家居建材廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

二○一三年三月廣安印象及要點(diǎn)提煉【第一部分·廣安市整體環(huán)境分析】一、城市概況二、廣安城市規(guī)劃【第二部分·廣安市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、調(diào)查目的二、調(diào)查方式三、廣安市家居建材市場(chǎng)調(diào)查與分析四、廣安市重要商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析六、廣安市周邊縣市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析【第三部分·項(xiàng)目資源分析】二、項(xiàng)目環(huán)境分析三、項(xiàng)目研判(SWOT分析)【第四部分·項(xiàng)目定位分析】二、定位原則三、主題定位分析四、項(xiàng)目功能定位廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告五、業(yè)態(tài)定位六、檔次定位分析七、輻射定位分析【第五部分·價(jià)格定位分析】一、結(jié)合周邊住宅與商鋪價(jià)格比例定價(jià)分析二、結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)定價(jià)分析【第六部分·客群定位分析】二、異地投資客【第七部分·媒體投放】二、售樓處選擇四、渠道銷售【結(jié)語(yǔ)】廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告增速工業(yè)增加地方財(cái)政固定投資社會(huì)零售到位資全旅游收入居民收入農(nóng)民收入廣安市預(yù)32.8省外廣安區(qū)預(yù)5.7鄰水縣預(yù)4.89岳池縣預(yù)5.21武勝縣預(yù)5.06華蓉市預(yù)3.2市外衣食實(shí)物以麻辣為主，但是辣度可以接受，普通飯館一餐按4菜1湯計(jì)算70元左右。住廣安政府出臺(tái)政策限制房?jī)r(jià)不得超過(guò)5000元/m2,建筑形式多以33層塔樓，2梯6戶，80—100m2二至三居，不很注重朝向問(wèn)題，政府限高，樓高不得超過(guò)100米，所以廣安最高住宅33層。廣安市內(nèi)城北老城區(qū)住宅比城南新城區(qū)住宅普遍低500元/m2左右。商鋪未對(duì)外銷售，7月份開(kāi)始銷售。而恒大中天國(guó)際項(xiàng)目作為目前唯廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告高商鋪。廣安下轄各區(qū)縣房?jī)r(jià)平均比廣安市房?jī)r(jià)低500—800元/m2。售樓處裝修下大力度，面積較大，裝修奢華。行作為一個(gè)常駐人口30萬(wàn)左右的城市，出租車只有400余量，街幾批乘客，電動(dòng)三輪車較多。廣安地區(qū)建設(shè)排行榜無(wú)論是從城市建設(shè)還是開(kāi)發(fā)體量、房?jī)r(jià)，以及品牌認(rèn)可度和可持續(xù)發(fā)展情況看，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)是下列排行順序：廣安市>鄰水縣>岳池縣>武勝縣>廣安區(qū)>華鑒市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣安市內(nèi)已知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：“廣安國(guó)際商業(yè)中心”,今年7月份左右對(duì)外銷售，30m2左右，7000—30000元/m2的價(jià)格，13萬(wàn)m的商業(yè)體量，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資客戶進(jìn)行分流。廣安市內(nèi)未知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：我項(xiàng)目所在地塊對(duì)面一塊150畝左右的土地被川渝集團(tuán)拍得，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)做建材市場(chǎng)，應(yīng)引起高度重視。廣安市外同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：岳池“億聯(lián)建材家居五金城”,同質(zhì)化的產(chǎn)品，項(xiàng)目將于6月份投放市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)招商和銷售帶來(lái)影響，對(duì)經(jīng)營(yíng)和投資客戶都會(huì)進(jìn)行分流，應(yīng)引起高度重視。廣安市外不同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：岳池“天羿榮耀城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，5萬(wàn)平米的體量，15—18%的回報(bào)率，會(huì)對(duì)投資客戶進(jìn)行分流，廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告【第一部分·廣安市整體環(huán)境分析】(1)城市簡(jiǎn)介廣安市位于四川東部，面積6344平方公里，轄廣安區(qū)、岳池縣、武勝縣、鄰水縣及華耋市?？?cè)丝?26.47萬(wàn)，市區(qū)人口47萬(wàn)。人口密度較大在全省21個(gè)州市里排名第6位，約534人/平方公里。廣安市位于四川東部，面積6344平方公里。1998年7月國(guó)務(wù)院鄰水縣及華鎣市。市人民政府駐廣安區(qū)廣福鎮(zhèn)?？?cè)丝?70萬(wàn)。北宋開(kāi)寶二年(969)取“廣土安輯”之意設(shè)廣安軍，為歷代建制之始。”金廣安(玉米),銀岳池(大米),紅武勝(高粱)"的美譽(yù)，是全國(guó)市，210、212、318國(guó)道，203、304省道縱橫全境，縣、鄉(xiāng)村公路縱(2)自然條件廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告量豐沛，空氣濕度大，日照少，霜期短，風(fēng)力大。年平均氣溫16℃,最冷月(1月)平均氣溫3℃,最熱月(7月)平均氣溫27℃。多年大于或等于10℃以上的年積溫5600℃,無(wú)霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生長(zhǎng)旺盛的夏季。多年平均徑流系數(shù)0.48,即降水量的48%匯入河川，52%為土壤吸收和植物礦泉水、硫鐵礦、沙金等三十余種。其中原煤蘊(yùn)藏量7億噸，是華鑒山煤田的富集區(qū)；巖鹽層厚160-200米，蘊(yùn)藏量約1000億噸；石灰?guī)r分布800余平方公里，層厚20-200米；天然氣蘊(yùn)藏量頗豐，年開(kāi)采量7億立方米。(3)交通區(qū)位高速(南(充)廣(安)、廣(安)鄰(水)、鄰(水)墊(江)段)、G65包茂高速(渝鄰(水)達(dá)(州)段)、G75蘭海高速(渝武(勝)南(充)段)竣工通車，經(jīng)滬蓉高速公路至成都250公里，經(jīng)包茂高速到重慶110公里，以廣安為中心的公路骨架正在形成。襄渝鐵路縱貫(4)經(jīng)濟(jì)建設(shè)一、2012年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值766億元，比上年增長(zhǎng)14%;地方廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告公共財(cái)政收入32.8億元，增長(zhǎng)18.1%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成524.1億元，增長(zhǎng)23.3%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額254.4億元，增長(zhǎng)16%。二、2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19939元、農(nóng)民人均純收入7590元，分別增長(zhǎng)15.9%、16.5%。三、2012年新開(kāi)工建設(shè)保障性住房3996套20.5萬(wàn)平方米，實(shí)施棚戶區(qū)改造4323套34.1萬(wàn)平方米，改造農(nóng)村D級(jí)危房12632戶、竣工10444戶，避險(xiǎn)搬遷地質(zhì)災(zāi)害農(nóng)戶342戶；渠江流域2798戶因?yàn)?zāi)倒房戶全部妥善安置。