房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司全國一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)[粵正量房估SA(2022)0007號(hào)]17-地址:地址:廣東省東莞市南城區(qū)新城市中心區(qū)鴻福路108號(hào)中盛商務(wù)大廈1012、1013、1014電話(Tel):22468882傳真(Fax):(0769)22480440房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：東莞市中級(jí)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：鐘映蓮（注冊(cè)號(hào)：4420110065）郭學(xué)明（注冊(cè)號(hào)：4420140183）報(bào)告出具日期：2022年5月4日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：粵正量房估SA(2022)0007號(hào)

致估價(jià)委托人函東莞市中級(jí)人民法院：因貴方需要對(duì)位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣評(píng)估。本公司依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定結(jié)果如下：(一)估價(jià)對(duì)象：位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物，地上建筑物總建筑面積為180.46平方米，土地總面積為2,748.30平方米（包括土地使用權(quán)、建筑物室內(nèi)裝修及其附屬設(shè)施）。(二)估價(jià)目的：為委托方擬進(jìn)行拍賣提供價(jià)值參考而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。(三)價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。(四)價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2022年3月23日。(五)估價(jià)方法：土地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法，建筑物采用成本法。(六)估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為RMB55,420,500.00元，大寫人民幣伍仟伍佰肆拾貳萬零伍佰元整。（評(píng)估結(jié)論基于本次評(píng)估假設(shè)成立，如若規(guī)劃條件與本次假設(shè)不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果或重新委托評(píng)估）權(quán)證編號(hào)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人建筑面積（M2）平均單價(jià)（元/M2）評(píng)估價(jià)值(元)——東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物A——175.441,000.00175,400.00——東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物B——5.02850.004,300.00建筑小計(jì)180.46179,700.00權(quán)證編號(hào)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人土地面積（m2）平均單價(jià)評(píng)估價(jià)值(元)（元/m2）東府國用（2005）第特605號(hào)位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村的一宗住宅用地東莞市銀基集團(tuán)有限公司2,748.3020,100.0055,240,800.00土地小計(jì)2,748.3055,240,800.00房地產(chǎn)合計(jì)55,420,500.00注意：報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人簽章：二○二二年五月四日目錄估價(jià)師聲明 5估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 8一、估價(jià)委托人 8二、估價(jià)機(jī)構(gòu) 8三、估價(jià)目的 8四、估價(jià)對(duì)象 8五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 15六、價(jià)值類型 16七、估價(jià)原則 16八、估價(jià)依據(jù) 16九、估價(jià)方法 17十、估價(jià)結(jié)果 21十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 22十二、實(shí)地查勘期 22十三、估價(jià)作業(yè)日期 22十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 22附件 23估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015）及《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。參加本次估價(jià)的中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期郭學(xué)明44201401832022年5月4日鐘映蓮44201100652022年5月4日估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)條件：一般假設(shè)1．估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。2．估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《國有土地使用證》（東府國用(2007）第特658-1號(hào)）復(fù)印件，我們對(duì)房產(chǎn)證上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以進(jìn)一步的核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。3．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。并享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。4．市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。5．估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；（2）交易雙方無任何利害關(guān)系，處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；（3）交易雙方了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。未定事項(xiàng)假設(shè)由于委估房產(chǎn)均未辦理房產(chǎn)證，亦無相關(guān)資料記載估價(jià)對(duì)象的竣工時(shí)間，經(jīng)評(píng)估人員向委托方及相關(guān)工作人員咨詢了解后，建筑物竣工時(shí)間約為2010年，因此本次評(píng)估將房產(chǎn)的竣工日期假設(shè)為2010年，如若委托方日后提供相關(guān)資料與其不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果或重新委托評(píng)估。由于委估房產(chǎn)均未辦理房產(chǎn)證，委估房產(chǎn)建筑面積以我司評(píng)估人員測(cè)量所得并經(jīng)委托方確認(rèn)后的建筑面積進(jìn)行估價(jià)，如委托方日后提供的相應(yīng)權(quán)證與本次評(píng)估面積不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果或重新委托評(píng)估。由于委托方并未提供委估房產(chǎn)的房產(chǎn)證，我司對(duì)委估房產(chǎn)不進(jìn)行權(quán)屬界定。