惠灣市場報(bào)告

事業(yè)一部F組—鐘艷婷HuiZhou.03.2014惠灣市場專題報(bào)告1CHAPTER.1

惠灣市場總體概況歷史概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展行政規(guī)劃未來發(fā)展前景本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。事業(yè)一部F組—鐘艷婷

HuiZhou.06.2015東莞深圳惠城東莞惠陽惠東博羅大亞灣地理位置圖惠陽區(qū)位于惠州市南部，擁有1600多年歷史，是客家人聚居地、革命老區(qū)和著名僑鄉(xiāng)歷史概況地理位置惠陽地處珠三角東岸，西靠深圳、東莞，北街惠城，位于“深莞惠1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的樞紐中心。歷史淵源惠陽最早歷史可以追溯到秦始皇三十三年（前214）建國后，惠陽幾經(jīng)分合，最終于2003年3月6日，設(shè)立惠州市惠陽區(qū)，總面積1262平方千米。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。經(jīng)濟(jì)發(fā)展本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。行政規(guī)劃坪山龍崗澳頭霞涌西區(qū)全區(qū)轄4個(gè)街道（淡水、霞涌、澳頭、秋長）、6個(gè)鎮(zhèn)（永湖良井平潭沙田新圩鎮(zhèn)?。┢渲?，澳頭街道、霞涌街道，以及大亞灣西區(qū)辦事處由惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理。新城區(qū)老城區(qū)東北區(qū)西北區(qū)惠陽區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東北區(qū)西北區(qū)大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)澳頭霞涌本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。未來發(fā)展前景江北房地產(chǎn)現(xiàn)狀和個(gè)案分析2CHAPTER.2

惠灣房地產(chǎn)市場分析歷年土地供應(yīng)成交分析歷年新房供應(yīng)成交分析歷年重大政策解讀歷年房地產(chǎn)政策解讀整體現(xiàn)狀剖析本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。歷年土地供應(yīng)成交分析本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年惠陽區(qū)土地供應(yīng)成交分析惠陽區(qū)歷年經(jīng)營性用地成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)惠陽區(qū)歷年經(jīng)營性用地供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬㎡)2010-2014年惠陽區(qū)經(jīng)營性土地平均供求比為1.24，總體來看，供求關(guān)系比較平衡2010-2014年惠陽區(qū)經(jīng)營性土地成交均價(jià)為1080.02元/㎡，11年到12年漲幅較大本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年大亞灣區(qū)土地供應(yīng)成交分析大亞灣區(qū)歷年經(jīng)營性用地成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)大亞灣區(qū)歷年經(jīng)營性用地供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬㎡)2010-2014年大亞灣區(qū)經(jīng)營性土地平均供求比為0.99，總體來看，供求持衡2010-2014年惠陽區(qū)經(jīng)營性土地成交均價(jià)為1442.36元/㎡，11年到14年穩(wěn)定增長，10年到11年漲幅較大本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。歷年新房供應(yīng)成交分析本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年惠陽區(qū)新房供應(yīng)成交分析惠陽區(qū)歷年新房成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)惠陽區(qū)歷年新房供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬㎡)2010-2014年惠陽區(qū)新房平均供求比為1.82，總體來看，供大于求2010-2014年惠陽區(qū)新房成交均價(jià)為5869.8元/㎡，11年到12年跌幅較大，之后穩(wěn)定上漲本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011-2014年惠陽區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析90㎡以下（小戶型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)90㎡以下（小戶型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)2010-2014年惠陽區(qū)新房-小戶型平均供求比1.76，總體來看，供過于求，14年小戶型需求顯著減少2010-2014年惠陽區(qū)新房-小戶型成交均價(jià)為5333.8元/㎡12年到14年持續(xù)上漲，且漲幅較大，約為500元/㎡本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年惠陽區(qū)新房-改善型平均供求比為1.98，總體來看，供大于求，從12年開始需求量有顯著上漲。2010-2014年惠陽區(qū)新房-改善型成交均價(jià)為5421.9元/㎡，11年到14年穩(wěn)定上漲。2011-2014年惠陽區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析90-144㎡（改善型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)90-144㎡（改善型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年惠陽區(qū)新房-大戶型平均供求比為1.88，總體來看，供大于求，11年到14年，供求量有所減少。2010-2014年惠陽區(qū)新房-大戶型成交均價(jià)為7409.2元/㎡，11年到14年持續(xù)下跌。2011-2014年惠陽區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析144㎡以上（大戶型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)144㎡以上（大戶型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。大亞灣區(qū)歷年新房成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)大亞灣區(qū)歷年新房供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬㎡)2010-2014年大亞灣區(qū)新房平均供求比為1.67，總體來看，供大于求，2013年供求比0.85，小于12010-2014年大亞灣區(qū)新房成交均價(jià)為5009.4元/㎡11年到13年穩(wěn)定增長，13年到14年下跌286元/㎡2010-2014年大亞灣區(qū)新房供應(yīng)成交分析本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011-2014年大亞灣區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析2010-2014年大亞灣區(qū)新房-小戶型平均供求比為10.9，明顯供大于求，11到14年供求量持續(xù)上漲，且漲幅較大。2010-2014年惠陽區(qū)新房-小戶型成交均價(jià)5256.5元/㎡，11年到14年穩(wěn)定增長，12到13年漲幅較大90㎡以下（小戶型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)90㎡以下（小戶型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011-2014年大亞灣區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析2010-2014年大亞灣區(qū)新房-改善型平均供求比為10.1，明顯供大于求，11到14年，供應(yīng)量持續(xù)上漲2010-2014年惠陽區(qū)新房-改善型成交均價(jià)4953.4元/㎡，12年到14年穩(wěn)定增長90-144㎡（改善型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)90-144㎡（改善型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010-2014年大亞灣區(qū)新房-大戶型平均供求比為26，明顯供大于求，2011年供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求2010-2014年惠陽區(qū)新房-大戶型成交均價(jià)6954.3元/㎡，11年到14年穩(wěn)定增長，11年到12年漲幅較大2011-2014年大亞灣區(qū)新房供求結(jié)構(gòu)分析144㎡以上（大戶型）成交均價(jià)走勢圖(單位:元/㎡)144㎡以上（大戶型）供求結(jié)構(gòu)走勢圖(單位:萬㎡)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。歷年重大政策解讀本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年重大政策解讀（1）2010年10月，惠州市委書記黃業(yè)斌在書記網(wǎng)友見面會(huì)表示，惠州惠陽區(qū)新墟鎮(zhèn)將與深圳龍崗坪地高橋、東莞清溪鎮(zhèn)合作，建設(shè)近50平方公里的坪新清區(qū)域合作示范區(qū)，突破行政、土地、稅收、財(cái)政、社會(huì)管理等制約，為建設(shè)深莞惠城際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶探路。戰(zhàn)略定位：深莞惠深度合作先行區(qū)、低碳新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)聚集基地、高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)新中心。規(guī)劃目標(biāo)：從2010—2020年，把示范區(qū)建設(shè)成以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、生態(tài)為基礎(chǔ)、區(qū)域合作為特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)之城。深莞惠聯(lián)手打造坪新清區(qū)域合作示范區(qū)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年重大政策解讀（2）

