋪銷售產(chǎn)生一定收益可持有大商業(yè)物業(yè)，有利于中建八局上市需求有一定物業(yè)持有,有利于企業(yè)上市要求,但大商業(yè)租金程度低,在同時在預(yù)售階段街鋪能實(shí)現(xiàn)一部分的資金回籠。大商業(yè)+街鋪本錢投入及資金回籠整體建立體量大，本錢投入大，臨街商鋪有相對體量，預(yù)售階段可實(shí)現(xiàn)一部分銷售回籠資金額三大主力店商業(yè)模型的商業(yè)方式多個主力店運(yùn)營，對單一百貨品牌依賴度低，單個主力店運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大，一旦運(yùn)營不利，需求調(diào)整；面對多個商家，運(yùn)營方選擇面廣，商務(wù)談判中處于相對自動位置運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理難度競爭壓力協(xié)作條件以租賃為主，面對多個商家，廣度大，租賃部分需投入管理隊(duì)伍分拆后單個商業(yè)體量減小，與高新商圈的百貨業(yè)及超市業(yè)態(tài)競爭猛烈整體收益物業(yè)持有沒有銷售，整體收益表達(dá)在后期租金收益中，長期收益好整體商業(yè)全部持有，有利于中建八局的物業(yè)資產(chǎn)增值三大主力店商業(yè)模型本錢投入及資金回籠本錢投入無明顯變化，但資金回籠速度最慢大量持有物業(yè),長期收益好，有利于企業(yè)上市需求,但資金回籠速度慢。全街鋪商業(yè)方式多個商家運(yùn)營，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)由商家資助承當(dāng)，開發(fā)商無風(fēng)險(xiǎn)；以銷售為主,無協(xié)作條件的約束運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理難度競爭壓力協(xié)作條件以銷售為主，面對多個商家，廣度大，無需投入管理隊(duì)伍，只需物業(yè)管理全街鋪設(shè)計(jì),與高新商圈的臨街商業(yè)價錢競爭猛烈,對工程整體籠統(tǒng)無促進(jìn)作用整體收益物業(yè)持有一次性收益，無遠(yuǎn)期收益無商業(yè)物業(yè)持有街鋪規(guī)劃模型本錢投入及資金回籠階段建立體量小，本錢投入相對小，臨街商鋪體量相對大，銷售回籠資金速度快沒有物業(yè)持有量，無長久收益，不利于企業(yè)上市要求,資金回籠速度快。三種方式的比較三大主力店商業(yè)方式整體規(guī)劃，大型商業(yè)加街鋪方式運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管理難度競爭壓力協(xié)作條件整體收益物業(yè)持有本錢投入及資金回籠三種模型對比整體規(guī)劃，全街鋪方式工程商業(yè)設(shè)計(jì)參考臨街布置，共2層，保證去貨速率。商業(yè)群樓70000㎡商業(yè)內(nèi)街布置，共2層。商業(yè)40米進(jìn)深過大，不利于銷售，結(jié)合地塊情況，建議可以構(gòu)成兩條街鋪，保證去貨速率。商業(yè)內(nèi)街的可行性須思索和中華世紀(jì)城的結(jié)合部的結(jié)合方式。工程商業(yè)內(nèi)街入口設(shè)計(jì)參考商業(yè)街入口要有很強(qiáng)的吸引力，思索吸引人流進(jìn)入商業(yè)街。商業(yè)的產(chǎn)品形狀—垂直分割商業(yè)的產(chǎn)品形狀—進(jìn)深與面寬5—6米進(jìn)深15米，個別地方能夠會有18米外街內(nèi)街進(jìn)深12米，個別地方能夠會有15米分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢項(xiàng)目名稱商業(yè)面積銷售價格去化率1層2層綠地世紀(jì)城40000㎡856616%楓林綠洲36000㎡7264738286%城市風(fēng)景夏日景色29016㎡623848%高科新花園7200100%紫薇臻品8000㎡123791084848%楓葉新都市12000㎡6000100商業(yè)的去貨價錢為6000-12000元/平方米調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，分別有20.6%的人以為3年后高新區(qū)商鋪的租金最高在80-120元/平方米和120-150元/平方米；分別有17.6%的人以為3年后高新區(qū)商鋪?zhàn)罡咦饨鹂傻?20-150元/平方米和200-300元/平方米；有11.8%的人以為3年后租金最高可以到300-400元/平方米。