增速地方財(cái)政固定投資社會(huì)零售到位資金旅游收入居民收入農(nóng)民收入廣安市預(yù)32.8省外廣安區(qū)預(yù)5.7鄰水縣預(yù)4.89岳池縣預(yù)5.21武勝縣預(yù)5.06華耋市預(yù)8.2市外二、廣安城市規(guī)劃(1)城市功能定位廣安市區(qū)整體向東南片區(qū)延伸，目前各政府機(jī)關(guān)公務(wù)員集資房已經(jīng)在東南片區(qū)開(kāi)始建設(shè)，未來(lái)市政府及各機(jī)關(guān)也會(huì)搬遷到東南片區(qū)。但棗山物流園是廣安規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，是功能性區(qū)域，打造專業(yè)老城區(qū)：廣安區(qū)所在地，傳統(tǒng)居住與商業(yè)中心，以北街區(qū)域?yàn)樯虖V安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告業(yè)中心，主要經(jīng)營(yíng)服裝百貨；萬(wàn)豐街至北辰大道區(qū)域主要經(jīng)營(yíng)汽車配件及二手車交易。在無(wú)法滿足廣安發(fā)展前提下，其重要性已被新城區(qū)取代。老城區(qū)建設(shè)破舊，發(fā)展緩慢，且地勢(shì)較低，經(jīng)常遭遇洪水，原住民大都選擇新城區(qū)居住。新城區(qū)：廣安主城區(qū)，依托交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前已成為廣安經(jīng)濟(jì)中心，其中金安大道、平安大道、廣寧路、思源大道、建安路為主要城市的東大門，發(fā)展以能源化工為主的工業(yè)區(qū)。行政、科研、商業(yè)、辦公于一體的多功能區(qū)域。而此地又毗鄰渠江之水、西溪河大峽谷公園不久將建設(shè)。正是這樣一個(gè)獨(dú)天得厚的眾多的自然條件造就了東南片區(qū)，也鑄就了商業(yè)奇葩。在這樣一個(gè)優(yōu)越環(huán)境中，將廣安東南片區(qū)打造成為廣安的春熙路、解放碑。棗山物流園區(qū)：廣安市棗山物流園區(qū)位于廣安市城區(qū)棗山鎮(zhèn)，緊靠蘭渝鐵路廣安站(客、貨站)、緊鄰滬蓉高速公路、巴渝高速公路和畝，于2011年7月正式啟動(dòng)建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)、市場(chǎng)、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項(xiàng)目集群。到2020年，將建成覆蓋廣安、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城。廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告【第二部分·廣安市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、調(diào)查目的(1)通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解廣安市商業(yè)分布，經(jīng)營(yíng)狀況，確定廣安市場(chǎng)投資客、經(jīng)營(yíng)客群體的主體特征。(2)針對(duì)廣安市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，充分發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出適合廣安市場(chǎng)的產(chǎn)品。(3)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素的調(diào)查研究分析，為項(xiàng)目的后續(xù)推廣運(yùn)作提供決策依據(jù)。本次調(diào)查主要針對(duì)地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、樓盤暗訪、臨街商業(yè)掃街相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下：(1)依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)(2)考察走訪廣安市區(qū)目前經(jīng)營(yíng)中的大型市場(chǎng)，包括正在經(jīng)營(yíng)的五金機(jī)電市場(chǎng)，家居建材市場(chǎng)，大型小商品市場(chǎng)，大型百貨，重要沿街商業(yè)，通過(guò)訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場(chǎng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營(yíng)等方面的情況；(3)考察走訪廣安周邊縣市，通過(guò)樓盤暗訪，對(duì)周邊縣市住宅價(jià)格，商鋪價(jià)格進(jìn)行搜集和總結(jié)，特別是對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)三、廣安市家居建材市場(chǎng)調(diào)查與分析廣安主城區(qū)內(nèi)成規(guī)模建材市場(chǎng)主要有家園建材市場(chǎng)、中橋建材市場(chǎng)、盛兆建材市場(chǎng)、龍馬建材市場(chǎng)。(廣安建材市場(chǎng)分布圖龍馬建材市>家園建材廣場(chǎng)家園建材市場(chǎng)家園建材市場(chǎng)物業(yè)名稱家園建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別批零兼售(零售為主)物業(yè)地址金安大道與西溪路交口中橋建材市場(chǎng)盛兆建材市場(chǎng)第12頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告經(jīng)營(yíng)范圍家具，陶瓷，衛(wèi)浴，地板，吊頂，廚衛(wèi)電器，燈具經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃與散戶自營(yíng)相結(jié)合市場(chǎng)規(guī)模建筑面積2萬(wàn)平方米，商戶數(shù)量80家左右商鋪結(jié)構(gòu)商場(chǎng)式內(nèi)鋪，共二層，沿街商鋪經(jīng)營(yíng)檔次中高檔次，含國(guó)內(nèi)一線陶瓷品牌和家具品牌輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨饍?nèi)主街商鋪：35元/m2左右，場(chǎng)內(nèi)鋪面F1:30元/m2左右。F2:20左右，廳內(nèi)商鋪F1:25元/m2,F2:20元/m2。租金年漲幅10%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)是廣安市檔次最高的建材市場(chǎng)，有馬可波羅、箭牌等一線品牌，具有一站式購(gòu)齊能力，現(xiàn)有品牌80多個(gè)!是廣安家居消費(fèi)首選市場(chǎng)。>中橋建材市場(chǎng)第13頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告物業(yè)名稱中橋建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別批零兼售(零售為主)物業(yè)地址建安中路與金安大道一段交叉路口經(jīng)營(yíng)范圍板材、五金、陶瓷衛(wèi)浴、油漆、地板、木門、鋁材經(jīng)營(yíng)方式散戶自營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模建筑面積1.5萬(wàn)平方米左右，商戶數(shù)量150家左右商鋪結(jié)構(gòu)市場(chǎng)內(nèi)鋪與沿街商鋪經(jīng)營(yíng)檔次中低檔次建材消費(fèi)市場(chǎng)輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨鹜庵鹘郑?5-40元/m2。內(nèi)主街：30-35元/m2。場(chǎng)內(nèi)鋪面：25-30元/m2。租金年漲幅10%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)外主街有歐神諾，東鵬等品牌，市場(chǎng)內(nèi)主要以大眾化消費(fèi)的雜牌產(chǎn)品為主，均為個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)，是工薪階層主要的建材采購(gòu)市場(chǎng)。廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告物業(yè)名稱龍馬建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類別綜合性市場(chǎng)，批零兼售(零售為主)物業(yè)地址洪州大道與建華路交口第15頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告經(jīng)營(yíng)范圍百貨，服裝，餐飲，建材、銀行、超市經(jīng)營(yíng)方式散戶自營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模建筑面積4萬(wàn)平方米左右，商戶數(shù)量150家左右商鋪結(jié)構(gòu)沿街、內(nèi)街商鋪經(jīng)營(yíng)檔次低檔次輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨鹜庵鹘稚啼仯?0-45元/m2。場(chǎng)內(nèi)商鋪：30左右元/m2。租金年漲幅10%-15%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)綜合性市場(chǎng)，定位不明確，經(jīng)營(yíng)種類繁雜且區(qū)域劃分混亂。是城北有名的綜合性商業(yè)中心，溫州企業(yè)開(kāi)發(fā)。人流量大，以個(gè)體商戶為主，主力店年?duì)I業(yè)第16頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告盛兆家居各品牌樓層指南是其它其它天于批末燈燈物業(yè)名稱盛兆家居經(jīng)營(yíng)類別零售為主物業(yè)地址金安大道與萬(wàn)盛東路交叉口，國(guó)土局斜對(duì)面經(jīng)營(yíng)范圍家具經(jīng)營(yíng)方式散戶自營(yíng)市場(chǎng)規(guī)模建筑面積3000平方米左右，商戶數(shù)量20家左右商鋪結(jié)構(gòu)商場(chǎng)內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)檔次中低端家具輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告商鋪?zhàn)饨餏1:55元/m2,F2:50元/m2,F3:45元/m2,年漲幅10%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)主營(yíng)家具，經(jīng)營(yíng)種類單一>其他沿街建材商圈1號(hào)橋建材一條街、西溪花園底商、萬(wàn)盛一街建材街鋪、建安北路街鋪等，均為經(jīng)營(yíng)中低端品牌為主。>廣安家居建材市場(chǎng)分析廣安沿街商鋪?zhàn)钪饕慕M成分為服裝百貨、餐飲、二手房中介、家居建材四大類，除了主商業(yè)街區(qū)外都能找到建材門市，尤其以新建成小區(qū)周邊底商居多，品牌低端，鋪面多為30-40m2,租金從幾千到1萬(wàn)多不等，短期經(jīng)營(yíng)為主，乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的一站式家居建同時(shí)房?jī)r(jià)由原來(lái)的1000多猛漲到現(xiàn)在的4000多，多數(shù)市民買房后承受不了高額的裝修費(fèi)用，造成廣安市民樹立不起品牌意識(shí)，其中以市政府大樓翻新裝修，替換箭牌衛(wèi)浴的竟然是不知名低端品牌可見(jiàn)通過(guò)以上兩方面分析，廣安家居建材消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)戶兩者都很累，說(shuō)明建設(shè)大型一站式家居建材市場(chǎng)非常有必要，消費(fèi)者不用東奔西跑，經(jīng)營(yíng)戶更不用追著目標(biāo)客戶而滿城開(kāi)店。第18頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告>廣安市主城區(qū)商業(yè)分析影樓，同時(shí)與金安大道交叉口還有廣安最大購(gòu)物中心“重百”,使此>廣安市主城區(qū)商業(yè)特征總結(jié)>>商業(yè)發(fā)展緩慢廣安市投資類商業(yè)項(xiàng)目較少，目前已建成的地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)或自持或暫時(shí)不售，原有商業(yè)街租金從5000元/年到120000元/年不等，但只要靠近商業(yè)街區(qū)，無(wú)論租金多少，均未有出售商鋪或者主動(dòng)租賃商鋪，要想租間商鋪就要接收原經(jīng)營(yíng)戶貨物及繳納高額的裝讓費(fèi)，這種現(xiàn)象為普遍現(xiàn)象。五、廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析廣安市目前在售房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城南新城區(qū)，本次調(diào)研走訪了城北和城南的部分樓盤，具體調(diào)研樓盤分布如下圖廣安新天地廣安新天地(1)城北老城區(qū)新樓盤概況：>廣安·新天地恒大中天國(guó)際恒大中天國(guó)際廣安國(guó)際商業(yè)中心中正天下豪庭中正天下豪庭廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告23萬(wàn)抵5萬(wàn)營(yíng)銷中心廣安新天地安居23萬(wàn)抵5萬(wàn)營(yíng)銷中心案名廣安新天地項(xiàng)目用途住宅、底商銷售電話項(xiàng)目地址洪州大道與環(huán)城北路交會(huì)處交通狀況1、3、4路開(kāi)發(fā)商廣安市萬(wàn)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型80m2二居開(kāi)盤時(shí)間2011年12月建筑面積17萬(wàn)平方米入住時(shí)間2013年4月銷售率一期100%二期30%總棟/戶數(shù)3棟/1500戶停車費(fèi)及收費(fèi)第21頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)城北唯一在售樓盤，價(jià)格低戶型配比戶型二居三居躍層面積區(qū)域外立面石材，面磚及墻漆交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注一期已罄，二期排號(hào)中現(xiàn)有活動(dòng)：交三方抵五萬(wàn)商業(yè)：一層10000元/m2,二層6000元/m案名中正·天下豪庭項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址東南片區(qū)交通狀況開(kāi)發(fā)商廣安中正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況8棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型開(kāi)盤時(shí)間2011年6月交房時(shí)間2014年12月入住時(shí)間年12月占地面積70畝建筑面積19萬(wàn)m2綠化面積%銷售率總棟/戶數(shù)8棟/1500戶停車費(fèi)及收費(fèi)第22頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)價(jià)格較東南片區(qū)>恒大·中天國(guó)際案名恒大·中天國(guó)際項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址廣寧路與金安大道交口交通狀況開(kāi)發(fā)商廣安恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限建筑情況7棟33層第23頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告公司廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型開(kāi)盤時(shí)間2011年1月交房時(shí)間2014年12月入住時(shí)間2014年12月占地面積建筑面積21萬(wàn)m2綠化面積銷售率總棟/戶數(shù)7棟/1200戶停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)核心區(qū)域綜合體備注住宅已售罄，首次為廣安引入國(guó)際先進(jìn)的HOPSCA(豪布斯卡)開(kāi)發(fā)模聚合酒店、辦公高尚住宅、超市、精品商場(chǎng)、商業(yè)步行街等六大業(yè)態(tài)增值鏈，由七棟高層塔樓，兩棟多層建筑和一條商業(yè)步行街區(qū)組成，目前是廣安唯一且最大的城市綜商業(yè)7萬(wàn)平米，F(xiàn)1:2.5-5萬(wàn)。