新橋片區(qū)包括深汕高速公路以南，西一大道以北，惠澳高速公路以西，淡澳河以東的城市建設(shè)用地，總用地面積20.14平方公里。片區(qū)規(guī)劃為綜合交通樞紐、商務(wù)/商業(yè)、城市住區(qū)、體育/文化、倉儲(chǔ)/物流五大功能。規(guī)劃目標(biāo)：依托毗鄰深圳、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮國家東南沿海高鐵樞紐站的帶動(dòng)影響因素，將片區(qū)發(fā)展成惠州南部門戶副中心，及服務(wù)于惠陽區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和深圳東部的惠陽新中心區(qū)。交通規(guī)劃：以綠色交通方式為主導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)TOD模式為導(dǎo)向，公交社區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)。環(huán)境分區(qū)：片區(qū)分生態(tài)保護(hù)區(qū)、綠色居住區(qū)、商業(yè)完善區(qū)、污染控制區(qū)和噪聲防護(hù)帶五類分區(qū)。

惠陽新橋片區(qū)規(guī)劃本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年重大政策解讀（3）環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃2010年11月25日，惠州市實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱（2008~2020）》“四年大發(fā)展”會(huì)議召開，市委書記、市人大常委會(huì)主任黃業(yè)斌在會(huì)上表示，為推進(jìn)惠州區(qū)域內(nèi)一體化，正在規(guī)劃“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”。整合環(huán)大亞灣的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣3個(gè)縣（區(qū)）的14個(gè)鎮(zhèn)（街道）。經(jīng)濟(jì)區(qū)面積約1392平方公里，以大亞灣海域?yàn)橹行?，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為重點(diǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)“五個(gè)一體化”。整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育集群式的大開發(fā)區(qū)。建立區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先合作轉(zhuǎn)移機(jī)制，立足現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)對接、合作、轉(zhuǎn)移為重點(diǎn)，延長產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向高端化方向發(fā)展。整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的特色文化、旅游資源。開發(fā)濱海休閑游等旅游線路，發(fā)展“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”旅游圈，共同打造旅游新品牌。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年重大政策解讀（1）“十二五”規(guī)劃發(fā)布：惠陽將建成惠州副中心惠陽-大亞灣建設(shè)目標(biāo)：

惠陽片區(qū)：充分發(fā)揮高鐵樞紐站的帶動(dòng)作用，把惠陽區(qū)建設(shè)成為集商業(yè)/商務(wù)中心、城市居住、體育/文化中心和交通樞紐為一體的惠州南部門戶、副中心。

大亞灣片區(qū)：規(guī)劃建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電子信息、汽車、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年重大政策解讀（2）惠南大道規(guī)劃出臺(tái)：擬建惠深港區(qū)域性高品質(zhì)宜居住區(qū)，為該片區(qū)未來的發(fā)展乃至整個(gè)城市未來的發(fā)展熱點(diǎn)都指明方向發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃范圍依托區(qū)位、交通和環(huán)境優(yōu)勢，惠南大道沿線地區(qū)目標(biāo)建設(shè)成為：珠三角向粵東地區(qū)輻射的“東聯(lián)門戶”；惠城中心區(qū)向南部沿海地區(qū)拓展的“南進(jìn)門戶”；充滿生機(jī)與活力的“經(jīng)濟(jì)走廊”；集中展示惠州形象的“景觀走廊”“新惠州”的“發(fā)展大動(dòng)脈”。根據(jù)草案，研究范圍為北至惠城區(qū)四環(huán)路，南至惠陽區(qū)外環(huán)路，沿惠南大道兩側(cè)約500米-2公里的范圍內(nèi)展開，全長約23.4公里，總面積約3022公頃。其中，控制性詳細(xì)規(guī)劃的范圍為三棟鎮(zhèn)域內(nèi)惠南大道沿線地區(qū)，北至四環(huán)路，南至S357（陳平大道）附近面積約1852公頃。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年重大政策解讀（3）惠州市第十次黨代會(huì)提出了今后五年惠州將完成的“三件大事”，其中第一件就是建設(shè)環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶。整合大亞灣、惠陽、惠東三地的資源優(yōu)勢，把環(huán)大亞灣區(qū)域建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚地和藍(lán)色觀光走廊，推動(dòng)“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶”建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，使其成為惠州最具活力的經(jīng)濟(jì)增長極。環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶主要整合惠陽區(qū)、惠東縣、大亞灣區(qū)的14個(gè)鎮(zhèn)（街道、度假區(qū)），土地面積1392平方公里的資源優(yōu)勢。高規(guī)格建設(shè)環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶惠陽、大亞灣和惠東三地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“打造以大亞灣為中心的石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流區(qū)、以淡水為中心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)、以巽寮為中心的濱海旅游區(qū)。”隨著環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)，三地沿海的交通設(shè)施、生活配套等條件將大為改善，屆時(shí)將促使沿海樓市逐漸升溫。在“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)帶”的帶動(dòng)下，沿海樓市升值空間等優(yōu)勢將凸顯，未來將吸引更多的深圳客來投資或居住。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年重大政策解讀（4）深莞惠合作開發(fā)“坪新清”片區(qū)三市接壤唯一地區(qū)成“實(shí)驗(yàn)田”在珠江東岸一體化進(jìn)程中，深莞惠將推出一塊“實(shí)驗(yàn)田”——三市合力推動(dòng)邊界地區(qū)的坪地、新圩、清溪（以下簡稱“坪新清”）片區(qū)規(guī)劃開發(fā)和協(xié)調(diào)發(fā)展，高水平規(guī)劃開發(fā)“坪新清”片區(qū)將對建設(shè)深莞惠經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)生重要的溢出效應(yīng)，對于增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)作用具有重要意義。

打造全球典范的產(chǎn)業(yè)合作新城突出生態(tài)低碳、知識(shí)密集、區(qū)域治理的現(xiàn)代理念，以世界的眼光、戰(zhàn)略的高度、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)打造具有全球典范的產(chǎn)業(yè)合作和生態(tài)知識(shí)新城，努力成為管理體制高度協(xié)同、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高度融合、社會(huì)文化高度認(rèn)同、自然生態(tài)高度和諧“四位一體”的珠三角合作樣板，在全國區(qū)域合作發(fā)展中發(fā)揮示范作用。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（1）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。到2020年，惠州市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?70萬人左右，其中中心城區(qū)城市人口控制在98萬人以內(nèi)。2020年，惠州市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模409平方公里，人均建設(shè)用地111平方米。其中中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模105平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地107平方米。石化基地；華南地區(qū)重要的電子信息業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、輕型制造業(yè)聚集地；沿海城市，廣東風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，區(qū)域重要的休閑度假基地；珠江三角洲地區(qū)性中心城市，珠江三角洲外圈層重要的增長極，向內(nèi)陸地區(qū)傳遞區(qū)域輻射帶動(dòng)力的重要門戶；重要的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐。發(fā)展目標(biāo)城市定位惠州市城市總體規(guī)劃發(fā)布北拓南進(jìn)東西伸延本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（2）整體發(fā)展思路努力打造文明宜居、可持續(xù)發(fā)展和適應(yīng)五化發(fā)展要求的理想城市一條主線南拓北進(jìn)、東西延伸三大軸線現(xiàn)代城市、歷史文化、山水生態(tài)五大風(fēng)貌區(qū)北部嶺南現(xiàn)代都市風(fēng)貌區(qū)、中部客家文化休閑風(fēng)貌區(qū)、南部濱海石化度假風(fēng)貌區(qū)、西部電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)風(fēng)貌區(qū)、東部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城風(fēng)貌區(qū)八大基地小金口-汝湖產(chǎn)業(yè)基地、東部科技新城產(chǎn)業(yè)基地、中部產(chǎn)業(yè)基地、陳江-仲愷產(chǎn)業(yè)基地、惠陽東部產(chǎn)業(yè)基地、惠陽秋長西產(chǎn)業(yè)基地、大亞灣西區(qū)產(chǎn)業(yè)基地、大亞灣石化產(chǎn)業(yè)基地本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（3）惠城次區(qū)域是珠江三角洲地區(qū)性主中心，惠州的主城區(qū)，珠江三角洲外圈層重要的增長級(jí)，也是珠江三角洲向內(nèi)陸地區(qū)傳遞區(qū)域輻射帶動(dòng)力的重要門戶惠陽-大亞灣次區(qū)域是珠江三角洲地區(qū)性副中心，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)極化，完善服務(wù)功能，與地區(qū)性主中心共同帶動(dòng)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。次區(qū)域職能定位陳江-仲愷次區(qū)域是加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間整合。北部山區(qū)次區(qū)域是惠州重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要的生態(tài)屏障，應(yīng)加大城市公共財(cái)政投入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效能提升、生態(tài)環(huán)境保育、水源保護(hù)，推進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)整合。區(qū)域職能定位城市規(guī)劃區(qū)：指惠城區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)和仲愷高新區(qū)范圍。惠州市中心城區(qū)：指橋東、橋西、龍豐、江南、江北、河南岸和小金口?；莩谴螀^(qū)域：分為惠城城市組團(tuán)和獨(dú)立鎮(zhèn)?；莩浅鞘薪M團(tuán)指惠州市中心城區(qū)和惠城城市組團(tuán)其他地區(qū)（包括水口、汝湖、馬安、三棟）。獨(dú)立鎮(zhèn)指永湖、平潭、良井?；蓐?大亞灣次區(qū)域：分為城市組團(tuán)（淡水、秋長、沙田、澳頭、霞涌、西區(qū)）和獨(dú)立鎮(zhèn)（新圩）。陳江-仲愷次區(qū)域：分為城市組團(tuán)（惠環(huán)、陳江、潼僑、鎮(zhèn)?。┖酮?dú)立鎮(zhèn)（潼湖、瀝林）。北部山區(qū)次區(qū)域：分為中心鎮(zhèn)（橫瀝）和獨(dú)立鎮(zhèn)（蘆洲）。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（4）高速公路