根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級(jí)人民法院（2020）粵19執(zhí)408號(hào)《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函并未提供委估宗地作為住宅土地的相關(guān)規(guī)劃信息，評(píng)估人員參考《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等相關(guān)文件及周邊土地的相關(guān)規(guī)劃信息并經(jīng)委托方同意后對(duì)委估宗地的規(guī)劃信息進(jìn)行假設(shè)（假設(shè)委估宗地規(guī)劃信息見下表），如若日后委托方提供相關(guān)資料與其假設(shè)不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果或重新委托評(píng)估。東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地規(guī)劃信息（設(shè)定）序號(hào)內(nèi)容指標(biāo)單位備注1用地面積2,748.30平方米2容積率2.000根據(jù)《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》住宅用地的基準(zhǔn)容積率3綠地率≥40%根據(jù)周邊成交土地的相關(guān)規(guī)劃信息進(jìn)行確定4建筑密度≤40%5建筑限高≤100米6商業(yè)占比5%住宅用地的商業(yè)占比不得高于5%7住宅占比95%8車位個(gè)數(shù)55個(gè)每1000平方米配10個(gè)車位9車位面積1,925.00平方米每個(gè)車位35平方米背離事實(shí)假設(shè)1．由于本次估價(jià)目的為法院強(qiáng)制拍賣估價(jià)，因此不考慮他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。2．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已被人民法院查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價(jià)不考慮估價(jià)對(duì)象已被查封因素的影響。不相一致假設(shè)根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級(jí)人民法院（2020）粵19執(zhí)408號(hào)《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函提供委估宗地在《東莞市寮步鎮(zhèn)中心城區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》土地規(guī)劃用途為金融保險(xiǎn)業(yè)用地，委估宗地現(xiàn)狀用途為駕校訓(xùn)練場(chǎng)，證載用途為住宅用地，規(guī)劃用途、現(xiàn)狀用途及證載用途不一致，本次評(píng)估以證載用途（住宅用地）進(jìn)行評(píng)估，如若日后委托方提供相關(guān)資料與該土地用途不相符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果或重新委托評(píng)估。依據(jù)不足假設(shè)本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象不存在依據(jù)不足事項(xiàng)，故本估價(jià)報(bào)告無依據(jù)不足假設(shè)。估價(jià)的限制條件：本報(bào)告未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響；亦未考慮估價(jià)對(duì)象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制及查封對(duì)其價(jià)值的影響。本次估價(jià)以目前我國房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為依據(jù)進(jìn)行，并受到本估價(jià)報(bào)告假設(shè)和限制條件的限制，上述因素發(fā)生變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變化，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報(bào)告所確定的土地價(jià)值是在在本次估價(jià)目的的特定條件下最有可能形成或者成立的價(jià)值，不適用于其他目的。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有。本次估價(jià)結(jié)果是在評(píng)估人員假設(shè)委估宗地相關(guān)規(guī)劃信息的基礎(chǔ)上成立，如若日后委托方提供相關(guān)資料與其不符或相關(guān)規(guī)劃部門對(duì)該假設(shè)有異議，則本次估價(jià)結(jié)果無效并需對(duì)委估宗地重新進(jìn)行評(píng)估。本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為壹年，即二〇二二年五月四日至二〇二三年五月三日。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人委托方：東莞市中級(jí)人民法院二、估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：晏朝明注冊(cè)資本：人民幣叁佰萬元住所：廣東省東莞市南城街道新城社區(qū)鴻福路108號(hào)中盛商務(wù)大廈辦公1012、1013、1014統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91441900741728111W備案證書編號(hào)：粵房估備字壹1000001號(hào)估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)有效期限：2022年08月26日止三、估價(jià)目的為委托方擬進(jìn)行拍賣提供價(jià)值參考而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物，地上建筑物總建筑面積為180.46平方米，土地總面積為2,748.30平方米（包括土地使用權(quán)、建筑物室內(nèi)裝修及其附屬設(shè)施）。1、土地的具體狀況如下：(1)、土地登記狀況根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》顯示，登記情況如下：土地證編號(hào)：東府國用（2005）第特605號(hào)座落：東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地面積：2,748.30平方米土地用途：住宅用地土地使用終止日期：2075年4月14日土地使用權(quán)類型為：出讓土地等級(jí)：——土地四至：東臨石大公路；南至其他宗地；西至其他宗地；北至其他宗地。(2)、土地權(quán)利狀況委估的住宅用地權(quán)屬性質(zhì)為國有土地使用權(quán)，證載土地使用者為東莞市銀基集團(tuán)有限公司。(3)、土地利用狀況委估的宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊），宗地內(nèi)“已平整”，并且宗地上已建有2棟簡易建筑物,包括簡易辦公室及廁所。、土地規(guī)劃利用限制條件根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級(jí)人民法院（2020）粵19執(zhí)408號(hào)《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函并未提供委估宗地作為住宅土地的相關(guān)規(guī)劃信息，評(píng)估人員參考《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等相關(guān)文件及周邊土地的相關(guān)規(guī)劃信息并經(jīng)委托方同意后對(duì)委估宗地的規(guī)劃信息進(jìn)行假設(shè)，委估宗地規(guī)劃的用地功能要求和基本指標(biāo)及土地使用條件設(shè)定如下：①使用性質(zhì)：住宅用地；②主要功能：居住和商服；③構(gòu)成比例：商業(yè)建筑面積不得超過總計(jì)容建筑面積的5%。