F2:1.5-2萬(wàn)。>廣安國(guó)際商業(yè)中心廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告案名廣安國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址廣安市城南濱河路一段108號(hào)交通狀況開(kāi)發(fā)商廣安瑞澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況11棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型開(kāi)盤時(shí)間202年3月交房時(shí)間2015年3月入住時(shí)間占地面積建筑面積綠化面積銷售率總棟/戶數(shù)11棟/1800戶停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)配套備注商業(yè)13萬(wàn)平米，自持4萬(wàn)平米；F1:3萬(wàn)，F(xiàn)2:1.6萬(wàn)，F(xiàn)3:1萬(wàn)，F(xiàn)4:8000,F3:7000商業(yè)未開(kāi)售，目前只接受400m2以上或總價(jià)500萬(wàn)以上大客戶選擇位置。廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(4)廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城南新城區(qū)板塊，完善的交通、金融、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套，且是目前市政府所在地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首選地段。城北老城區(qū)板塊，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)滯后，房?jī)r(jià)比城南新城區(qū)均價(jià)低500元/m2左右，發(fā)展余地不大，僅滿足周邊居住需求。東南新城區(qū)板塊，處于城市主導(dǎo)方向上，目前片區(qū)交通、配套正在積極建設(shè)提升中，僅具有區(qū)域影響力，未來(lái)具有一定的增長(zhǎng)空間，(5)廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)>>住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求受政府出臺(tái)房?jī)r(jià)不得高于5000元/m2影響，廣安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，老百姓一方面擔(dān)心政府不再抑制房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)攀高；另一方面廣安老百姓大多外出務(wù)工，掙錢回家置業(yè)，又沒(méi)有更好的投資項(xiàng)目，所以住宅成為最佳投資項(xiàng)目。>>商業(yè)投資類項(xiàng)目嚴(yán)重匱乏廣安市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目一部分開(kāi)發(fā)商或捂盤惜售，或干脆自持；而老百姓承受不了，最主要是百萬(wàn)商鋪的年租金只有2—3萬(wàn)左右，投以上兩方面充分說(shuō)明廣安房地產(chǎn)市場(chǎng)真的缺乏一個(gè)適合老百姓投資的商業(yè)項(xiàng)目，而這就是我們項(xiàng)目的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。第26頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告池縣、華藿市、鄰水縣(如下圖),重點(diǎn)搜集大型商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目(1)廣安市周邊縣市房地產(chǎn)概況武勝縣，隸屬于岳池縣位于廣安市西南部距離40公里處，縣城人口10萬(wàn)人。4大支柱產(chǎn)業(yè)，即廣安市精深加工、能源化工、武勝縣華簽市鄰水縣價(jià)均價(jià)4500元7m左石，底商價(jià)格10000元/m左石。建材市場(chǎng)是自發(fā)形成的沿街底商，50m2租金20000元/年—30000元/年左右。主商業(yè)街區(qū)50m2租金80000元/年—120000元/年左右。案名東方明珠項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話6項(xiàng)目地址武勝縣東街延伸段左側(cè)交通狀況良好開(kāi)發(fā)商四川泰鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況7棟高層，14棟小高層廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣告方式單頁(yè)墻體圍擋銷售方式四川迅房房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司代理主力戶型占地面積120多畝建筑面積綠化面積銷售率總棟/戶數(shù)21棟/1150戶停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)縣城中心核心地段，靠近縣政府配套設(shè)施完備備注靠近縣政府及主商業(yè)街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厝俗罡信d趣的投資地>瑞鼎嘉誠(chéng)案名瑞鼎嘉誠(chéng)項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告項(xiàng)目地址武勝縣廣武路雞公山麓交通狀況開(kāi)發(fā)商四川瑞鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況11棟高層，8棟花園洋房廣告方式單頁(yè)墻體圍擋銷售方式自理主力戶型高層花園洋房占地面積93.27畝建筑面積綠化面積價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)定位高端靠近車站靠近新建的試驗(yàn)學(xué)校備注商業(yè)未售住宅在優(yōu)惠9.8折基礎(chǔ)之上，如果一次性再打9.5折，如果貸款再打9.7折廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告案名嶺秀郡項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話1項(xiàng)目地址迎賓大道(一力職中斜對(duì)面)交通狀況開(kāi)發(fā)商金冠地產(chǎn)建筑情況高層住宅，花園別墅廣告方式單頁(yè)墻體圍擋銷售方式自理主力戶型占地面積建筑面積綠化面積價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)打造高端社區(qū)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告?zhèn)渥⒒▓@洋房、別墅的價(jià)格7000—9000元/m>一江山水案名項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址武勝濱江路交通狀況開(kāi)發(fā)商昌平實(shí)業(yè)建筑情況11棟高層廣告方式墻體圍擋街頭廣告銷售方式重慶美翔地產(chǎn)顧問(wèn)代理主力戶型商業(yè)占地面積建筑面積綠化率價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)商住結(jié)合風(fēng)景優(yōu)美第31頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告?zhèn)渥⑴涮咨虡I(yè)價(jià)格6000元/平米—11000元/m2,隸屬于廣安市，位于廣安市西部距離30公里處，縣城人口10萬(wàn)空中交通：岳池縣城區(qū)距離重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)91.2公里，距南充高坪區(qū)南充機(jī)場(chǎng)僅39.3公里?？