規(guī)劃形成“七橫五縱一聯(lián)”新的高速公路網(wǎng)格局。橫線在原來的基礎(chǔ)上新增加兩條線路：廣河高速公路、潮莞高速公路，縱線由原來的二縱增加到現(xiàn)在的五縱：河惠莞高速（東線）、長深高速、龍大高速、仁深高速、從莞高速。一聯(lián)：大廣高速。軌道交通

規(guī)劃建設(shè)廣惠城際軌道、惠深城際軌道、莞惠城際軌道、惠城—惠東城際軌道、惠東—惠陽—大亞灣城際軌道，形成惠州市區(qū)各組團(tuán)通達(dá)穗莞深及粵東地區(qū)的快速通道。綜合交通規(guī)劃：與城市發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、城市空間形態(tài)相匹配，建立高效、持續(xù)、安全、環(huán)保、以人為本、區(qū)域統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)發(fā)展的交通體系。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（5）整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：以集中建設(shè)八大集約創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)板塊為核心，全力打造石油化工、電子信息、能源生產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)基地，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高自主創(chuàng)新能力大亞灣石化板塊1陳江-仲愷板塊2仲愷、東部科技新城等核心產(chǎn)業(yè)板塊3仲愷高新區(qū)惠南科技園、東江新城板塊4重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)板塊建設(shè)仲愷高新區(qū)“1+4”戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園，聯(lián)合鎮(zhèn)隆，打造國家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心主體。

積極推進(jìn)中海油惠州煉化二期1000萬噸煉油、100萬噸乙烯項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)世界級(jí)石油化工產(chǎn)業(yè)基地。依托東興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和水口工業(yè)園，啟動(dòng)?xùn)|江科技新城建設(shè)，集聚戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)門類進(jìn)行技術(shù)突破，建設(shè)廣東省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。

本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年重大政策解讀（6）開辟聯(lián)系巽寮灣與大鵬半島的海上旅游線路，共同開發(fā)三門島，合作開發(fā)稔平半島、大亞灣中央列島、沱寧列島的濱海旅游資源。建設(shè)五至十家五星級(jí)度假酒店，形成以巽寮灣為中心，連結(jié)整個(gè)稔平半島的環(huán)大亞灣海濱度假區(qū)，打造國際濱海旅游度假勝地、國家5A級(jí)旅游景區(qū)。發(fā)展帆船、游艇等海上旅游項(xiàng)目，打造全新的休閑概念，拉動(dòng)旅游收益。大亞灣：根據(jù)《廣東省濱海旅游發(fā)展規(guī)劃》的指引，整合雙月灣、海龜灣、平海古城、海濱溫泉等優(yōu)勢資源，打造國家5A級(jí)旅游景區(qū)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（1）爬三進(jìn)二：惠州要盡快進(jìn)入包括佛山、東莞在內(nèi)的第二梯隊(duì)，“盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”已成為當(dāng)下惠州城市發(fā)展最強(qiáng)音。實(shí)施“六大計(jì)劃”走“五位一體”協(xié)調(diào)發(fā)展新路

“六大計(jì)劃”：平臺(tái)構(gòu)建計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)培育計(jì)劃、企業(yè)成長計(jì)劃、人才「雙高」計(jì)劃、縣區(qū)趕超計(jì)劃和惠民倍增計(jì)劃；

“五位一體”實(shí)現(xiàn)更有質(zhì)量的發(fā)展，更高水平的惠民，走一條經(jīng)濟(jì)富裕、政治民主、文化繁榮、社會(huì)公平、生態(tài)良好「五位一體」協(xié)調(diào)發(fā)展新路。

