曦城方法論之合約成本討論

曦城方法論之合約本錢討論會景瑞地產(chǎn)〔集團〕常州公司趙緣2021年4月9日序文2006年初，景瑞集團開場實行全國擴張戰(zhàn)略。江蘇省，是長三角地域與上海聯(lián)絡最嚴密、輻射最方便的省份。2006年9月，景瑞集團初次挺進江蘇省重要城市常州。景瑞曦城，作為集團在江蘇省、常州市的首個試水工程，三年多走來，一路摸爬滾打，從最初的低調(diào)潛行，到如今，結實樹立起景瑞品牌的區(qū)域標桿位置。曦城應該有很多值得總結的心得。當然，一切這些，都是在集團的強有力指點之下……下面，我重點就曦城工程在本錢合約管理方面的教訓和閱歷，向各位指點、同事做一下匯報和分享。目錄一、本錢合約管理中的教訓及改良方法二、本錢合約管理中好的閱歷三、總結一、本錢合約管理中的教訓及改良方法

1、可研階段的本錢合約管理2、工程謀劃、定位階段本錢合約管理3、工程前期階段本錢合約管理4、工程實施過程中的本錢合約管理5、工程結轉(zhuǎn)后本錢合約管理一、本錢合約管理中的教訓及改良方法〔1〕前期調(diào)研注重地方特性〔2〕前期方案本錢比較的多樣性案例：1#地塊政府規(guī)費案例：1#地塊方案一、本錢合約管理中的教訓及改良方法1、可研階段的本錢合約管理案例：1#地塊政府規(guī)費