h城均有高速公路通往兩個(gè)機(jī)場(chǎng)。底商價(jià)格10000元/m2左右。建材市場(chǎng)是自發(fā)形成的沿街底商，50m2租金20000元/年—30000主商業(yè)街區(qū)50m2租金80000元/年—120000元/年左右。>榮耀城廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告案名榮耀城項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址岳池東湖新區(qū)交通狀況暢通開(kāi)發(fā)商成都市南極房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況廣告方式單頁(yè)墻體圍擋戶外廣告銷售方式聯(lián)衡合眾主力戶型占地面積200畝左右建筑面積70余萬(wàn)m2綠化面積價(jià)格商鋪起價(jià)一層10000二層8000三層5000均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)高端舒適配套設(shè)施完備廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告?zhèn)渥⒈卷?xiàng)推出產(chǎn)權(quán)式酒店，共5萬(wàn)平米左右，10000元/m2,最小投資20000日即返7.5%,第1、2年返15%,第3、4年返16%,第5年返18%。>億聯(lián)建材家居五金城案名億聯(lián)建材家居五金城項(xiàng)目用途商業(yè)，服務(wù)銷售電話項(xiàng)目地址岳池縣東湖公園翔鳳大道、安拱路交叉口交通狀況一般開(kāi)發(fā)商岳池億聯(lián)置業(yè)有限集團(tuán)建筑情況大型商貿(mào)城廣告方式銷售方式自銷主力戶型開(kāi)盤時(shí)間2013年六月份左右交房時(shí)間2015年入住時(shí)間占地面積136.5畝建筑面積15萬(wàn)m2綠化面積廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告?zhèn)渥⒄娓?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且對(duì)手先于我項(xiàng)目亮相規(guī)模：15萬(wàn)m2超大規(guī)模，“一站式”采購(gòu)基地區(qū)位：岳池城市東擴(kuò)的核心位置政策：岳池重點(diǎn)項(xiàng)目，享受政府優(yōu)惠政策品牌：億聯(lián)控股，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)20強(qiáng)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)：填補(bǔ)廣安建材專業(yè)市場(chǎng)賣場(chǎng)空白，百億商機(jī)前景無(wú)限產(chǎn)業(yè)：坐享川東三大建材產(chǎn)業(yè)基地功能：集十大功能為一體，提升無(wú)限商業(yè)潛能配套：商務(wù)辦公、酒店公寓、休閑餐飲、免費(fèi)巴士、專業(yè)物流等完善的配套規(guī)劃：多種業(yè)態(tài)合理分布，創(chuàng)新雙首層設(shè)計(jì)，4.8米層高，完美人車動(dòng)線運(yùn)營(yíng)：強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)理念，傾力打造百年旺市隸屬于廣安市，位于廣安市東南部距離25公里處，因華莖山而得名，轄10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)3個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?6萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口10萬(wàn)。是四川以東進(jìn)出重慶的門戶，襄渝鐵路由北向南縱貫全境，市內(nèi)設(shè)有4個(gè)火車站。距重慶、成都分別為80和300公里，僅1小建材、能源、機(jī)加、食品加工等支柱產(chǎn)業(yè)初步形成，建設(shè)全省工業(yè)強(qiáng)市取得重大進(jìn)展。果業(yè)、竹業(yè)、畜牧業(yè)、勞務(wù)開(kāi)發(fā)四大特色農(nóng)業(yè)國(guó)家森林公園、國(guó)家地質(zhì)公園、全國(guó)紅色旅游經(jīng)典景區(qū)、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。礦產(chǎn)資源市內(nèi)探明具有一定儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有煤、硫、石灰石、石廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告膏礦、石英砂等，主要礦產(chǎn)資源可概括為“一黑一白”,黑為煤，白為石灰石，具有很大的開(kāi)采價(jià)值。煤的遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)2.92億噸，占華藿山煤總儲(chǔ)量的50%以上，可供開(kāi)采200多年。華藿山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、多溶洞水、瓦斯等特點(diǎn)。石灰石是生產(chǎn)水泥的重要原料。我市石灰石分布廣，儲(chǔ)量大，達(dá)10.65億噸，品位高，裸露多，剝離量小，露天開(kāi)采極為方便，為全國(guó)著名優(yōu)質(zhì)礦。目前華簽市礦產(chǎn)資源僅煤、石灰石利用較多，礦產(chǎn)資源還有很大開(kāi)發(fā)潛力。今后還可繼續(xù)開(kāi)發(fā)建材新品種，形成系列：發(fā)展碳酸化工、煤化工等化工企業(yè)，提高礦產(chǎn)利用率。>豪邁國(guó)際格桐灣花園價(jià)格住宅建材街華器山建材市場(chǎng)豪邁國(guó)防銷售方式均價(jià)建筑情況項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商廣告方式最高價(jià)豪邁國(guó)際住宅，商業(yè)項(xiàng)目用途第35頁(yè)餐飲休困街賣點(diǎn)建材街案名廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告?zhèn)渥?gt;梧桐灣花園案名園項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址華耋市老汽車站交通狀況好開(kāi)發(fā)商四川省盛世原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況2棟33層高層廣告方式墻體圍擋銷售方式自銷主力戶型價(jià)格住宅起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)備注商鋪未售>建材市場(chǎng)第37頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告以油漆、板材等裝飾材料為主，門面30m2,年租金20000元，主要建材銷售還是以沿街底商為主，沿街商鋪以經(jīng)營(yíng)中低檔品牌為主，門面30m2,年租金30000元，裝修最好的品牌門店為東鵬瓷磚、第38頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告隸屬于廣安市，位于廣安市東部距離50公里處，東、南分別與大竹縣相連。全縣轄18個(gè)鎮(zhèn)，27個(gè)鄉(xiāng)，人口97萬(wàn)，幅員面積1919.22平方公里?？h城建成區(qū)面積14.28平方公里，常住人口15萬(wàn)。交通運(yùn)輸鄰水是川陜渝鄂重要公路交通樞紐，境內(nèi)國(guó)道、省道、縣道縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，基本實(shí)現(xiàn)柏油化。國(guó)家五縱七橫的兩條重要的高速公路達(dá)渝高速公路與滬蓉高速公路交匯于縣城南郊，210國(guó)道和達(dá)渝高速公路縱貫?zāi)媳?，鄰墊高速公路和304省道橫穿東西，形成川東交通樞紐?？h城到重慶主城區(qū)90公里，到重慶江北機(jī)場(chǎng)75公里、重慶寸灘保稅港80公里。另有5條邊際公路已被四川省納入與重慶的連接通道規(guī)劃，正在抓緊建設(shè)。便捷的交通大大降低了渝鄰兩地物流運(yùn)輸成本，有效推動(dòng)了兩地經(jīng)濟(jì)的融合。