進(jìn)入第二梯隊(duì)時(shí)間表（單位：億元）目前2013年上半年惠州GDP為1211.35億元?；葜菀_(dá)到GDP5000億這一第二梯隊(duì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在未來5年，每年的經(jīng)濟(jì)增長率必須保持在16%以上,圖為預(yù)計(jì)未來5年惠州GDP年均增長率在16%，進(jìn)入第二梯隊(duì)所需時(shí)間提出“盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”2013.22013.7出臺(tái)并實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》20142014年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元20172017年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000億元本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（2）惠陽：助力惠州盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)，利用兩年時(shí)間從各個(gè)方向夯實(shí)基礎(chǔ)，到2014年地區(qū)生產(chǎn)總值超330億元，到2017年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元。城區(qū)擴(kuò)容根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因地制宜，發(fā)展各具魅力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，做大區(qū)域經(jīng)濟(jì)總規(guī)模。力爭到2017年，中心城區(qū)建成區(qū)規(guī)模達(dá)到121平方公里。實(shí)施“惠民倍增計(jì)劃”不斷提高城鄉(xiāng)居民收入，提升幸福指數(shù)，實(shí)行教育經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，優(yōu)化城鄉(xiāng)教育資源配置。加強(qiáng)公共文化設(shè)施建設(shè)，豐富公共文化產(chǎn)品。到2017年，實(shí)現(xiàn)全區(qū)基層文化設(shè)施全覆蓋，城市建成“十分鐘文化圈”、農(nóng)村建成“十里文化圈”。專業(yè)特色鎮(zhèn)建設(shè)壯大特色農(nóng)產(chǎn)品的種植規(guī)模，提升生產(chǎn)效益。積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，著力加強(qiáng)園區(qū)建設(shè)，發(fā)展專業(yè)鎮(zhèn)和特色鎮(zhèn)。打響鎮(zhèn)隆荔枝品牌發(fā)展休閑旅游業(yè)。大力促進(jìn)骨干企業(yè)發(fā)展未來幾年，惠陽將重點(diǎn)培育12個(gè)產(chǎn)值超百億元園區(qū)，力爭到2017年，打造10個(gè)產(chǎn)值超百億元園區(qū)，構(gòu)建十大發(fā)展平臺(tái)，力促園區(qū)經(jīng)濟(jì)高效發(fā)展。如伯恩光學(xué)（惠州）有限公司預(yù)計(jì)2013年產(chǎn)值有望超100億。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（3）惠陽區(qū)建設(shè)為珠江口東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)，利用廈深鐵路、惠州機(jī)場、惠州港等‘海陸空’交通優(yōu)勢大力發(fā)展物流業(yè)。在大力發(fā)展物流業(yè)的同時(shí)，惠陽還將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、精細(xì)化工、新能源、新材料等產(chǎn)業(yè)特色明顯的先進(jìn)制造業(yè)，未來5年內(nèi)打造10個(gè)超百億元工業(yè)園區(qū)。2013年11月27日，惠州環(huán)大亞灣新區(qū)總體規(guī)劃通過專家評(píng)審。陸地面積2168平方公里，海域面積4520平方公里，大陸海岸線長281.4公里。大亞灣區(qū)將充分發(fā)揮港口、區(qū)位和石化產(chǎn)業(yè)規(guī)?；劝l(fā)展優(yōu)勢，依托現(xiàn)有龍頭企業(yè)和煉化一體化后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，完善石化產(chǎn)業(yè)鏈條，打造世界級(jí)生態(tài)型石化產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)石化產(chǎn)業(yè)大跨越。其中重點(diǎn)加快惠煉二期項(xiàng)目建設(shè)，爭取2016年建成投產(chǎn)。環(huán)大亞灣新區(qū)本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（4）《惠州市軌道交通規(guī)劃（修編）》新規(guī)劃國家鐵路線路兩條，分別為：廣汕鐵路線路由羅浮山站引出后沿廣惠高速北側(cè)向東至坳下設(shè)博羅站。京九客運(yùn)專線主要服務(wù)于珠三角地區(qū)與華東、華北地區(qū)間長途客流，是實(shí)現(xiàn)京九通道客貨分線，形成客運(yùn)專線網(wǎng)絡(luò)的重要客運(yùn)鐵路。廣惠城軌升級(jí)為廣汕鐵路6條城市軌道4條覆蓋全市根據(jù)《草案》惠州市境內(nèi)共有6條城市軌道交通線路覆蓋仲愷、惠州火車西站、博羅、惠東、惠陽、大亞灣等，并與深莞軌道線路對接，連接起惠城與惠陽、大亞灣、博羅、惠東、仲愷的交通網(wǎng)絡(luò)。6條城市軌道線路有4條途經(jīng)水口、東部新城、馬安鎮(zhèn)等東部片區(qū)，市區(qū)東部將成為惠州未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)之一。深惠城軌新增西線方案西線方案（經(jīng)鎮(zhèn)?。┚€路由莞惠城際軌道陳江站引出，向南經(jīng)陳江汽車站，沿國道G205、鎮(zhèn)隆、新圩、惠鹽高速公路進(jìn)入深圳龍崗，與深圳前海線銜接，線路全長約23千米，使深圳與大亞灣、惠陽更好地融合。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（5）惠州進(jìn)入高鐵生活圈2007年11月廈深鐵路福建段開工2008年1月6日廈深鐵路廣東段開工2013年8月全線長軌雙線鋪通2013年9月開始聯(lián)調(diào)聯(lián)試2013年12月全線試運(yùn)行。2013年12月28日廈深鐵路全線開通運(yùn)行。廈深鐵路的建成，對于充分發(fā)揮我國東南沿海區(qū)域優(yōu)勢，推動(dòng)區(qū)域間資源優(yōu)化配置，促進(jìn)廣東省與福建等東南沿海地區(qū)及港澳地區(qū)的共同繁榮發(fā)展，具有重要作用。廈深鐵路把珠江三角洲地區(qū)與海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接起來，將形成東南沿海3小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈。高鐵經(jīng)過對惠州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將受到推動(dòng)并日漸均衡。成為“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”橋梁為了方便市民乘坐高鐵，惠城區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)等都將開通公交線路與廈深鐵路惠州南站實(shí)行對接，其中惠陽新增調(diào)整5條公交線路開往南站，而惠東新增3條線路公交車直達(dá)惠東站。廈深高鐵大事記增加公交接駁本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年重大政策解讀（6）贛深鐵路惠州段：即惠州境內(nèi)的京九客運(yùn)專線，惠陽將設(shè)惠州南站，贛深鐵路建成，惠州有望乘贛深鐵路4小時(shí)達(dá)江西，惠陽交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，縮短了與其他城市之間的時(shí)空距離，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全場880公里，贛深客運(yùn)專線初步線路為：贛州--信豐--龍南--和平--河源--惠州--東莞--深圳將途經(jīng)惠城區(qū)汝湖、水口、馬安和惠陽區(qū)平潭、淡水，接入惠州南站（位于惠陽新橋）。從深圳出發(fā)，將可北上經(jīng)惠州、河源，進(jìn)入江西贛州、吉安，最后進(jìn)入南昌。從深圳至南昌，也將有望實(shí)現(xiàn)4小時(shí)高鐵直達(dá)。毗鄰深圳，惠陽被公認(rèn)為深圳的“后花園”，坐享深圳東的一切利好。隨著惠陽交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，深圳惠州半小時(shí)生活圈已然實(shí)現(xiàn)。贛深高鐵4小時(shí)貫穿贛粵讓惠陽與深圳更貼近本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年重大政策解讀（1）實(shí)現(xiàn)進(jìn)入第二梯隊(duì)時(shí)間進(jìn)度表