商業(yè)產(chǎn)品價錢關(guān)鍵點(diǎn)分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系西安寫字樓市場整體供大于求，空置率繼續(xù)走高□西安市寫字樓供求關(guān)鍵點(diǎn)寫字樓空置面積高，整體出租率低，競爭猛烈2005年銷售較好主要得益于旺座現(xiàn)代城等個盤的旺銷根據(jù)西安市房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)□高新區(qū)寫字樓供求關(guān)鍵點(diǎn)—高新區(qū)技術(shù)制外型大型國企以自建寫字樓為主，而大量中小型企業(yè)對價錢敏感度較高，呵斥專業(yè)寫字樓辦公物業(yè)的需求有限—寫字樓供應(yīng)量大，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)化嚴(yán)重—高新區(qū)周邊工業(yè)企業(yè)自建寫字樓及廠房出租，嚴(yán)重分流了寫字樓物業(yè)的部分租用客戶名稱總建筑面積(㎡)租金(元/㎡月)投入使用時間出租火炬大廈12000301998年60-70%城建大廈6780251998年60-70%亞美大廈35000402000年70-80%E洋國100%驪華大廈21000302002年50-60%高科大廈57944602002年60%南洋國65-70%杰座廣場32000302003年60-70%創(chuàng)業(yè)廣場85601602003年60%高新國際49000702004年60%紫洲國際28000502005年20%華晶商務(wù)42000502005年40%□供求關(guān)鍵點(diǎn)傳統(tǒng)寫字樓整體出租率較低，約60%近3年傳統(tǒng)寫字樓存量大，空置率高寫字樓的去化面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)□價錢與銷量增幅關(guān)鍵點(diǎn)高新區(qū)寫字樓06年銷售價錢呈回落趨勢高新區(qū)寫字樓價錢回落寫字樓名稱2005年銷售面積2005年價格2006年銷售面積2006年價格）旺座現(xiàn)代城33892平米4250元/平米54589平米4500元/平米海星城市廣場71790平米6150元/平米46840平米6978元/平米華晶商務(wù)廣場13278平米4400元/平米17249平米4750元/平米金橋國際廣場6884平米4250元/平米9591平米4650元/平米西高智能大廈5066平米4400元/平米5087平米4650元/平米紫云生態(tài)大廈4378平米6100元/平米2674平米6300元/平米□價錢區(qū)間與去化速率關(guān)鍵點(diǎn)〔部分?jǐn)?shù)據(jù)列舉〕4000-4500元/平方米價錢區(qū)間的寫字樓有一定市場類型項(xiàng)目名稱售價(元/平方米)銷售率綜合寫字樓高新國際商務(wù)中心7500—西部國際廣場700035%高科廣場650080%財(cái)富中心550060%紫洲國際（紫云生態(tài)大廈）620026%華晶廣場460082%麗華科技大廈4500—公寓式寫字樓杰座廣場450095%旺座現(xiàn)代城440045%金橋國際廣場450036%海升國際8號390052%紫薇龍騰.優(yōu)格辦公460040%在以上寫字樓市場關(guān)鍵點(diǎn)的指引下，我們可以看到□開發(fā)方向關(guān)鍵點(diǎn)寫字樓的市場供大于求曾經(jīng)出現(xiàn)寫字樓與住宅價錢倒掛景象對工程開發(fā)帶來的只需弊而沒有利分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢供應(yīng)量穩(wěn)步上升去化量明顯加快□高新區(qū)住宅供求關(guān)鍵點(diǎn)高新住宅市場去化情況2006年高新區(qū)住宅銷售，90-144平方米戶型成交套數(shù)占到總量的54%；在成交的戶型中，3室2廳的成交比例最大，其次是2室2廳的戶型。我們提出此配比的根據(jù)主要從市場供應(yīng)量和去化量分析，以及客戶需求分析得出周邊住宅市場供應(yīng)及去化情況周邊樓盤供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．□中小戶型供求關(guān)鍵點(diǎn)公寓市場存在較強(qiáng)的剛性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%□中小戶型客群關(guān)鍵點(diǎn)南郊、高新生活及任務(wù)的人群是客群重點(diǎn)在高新及南郊任務(wù)的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市場購房人群大多數(shù)會選擇離本人任務(wù)區(qū)域近的地方購房□中小戶型戶型關(guān)鍵點(diǎn)50-70平米戶型所占的成交比例最大50-70平米戶型是成交主力50-70平米戶型

