《房地產(chǎn)估價原則》課件

《房地產(chǎn)估價原則》ppt課件房地產(chǎn)估價概述成本法估價市場比較法估價收益法估價假設(shè)開發(fā)法估價contents目錄房地產(chǎn)估價概述01CATALOGUE總結(jié)詞房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進行評估和預(yù)測的過程。詳細描述房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的價值進行科學、客觀、公正的評估，考慮房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、市場供求等因素，為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)等提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價定義房地產(chǎn)估價的目的是為相關(guān)決策提供價值參考。房地產(chǎn)估價的目的是為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)、征收、補償?shù)葲Q策提供價值參考，幫助相關(guān)方了解房地產(chǎn)的實際價值，保障各方合法權(quán)益。房地產(chǎn)估價目的詳細描述總結(jié)詞房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則?？偨Y(jié)詞合法原則要求估價應(yīng)基于合法的前提條件，考慮房地產(chǎn)的合法權(quán)利和限制；最高最佳使用原則要求估價應(yīng)基于房地產(chǎn)的最佳使用狀態(tài)，考慮其潛在價值和最優(yōu)利用；替代原則要求估價應(yīng)基于類似房地產(chǎn)的市場價值，考慮替代效應(yīng)；估價時點原則要求估價應(yīng)基于特定的時間點，反映該時間點的房地產(chǎn)市場價值。詳細描述房地產(chǎn)估價原則成本法估價02CATALOGUE

成本法基本原理成本法是一種通過估算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，然后減去折舊，來評估房地產(chǎn)價值的方法。重置成本是指假設(shè)在估價時點重新取得該宗房地產(chǎn)所需花費的成本，包括土地取得成本、建筑物建造成本、其他費用和正常利稅等。折舊是由于房地產(chǎn)的使用、損耗或因經(jīng)濟因素的變化而導致的價值減少。1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)重置成本或重建成本的信息，包括土地取得成本、建筑成本、專業(yè)費用等。3.根據(jù)上述信息，計算房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，并減去折舊金額，得出房地產(chǎn)的評估價值。2.確定房地產(chǎn)的折舊金額，包括物理折舊、經(jīng)濟折舊和功能折舊。4.對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整，以反映房地產(chǎn)的特殊情況或市場條件的變化。成本法估價步驟0102成本法適用范圍不適用于市場比較法或收益法更為適用的房地產(chǎn)類型，如商業(yè)、住宅等。適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)、改擴建的房地產(chǎn)、需要重新裝修的房地產(chǎn)等。能夠提供詳細的成本信息，有助于了解房地產(chǎn)的實際建設(shè)成本和市場價格水平。優(yōu)點依賴于詳細的資料和準確的數(shù)據(jù)，對信息的要求較高；同時，折舊的確定也存在一定的主觀性和不確定性。缺點成本法優(yōu)缺點市場比較法估價03CATALOGUE依據(jù)替代原理01房地產(chǎn)價格是由市場供求關(guān)系決定的，而市場比較法正是基于替代原理，通過類似房地產(chǎn)的成交價格來推算估價對象的合理價值。重視房地產(chǎn)市場供求關(guān)系02市場比較法強調(diào)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系對價格的影響，通過選取類似房地產(chǎn)的成交價格作為比較基準，并考慮各種因素進行調(diào)整，以得出估價對象的合理價值。重視房地產(chǎn)市場狀況03市場比較法要求對房地產(chǎn)市場的狀況進行深入了解，包括市場供求、競爭情況、政策環(huán)境等，以確保估價的準確性和合理性。市場比較法基本原理確定估價結(jié)果根據(jù)比準價格和估價目的，確定最終的估價結(jié)果。計算比準價格將修正后的比較實例價格進行綜合分析，得出估價對象的比準價格。修正比較因素對比實例與估價對象的差異因素進行修正，包括區(qū)位、實物、權(quán)益等因素。搜集交易實例收集類似房地產(chǎn)的成交價格、成交時間、成交條件等信息，作為比較基準。選取比較實例根據(jù)估價對象的特點和估價目的，從收集的交易實例中選取若干個比較實例。市場比較法估價步驟適用于有較多類似房地產(chǎn)成交案例的市場市場比較法要求有足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)成交案例作為比較基準，因此適用于市場較為發(fā)達、類似房地產(chǎn)較多、交易活躍的地區(qū)。