工業(yè)經(jīng)濟(jì)2010年，全部工業(yè)增加值34.7億元，增長(zhǎng)27.6%,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為54.2%全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值100.1億元，增長(zhǎng)48.8%,其他工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20.5億元，增長(zhǎng)29.8%。鄰水縣工業(yè)生產(chǎn)門類齊全。全縣工業(yè)已初步形成以冶金、煤炭、機(jī)械、化工、建材、電力為支柱的工業(yè)體系。建成工業(yè)企業(yè)1520家，其中中型企業(yè)4家。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)突飛猛進(jìn)，私營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。已形成150萬(wàn)噸原煤、30萬(wàn)噸焦炭、3萬(wàn)噸生鐵、1萬(wàn)噸鋼材、1萬(wàn)噸造紙、10萬(wàn)噸碳銨、1200萬(wàn)平方米彩釉墻地磚、30萬(wàn)噸水泥、35萬(wàn)千瓦交流電機(jī)、鞋意事文鞋意事文語(yǔ)2.5萬(wàn)千瓦發(fā)電、2000噸PVC藥品包裝生產(chǎn)能力。99年全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值21億元，產(chǎn)品銷售收入達(dá)1800萬(wàn)元。鄰水工業(yè)正逐步形成著眼大市場(chǎng)、著力高起點(diǎn)、建立骨干企業(yè)，發(fā)展名、優(yōu)、特、新、高(科技)產(chǎn)品，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度新的經(jīng)濟(jì)格局。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年GDP為148.17億元，在廣安各區(qū)縣排名第二。GDP增速為13.9%,地方財(cái)政為4.89億元，完成固定投資101.59億元，居民人均年收入19247元，農(nóng)民人均年收入7404元。章每出群城確值國(guó)舞·城市情時(shí)白孟盛孟盛他寧衡的期·夠棗縣公駐題羞解水著氣原局東感器畫卷料·八舒板制普軍B順年務(wù)計(jì)山在稱大中順年務(wù)計(jì)承鮮鎮(zhèn)中·棗溫注海撐南富出塑建出空事電熱書化都患廣場(chǎng)山邪酒實(shí)常算水喜排●晉密縣警天鹿名馨某器子4>宏帆廣場(chǎng)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告案名宏帆廣場(chǎng)項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址鄰水西門交通狀況好開(kāi)發(fā)商鄰水縣宏帆廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司建筑情況27棟高層廣告方式車內(nèi)墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型占地面積左右建筑面積75余萬(wàn)m2綠化面積銷售率1期70%總棟/戶數(shù)停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格住宅起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)商貿(mào)綜合體備注商鋪未開(kāi)賣，六月份左右開(kāi)始廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告>上甲御城案名上甲御城項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側(cè)B地塊交通狀況好開(kāi)發(fā)商四川上甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況廣告方式墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型住商占地面積70多畝建筑面積5余萬(wàn)m2綠化面積%價(jià)格起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)周邊發(fā)展快4800元備注商鋪面積100m2左右，價(jià)格1—3萬(wàn)/m2,項(xiàng)目基本售罄廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告>榮新世紀(jì)錦城案名錦城項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址交通狀況好開(kāi)發(fā)商建筑情況廣告方式燈柱廣告銷售方式主力戶型mm開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間入住時(shí)間占地面積95畝左右建筑面積30萬(wàn)m2綠化面積%銷售率總棟/戶數(shù)停車費(fèi)及收費(fèi)價(jià)格商鋪起價(jià)均價(jià)最高價(jià)賣點(diǎn)周邊發(fā)展快元備注未開(kāi)售，未定價(jià)，六月份開(kāi)盤廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告>上甲31克拉1號(hào)樓認(rèn)籌案名項(xiàng)目用途住宅，商業(yè)銷售電話項(xiàng)目地址上甲御城旁交通狀況好廣告方式圍欄廣告銷售方式自銷主力戶型價(jià)格價(jià)格住商起價(jià)2萬(wàn)均價(jià)最高價(jià)3萬(wàn)賣點(diǎn)元備注推出交3000抵3萬(wàn)活動(dòng)第45頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告店面50m2,租金37—50元/m2/>特可信家居建材市場(chǎng)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告建筑面積30000m2左右，地下1層，地上5層，占地6000m2,以經(jīng)營(yíng)中高端家具建材為主，該建材城招商較為成功，目前已基本招滿，預(yù)計(jì)7月1日試營(yíng)業(yè)，目前正在裝修中，已有部分品牌入駐，其中馬可波羅瓷磚已進(jìn)駐，并且投資百萬(wàn)裝修600m2店面，且該品牌在當(dāng)?shù)啬隊(duì)I業(yè)額在400萬(wàn)左右。成功的招商一方面得益于鄰水是目前廣安地區(qū)品牌認(rèn)可度最高的地區(qū)，中高檔品牌不滿足目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，紛紛選擇目前鄰水最好的該建材市場(chǎng)；另一方面商場(chǎng)承諾10年不漲租金等優(yōu)惠的招商條件，所以該商場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)完成招商。(2)廣安市周邊縣市房地產(chǎn)概況總結(jié)廣安市周邊縣區(qū)與市內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格基本持平，從開(kāi)發(fā)體量上甚至超過(guò)廣安市的開(kāi)發(fā)量，廣安市不能形成很好的覆蓋甚至起到領(lǐng)頭羊的作用，不能很好的吸引外來(lái)投資者在廣安市內(nèi)購(gòu)房。第47頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告從開(kāi)發(fā)模式上看，基本屬于復(fù)制式開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然個(gè)別項(xiàng)目體量較大，宣傳上講到能夠覆蓋廣安地區(qū)，吸引外來(lái)投資購(gòu)房，但是項(xiàng)目自身還是以當(dāng)?shù)匕傩兆鳛橹髁?gòu)買群體。廣安市內(nèi)尤其是下屬各縣市都在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，最直接的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)，市政建設(shè)的投入很大，都在打造新區(qū)、新城，但是項(xiàng)目上馬的很盲目、很跟風(fēng)，沒(méi)有哪個(gè)項(xiàng)目能夠起到廣安的地標(biāo)性項(xiàng)目，這也給我們項(xiàng)目留足了開(kāi)發(fā)空間。