在調(diào)研中已調(diào)研市政配套費為105元/㎡〔建筑面積〕，但2020萬元的公建配套費未列入，導致實踐市政公建配套設備費比可研高96元/㎡〔可售面積〕。在根底設備估算中，調(diào)研的電、水配套本錢都偏低，特別是常州地域都采用了雙路電源供電使本錢上升了25%，這是導致最后根底設備配套本錢大大添加的緣由之一。改良措施：編制可研報告應選擇熟習當?shù)厍闆r的編制單位，他們能清楚的了解當?shù)乇惧X情況，能防止不了解情況而引起的數(shù)據(jù)錯誤。案例：1#地塊方案在一號地塊前期調(diào)研中建安本錢按多層估算僅為1156元/㎡，最后定位階段變?yōu)楦邔?、小高層方案，這樣調(diào)研時的本錢遠不能滿足實踐本錢情況。〔小高層、高層現(xiàn)估算目的1721元/㎡〕改良措施：在進展本錢測算時，應多方案進展比較。一、本錢合約管理中的教訓及改良方法2、工程謀劃、定位階段本錢合約管理案例：工程定位與本錢定位的差別在小區(qū)定位后，工程公司對本錢重新進展了測算。測算后本錢已接近預期銷售均價，如有其它政策及相關的變化，本錢就能夠超出預期售價。在那時未對市場及設計發(fā)起本錢預警，定位于“中高檔小區(qū)〞能否合理。從最終定位來看，設計已按中高檔小區(qū)來設計〔如風雨連廊、下沉式廣場等〕，相應本錢直接本錢已超預期。而一期銷售價錢仍是不能有效提升，造本錢錢倒掛景象出現(xiàn)。改良措施與思索：在工程定位中本錢應深度參與其中，才干使后期本錢制定不脫離定位太遠。〔結合二號地塊〕案例：工程定位與本錢定位之間差別一、本錢合約管理中的教訓及改良方法3、工程前期階段本錢合約管理案例：政府規(guī)費〔2〕目的測算應防止過于理想化〔1〕本錢指點設計優(yōu)化案例：1#地塊樁基案例：圖紙及時性及準確度〔3〕工程開場前招標方案與合約分判的重要性由于開工時間的緊迫，根底樁基在沒有做試樁的情況下提早進展了施工。圖紙設計采用PHC-500〔120〕A-C80(11-13米)的管樁，但在施工中發(fā)現(xiàn)圖紙所設計的樁型很難打入，最后呵斥截樁添加，對本錢呵斥不用要的浪費。工程公司對此進展了分析，由于未做試樁，設計院對現(xiàn)場地基承載力的了解只能根據(jù)原勘探報告，最后導致樁型設計偏大，樁長設計不合理，最終造本錢錢不合理添加。改良措施與思索：在后期開發(fā)中，應防止在不做試樁的情況下設計樁基施工圖，減少不合理本錢支出?！怖缍柕貕K試樁〕案例：1#地塊樁基案例分析：在編制的第一版本錢目的中各項政府規(guī)費〔檔案費、價錢認證費、面積實測費等〕在當時思索經(jīng)過前期人員努力可以減少本錢支出，目的估算過于理想化等。如2020萬元的區(qū)外公建配套在當時思索與區(qū)政府談判減免，所以未列入目的，實踐此項費用區(qū)政府根本無權減免；還有各項政府規(guī)費〔檔案費、價錢認證費、面積實測費等〕，在當時思索經(jīng)過前期人員努力可以減少本錢支出、建安目的估算過于理想化。改良措施與思索：☆在后期制定本錢目的任務中將減少不合理本錢目的預測，☆經(jīng)過成立由設計、工程管理、采購合約、財務等相關職能部門組成的本錢目的制定小組來確定合理的本錢目的。案例：政府規(guī)費一期工程是景瑞地產(chǎn)在常州第一個開發(fā)的工程，均為高層，因當時時間緊、工期短，招標時設計的圖還沒有出，無法只能在無圖紙情況下進展費率招標，而且招標時對招標范圍及圖紙內(nèi)部交接不明確、工程界面亦沒有圖紙參考，導致后面由于分包與總包界面不明確產(chǎn)生的扯皮景象，隨之簽證量添加。案例：圖紙及時性及準確度改良措施：在前期編制合理有效的招標方案。〔工程謀劃書〕在執(zhí)行中：1、自動與各相關部門溝通招標時間；2、督促設計部出圖；3、與集團工程部，工程管理部共同確認任務界面等?！捕凇骋弧⒈惧X合約管理中的教訓及改良方法4、工程實施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項工程，應結合實踐情況對本錢進展合理控制〔1〕工程實施過程中的合約管理在招標階段應做好充分預備案例：開口合同對本錢影響案例：涂料面積準確性保證合同的準確性和可執(zhí)行性案例分析：由于開發(fā)時間緊迫，招標時圖紙不全等要素，總包等一系列工程采用費率及開口合同方式進展招標，對本錢控制帶來很大難度。改良措施與思索：采用清單總價包干方式。如由于工期緊張確實無圖紙的，采用模擬清單單價包干，待出圖紙后再行總價包干。案例：開口合同對本錢影響一期外墻涂料工程，由于在樣板段涂料施工的不理想，涂料施工單位由包工包料，改為只供貨方式。