144-180平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

144-180平米戶型

是成交主力□中小戶型價錢關(guān)鍵點(diǎn)中檔價位、高質(zhì)量產(chǎn)品的市場去化速率明顯較高項(xiàng)目年份成交價格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%楓林綠洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花園2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新區(qū)住宅平均年增長率到達(dá)5.44%，平均年增長速度高出全市普通住宅3.37%的增長速度。□中小戶型配套關(guān)鍵點(diǎn)對社區(qū)配套的要求集中在銀行、教育、醫(yī)療和休閑文娛設(shè)備等從周邊供應(yīng)、去化以及市場的情況，我們得出□住宅運(yùn)作方向住宅市場存在剛性需求其中中小戶型的市場去化量較快是市場去化速率最快的產(chǎn)品也是本工程開發(fā)方式的關(guān)鍵分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢□住宅占位方向一周邊樓盤供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．溫馨偏緊湊戶型是本工程住宅的占位方向中小戶型在1萬平方米時不會呵斥市場去貨壓力項(xiàng)目年份成交價格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%中天花園9號公寓2006年9月4232（9號公寓）973097%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小戶型成交量分析□住宅占位方向二中小戶型與效力公寓概念的界定效力〔酒店〕公寓VS普通中小戶型住宅其構(gòu)造和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需求配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理?！踝≌嘉环较蚨Яκ焦?/p>

是一種提供酒店式管理效力的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用〞和“投資〞兩大效果，但其本質(zhì)依然是公寓。

酒店式公寓是一種既吸收了星級酒店較好的效力功能和管理方式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。

選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自在方便，而且價錢相對較低，隨時可以得到酒店式的各種效力，如洗衣服、改換被單等。普通酒店式公寓的公共設(shè)備均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

如水晶島的效力式公寓與酒店式公寓

產(chǎn)品承載：獨(dú)身公寓酒店式公寓中心功能：面向商務(wù)辦公客人提供方便、快捷、適用、超值的居住服務(wù)，改動既有的居住效力及居住方式。□占位方向----效力式公寓效力式公寓與普通公寓并存以滿足不同客戶的需求分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢工程設(shè)計(jì)根據(jù)周邊工程高層銷售情況，在滿足日照要求及容積率要求的根底上，樓層高度可用足經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的。周邊工程高層銷售存在抗性并不大；本工程地塊的稀缺性決議了本工程的價值；板塔結(jié)合，一梯4—6戶，戶型面積：70—120平米，溫馨型2室與緊湊型3室結(jié)合工程戶型設(shè)計(jì)方向參考板式與塔式結(jié)合，提高銷售體量溫馨偏緊湊戶型設(shè)計(jì)方向構(gòu)成能夠的建筑規(guī)劃工程住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向公寓產(chǎn)品普通公寓與效力公寓

均以中小戶型的去貨速率最快50-90平米中小戶型所占的成交比例是市場主力50-70平米戶型是成交主力50-90平米戶型

110-130平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

220-260平米戶型

是成交主力工程公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向可分可合的自在組合空間設(shè)計(jì)

戶型面積以50——70平米為主分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價錢實(shí)收均價4040元/平方米實(shí)收均價4320元/平方米實(shí)收均價3880元/平方米住宅價錢關(guān)鍵點(diǎn)紫薇臻品權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.20.80.16品質(zhì)0.11.20.12產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.50.09配套0.121.20.144發(fā)展商0.051.30.065交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

1.064新西藍(lán)Ⅱ權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.21.10.22品質(zhì)0.110.1產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.30.078配套0.120.90.108發(fā)展商0.051.20.06交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

1.031唐南香榭權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.20.80.16品質(zhì)0.10.80.08產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.20.072配套0.120.80.096發(fā)展商0.051.50.075交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