2013年惠州市政府提出“盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”，并作出全面的部署。2014年，惠州市政府已將推動(dòng)惠州盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)這一目標(biāo)任務(wù)，在這一年，全力推動(dòng)實(shí)施“六大計(jì)劃”和實(shí)現(xiàn)“五位一體”發(fā)展。進(jìn)入第二梯隊(duì)時(shí)間表（單位：億元）惠州進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)分兩個(gè)階段目標(biāo)，第一階段目標(biāo)是2014年全市GDP達(dá)到3000億元，第二階段是到2017年，全市GDP達(dá)到5000億元，2014年前三季度，惠州全市GDP達(dá)2099.97億元，增長10%，繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，增速居珠三角首位，提出“盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”2013.22013.7出臺(tái)并實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》20142014年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元20172017年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000億元爬三進(jìn)二：惠州進(jìn)入第二梯隊(duì)，第一階段目標(biāo)2014年GDP達(dá)3000億元有望實(shí)現(xiàn)。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年重大政策解讀（2）《惠州市主體功能區(qū)規(guī)劃》印發(fā)實(shí)施總體定位《惠州市主體功能區(qū)規(guī)劃》2014年11月正式印發(fā)實(shí)施。根據(jù)規(guī)劃，加快推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)惠州環(huán)大亞灣新區(qū)和潼湖濕地生態(tài)智慧城?；葜菪露ㄎ粸椤爸槿菛|岸都市區(qū)重要的增長極”。規(guī)劃目標(biāo)全市被細(xì)分為調(diào)整優(yōu)化、重點(diǎn)拓展、農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村發(fā)展、生態(tài)保護(hù)與旅游發(fā)展、禁止開發(fā)等5個(gè)功能區(qū)。建設(shè)思路調(diào)整結(jié)構(gòu)中加快發(fā)展，提高綜合發(fā)展水平，同時(shí)積極融入珠三角核心圈，推動(dòng)區(qū)域一體化。在城市區(qū)域建設(shè)方面，要大力推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容，提升區(qū)域競爭力。發(fā)展方向惠城區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)和仲愷高新區(qū)為優(yōu)化開發(fā)區(qū)，惠東縣、博羅縣為重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，龍門縣為生態(tài)保護(hù)區(qū)，本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年重大政策解讀（3）環(huán)大亞灣新區(qū)產(chǎn)生歷時(shí)4年環(huán)大亞灣新區(qū)區(qū)域范圍環(huán)大亞灣新區(qū)包括惠陽區(qū)全境（含大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）以及惠東縣境內(nèi)324國道以南6個(gè)鎮(zhèn)環(huán)大亞灣新區(qū)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)《規(guī)劃》，環(huán)大亞灣新區(qū)將發(fā)展六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分別是石化產(chǎn)業(yè)、海洋新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、濱海旅游業(yè)和特色農(nóng)漁業(yè)。對每個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)環(huán)節(jié)均有明確的定位?！兑?guī)劃》，到2017年，環(huán)大亞灣新區(qū)引進(jìn)2～3家大型物流企業(yè)，打造一批重點(diǎn)物流園區(qū)，惠陽成為環(huán)大亞灣新區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)中心，環(huán)大亞灣新區(qū)：2014年正式掛牌成立本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年重大政策解讀（4）南站新城起步區(qū)建設(shè)城市核心景觀中軸線位于惠陽新僑片區(qū)內(nèi)，面積約8平方公里。近期以廈深鐵路惠州南站客運(yùn)樞紐、城市核心景觀中軸線、古屋河都市景觀、綜合體育公園和現(xiàn)代物流園等項(xiàng)目為重點(diǎn)，拉開惠州南站新城建設(shè)空間框架。稔山濱海新城起步區(qū)建成環(huán)大亞灣新區(qū)旅游新名片位于惠東縣稔山鎮(zhèn)，面積約9平方公里。重點(diǎn)建設(shè)惠東站客運(yùn)樞紐，推進(jìn)區(qū)域性商務(wù)中心、惠東站前廣場和稔樹綠廊公園建設(shè)，打造紅樹林海洋生態(tài)園。優(yōu)先推動(dòng)三個(gè)起步區(qū)：環(huán)大亞灣新區(qū)起步區(qū)已經(jīng)為成新區(qū)重中之中的建設(shè)，三大包括惠州南站新城起步區(qū)、稔山濱海新城起步區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)起步區(qū)，其中兩大新城已啟動(dòng)建設(shè)。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年重大政策解讀（5）惠州城市交通建設(shè)：莞惠城軌和深惠城軌兩大城軌，打造深莞惠一體化交通，加快深莞惠經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。分別建設(shè)兩座大橋舒緩交通壓力，同時(shí)，海灣大橋?qū)⑸钶富堇?小時(shí)生活圈，本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。歷年房地產(chǎn)政策解讀本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年房地產(chǎn)政策解讀（1）2007200820102009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準(zhǔn)用于購買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預(yù)征稅率；打擊假按揭、假首付、假房價(jià)等行為；減免住房交易稅；支持住房消費(fèi)；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強(qiáng)土地監(jiān)管出臺(tái)限購令；

2010年樓市政策逐步收緊2010年可謂政策調(diào)控年，從年初劍指高房價(jià)的“國十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國十條”，再到年末鞏固調(diào)控成果的“國五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年房地產(chǎn)政策解讀（2）2010年調(diào)控政策不同以往，本輪調(diào)控的特點(diǎn)是全方位、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)VS行政手段市場手段祭出限購令整頓土地市場加大保障性住房供應(yīng)問責(zé)地方政府提高準(zhǔn)備金率加息嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅2010年房地產(chǎn)政策解讀（3）3月15日惠州市房管局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步《整頓規(guī)范商品房預(yù)銷售行為》的通知，嚴(yán)令禁止開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前以任何形式收取費(fèi)用，違規(guī)預(yù)售房屋。通知如下：一、未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。二、已取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)，必須一次性公開全部房源及其價(jià)格并公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預(yù)售。三、任何以預(yù)售商品房為標(biāo)的收取的“誠意金”等款項(xiàng)都是該預(yù)售商品房的預(yù)付款，應(yīng)存入該項(xiàng)目的預(yù)售款監(jiān)管賬戶。四、商品房預(yù)售款必須嚴(yán)格按照監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行歸集、使用。開發(fā)公司違反上述事項(xiàng)的，將暫停其預(yù)售資格，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處罰?；葜菔懈鶕?jù)國家及廣東省政策出行相應(yīng)的樓市政策本次政策較為溫和，是對“粵四條”的細(xì)化，對房地產(chǎn)廣告、項(xiàng)目抵押情況等細(xì)節(jié)未做規(guī)定。而且從實(shí)際情況來看，仍有個(gè)別項(xiàng)目未在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)開盤，并且有在開盤前以入會(huì)等名義收取“籌金”的現(xiàn)象出現(xiàn)。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2010年房地產(chǎn)政策解讀（4）符合五大條件者客購房入戶：1、在大亞灣區(qū)連續(xù)工作1年以上人員，所購買的商品房套內(nèi)面積60平方米以上；其他人員購買商品房套內(nèi)面積120平方米以上；2、所購買的商品房已由房管部門登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)并領(lǐng)取了房產(chǎn)證；3

、申請入戶人員已實(shí)際居住，具有國內(nèi)常住戶口，符合計(jì)劃生育政策；4、房屋產(chǎn)權(quán)為兩人以上共有，僅限1人入戶；5、購買二手住房的，產(chǎn)權(quán)交易前原產(chǎn)權(quán)人戶口必須遷移出去。2010年10月14日，大亞灣區(qū)政府重新啟動(dòng)了購房入戶政策，調(diào)整過后的大亞灣區(qū)入戶政策中有關(guān)入戶面積的規(guī)定超出購房者預(yù)期外，新政策在入戶人數(shù)、多次交易房子的入戶條件等方面都做出嚴(yán)格規(guī)定。大亞灣重啟購房入戶，利好片區(qū)樓市本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年房地產(chǎn)政策解讀（1）2011全年政策基調(diào)：從緊、從嚴(yán)2011年樓市調(diào)控延續(xù)了上一個(gè)“政策年”的路線，成為上一年調(diào)控的“升級(jí)版”，政策不斷加碼，調(diào)控不斷深化，年內(nèi)政策持續(xù)從緊、從嚴(yán)，其決心之堅(jiān)、手段之多、范圍之廣、力度之大、頻率之高、功效之強(qiáng)，都使2011年堪稱樓市調(diào)控“史上最嚴(yán)年”。

1.26史上最嚴(yán)新政：新國八條出臺(tái)，限購、執(zhí)行差別化信貸、發(fā)布限價(jià)目標(biāo)1.271.28調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策上海、重慶開征房產(chǎn)稅全國執(zhí)行“一房一價(jià)”（《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》）3.315.17.128.1710.13惠州公積金新政限購再擴(kuò)容：二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)限貸再升級(jí)：四大行上調(diào)首套房貸利率608個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布限價(jià)目標(biāo)

樓市“國五條”，重申“雙限”7.1

12.4住建部表示限購令繼續(xù)執(zhí)行，到期不放松

8.23國土部回收22城建設(shè)用地審批權(quán)

6.20住建部發(fā)布通知明確保障房開工大限本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年房地產(chǎn)政策解讀（2）調(diào)控雙軌制：中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限提高；完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。