一方面合約部由于供應的時間緊迫，沒有仔細計算外墻涂料工程量的情況下還是采用了當初集團招標的涂料面積數(shù)據(jù)來簽署合同：合同暫定總價為：29.3萬元，結果供應單位上報結算總價為：122萬元；另一方面根據(jù)集團設計要求，在不封鎖陽臺內(nèi)和建筑腰線部位應全做涂料，使涂料面積大大添加；最后一方面由于合同中規(guī)定的涂布率與現(xiàn)實涂布率存在很大差別，致使費料景象產(chǎn)生，因合同文件簽定不嚴謹，不夠準確、對實踐能夠發(fā)生的情況未做預料，暫定額與實踐發(fā)生額的差距甚大，單此項工程追加本錢90萬元。改良措施與思索：合同條款必需嚴謹、準確，工程量一定要計算且要采用包工包料方式，防止日后因費工費料而引起合同爭議。案例：涂料面積準確性一、本錢合約管理中的教訓及改良方法3、工程實施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項工程，應結合實踐情況對本錢進展合理控制案例一：地方維護對土方本錢的影響案例二：圖紙不完善對本錢影響案例三：樣板段思索不全面對本錢的影響案例四：地域差別對后配套本錢的影響案例五：效果對本錢的影響案例六：配套強勢部門對本錢的影響由于土方、暫時道路等任務為當?shù)卮迕駢艛?，總包中房號上的挖土及零星土方也由當?shù)卮迕駢艛唷Ｆ渫练接嬎懔考皟r錢未按定額，而是工程量按實踐，價錢按談判價錢。村民所做的土方量及價錢遠高于原總包定額套用的本錢。原按圖紙計算挖方土方量為1.5萬方，回方量為0.5萬方，按定額計算挖回本錢為36萬元，村民那么按實踐挖方量〔定額挖方+放坡〕，實踐量達50萬元。再加上處置軟土地基等土方簽證最后土方本錢已達90萬。改良措施與思索：在后期應把有當?shù)卮迕窀蓴_的土方本錢作為一個變量計入本錢，但在過程中還是應該嚴厲控制。案例一：地方維護對土方本錢的影響在原目的估算是外墻腰線部分本錢被估低：在原設計圖紙中建筑物線條未列明做法。工程公司想象按本錢較為低廉的GRC線條測算。但實踐上設計的線條突出墻面過多，經(jīng)過計算GRC線條做法完全無法滿足設計平安規(guī)范。設計院根據(jù)鋼構造水泥壓力板線條進展了設計。由于腰線施工期間為08年資料最頂峰時，鋼材供應價已達6500元/噸，因此整體鋼腰線本錢到達了3256352元，估計將比預算高出1176400元。〔商業(yè)門窗〕改良措施與思索：在后期把腰線尺寸改小，能采用本錢低廉的GRC線條。案例二：圖紙不完善對本錢影響根據(jù)集團樣板展現(xiàn)施工要求，工程公司就11#房外墻干掛石材、輕鋼門廊外裝飾、木棧道裝飾工程，樣板段大廳、樓梯門廳裝飾進展了招標定價1063600元。但由于一期配套施工及外墻立面的改動，11#房外墻飾面大部分工程都撤除或返工，其中包括撤除輕鋼門廊外裝飾〔30.48萬元〕、撤除木棧道〔5.6萬元〕、整改部分大廳、樓梯門廳裝飾〔5萬元〕、外墻立面砂巖改花崗巖及立面分隔尺寸改動導致砂巖及鋼龍骨撤除〔30萬元〕。至此待一期開工交付時11#房外墻裝飾中710800元被浪費。以及各項簽證費用估算較低，故應添加簽證15元/㎡，約129萬元。綜合以上結合目的及預算，建安添加為209.21萬元。改良措施與思索：在后期樣板段的施工中，應提早做好本錢目的制定，做好本錢分析。案例三：樣板段思索不全面對本錢的影響一期調(diào)整后供水目的為399.28萬元，實踐一期供水支出578.33萬元，添加本錢179.05萬元。在估算供水目的時參考了上?！盎ㄈ曇?guī)范。如二次供水〔18元/㎡〕、表具費〔350元/具〕，但在常州實踐施工中地方規(guī)范與上海規(guī)范有很大差別，如二次供水為26元/㎡、表具費為800元/具等，導致原估算目的無法滿足實踐本錢需求。一期調(diào)整后供電目的為1590.37萬元，實踐一期供電支出1667萬元，添加本錢76.63萬元。原劃分目的時，把配電箱等劃入總包范圍內(nèi)，現(xiàn)調(diào)整后配電箱本錢計入供電，所以本錢添加。一期調(diào)整后電信目的為8.65萬元，實踐一期電信支出36萬元，添加本錢27.35萬元。原在本錢目的測算時，電信按1元/平米〔建筑面積〕測算。但目的下達后，國家對電信進展了南北區(qū)域的調(diào)整，使中國電信本錢長江以南獨一電信壟斷企業(yè)，而其電信施工費也由1元/平米〔建筑面積〕調(diào)整為4元/平米〔建筑面積〕。案例四：地域差別對后配套本錢的影響室外總體及景觀配套：一期調(diào)整后室外總體景觀目的為825.08萬元，實踐一期支出1084.5萬元，添加本錢259.42萬元。分析超標緣由為：