④用地面積：2,748.30平方米；⑤容積率：R≤2.0，根據(jù)《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》公布的住宅用地基準(zhǔn)容積率，本次評(píng)估宗地容積率按上限設(shè)定為2.0；⑥綠地率：≥30%，按下限設(shè)定為30%；⑦建筑密度：≤40%，按上限設(shè)定為40%；⑧最大高度：≤100米；⑨機(jī)動(dòng)車停車位：設(shè)定停車位數(shù)量按計(jì)容建筑面積每1000平方米10個(gè)配建，每個(gè)車位建筑面積為35平方米。其它公建配套應(yīng)滿足城市控制性詳細(xì)規(guī)劃要求和《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2010年5月版）的規(guī)定。2、建筑物的具體情況如下：（1）、委估的東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物A位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村內(nèi)（東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村石大路寮步段335號(hào)）,該建筑物未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，建筑物結(jié)構(gòu)為簡易鋼結(jié)構(gòu)二層，建筑面積共175.44平方米。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀：房屋為臨時(shí)辦公室，采光較好，房屋整體結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好。裝修概況：①外墻：彩鋼板；②內(nèi)墻：乳膠漆；③天花：石膏板；④地面：瓷磚；⑤門窗：鋁合金玻璃窗；⑥配套設(shè)施：水電齊備。（2）、委估的東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物B位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村內(nèi)（東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村石大路寮步段335號(hào)）,該建筑物未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，建筑物結(jié)構(gòu)為簡易結(jié)構(gòu)一層，建筑面積共5.02平方米。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀：房屋為廁所，采光較好，房屋整體結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好。裝修概況：①外墻：乳膠漆；②內(nèi)墻：乳膠漆；③天花：鐵皮；④地面：瓷磚；⑤門窗：塑料門；五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年3月23日，估價(jià)人員接受委托后的實(shí)地查勘之日，能較好地服務(wù)估價(jià)目的，故可確定為本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值類型（一）價(jià)值類型本次估價(jià)的價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。（二）價(jià)值定義房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利的狀況下，在正常市場(chǎng)條件下，交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師完全獨(dú)立，不受外部干擾因素影響，實(shí)事求是，公平合理地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。2、合法原則合法原則是要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4、替代原則替代原則是要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳利用原則最高最佳利用原則是要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。所謂最高最佳利用是房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。八、估價(jià)依據(jù)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、《中華人民共和國民法典》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國土地管理法》；4、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；6、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》。（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）。（三）委托方及相關(guān)單位提供的有關(guān)資料1、《司法委托評(píng)估委托書》；2、《國有土地使用證》（東府國用(2007）第特658-1號(hào)）復(fù)印件；3、東莞市中級(jí)人民法院（2020）粵19執(zhí)408號(hào)案件的相關(guān)復(fù)函；4、估價(jià)委托人提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他資料。（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料1、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲得的實(shí)況資料記錄；2、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；3、中國人民銀行公布的人民幣利率信息。九、估價(jià)方法（一）、估價(jià)方法介紹及適用性分析根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015），根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。1、比較法，是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。根據(jù)實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場(chǎng)且并未建有住宅用房，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較不活躍，類似交易實(shí)例較少，較難獲取相關(guān)交易數(shù)據(jù)，故可對(duì)估價(jià)對(duì)象不采取比較法進(jìn)行估價(jià)。2、收益法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。根據(jù)實(shí)地勘查，由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及周邊地區(qū)同類型單純土地出租經(jīng)營案例較少，未來收益的預(yù)測(cè)不可控因素較大，相關(guān)參數(shù)及數(shù)據(jù)難以把握，且估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場(chǎng)且并未建有住宅用房，無現(xiàn)實(shí)收益，未來收益也不易于準(zhǔn)確量化，因此不適用收益還原法來進(jìn)行評(píng)估。3、成本法，是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。由于估價(jià)對(duì)象為自建用房，房屋相關(guān)建造費(fèi)用和基礎(chǔ)配套設(shè)施可以分別計(jì)算，故委估房產(chǎn)適合采用成本法進(jìn)行估價(jià)。4、假設(shè)開發(fā)法，是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場(chǎng)且并未建有住宅用房，委估宗地證載用途為住宅用地且，屬于經(jīng)營性開發(fā)項(xiàng)目，目前為待開發(fā)土地，故此次委估土地評(píng)估適宜采用剩余法進(jìn)行評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。