房地產(chǎn)估價報告

廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司全國一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)[粵正量房估SA(2022)0007號]17-地址:地址:廣東省東莞市南城區(qū)新城市中心區(qū)鴻福路108號中盛商務(wù)大廈1012、1013、1014電話(Tel):22468882傳真(Fax):(0769)22480440房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：東莞市中級人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：鐘映蓮（注冊號：4420110065）郭學(xué)明（注冊號：4420140183）報告出具日期：2022年5月4日估價報告編號：粵正量房估SA(2022)0007號

致估價委托人函東莞市中級人民法院：因貴方需要對位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物的房地產(chǎn)進行拍賣評估。本公司依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，對估價對象進行了分析、測算和判斷，確定結(jié)果如下：(一)估價對象：位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物，地上建筑物總建筑面積為180.46平方米，土地總面積為2,748.30平方米（包括土地使用權(quán)、建筑物室內(nèi)裝修及其附屬設(shè)施）。(二)估價目的：為委托方擬進行拍賣提供價值參考而評估房地產(chǎn)市場價值。(三)價值類型：市場價值。(四)價值時點：2022年3月23日。(五)估價方法：土地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法，建筑物采用成本法。(六)估價結(jié)果：估價對象于價值時點的房地產(chǎn)評估價值為RMB55,420,500.00元，大寫人民幣伍仟伍佰肆拾貳萬零伍佰元整。（評估結(jié)論基于本次評估假設(shè)成立，如若規(guī)劃條件與本次假設(shè)不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估結(jié)果或重新委托評估）權(quán)證編號估價對象產(chǎn)權(quán)人建筑面積（M2）平均單價（元/M2）評估價值(元)——東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物A——175.441,000.00175,400.00——東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物B——5.02850.004,300.00建筑小計180.46179,700.00權(quán)證編號估價對象產(chǎn)權(quán)人土地面積（m2）平均單價評估價值(元)（元/m2）東府國用（2005）第特605號位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村的一宗住宅用地東莞市銀基集團有限公司2,748.3020,100.0055,240,800.00土地小計2,748.3055,240,800.00房地產(chǎn)合計55,420,500.00注意：報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人簽章：二○二二年五月四日目錄估價師聲明 5估價的假設(shè)和限制條件 6房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 8一、估價委托人 8二、估價機構(gòu) 8三、估價目的 8四、估價對象 8五、價值時點 15六、價值類型 16七、估價原則 16八、估價依據(jù) 16九、估價方法 17十、估價結(jié)果 21十一、注冊房地產(chǎn)估價師 22十二、實地查勘期 22十三、估價作業(yè)日期 22十四、估價報告應(yīng)用的有效期 22附件 23估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—2015）及《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。參加本次估價的中國注冊房地產(chǎn)估價師姓名估價師注冊號簽名簽名日期郭學(xué)明44201401832022年5月4日鐘映蓮44201100652022年5月4日估價假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)條件：一般假設(shè)1．估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。2．估價委托人提供了估價對象的《國有土地使用證》（東府國用(2007）第特658-1號）復(fù)印件，我們對房產(chǎn)證上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未予以進一步的核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整。3．注冊房地產(chǎn)估價師已對環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。并享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。4．市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。5．估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進行交易；（2）交易雙方無任何利害關(guān)系，處于利己動機進行交易；（3）交易雙方了解交易對象、知曉市場行情；（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。未定事項假設(shè)由于委估房產(chǎn)均未辦理房產(chǎn)證，亦無相關(guān)資料記載估價對象的竣工時間，經(jīng)評估人員向委托方及相關(guān)工作人員咨詢了解后，建筑物竣工時間約為2010年，因此本次評估將房產(chǎn)的竣工日期假設(shè)為2010年，如若委托方日后提供相關(guān)資料與其不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估結(jié)果或重新委托評估。由于委估房產(chǎn)均未辦理房產(chǎn)證，委估房產(chǎn)建筑面積以我司評估人員測量所得并經(jīng)委托方確認(rèn)后的建筑面積進行估價，如委托方日后提供的相應(yīng)權(quán)證與本次評估面積不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估結(jié)果或重新委托評估。由于委托方并未提供委估房產(chǎn)的房產(chǎn)證，我司對委估房產(chǎn)不進行權(quán)屬界定。根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級人民法院（2020）粵19執(zhí)408號《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函并未提供委估宗地作為住宅土地的相關(guān)規(guī)劃信息，評估人員參考《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》等相關(guān)文件及周邊土地的相關(guān)規(guī)劃信息并經(jīng)委托方同意后對委估宗地的規(guī)劃信息進行假設(shè)（假設(shè)委估宗地規(guī)劃信息見下表），如若日后委托方提供相關(guān)資料與其假設(shè)不符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估結(jié)果或重新委托評估。