適用于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系穩(wěn)定的市場市場比較法要求市場供求關(guān)系相對穩(wěn)定，因此適用于市場波動較小、類似房地產(chǎn)的成交價格能夠反映市場真實價值的地區(qū)。適用于同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)的市場市場比較法要求選取的比較實例與估價對象處于同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，因此適用于地域范圍相對較小、市場環(huán)境較為一致的地區(qū)。市場比較法適用范圍優(yōu)點1.直接以房地產(chǎn)市場上的成交價格作為估價依據(jù)，具有客觀性、真實性。2.能夠考慮房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、競爭狀況等因素對價格的影響，具有較高的評估價值。市場比較法優(yōu)缺點可比實例較多，評估結(jié)果較為可靠。市場比較法優(yōu)缺點市場比較法優(yōu)缺點01缺點021.對于市場環(huán)境的要求較高，需要類似房地產(chǎn)的成交案例較多，且成交價格能夠反映市場真實價值。032.對于可比實例的選擇和修正較為依賴主觀判斷，容易受到人為因素的影響。043.對于某些特殊類型的房地產(chǎn)，如稀缺性或具有特殊用途的房地產(chǎn)，可比實例可能較少，評估結(jié)果可能存在一定的誤差。收益法估價04CATALOGUE收益法基于預(yù)期原理，通過預(yù)測估價對象未來的正常收益，以一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，得到估價對象的客觀合理價值或價格。收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)的效用價值論，即房地產(chǎn)的價值在于其能夠為使用者帶來的未來收益。收益法適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價，如商業(yè)、辦公、出租公寓等。收益法基本原理1.搜集有關(guān)估價對象的資料，包括房地產(chǎn)的用途、結(jié)構(gòu)、面積、租約、經(jīng)營狀況等。2.確定估價對象的預(yù)期收益，可以通過市場比較法、租金收入法等方式確定。3.確定折現(xiàn)率，通常采用資本化率或折現(xiàn)率，根據(jù)風險、市場狀況等因素確定。4.將預(yù)期收益折現(xiàn)到估價時點，得到估價對象的客觀合理價值或價格。01020304收益法估價步驟收益法適用范圍適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價，如商業(yè)、辦公、出租公寓等。不適用于公益性房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)等。能夠真實反映未來收益價值，適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價。優(yōu)點對未來收益的預(yù)測存在不確定性，受市場風險、經(jīng)營風險等因素影響較大。缺點收益法優(yōu)缺點假設(shè)開發(fā)法估價05CATALOGUE假設(shè)開發(fā)法是一種基于未來開發(fā)利用的房地產(chǎn)估價方法，通過預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，減去預(yù)測的未來開發(fā)成本和相關(guān)稅費，得到待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值。該方法基于市場比較法和收益法的原理，通過預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的趨勢和待估房地產(chǎn)的未來收益，來確定待估房地產(chǎn)的價值。假設(shè)開發(fā)法基本原理確定未來開發(fā)利用的方式和標準根據(jù)待估房地產(chǎn)的特點和市場情況，確定未來開發(fā)利用的方式和標準，如用途、規(guī)模、檔次等。根據(jù)市場比較法和收益法的原理，預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。根據(jù)工程預(yù)算和財務(wù)分析的原理，預(yù)測未來開發(fā)成本和相關(guān)稅費。將以上各項預(yù)測值相減，得到待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值。預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值預(yù)測未來開發(fā)成本和相關(guān)稅費計算待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值假設(shè)開發(fā)法估價步驟適用于待開發(fā)或待拆遷改造的房地產(chǎn)估價，如空地、舊房、爛尾樓等。適用于房地產(chǎn)市場不成熟或缺乏可比實例的情況下的房地產(chǎn)估價。適用于企業(yè)資產(chǎn)重組