七調(diào)存準(zhǔn)率、三次加息；二套房貸首付60%，利率1.1倍；房地產(chǎn)類貸款同比下降顯著。限購政策升級(jí)；首次要求地方出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)；商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)。1000萬套保障房簽訂“軍令狀”；對落實(shí)國家1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地實(shí)行責(zé)任制。政府出資5000億加快保障性住房資金預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度；支持地方投融資平臺(tái)公司及其他公司發(fā)行債券優(yōu)先用于保障房建設(shè)。單列保障性住房用地；保障房建設(shè)信息公開；鼓勵(lì)央企參與保障房建設(shè)；加強(qiáng)保障房用地管理；加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理。商品房市場保障性住房稅收貨幣信貸行政措施問責(zé)制資金建設(shè)管理本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年房地產(chǎn)政策解讀（3）土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點(diǎn)，國土部先后出臺(tái)多項(xiàng)涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價(jià)格監(jiān)測等各個(gè)環(huán)節(jié)，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實(shí)到位，商品房用地供應(yīng)計(jì)劃也有明顯增長。深化土地市場改革：出臺(tái)土地市場“國五條”切實(shí)加強(qiáng)耕地保護(hù)，確保耕地保有量不減少、質(zhì)量有提高；嚴(yán)格依法依規(guī)管地用地，調(diào)整放地時(shí)序，堅(jiān)決防止違法違規(guī)用地反彈；落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理；加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；做好保障性安居工程用地供應(yīng)；取消土地供應(yīng)雙軌制，加強(qiáng)土地審批中央集權(quán)；加快處置閑置用地，促進(jìn)土地開發(fā)利用。繼續(xù)完善土地招拍掛制度，“限地價(jià)、競房價(jià)”，“限房價(jià)、競地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評(píng)標(biāo)”等土地出讓方式被推廣采用；嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中，出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況。通知中強(qiáng)調(diào)2011年要增加中小型限價(jià)房供地，進(jìn)一步完善招拍掛供地政策，對保障房供地實(shí)行責(zé)任制。加強(qiáng)用地監(jiān)管規(guī)范土地出讓本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2011年房地產(chǎn)政策解讀（4）配合中央調(diào)控惠州版細(xì)則落地4月，惠州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》14月17日，惠州市物價(jià)局下發(fā)《關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)有關(guān)問題的通知》——一房一價(jià)23月末，惠州市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款管理》的通知3意見要求：房企取得預(yù)售證后，需一次性公開房源及價(jià)格；查處哄抬房價(jià)行為；加強(qiáng)稅收征管；配合商業(yè)銀行落實(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房貸款資格審核制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家差別化住房信貸政策規(guī)定；清理閑置土地；單列保障房用地。通知要求：新建商品房已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的，商品房經(jīng)營者應(yīng)及時(shí)向政府價(jià)格主管部門申報(bào)，辦理新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制。商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)示每套商品房銷售單價(jià)和銷售總價(jià)。通知要求：開發(fā)商的預(yù)售資金要優(yōu)先用于預(yù)售樓盤的工程建設(shè)，銀行在辦理預(yù)售房的抵押登記業(yè)務(wù)時(shí)，必須向房管局保證將按揭貸款和在建工程抵押貸款存入監(jiān)管賬戶，存入的款項(xiàng)開發(fā)商因后期工程建設(shè)需要可以申請使用，但必須預(yù)留銷售款的15%在賬戶內(nèi)。2012年房地產(chǎn)政策解讀（1）調(diào)控關(guān)鍵詞：不加碼不放松穩(wěn)定高壓

2012年，限購、限價(jià)、限貸繼續(xù)，調(diào)控政策力度不減。全年中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次；4次提及“決不讓房價(jià)反彈”；15次重申房價(jià)合理回歸；2次提及問責(zé)。政策基調(diào)持續(xù)從嚴(yán)，在與地方政府及房企的屢屢博弈中逐漸形成一股穩(wěn)定高壓，隨著調(diào)控的深入，保障剛需、抑制投資投機(jī)的調(diào)控方向也更加旗幟鮮明。住建部繼續(xù)限購的同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。溫家寶堅(jiān)定不移要把過高房價(jià)降下來，使房價(jià)回歸到合理水平。央行全面落實(shí)差別化住房信貸政策。七部委繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

國土部公布供地導(dǎo)向，優(yōu)先保障房建設(shè)。國務(wù)院第六次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。政府工作報(bào)告嚴(yán)格執(zhí)行抑制投資投機(jī)需求政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。發(fā)改委努力增加普通商品房供給，抓好保障房建設(shè)。住建部房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不會(huì)變。國土部繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，確保土地市場平穩(wěn)。溫家寶堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。發(fā)改委下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求。溫家寶堅(jiān)決抑投資投機(jī)需求，鞏固調(diào)控成果。三部委堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。住建部調(diào)研地方微調(diào)，加強(qiáng)問責(zé)。央行年內(nèi)二次降息。國土部閑置土地處置辦法修訂通過，7月1日起施行。央行6月8日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。住建部堅(jiān)決抑制投機(jī)行為，滿足合理住房需求，做好防止房價(jià)反彈預(yù)案。國土部力推保障房建設(shè)落實(shí)，嚴(yán)格土地出讓管理國土部加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作。住建部進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。住建部提出2013年要堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。123456789101112調(diào)控持續(xù)深化態(tài)勢穩(wěn)中趨緊地方微調(diào)升溫政策信號(hào)密集穩(wěn)定高壓形成調(diào)控趨于常態(tài)調(diào)控步入深水區(qū)穩(wěn)定預(yù)期成關(guān)鍵本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2012年房地產(chǎn)政策解讀（2）2012年主要調(diào)控措施以延續(xù)深化，合理適度為主，政策的連貫性和穩(wěn)定性成為主要訴求2012調(diào)控深化2011調(diào)控升級(jí)2010調(diào)控元年政策措施限購限貸限價(jià)“4.15”新政“9.29”新政“1.26”新政政策延續(xù)15個(gè)大中城市先后限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購（約35個(gè)），下半年限購擴(kuò)圍至二三線城市47個(gè)限購城市先后宣布限購繼續(xù)，限購不得放松首套首付3成利率8.5折，二套首付5成，三套停貸首套首付3成利率優(yōu)惠取消，二套首付6成，三套停購支持自住性需求，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策——-各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，一房一價(jià)限價(jià)繼續(xù)，地方政府微調(diào)控制目標(biāo)4th2012年房地產(chǎn)政策解讀（3）區(qū)域政策：在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，全國各地限購限貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，“鞏固”與“微調(diào)”之間的博弈戰(zhàn)由此拉開，惠州也針對保障房政策、公積金政策及預(yù)售制等出臺(tái)了相應(yīng)的政策細(xì)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展保障房公積金預(yù)售制保障性住房統(tǒng)一為公租房，只租不售8月1日起，惠州施行《公共租賃住房建設(shè)管理辦法》和《市區(qū)公共租賃住房租金補(bǔ)助實(shí)施辦法》，將廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用出租房、經(jīng)濟(jì)適住房等保障性住房合并管理、并軌運(yùn)行，統(tǒng)一歸類為公租房，建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，按照相關(guān)規(guī)定，公租房只能租賃，不能出售。公積金貸款從嚴(yán)：認(rèn)房又認(rèn)貸，三套房停貸10月1日起，惠州市將從嚴(yán)執(zhí)行住房公積金貸款差別化政策，其中最大的變化是從只認(rèn)貸款次數(shù)調(diào)整為既認(rèn)住房套數(shù)又認(rèn)貸款次數(shù)。此外，以家庭為單位購買第二套自住房，貸款首付比例不得低于50%，將完全停止第三套房的公積金貸款。加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理規(guī)范商品房預(yù)銷售行為的通知》，規(guī)范預(yù)銷售現(xiàn)場管理。不將預(yù)售款存入專戶開發(fā)商將受罰出臺(tái)《關(guān)于對商品房預(yù)售款收存使用情況進(jìn)行自查的通知》，要求開發(fā)企業(yè)在一個(gè)月內(nèi)自查自糾，若仍存在違規(guī)行為，可處以違法使用款項(xiàng)一至二成罰款。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（1）樓市調(diào)控關(guān)鍵詞：消失的【房價(jià)合理回歸】