0.948參考項(xiàng)目紫薇臻品新西藍(lán)Ⅱ唐南香榭對比參考基價4596.484165.243678.24權(quán)重系數(shù)0.350.350.3權(quán)重價格1608.7681457.8341103.472綜合參考均價4170.074住宅價錢關(guān)鍵點(diǎn)按照年平均增長12%計(jì)算，本工程初步建議均價：5000元/㎡公寓價錢樓盤名稱均價折扣銷售均價MIMI國度4170元/㎡按揭1％，一次性2％4452元/㎡摩登BOBO5280元/㎡不打折新西藍(lán)4111元/㎡按揭1％，一次性2％紫薇臻品4200元/㎡按揭無，一次性1％中天花園4500元/㎡按揭1％，一次性2％效力公寓銷售價錢高出普通公寓30%以上項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)實(shí)收均價中天花園毛坯3660精裝小戶型4320新西藍(lán)(一期)毛坯3300-3500精裝小戶型4280公寓價錢關(guān)鍵點(diǎn)公寓價錢關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)入2007年之后，高新區(qū)公寓價錢明顯上漲，坐落于高新一路的高新銀座與高新楓尚兩工程的銷售均價均到達(dá)4800元/平米，其中高新楓尚工程2007年9月份工程認(rèn)籌價錢為5000元/平米，且在工程體量僅有900余套的條件下，認(rèn)購客戶到達(dá)1600人以上之多?？梢姼咝聟^(qū)公寓銷售進(jìn)入了快車道。按照年平均增長12%計(jì)算，本工程小戶型初步建議均價：5500元/平米本工程精裝小戶型初步建議均價：6000元/平米分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品□西安市酒店供求關(guān)鍵點(diǎn)類別旅游外匯收入〔萬美圓〕比較構(gòu)成〔%〕1．長途交通費(fèi)1231130.12.旅游20455.003.住宿162111.304.餐飲38039.305.文娛17791.106..購物989724.27郵電通訊24516.008.市內(nèi)交通8582.109.其他31127.70西安酒店需求旺盛，消費(fèi)才干強(qiáng)勁□酒店運(yùn)營關(guān)鍵點(diǎn)58424951455501020304050601西安賓館旅客構(gòu)成〔%〕國內(nèi)國外散客團(tuán)體商務(wù)旅游從以上的統(tǒng)計(jì)圖表可知，西安酒店的旅客構(gòu)成的平均情況為：國內(nèi)游客為58%；國外為42%；散客為49%；團(tuán)體為51%；商務(wù)為45%；旅游為55%。有效地滿足商務(wù)客群及旅游客群需求是酒店運(yùn)營關(guān)鍵□高新區(qū)酒店供求關(guān)鍵點(diǎn)高新區(qū)為西安中心商務(wù)區(qū)，為酒店業(yè)帶來極大的時機(jī)點(diǎn)從周邊客群、投資報(bào)答以及市場的情況，我們得出□酒店運(yùn)作方向酒店業(yè)存在較大時機(jī)點(diǎn)有效地結(jié)合市場需求，滿足長期運(yùn)營的的要求。詳細(xì)的測算，在大方向確定后提供。分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品高新區(qū)酒店分布高新區(qū)酒店市場特征商務(wù)聚集區(qū)產(chǎn)生龐大的商務(wù)客群高新區(qū)域中商務(wù)型酒店競爭猛烈，但運(yùn)營前景較為樂觀酒店名稱開業(yè)時間星級客房數(shù)標(biāo)準(zhǔn)間價格平均入住率商務(wù)型酒店驪苑酒店92年8月四星級298280元/天60%以上萬嘉酒店04年8月三星級194388元/天95%高新商務(wù)酒店04年——150余298元/天71%志誠麗柏06年四星級210370元/天97%戴斯酒店06年四星級257220元/天95%經(jīng)濟(jì)型酒店錦江之星06年快捷酒店163171元/天95%如家06年8月快捷酒店128189元/天96%經(jīng)濟(jì)型酒店市場空間較大，入住率有穩(wěn)定保證，但經(jīng)濟(jì)型酒店的價錢致使收益不能最大化□需求類型與銷售價錢關(guān)鍵點(diǎn)□占位方向----商務(wù)型酒店商務(wù)型酒店為客群最需求的產(chǎn)品分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品酒店總體量---12000平方米客房總數(shù)客房面積單人間奢華單間大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡200至300間左右客房類型客房數(shù)客房面積單人間奢華單間大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡100間80間60間建筑面積約12000平米客房類型商務(wù)型酒店操作閱歷值工程酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向單人間奢華單間大床房30-45平方米50-70平方米規(guī)范間奢華規(guī)范間30-45平方米40-50平方米工程酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向分業(yè)態(tài)客群分析黃金三角的中心點(diǎn)住宅片區(qū)商務(wù)片區(qū)創(chuàng)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本工程未來的國際化都市圈工程本身地緣價值分業(