東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地規(guī)劃信息（設(shè)定）序號內(nèi)容指標(biāo)單位備注1用地面積2,748.30平方米2容積率2.000根據(jù)《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》住宅用地的基準(zhǔn)容積率3綠地率≥40%根據(jù)周邊成交土地的相關(guān)規(guī)劃信息進行確定4建筑密度≤40%5建筑限高≤100米6商業(yè)占比5%住宅用地的商業(yè)占比不得高于5%7住宅占比95%8車位個數(shù)55個每1000平方米配10個車位9車位面積1,925.00平方米每個車位35平方米背離事實假設(shè)1．由于本次估價目的為法院強制拍賣估價，因此不考慮他項權(quán)利對房地產(chǎn)價格的影響。2．在估價時點，估價對象已被人民法院查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價不考慮估價對象已被查封因素的影響。不相一致假設(shè)根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級人民法院（2020）粵19執(zhí)408號《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函提供委估宗地在《東莞市寮步鎮(zhèn)中心城區(qū)東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》土地規(guī)劃用途為金融保險業(yè)用地，委估宗地現(xiàn)狀用途為駕校訓(xùn)練場，證載用途為住宅用地，規(guī)劃用途、現(xiàn)狀用途及證載用途不一致，本次評估以證載用途（住宅用地）進行評估，如若日后委托方提供相關(guān)資料與該土地用途不相符，應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估結(jié)果或重新委托評估。依據(jù)不足假設(shè)本次估價的估價對象不存在依據(jù)不足事項，故本估價報告無依據(jù)不足假設(shè)。估價的限制條件：本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對估價結(jié)果的影響；亦未考慮估價對象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項權(quán)利限制及查封對其價值的影響。本次估價以目前我國房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、估價對象所處房地產(chǎn)市場狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況為依據(jù)進行，并受到本估價報告假設(shè)和限制條件的限制，上述因素發(fā)生變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值發(fā)生變化，本報告估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報告所確定的土地價值是在在本次估價目的的特定條件下最有可能形成或者成立的價值，不適用于其他目的。如估價目的變更，須另行估價。凡因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，本估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表，報告解釋權(quán)為本公司所有。本次估價結(jié)果是在評估人員假設(shè)委估宗地相關(guān)規(guī)劃信息的基礎(chǔ)上成立，如若日后委托方提供相關(guān)資料與其不符或相關(guān)規(guī)劃部門對該假設(shè)有異議，則本次估價結(jié)果無效并需對委估宗地重新進行評估。本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年，即二〇二二年五月四日至二〇二三年五月三日。若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新估價。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人委托方：東莞市中級人民法院二、估價機構(gòu)機構(gòu)名稱：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：晏朝明注冊資本：人民幣叁佰萬元住所：廣東省東莞市南城街道新城社區(qū)鴻福路108號中盛商務(wù)大廈辦公1012、1013、1014統(tǒng)一社會信用代碼：91441900741728111W備案證書編號：粵房估備字壹1000001號估價資質(zhì)等級：壹級有效期限：2022年08月26日止三、估價目的為委托方擬進行拍賣提供價值參考而評估房地產(chǎn)市場價值。四、估價對象本次估價對象為位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地及地上建筑物，地上建筑物總建筑面積為180.46平方米，土地總面積為2,748.30平方米（包括土地使用權(quán)、建筑物室內(nèi)裝修及其附屬設(shè)施）。1、土地的具體狀況如下：(1)、土地登記狀況根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》顯示，登記情況如下：土地證編號：東府國用（2005）第特605號座落：東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村土地面積：2,748.30平方米土地用途：住宅用地土地使用終止日期：2075年4月14日土地使用權(quán)類型為：出讓土地等級：——土地四至：東臨石大公路；南至其他宗地；西至其他宗地；北至其他宗地。(2)、土地權(quán)利狀況委估的住宅用地權(quán)屬性質(zhì)為國有土地使用權(quán)，證載土地使用者為東莞市銀基集團有限公司。(3)、土地利用狀況委估的宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊），宗地內(nèi)“已平整”，并且宗地上已建有2棟簡易建筑物,包括簡易辦公室及廁所。、土地規(guī)劃利用限制條件根據(jù)委托方提供的《關(guān)于東莞市中級人民法院（2020）粵19執(zhí)408號《調(diào)查函》的復(fù)函》，復(fù)函并未提供委估宗地作為住宅土地的相關(guān)規(guī)劃信息，評估人員參考《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》等相關(guān)文件及周邊土地的相關(guān)規(guī)劃信息并經(jīng)委托方同意后對委估宗地的規(guī)劃信息進行假設(shè)，委估宗地規(guī)劃的用地功能要求和基本指標(biāo)及土地使用條件設(shè)定如下：①使用性質(zhì)：住宅用地；②主要功能：居住和商服；③構(gòu)成比例：商業(yè)建筑面積不得超過總計容建筑面積的5%。