全年政策基調(diào)：穩(wěn)定高壓總體溫和局部收緊消失的房價(jià)合理回歸溫和的執(zhí)行力度不確定的階段性政策增寬的支持面從政策執(zhí)行的角度來講，新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數(shù)城市并沒有執(zhí)行。2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。在這樣的市場階段，改善型需求接棒投資投機(jī)性需求開始在一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市積極入市，在自住需求與改善型需求兩股力量推動(dòng)之下，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場基本面迅速好轉(zhuǎn)。

2012年曾經(jīng)15次提及的“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，在年底為2013年定調(diào)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中卻只字未提。歷年都提的房價(jià)合理回歸，在2013年也不再作為重點(diǎn)，中央的房地產(chǎn)調(diào)控思路開始謀變。樓市火熱背后帶來“階段性”的政策不確定性，部分熱點(diǎn)城市已有“階段性”救火收緊措施出臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制又在醞釀之中，“階段性”的收緊措施為長效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊，使整個(gè)調(diào)控呈現(xiàn)出長效調(diào)控逐步接棒行政化調(diào)控的趨勢。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（2）地方兩會(huì)放風(fēng)國五新政出臺(tái)地方細(xì)則落地博弈再度升級(jí)房產(chǎn)稅升溫錢荒來襲調(diào)控思路重審局部政策收緊調(diào)控偏向供給房貸全線收緊地方調(diào)控分化利率市場化2月20日，樓市“新國五條”出爐，國土部、住建部、財(cái)政部紛紛表態(tài)研究配套政策。1月多地舉行地方兩會(huì)，北上廣深四個(gè)一線城市紛紛表態(tài)2013樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式3月，地方政府紛紛出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，34城應(yīng)中央要求公布房價(jià)控制目標(biāo)。多地出現(xiàn)一句話細(xì)則，對二手房個(gè)稅從重征收細(xì)則避重就輕，新政落空引發(fā)中央地方博弈升級(jí)。5月24日，國務(wù)院明確提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍是深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作之一。6月，多地、多家銀行爆出“錢荒”現(xiàn)象，銀行間的隔夜拆借率創(chuàng)下新高，流動(dòng)性高度緊張。中國人民銀行決定，自2013年7月20日起全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制。各地方政府的調(diào)控政策出現(xiàn)分化，部分城市放松而部分城市從緊，安徽、溫州救市，鄭州限購從緊。由于額度極其緊張，年底才逐漸收緊的信貸額度從9月開始急剎車。銀行停貸風(fēng)波在全國蔓延。政治局強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，構(gòu)建滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。為保證房價(jià)目標(biāo)完成，17城突擊擰螺絲，貸款、限購、保障房、監(jiān)管等相關(guān)政策進(jìn)一步收緊。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在政策高壓與市場分化中轉(zhuǎn)變調(diào)控思路本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（3）政策措施國十條（2010.4）“9.29”新政（2010.9）新國八條（2011.1）新國五條（2013.2）首貸二套以上貸款限購問責(zé)房產(chǎn)稅面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上?！虡I(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。第二套住房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！挥斜本┌嬲{(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。對于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。已實(shí)施限購城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他房價(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。停留于空泛問責(zé)。明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善。執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等也納入約談問責(zé)范圍。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度?！獓?yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。政策工具逐步深化、升級(jí)趨于溫和新國五條：敲山震虎，落地?zé)o聲本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（4）深化土地制度改革1在中共十八屆三中全會(huì)通過的決定中首次提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)；在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能；選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。土地差別化政策推進(jìn)2新型城鎮(zhèn)化要求大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。在扶持小城鎮(zhèn)的背景下，解決小城鎮(zhèn)用地指標(biāo)緊缺將是土地差別化實(shí)施的一大重點(diǎn)。自今年3月份開始，國土部調(diào)控司在全國30個(gè)省(區(qū)、市)開展“促進(jìn)城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地差別化政策”同口徑調(diào)研。調(diào)研以“小城鎮(zhèn)”為重點(diǎn)，內(nèi)容包括，小城鎮(zhèn)發(fā)展情況和發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，推進(jìn)重點(diǎn)和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展的文件；在土地規(guī)劃、計(jì)劃、審批、供應(yīng)及管理機(jī)構(gòu)等方面配套的差別化土地政策，對完善差別化土地政策的考慮和建議。土地制度：從土地源頭保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，適應(yīng)新型城市化發(fā)展本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（5）【限價(jià)】認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和省房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落到實(shí)處，以2012年我市市區(qū)新建商品住房均價(jià)為基數(shù)，將2013年我市市區(qū)新建商品住房均價(jià)增長幅度控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際上漲幅度以內(nèi)?！颈Ｕ戏俊考涌炻鋵?shí)保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)【信貸】嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策及國家相關(guān)稅收政策【土地】嚴(yán)格住房建設(shè)用地供應(yīng)管理，加強(qiáng)建設(shè)用地監(jiān)管【監(jiān)管】加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善市場信息發(fā)布機(jī)制惠州版‘國五條’以重申為主，地方性措施不強(qiáng)，細(xì)則中避重就輕的痕跡較為明顯，對于國五條中的“二手房個(gè)稅從嚴(yán)征收”的條例，并無著墨，對市場起到震懾作用的【限價(jià)】一條，也留有較大的彈性空間，按照房價(jià)漲幅掛鉤可支配收入的要求及相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)算，2013年惠州市區(qū)均價(jià)不得高于6725元/㎡，從近兩個(gè)月的市場來看，價(jià)格直逼紅線，但從全年的均價(jià)來看，目標(biāo)可控，但壓力逐步凸顯?；莩菂^(qū)月度均價(jià)走勢圖（2012.01-2013.11）房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)【惠五條】姍姍來遲本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（6）有保有壓普宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)許多普通住宅可以避免“被豪宅”。而在經(jīng)濟(jì)方面的影響是，對于首次購房的市民來說，假如在惠城區(qū)購入一套單價(jià)8000元/平方米、100平方米的住宅，之前要按3%比例繳納契稅，即2.4萬元，現(xiàn)在則享受1.5%優(yōu)惠政策，繳納契稅僅1.2萬元，節(jié)省了萬元以上。2013年9月底，惠州市房產(chǎn)管理局公布了普通住房單價(jià)新標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定從今年10月1日起開始執(zhí)行。其中，惠城區(qū)（含仲愷高新區(qū)）、惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)普通住房單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為建筑面積每平方米7884、7178、6568元及以下。