項(xiàng)目類似的建材市場(chǎng)，雖無(wú)法撼動(dòng)我項(xiàng)目龍頭地位，但是由于開(kāi)盤時(shí)間早于我項(xiàng)目，會(huì)對(duì)客戶形成分流，其中尤以“億聯(lián)建材城”為重，所以應(yīng)及早讓我項(xiàng)目亮相，穩(wěn)住客戶。>>周邊縣市競(jìng)爭(zhēng)品牌的成功對(duì)我項(xiàng)目的啟示鄰水縣“特可信建材廣場(chǎng)”的招商成功，取決于當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群對(duì)品牌的認(rèn)可度，而其余縣市包括廣安市對(duì)價(jià)格的關(guān)注度高于品牌關(guān)注度。而我項(xiàng)目將來(lái)也會(huì)面臨招商難的問(wèn)題，如何讓廣安市目前自發(fā)形成的很多建材市場(chǎng)及建材街區(qū)順利進(jìn)駐我項(xiàng)目，建議與政府部門協(xié)商，由政府出面關(guān)?；驙烤€達(dá)成招商意向，而招商的成功與否直接影廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告【第三部分·項(xiàng)目資源分析】一、項(xiàng)目概況(1)地理位置項(xiàng)目位于廣安市城南304省道南側(cè)，滬蓉高速北側(cè)，棗山鎮(zhèn)南側(cè)，距離廣安市政府4公里，廣安火車站2.5公里，滬蓉高速公路(廣安)農(nóng)的廣安區(qū)室前級(jí)國(guó)○安試分銀山世紀(jì)有官規(guī)村項(xiàng)目地區(qū)畢村鎮(zhèn)現(xiàn)內(nèi)塔材家海廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(2)規(guī)模地形該地塊總面積262畝，土地較為平整。沿線道路北側(cè)及西側(cè)為棗山物流園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動(dòng)建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)、市場(chǎng)、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項(xiàng)目集群。到2020年，將建成覆蓋廣安、輻射川東北、面成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城。第50頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(土地西側(cè))廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(土地東側(cè))緊挨高速收費(fèi)口從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，但隨著前期的幾個(gè)項(xiàng)目的投入建設(shè)，給本區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)的定位帶來(lái)了很好的發(fā)展?jié)搹拇蟓h(huán)境看，本地塊所在區(qū)域緊挨高速收費(fèi)站，交通便捷，區(qū)域然而，盡管存在諸多優(yōu)勢(shì)，但是我們不得不面對(duì)一個(gè)問(wèn)題，那就是超大體量、純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在廣安商業(yè)發(fā)展史上還從未沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。廣安城區(qū)常住人口不足40萬(wàn)，是否有足夠的消費(fèi)能力來(lái)消化掉本項(xiàng)目，以及未知的風(fēng)險(xiǎn)和廣安投資者對(duì)于超大商業(yè)項(xiàng)目投資的空白經(jīng)驗(yàn)，是本項(xiàng)目在廣安市場(chǎng)成功與否必須面對(duì)的問(wèn)題。三、項(xiàng)目研判(SWOT分析)(1)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)>>毗鄰城市發(fā)展方向項(xiàng)目位置毗鄰城市發(fā)展方向的城南新城區(qū)組團(tuán)，棗山物流園區(qū)又是廣安重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。落成后本項(xiàng)目將成為該組團(tuán)發(fā)展建設(shè)的商業(yè)配>>交通通達(dá)性好緊挨滬蓉高速收費(fèi)站，到達(dá)市中心5分鐘車程。使得本項(xiàng)目地塊與城市中心以及周邊縣市有了更好的銜接。第54頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(2)項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)>>配套不完善由于本項(xiàng)目所在區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，周邊配套尚不完善，短時(shí)間內(nèi)難以形成規(guī)模，雖政府大力開(kāi)發(fā)，但是當(dāng)?shù)乩习傩者€處于觀>>城區(qū)市場(chǎng)需整合廣安目前的家居建材經(jīng)營(yíng)戶遍布各專業(yè)市場(chǎng)及新開(kāi)樓盤的大街小巷，由于沒(méi)有接觸過(guò)類似產(chǎn)品，多采取觀望態(tài)度，需徹底改變廣安(3)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)>>中心城區(qū)處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期雖有建材市場(chǎng)，但大都規(guī)模較小，沒(méi)有一站式建材專業(yè)市場(chǎng)，更沒(méi)有類似于本項(xiàng)目的大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐廣安市區(qū)，現(xiàn)在是搶占市場(chǎng)先>>豐富廣安市民商業(yè)地產(chǎn)投資渠道目前廣安市民商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境、產(chǎn)品均比較單一，沒(méi)有返租類項(xiàng)目，可購(gòu)買的地產(chǎn)項(xiàng)目除住宅外，商鋪或面積較大，或單價(jià)較高，超出大多數(shù)市民購(gòu)買能力，市場(chǎng)游資無(wú)處投放，為本項(xiàng)目的進(jìn)入提供>>政府新政對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)五條”對(duì)二套房交易征收高額稅費(fèi)，在市場(chǎng)引起第55頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告一定影響，同時(shí)廣安政府抑制房?jī)r(jià)不得高于5000元/m2,致使住宅投資縮水，在沒(méi)有更好投資產(chǎn)品出現(xiàn)前市場(chǎng)充斥閑散資金。(4)項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threaten)>>本地購(gòu)買力相對(duì)較低對(duì)于本項(xiàng)目的超大型商業(yè)體量，廣安實(shí)際購(gòu)買力略顯單薄。同時(shí)廣安主要收入人群為在外投資或務(wù)工的人群，逢年過(guò)節(jié)才會(huì)返鄉(xiāng)，如何抓住這部分人群，將成為項(xiàng)目銷售的一大重點(diǎn)。>>資源整合力尚待驗(yàn)證本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮廣安市目前正在經(jīng)營(yíng)的幾大建材市場(chǎng)，以及沿街底商和新開(kāi)樓盤底商部分的建材經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)狀況，資源整合能力尚待驗(yàn)證。>>競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集團(tuán)購(gòu)買，同樣開(kāi)發(fā)家居建材市場(chǎng)，應(yīng)密切關(guān)注。