④用地面積：2,748.30平方米；⑤容積率：R≤2.0，根據(jù)《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》公布的住宅用地基準(zhǔn)容積率，本次評估宗地容積率按上限設(shè)定為2.0；⑥綠地率：≥30%，按下限設(shè)定為30%；⑦建筑密度：≤40%，按上限設(shè)定為40%；⑧最大高度：≤100米；⑨機動車停車位：設(shè)定停車位數(shù)量按計容建筑面積每1000平方米10個配建，每個車位建筑面積為35平方米。其它公建配套應(yīng)滿足城市控制性詳細規(guī)劃要求和《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2010年5月版）的規(guī)定。2、建筑物的具體情況如下：（1）、委估的東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物A位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村內(nèi)（東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村石大路寮步段335號）,該建筑物未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，建筑物結(jié)構(gòu)為簡易鋼結(jié)構(gòu)二層，建筑面積共175.44平方米。估價對象現(xiàn)狀：房屋為臨時辦公室，采光較好，房屋整體結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好。裝修概況：①外墻：彩鋼板；②內(nèi)墻：乳膠漆；③天花：石膏板；④地面：瓷磚；⑤門窗：鋁合金玻璃窗；⑥配套設(shè)施：水電齊備。（2）、委估的東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村駕校簡易建筑物B位于東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村內(nèi)（東莞市寮步鎮(zhèn)良邊村石大路寮步段335號）,該建筑物未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，建筑物結(jié)構(gòu)為簡易結(jié)構(gòu)一層，建筑面積共5.02平方米。估價對象現(xiàn)狀：房屋為廁所，采光較好，房屋整體結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好。裝修概況：①外墻：乳膠漆；②內(nèi)墻：乳膠漆；③天花：鐵皮；④地面：瓷磚；⑤門窗：塑料門；五、價值時點2022年3月23日，估價人員接受委托后的實地查勘之日，能較好地服務(wù)估價目的，故可確定為本次估價的價值時點。六、價值類型（一）價值類型本次估價的價值類型：市場價值。（二）價值定義房地產(chǎn)市場價值是指估價對象在未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利的狀況下，在正常市場條件下，交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。七、估價原則1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師完全獨立，不受外部干擾因素影響，實事求是，公平合理地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。2、合法原則合法原則是要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、價值時點原則價值時點原則是要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4、替代原則替代原則是要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳利用原則最高最佳利用原則是要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。所謂最高最佳利用是房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。八、估價依據(jù)（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、《中華人民共和國民法典》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國土地管理法》；4、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；6、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。（二）本次估價采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）。（三）委托方及相關(guān)單位提供的有關(guān)資料1、《司法委托評估委托書》；2、《國有土地使用證》（東府國用(2007）第特658-1號）復(fù)印件；3、東莞市中級人民法院（2020）粵19執(zhí)408號案件的相關(guān)復(fù)函；4、估價委托人提供的與本次估價相關(guān)的其他資料。（四）估價機構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料1、估價人員現(xiàn)場勘察獲得的實況資料記錄；2、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；3、中國人民銀行公布的人民幣利率信息。九、估價方法（一）、估價方法介紹及適用性分析根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。估價方法的選擇應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015），根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。1、比較法，是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。根據(jù)實地勘查，估價對象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場且并未建有住宅用房，房地產(chǎn)交易市場比較不活躍，類似交易實例較少，較難獲取相關(guān)交易數(shù)據(jù)，故可對估價對象不采取比較法進行估價。2、收益法，是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。根據(jù)實地勘查，由于估價對象所在區(qū)域及周邊地區(qū)同類型單純土地出租經(jīng)營案例較少，未來收益的預(yù)測不可控因素較大，相關(guān)參數(shù)及數(shù)據(jù)難以把握，且估價對象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場且并未建有住宅用房，無現(xiàn)實收益，未來收益也不易于準(zhǔn)確量化，因此不適用收益還原法來進行評估。3、成本法，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。由于估價對象為自建用房，房屋相關(guān)建造費用和基礎(chǔ)配套設(shè)施可以分別計算，故委估房產(chǎn)適合采用成本法進行估價。4、假設(shè)開發(fā)法，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。