僅僅時(shí)隔三個(gè)月，12月底，惠州市再次公布了新的普宅標(biāo)準(zhǔn)，其中惠城區(qū)（含仲愷高新區(qū)）普宅標(biāo)準(zhǔn)線為低于8034元/㎡（含8034元/㎡）；惠陽區(qū)為低于7587元/㎡（含7587元/㎡）；大亞灣開發(fā)區(qū)為低于6530元/㎡（含6530元/㎡）。有保有壓常態(tài)化新標(biāo)準(zhǔn)在2014年1月1日執(zhí)行，從10月1日才剛剛執(zhí)行的普宅新標(biāo)準(zhǔn)，將被再次刷新，而此后一年兩調(diào)的常態(tài)化政策，也使得普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整更貼近市場走勢，這與中央“商品的歸市場”本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013年房地產(chǎn)政策解讀（7）差別化凸顯二套公積金貸款額度下調(diào)10月31日，惠州公積金管理中心發(fā)布公告，對惠州市公積金政策進(jìn)行調(diào)整，其中，夫妻共同申請公積金貸款購買第二套房的，最多能貸40萬元。調(diào)整后的政策于11月1日開始執(zhí)行。這是惠州7年來首次下調(diào)公積金貸款額度上限，新政規(guī)定，以家庭為單位購建第二套自住住房的，繳存職工申請住房公積金貸款的最高額度調(diào)低為單個(gè)繳存職工最高不超過20萬元，夫妻雙方均為繳存職工且共同申請貸款的最高不超過40萬元。首套房申請住房公積金貸款的最高額度不作調(diào)整，即單個(gè)繳存職工最高不超過30萬元，夫妻雙方均為繳存職工且共同申請貸款的最高不超過50萬元。對有需要通過公積金貸款來購買家庭第二套住房的市民來說，貸款額度的降低，將不可避免地會(huì)增加一定的購房負(fù)擔(dān)，每月的月供數(shù)額將會(huì)有所提高。2013年，惠州樓市持續(xù)高位運(yùn)行，成交量釋放持續(xù)放大，住房按揭、住宅公積金的申請量不斷上升，隨著錢荒的再度釋放，公積金貸款逐漸捉襟見肘，不少城市都采取了措施，緩解貸款緊張的局面。本次公積金政策調(diào)整，仍然堅(jiān)持差別化調(diào)控的原則，支持職工購買首套房，堅(jiān)持保護(hù)剛需為主，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年房地產(chǎn)政策解讀（1）全國發(fā)展和改革工作會(huì)議：圍繞城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，重點(diǎn)抓好四大板塊、三大戰(zhàn)略，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議：今年及時(shí)調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費(fèi)。2015年精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)市場運(yùn)動(dòng)中出現(xiàn)的新情況，新問題，積極應(yīng)對，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未提及房地產(chǎn)業(yè)。這反而說明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位暫時(shí)未被撼動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)無論是對于經(jīng)濟(jì)托底還是民生保障，都將繼續(xù)承擔(dān)重要作用。在宏觀經(jīng)濟(jì)承載下行壓力之時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，中國房地產(chǎn)市場也有望回歸理性，進(jìn)入平穩(wěn)增長期。然而，我們也必須理性地正視中國房地產(chǎn)市場正在面臨著的增長瓶頸，供求關(guān)系、信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場化因素，將成為影響未來市場走勢的主導(dǎo)因素，平穩(wěn)增長、區(qū)域分化，將成為未來發(fā)展的新常態(tài)。政策基調(diào)：雙向調(diào)控趨市場化本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年房地產(chǎn)政策解讀（2）國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：針對不同城市情況分類調(diào)控，要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來工作重心在于建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。需求量大、房價(jià)偏熱的一線城市樓市政策僅有微調(diào)，有效抑制投資投機(jī)性需求，滿足自住型需求。庫存量較高，供大于求的城市地方政府積極出臺(tái)利好政策，全力去庫存控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整新建商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而減少供應(yīng)。過去十年，我國房地產(chǎn)市場一直保持著高速增長，經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控之后，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域的差異性日漸突出，尤其是2013年房地產(chǎn)市場快速升溫，一線和部分二線城市房價(jià)持續(xù)攀升，而三、四線城市需求相對疲軟，高庫存城市的供求失衡日漸突出?！耙坏肚小钡淖龇@然不再適合整體市場，調(diào)控的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移至各地方政府，有針對性的出臺(tái)調(diào)控政策。分類指導(dǎo)：告別“一刀切”的調(diào)控操作模式本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年房地產(chǎn)政策解讀（3）1號(hào)文農(nóng)地流轉(zhuǎn)兩會(huì)、新型城鎮(zhèn)化定向降準(zhǔn)央五條以房養(yǎng)老限購、戶籍制度省級(jí)救市央行930公積金降息中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議河北、山東、廣州等地兩會(huì)紛紛提出加快推出土地改革。中央一號(hào)文件，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。兩會(huì)提出推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)把控分類知道基調(diào)，改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)制。央行首次定向降準(zhǔn)；多市差別化調(diào)整限購；六市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)央五條支持自主性需求釋放，優(yōu)先滿足剛需住房的貸款需求；經(jīng)濟(jì)改革重點(diǎn)任務(wù)出臺(tái)。呼和浩特首個(gè)放開限購，央行再度定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；以房養(yǎng)老試點(diǎn)推進(jìn)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺(tái)；三大會(huì)議定調(diào)2015房地產(chǎn)：調(diào)控趨弱，市場發(fā)聲11月21日，央行發(fā)布通知，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。三部門聯(lián)合發(fā)布公積金住房貸款通知，隨后，多個(gè)省市降門檻、增額度等方式調(diào)整公積金政策促進(jìn)需求釋放。9月30日，央行發(fā)布做好住房金融服務(wù)工作通知，大幅放松寬限貸政策省級(jí)救市文件多以放松限購，調(diào)整二套房限貸政策。不動(dòng)產(chǎn)同一等級(jí)建設(shè)新進(jìn)展1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月共有25個(gè)城市取消限購；長效機(jī)制再推進(jìn)，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、國發(fā)銀行股份公司住宅金額開業(yè)。在經(jīng)濟(jì)下行和高庫存的雙重壓力中轉(zhuǎn)變調(diào)控思路本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年房地產(chǎn)政策解讀（4）樓市調(diào)控第一波：取消限購地方“救市”措施多樣化、縱深化隨著各地限購措施的陸續(xù)調(diào)整，市場在政策放松后的表現(xiàn)不一而同。6月呼和浩特首當(dāng)其沖解綁限購，之后絕大多數(shù)城市效仿，到目前為止，46個(gè)限購城市中僅余北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執(zhí)行限購政策。呼和浩特成交回升，而無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州、廈門等城市表現(xiàn)平淡，從早期調(diào)整城市的成交走勢來看，政策放松對市場的影響多為曇花一現(xiàn)，不具備長期影響效力。青島、金華、佛山等20多個(gè)城市，短期沖高時(shí)間較長，市場對政策的“免疫力”逐步增強(qiáng)，政策放松整體效用并不明顯。包括南昌、長春、蘇州福州、杭州等12城市，多數(shù)仍處于政策“蜜月期”，市場成交反彈顯現(xiàn)，但長期效果仍待觀察。即使下一階段現(xiàn)有限購政策作出進(jìn)一步放松調(diào)整，例如一些局部放開的城市轉(zhuǎn)而全面取消，也不會(huì)造成普遍利好影響。限購的取消并沒有帶來成交大幅反彈或者暴增的情況，其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如市場各方預(yù)期，為了進(jìn)一步刺激樓市，部分城市的“救市”力度繼續(xù)升級(jí)。本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2014年房地產(chǎn)政策解讀（5）樓市調(diào)控第二波：放松限貸國慶節(jié)前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，正式放松了首套房認(rèn)定，擁有1套房還清貸款再購房算首套，一定程度上放松“限貸”。并且對保障房、購房者、銀行、開發(fā)商四個(gè)