試水階段，目前廣安地區(qū)家具建材經(jīng)營(yíng)戶都已得到消息，且大都接洽過(guò)，會(huì)對(duì)我項(xiàng)目形成客源分流，建議我項(xiàng)目盡早推向市場(chǎng)。從以上的分析資料來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯。結(jié)合廣安當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及城區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的第56頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告商業(yè)體量在15萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目還未出現(xiàn)，同等體量的專業(yè)一站式家居建材市場(chǎng)更是絕無(wú)僅有，這為本項(xiàng)目在廣安的立足提供了因此，本項(xiàng)目必須以強(qiáng)勢(shì)的品牌形象，塑造良好的口碑來(lái)贏得本地投資經(jīng)營(yíng)戶的信心，為廣安商貿(mào)業(yè)發(fā)展開(kāi)個(gè)好頭。第57頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告【第四部分·項(xiàng)目定位分析】一、定位依據(jù)1、廣安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢(shì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。2、廣安市城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)遵循政府對(duì)廣安市城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營(yíng)思路，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。3、廣安市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析通過(guò)廣安市整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市場(chǎng)需求和資源特點(diǎn)。二、定位原則廣安市中心城區(qū)現(xiàn)在正處于商業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，超大型的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從未出現(xiàn)，如何解決投資者對(duì)未知投資產(chǎn)品的理解以及投資抗性，是我們項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，所以項(xiàng)目創(chuàng)新勢(shì)在必行，也是廣安第58頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告依托我們項(xiàng)目以往的成功建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，打造超大型商貿(mào)綜合體，吸引廣安地區(qū)和重慶、達(dá)州、南充投資者，引領(lǐng)市場(chǎng)投資熱點(diǎn)，打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)平臺(tái)。3、城市經(jīng)營(yíng)原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。本項(xiàng)目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為廣安市城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿。因此，項(xiàng)目必須體現(xiàn)未來(lái)城市品質(zhì)和形象高度。如下圖，黃色部分為宗地周邊10分鐘車程范圍，那么就以住宅為主，對(duì)我們項(xiàng)目地周邊車程在10分鐘以內(nèi)的成形住宅，形成有效三、主題定位分析在對(duì)廣安市商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義，以此來(lái)適應(yīng)廣安市城市商第59頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告1、綜合型：本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī)電、百貨商場(chǎng)、電子商務(wù)、物流配送、大型超市、服飾和小商品、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)零售兼顧為主導(dǎo)形態(tài)，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力；2、多功能：從廣安市現(xiàn)有市場(chǎng)的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能商務(wù)等功能。通過(guò)復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能的附加值。通過(guò)信息功能的平臺(tái)，成為區(qū)域商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。3、一站式：齊全的商業(yè)品類，為經(jīng)營(yíng)提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項(xiàng)目將配設(shè)：家居賣場(chǎng)、辦公大樓、電子商務(wù)中心、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、百貨商場(chǎng)、影城及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。綜合上述分析：本項(xiàng)目已經(jīng)具備集打造“現(xiàn)代化大型商品集散中心”的有力因素。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo)、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，傾力打造國(guó)內(nèi)一流的商貿(mào)交易場(chǎng)所，開(kāi)創(chuàng)廣安市城市商業(yè)的新高度，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來(lái)消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。主題定位——第60頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告廣安市現(xiàn)代化大型商品物流交易展示中心(1)批發(fā)功能：展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，建設(shè)最專業(yè)的家(2)休閑娛樂(lè)：引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂(lè)等商業(yè)元素，為消費(fèi)者提(3)餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享(4)會(huì)展功能：定期舉辦專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平(5)物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮304第61頁(yè)共69頁(yè)廣安市項(xiàng)目市場(chǎng)可研報(bào)告(6)居住功能：作為大型商貿(mào)市場(chǎng)，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體，因此項(xiàng)目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。>>家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；>>五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等；>>義烏商品：小商品、服飾、皮