東莞市于2021年7月23日公布了基準(zhǔn)日為2019年9月1日的《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，理論上可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，故此次委估土地評(píng)估適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)師在認(rèn)真分析所掌握的資料，結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象的自身特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）規(guī)定，最后決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用土地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法，建筑物采用成本法進(jìn)行估價(jià)。（二）、估價(jià)過程分析1、成本法估價(jià)過程估價(jià)人員在認(rèn)真分析目前所掌握的資料并結(jié)合估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）的相關(guān)規(guī)定，決定本次評(píng)估的成本法采用房地分估后加總的方法，即：V房地產(chǎn)=V地+V房、土地估價(jià)①土地的估價(jià)方法介紹及適用性分析A、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及豐富的交易案例資料，適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定且有大量的交易案例的地區(qū)，并且交易案例與委估宗地應(yīng)有相關(guān)性和替代性。而根據(jù)國土資源部2013年4月8日發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》，運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，除依照《城鎮(zhèn)估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求(第5.2市場(chǎng)比較法）：在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)歷年交易的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)法。B、收益還原法是在估算宗地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價(jià)對(duì)象在未來每年的純收益折算為估價(jià)期日收益總和的一種方法。由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及周邊地區(qū)同類型單純土地出租經(jīng)營實(shí)例較少，未來收益的預(yù)測(cè)不可控因素較大，相關(guān)參數(shù)及數(shù)據(jù)難以把握，未來收益也不易于準(zhǔn)確量化，因此不適用收益還原法來進(jìn)行評(píng)估。C、假設(shè)開發(fā)法，是在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算委估宗地價(jià)格的方法。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。委估宗地用途為住宅用地，屬于經(jīng)營性開發(fā)項(xiàng)目，目前為待開發(fā)土地，故此次評(píng)估適宜采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。D、成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。待估宗地周邊類似用地征地實(shí)例較少，土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本等相關(guān)費(fèi)用都不清楚，且土地增值收益也較難把握，因此，本次評(píng)估不適宜采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。E、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。東莞市于2021年7月23日公布了基準(zhǔn)日為2019年9月1日的《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，理論上可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，因此本次估價(jià)選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，以及工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查所得到的資料，估價(jià)人員決定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，最后求得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。②土地估價(jià)過程分析在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，以及工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查所得到的資料，估價(jià)人員決定采用剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，最后求得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。A、剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式：P=A-B-CP――委估宗地價(jià)格；A――開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；B――開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本；C――客觀開發(fā)利潤B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：住宅用地單位樓面地價(jià)=（住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)±開發(fā)程度修正值÷容積率）×用地類型修正系數(shù)×住宅容積率修正系數(shù)×住宅期日修正系數(shù)×（1+住宅臨水修正系數(shù)）×（1+住宅區(qū)域因素修正系數(shù)之和）×（1+住宅其他個(gè)別因素修正系數(shù)之和）×土地剩余使用年期修正系數(shù)住宅用地總地價(jià)=住宅用地單位樓面地價(jià)×住宅總計(jì)容建筑面積宗地總地價(jià)=商服份額總地價(jià)+住宅份額總地價(jià)（2）、建筑物評(píng)估：由于估價(jià)對(duì)象為簡易自建房，多數(shù)都為自建自用，市場(chǎng)上沒有單獨(dú)交易的案例，另外考慮到估價(jià)對(duì)象自身裝修特點(diǎn)及所在區(qū)域的獨(dú)特條件，擬采用成本法對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估。建筑物成本法也叫重置成本法，是按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取前期費(fèi)用、綜合造價(jià)、其他費(fèi)用和資金成本，并將上述費(fèi)用之和作為重置成本，然后分析房屋建筑物實(shí)際完工情況、實(shí)際建造質(zhì)量、環(huán)境和條件以及現(xiàn)行狀況等情況，確定成新率后并扣除相應(yīng)的折舊來確定對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。其基本公式為：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值X成新率①、根據(jù)《廣東省建筑工程綜合定額》、《廣東省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》以及估價(jià)對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)狀況，確定建筑物綜合重置成本；②、根據(jù)國家對(duì)建筑物成新率劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑物實(shí)體的現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確定建