百貨與商業(yè)地產(chǎn)選址與評估標(biāo)準(zhǔn)課件

百貨與商業(yè)地產(chǎn)選址與評估

標(biāo)準(zhǔn)公開課程提綱1楊寶民介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與策劃；地產(chǎn)與IT復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營研究學(xué)術(shù)職務(wù)：清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營客座教授，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員。現(xiàn)任星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)董事，深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理，曾任茂業(yè)百貨集團(tuán)公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營銷總監(jiān)，沿海物業(yè)管理總經(jīng)理，王志綱工作室高級策劃師等高級職務(wù)。EMAIL:hcy71420@本人核心競爭力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營2一.百貨選址的原則

１.百貨選址的評估標(biāo)準(zhǔn)（１）高檔百貨的選址標(biāo)準(zhǔn)具有良好的可見性和交通可達(dá)性，充足的停車位。建筑面積在３萬平方米以上周邊景觀優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅。成功案例：青島海信廣場奧運(yùn)店擁有成功的高檔百貨經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)3

南京百貨進(jìn)軍上海的失敗案例：金鷹百貨上海店

選址正確缺乏對市場的細(xì)分，未能把握自己的顧客群體，定位錯(cuò)誤，與上海恒隆廣場的競爭中處于下風(fēng)。店總經(jīng)理權(quán)限不夠領(lǐng)導(dǎo)人缺乏創(chuàng)新，照搬南京金鷹的經(jīng)營模式導(dǎo)致開業(yè)慘敗4（２）流行時(shí)尚百貨的選址標(biāo)準(zhǔn)１。選址在主要商圈或次要商圈內(nèi)的中心位置。２。人流能夠在對面商業(yè)之間循環(huán)。至少擁有地下通道或天橋連接。成功案例成都王府井百貨成都王府井百貨總經(jīng)理5失敗選址案例南寧店１、不在城市商圈中心２、、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力不強(qiáng)，未能競爭過本土百貨夢之島6案例伊勢丹濟(jì)南店失敗的真實(shí)原因１、選址商圈和位置正確，商場結(jié)構(gòu)不合理塔樓對商業(yè)影響過大。２、品牌結(jié)構(gòu)和營銷未能適應(yīng)濟(jì)南市場。7

南方百貨選址的成功案例之二----深圳茂業(yè)集團(tuán)華強(qiáng)北百貨案例

在政府規(guī)劃的核心商圈，事實(shí)上當(dāng)時(shí)只是電子市場商圈的核心位置選址。8南方失敗案例深圳茂業(yè)集團(tuán)和平百貨店交通上是個(gè)孤島不在東門商圈內(nèi)自身物業(yè)，憑借百貨領(lǐng)域的供應(yīng)商資源捆綁開店開業(yè)失敗后改成會(huì)員店9二、商業(yè)步行街區(qū)的選址原則和評估標(biāo)準(zhǔn)１。選址在城市核心商圈邊緣設(shè)計(jì)要點(diǎn)：１、注意端點(diǎn)設(shè)置主力店或者有吸引力的品牌專賣店或者餐飲等。２、１５０米長度需要有停車場。３、公共休閑空間與休息設(shè)施齊全，注意配置公共藝術(shù)作品10三.購物中心選址的原則與評估標(biāo)準(zhǔn)１、標(biāo)準(zhǔn)購物中心選址需要良好的可見性和可達(dá)性占地面積２萬平方米以上老區(qū)的地鐵站點(diǎn)附近，周邊４公里半徑人口在１５萬人以上，能夠形成商圈氛圍，以廣州中華廣場為例新區(qū)的需要在十字路口和地鐵結(jié)合的位置，根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展態(tài)度，能夠明晰判斷具有形成大型商圈的趨勢新摩爾公司充分運(yùn)用折扣百貨和流行前線等項(xiàng)目方面的研究成果，有效利用韓國東大門考察成果，提出了從青年時(shí)尚百貨到白領(lǐng)百貨的穩(wěn)健方案。2009年11月初期深圳新摩爾公司如期完成了方案論證，為中華廣場購物中心可持續(xù)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。11購物中心在非核心商圈的選址標(biāo)準(zhǔn)１、在非核心商圈外，可以在城市ＣＢＤ地鐵站點(diǎn)臨近書城等公共文化設(shè)施集中的區(qū)域建設(shè)大型購物中心，例如，深圳華潤萬象城就是成功案例。12２、奧特萊斯選址標(biāo)準(zhǔn)１、位于城市風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)。２、交通便利，最好道路是免費(fèi)的高速路。３、地價(jià)控制在３０萬元/畝。需要投資企業(yè)在完成項(xiàng)目投資后擁有１億元左右運(yùn)營資金。13奧特萊斯業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)上海奧特萊斯占地面積15萬平方米，商業(yè)建筑面積是11萬平方米,停車場初期是1200個(gè)車位,現(xiàn)在要擴(kuò)大到8000個(gè)車位。A區(qū)是世界一線品牌

B區(qū)是世界二線和國內(nèi)著名品牌C區(qū)是餐飲休閑娛樂14四、城市綜合體的選址標(biāo)準(zhǔn)１、老區(qū)一般選址在城市核心商圈的端點(diǎn)或者靠近步行街端點(diǎn)的邊緣部分。２、可以選自在城市主廣場一側(cè)，靠近城市核心商圈。３、交通便利，擁有充足的停車位置。４、占地４萬平方米以上，８萬平方米更佳。15新區(qū)綜合體選址標(biāo)準(zhǔn)１、新區(qū)一般選址在城市副中心商圈的中心或者端點(diǎn)位置２、交通便利，擁有充足的停車位置。３、占地８萬平方米以上。163、一線和二線城市與

三線四線城市綜合體的差異１、１，２線城市一般選址優(yōu)選地鐵或者軌道交通站點(diǎn)。寫字樓和酒店面積較