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店商業(yè)客戶高新區(qū)龍首商圈輕工-康復(fù)路商圈土門商圈間隔本案2公里小寨商圈間隔本案4公里高新一期商圈間隔本案1公里鐘樓商圈間隔本案5.5公里市級商圈區(qū)域級商圈本案高新區(qū)商業(yè)的開展逐漸加快，周邊的居民區(qū)以及辦公區(qū)是商業(yè)的客源，其宏大的消費(fèi)潛力是商業(yè)客戶的原動力本工程分業(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店住宅及公寓客戶高新區(qū)本身是西安市地產(chǎn)開展的高地高新區(qū)屬于移民區(qū)，其宏大的科技動力以及本身籠統(tǒng)是吸引客戶的主要動力分業(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店酒店客戶高新區(qū)酒店規(guī)劃西安作為著名的旅游城市以及高新區(qū)本身的商務(wù)客群是酒店的客群主體客群歸屬業(yè)態(tài)客群酒店周邊商務(wù)區(qū)的公務(wù)客戶以及西安作為旅游城市的旅游客戶公寓周邊商務(wù)辦公區(qū)的高級白領(lǐng)以及已經(jīng)從投資中獲益的投資客住宅向往國際都市生活的居住型客戶以及看好項(xiàng)目增值潛力的投資型客戶商業(yè)看好周邊商業(yè)潛力以及具有投資意識的投資客與自營客業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對比分析底商住宅住宅□住宅加商業(yè)方式一：全街鋪方式分類商業(yè)群樓住宅合計(jì)銷售面積70000m2152000m2222000m2銷售價格8000元/m25000元/m256000萬元76000萬元132000萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤26160萬元銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)方式二：大商業(yè)方式分類商業(yè)群樓大商業(yè)住宅合計(jì)銷售面積60000m210000m2152000m2222000m2銷售價格8000元/m25000元/m2銷售收入48000萬元76000萬元124000萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤18160萬元租金收入（年）40元/m2/月480萬元底商住宅住宅大商業(yè)銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)方式一：三主力店方式分類商業(yè)群樓住宅合計(jì)銷售面積70000m2152000m2222000m2銷售價格5000元/m2銷售收入76000萬元76000萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤-29840萬元租金收入40元/m2/月3360萬元銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅大商業(yè)大商業(yè)大商業(yè)業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對比分析底商公寓住宅住宅□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向一：全街鋪方式分類商業(yè)群樓公寓住宅合計(jì)銷售面積70000m228000m2124000m2222000m2銷售價格8000元/m25500元/m25000元/m256000萬元15400萬元62000萬元133400萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤27560萬元銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向二：大商業(yè)方式分類商業(yè)群樓大商業(yè)公寓住宅合計(jì)銷售面積60000m210000m228000m2124000m2222000m2銷售價格8000元/m25500元/m25000元/m2銷售收入48000萬元15400萬元62000萬元125400萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤19560萬元租金收入40元/m2/月480萬元銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅公寓底商大商業(yè)□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向三：三主力店方式分類商業(yè)群樓公寓住宅合計(jì)銷售面積70000m228000m2124000m2222000m2銷售價格5500元/m25000元/m2銷售收入15400萬元62000萬元77400萬元項(xiàng)目成本105840萬元利潤-28440萬元租金收入40元/m2/月3360萬元銷售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤未扣除稅金、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅公寓大商業(yè)大商業(yè)大商業(yè)業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對比分析底商公寓酒店住宅分類商業(yè)群樓酒店公寓酒店公寓住宅合計(jì)銷售面積70000m212000m212000m228000m21000