估價對象現(xiàn)狀為駕校訓(xùn)練場且并未建有住宅用房，委估宗地證載用途為住宅用地且，屬于經(jīng)營性開發(fā)項目，目前為待開發(fā)土地，故此次委估土地評估適宜采用剩余法進行評估。基準(zhǔn)地價法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。東莞市于2021年7月23日公布了基準(zhǔn)日為2019年9月1日的《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》，理論上可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行估價，故此次委估土地評估適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。綜上所述，房地產(chǎn)估價師在認(rèn)真分析所掌握的資料，結(jié)合估價目的、估價原則，并根據(jù)估價對象的自身特點及實際情況，遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）規(guī)定，最后決定對估價對象采用土地采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法，建筑物采用成本法進行估價。（二）、估價過程分析1、成本法估價過程估價人員在認(rèn)真分析目前所掌握的資料并結(jié)合估價目的，對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）的相關(guān)規(guī)定，決定本次評估的成本法采用房地分估后加總的方法，即：V房地產(chǎn)=V地+V房、土地估價①土地的估價方法介紹及適用性分析A、市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料，適用于市場比較穩(wěn)定且有大量的交易案例的地區(qū)，并且交易案例與委估宗地應(yīng)有相關(guān)性和替代性。而根據(jù)國土資源部2013年4月8日發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》，運用市場比較法時，除依照《城鎮(zhèn)估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求(第5.2市場比較法）：在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例；不能采用樓面地價歷史最高或最低的交易案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場法。B、收益還原法是在估算宗地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價期日收益總和的一種方法。由于估價對象所在區(qū)域及周邊地區(qū)同類型單純土地出租經(jīng)營實例較少，未來收益的預(yù)測不可控因素較大，相關(guān)參數(shù)及數(shù)據(jù)難以把握，未來收益也不易于準(zhǔn)確量化，因此不適用收益還原法來進行評估。C、假設(shè)開發(fā)法，是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算委估宗地價格的方法。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。委估宗地用途為住宅用地，屬于經(jīng)營性開發(fā)項目，目前為待開發(fā)土地，故此次評估適宜采用剩余法進行評估。D、成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。待估宗地周邊類似用地征地實例較少，土地取得費用、開發(fā)成本等相關(guān)費用都不清楚，且土地增值收益也較難把握，因此，本次評估不適宜采用成本逼近法進行評估。E、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。東莞市于2021年7月23日公布了基準(zhǔn)日為2019年9月1日的《關(guān)于公布東莞市2019年城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的通知》，理論上可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行估價，因此本次估價選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價目的、估價原則，考慮估價對象的具體特點，以及工作人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查所得到的資料，估價人員決定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估，最后求得估價對象的土地使用權(quán)市場價值。②土地估價過程分析在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價目的、估價原則，考慮估價對象的具體特點，以及工作人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查所得到的資料，估價人員決定采用剩余法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估，最后求得估價對象的土地使用權(quán)市場價值。A、剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。其計算公式：P=A-B-CP――委估宗地價格；A――開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值；B――開發(fā)項目整體的開發(fā)成本；C――客觀開發(fā)利潤B、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為：住宅用地單位樓面地價=（住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價±開發(fā)程度修正值÷容積率）×用地類型修正系數(shù)×住宅容積率修正系數(shù)×住宅期日修正系數(shù)×（1+住宅臨水修正系數(shù)）×（1+住宅區(qū)域因素修正系數(shù)之和）×（1+住宅其他個別因素修正系數(shù)之和）×土地剩余使用年期修正系數(shù)住宅用地總地價=住宅用地單位樓面地價×住宅總計容建筑面積宗地總地價=商服份額總地價+住宅份額總地價（2）、建筑物評估：由于估價對象為簡易自建房，多數(shù)都為自建自用，市場上沒有單獨交易的案例，另外考慮到估價對象自身裝修特點及所在區(qū)域的獨特條件，擬采用成本法對建筑物進行評估。建筑物成本法也叫重置成本法，是按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取前期費用、綜合造價、其他費用和資金成本，并將上述費用之和作為重置成本，然后分析房屋建筑物實際完工情況、實際建造質(zhì)量、環(huán)境和條件以及現(xiàn)行狀況等情況，確定成新率后并扣除相應(yīng)的折舊來確定對象價格的估價方法。其基本公式為：評估價值=重置價值X成新率①、根據(jù)《廣東省建筑工程綜合定額》、《廣東省建筑工程計價辦法》以及估價對象建筑物結(jié)構(gòu)狀況，確定建筑物綜合重置成本；②、根據(jù)國家對建筑物成新率劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價人員對估價對象建筑物實體的現(xiàn)場踏勘，確定建