a、11#房樣板景觀本錢

土方

硬景調(diào)整

軟景調(diào)整

圍墻調(diào)整

外部調(diào)整案例五：效果對本錢的影響b、東部大門入口

苗木補充及改換

雨污水及市政管線圖紙滯后改良措施及思索：在后期景觀實施中，我們力爭做到：樣板段與非樣板段景觀本錢目的分別。設計圖紙需求完好性、及時性。嚴厲控制過程中變卦特別是軟景。非合同范圍及本錢目的的任務量重新單列。c、一期景觀綠化

圍墻本錢未列入

設計缺陷導致圍墻返工在常州一期后期工程，特別是配套施工中，由于水電等后配套的強勢位置，呵斥遺留了大量的收尾任務。由于交付時間緊迫，只能叫景觀等施工單位進展收尾任務，由此呵斥大量非合同外的簽證。改良方法：工程公司思索采用指派專業(yè)工程師對后期配套施工部門進展協(xié)調(diào)，或指派總包單位相關人員進展配合放線、測標高等。關于此方面的改良，還請大家共同討論。案例六：配套強勢部門對本錢的影響一、本錢合約管理中的教訓及改良方法5、工程結轉(zhuǎn)后的本錢合約管理〔1〕變卦圖紙不全〔2〕三方確認詳細過程〔3〕簽證變卦的合理性〔4〕簽證時間過長、短少根據(jù)〔5〕后期結算進展緩慢〔1〕變卦圖紙不全：變卦圖紙與實踐工程不符，短少變卦圖紙過程資料使結算碰到很大妨礙。〔售樓處〕改良措施：現(xiàn)場與設計如有變卦要求，在經(jīng)過變卦懇求流程，變卦圖紙出圖后，全部流程資料及變卦圖紙交于工程采購合約部存檔?！?〕三方確認詳細過程：監(jiān)理、工程管理部等相關部門的簽證意見過于簡單，無法了解實踐情況緣由。改良措施：由監(jiān)理、現(xiàn)場管理部共同確認簽證單，并在簽證單中詳細寫明簽證發(fā)生的緣由、時間、計量結果等?！?〕簽證變卦的合理性：現(xiàn)場有些簽證合理性缺乏，如有些簽證內(nèi)容應是合同范圍內(nèi)的工程，還有些簽證屬于總包與分包間事項不應與甲方簽證。改良措施：由需簽證變卦單位提出<設計變卦/技術核定流轉(zhuǎn)單>后，在相關簽證設計變卦部門進展流轉(zhuǎn)，以便確認此簽證及設計變卦能否符合合同、能否具有合理性?！?〕簽證時間過長，短少根據(jù)：從簽證發(fā)生至簽證簽署終了時間長，曾經(jīng)無法核實實踐情況，特別是隱蔽工程。改良措施：首先嚴肅簽證的時效性，工程管理部在明確簽證內(nèi)容與計量時，合約部到場復核，特別是隱蔽工程，必需等工程部及合約部共同復核后才干隱蔽?！?〕后期結算進展緩慢：施工單位對結算注重缺乏，提供結算資料缺乏，結算人員流動頻繁，致使結算時多次反復復核。改良措施：要求承建商在規(guī)定時間內(nèi)提供結算根據(jù)及辦理結算，逾期者資料作廢，結算放置來年辦理。同時規(guī)定承建商由專人擔任結算，不得隨意互換人員。二、本錢合約好的閱歷1、前期有效介入帶來的本錢節(jié)省〔生態(tài)小區(qū)優(yōu)化〕2、設計階段憑仗行業(yè)閱歷優(yōu)化鋼筋含量3、過程中做好本錢優(yōu)化4、根底配套階段經(jīng)過積極努力減少本錢支出1、前期有效介入帶來的本錢優(yōu)化二、本錢合約好的閱歷常州景瑞曦城原定位為該地域的較“中高檔的生態(tài)小區(qū)〞。根據(jù)這終身態(tài)小區(qū)定位，本錢對建立生態(tài)小區(qū)的本錢進展了測算。

項次成本目標（萬元）單位可售成本（元/m2）生態(tài)小區(qū)造價增加費2365.579117.211.屋面綠化132.3266.552.變壓式止逆煙道24.281.23.太陽能集中供熱1614.86379.984.太陽能照明技術57.7862.865.有機生化垃圾處理68.7533.456.滲水路面49.772.477.雨水收集系統(tǒng)69.9263.468.自平衡式通風系統(tǒng)12.3830.619.燃氣自動關閉裝置44.4322.210.分質(zhì)供水169.968.4211.人工濕地、人工湖生態(tài)平衡121.16.01公司是在確定施工圖設計單位前對常州地域設計情況進展了調(diào)研。發(fā)現(xiàn)如由上海設計院設計施工圖鋼筋含量比本地的設計院設計施工圖鋼筋含量高10～15KG/㎡。最后在選擇常州設計院出圖后，經(jīng)測算一期小高層〔16～18層〕鋼筋含量平均為56KG/㎡〔建面〕，可比選擇上海設計院節(jié)省344萬元〔一期總建面8.6萬平米〕。工程公司對此進展了分析，呵斥差別緣由為：由于常州與上海的兩地地質(zhì)差別，使兩地設計院設計的保險系數(shù)各有不同。上海偏大，常州偏小?？梢娫谶x擇設計院時，須充分思索本地地質(zhì)情況，否那么將造本錢錢無謂添加。2、設計階段憑仗行業(yè)閱歷優(yōu)化鋼筋含量二、本錢合約好的閱歷優(yōu)化事項優(yōu)化成本金額優(yōu)化具體方案立面面磚局部改成涂料10.5萬元在不影響立面效果及竣工驗收的前提下，局部陽臺部分立面面磚更改成相同顏色的涂料，減少面磚采購7000平。對比面磚、涂料的材料、人工成本，每平米節(jié)約成本15元。電梯廳面磚、地磚優(yōu)化45萬元公共部位大廳、電梯廳裝修的墻面磚（600×600㎜）按樣板段設計封樣采用諾貝爾面磚，單價為189元/㎡，采購合約部經(jīng)過積極的尋找、選樣、核價，最終找到滿足設計封樣要求的低價面磚，單價為63元/㎡，估算一期節(jié)約成本45萬元