2011年4月安陽市滑縣振為興路項(xiàng)目營銷策劃方案

MatchforthepropertyMelttocreateworldEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-合基融創(chuàng)觀點(diǎn)：一切從企業(yè)目標(biāo)出發(fā)，項(xiàng)目的營銷思路及操盤手法來源于企業(yè)的運(yùn)營目標(biāo)！經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)能力品牌目標(biāo)項(xiàng)目及開發(fā)商品牌影響力戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)商的企業(yè)發(fā)展方向振興路項(xiàng)目目標(biāo)是什么?目標(biāo)達(dá)成軸線為開發(fā)商企業(yè)區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)高端發(fā)展奠定基礎(chǔ)開山之作第一位：打造滑縣“精致地產(chǎn)項(xiàng)目”的標(biāo)志性產(chǎn)品第二位：提升開發(fā)商區(qū)域品牌知名度利潤為王第一位：快速銷售，必須保證“0風(fēng)險(xiǎn)100%成功”；第二位：較短時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。時(shí)間軸線Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目解析營銷策略營銷推廣項(xiàng)目概覽區(qū)域背景項(xiàng)目解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項(xiàng)目定位營銷策略價(jià)格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2滑州路振興路商貿(mào)路滑臺(tái)路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.4-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-D1D2振興路商貿(mào)路滑臺(tái)路文明路滑州路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.5-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項(xiàng)目概覽振興路項(xiàng)目項(xiàng)目地塊位于滑縣新區(qū)，滑州路以南、振興路以北、滑臺(tái)路以西、文明路以東區(qū)域。項(xiàng)目共分為東西兩地塊。其中：西地塊（D1）位于商貿(mào)路與振興路交叉口東南角。占地面積約：24.7畝，約16490m2東地塊（D2）位于滑臺(tái)路與振興路交叉口東南角。占地面積約：26.88畝,約17920m2振興路商貿(mào)路滑臺(tái)路文明路滑州路D1D2振興路滑臺(tái)路文明路滑州路商貿(mào)路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.6-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-區(qū)域背景東南富，西北窮老城區(qū)：老城區(qū)所在地，土地資源稀缺，項(xiàng)目較少，以舊城改造項(xiàng)目為主，多分布在城區(qū)邊緣，目前無在售住宅項(xiàng)目。新老城區(qū)結(jié)合帶：以道城路沿線為主，配套成熟，商業(yè)繁華，項(xiàng)目較少。新區(qū)：環(huán)境較好，交通方便，居住氛圍稍欠缺，但后期反戰(zhàn)潛力巨大，在售項(xiàng)目以多層、帶電梯多層和少量小高層為主，均價(jià)大部分在2200元/m2以上，最高可達(dá)2500元/m2以上。本案城市房地產(chǎn)格局：“新區(qū)一枝獨(dú)秀，老區(qū)相對(duì)滯后”，新區(qū)集中了80%以上的商品房小區(qū)，而老區(qū)發(fā)展相對(duì)緩慢Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.7-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-老城區(qū)新老城區(qū)結(jié)合帶新區(qū)本案項(xiàng)目解讀新區(qū)近幾年為政府投資的主導(dǎo)方向，新區(qū)的發(fā)展更加帶動(dòng)了中心城區(qū)板塊的繁榮區(qū)域人口購買力相對(duì)旺盛，聚集了全縣比較核心的配套資源，生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)、公共設(shè)施配套一應(yīng)俱全。文明路是連接老城區(qū)和新城區(qū)的中樞紐帶，升值潛力巨大。坐落在新老城區(qū)結(jié)合部的中心板塊的中心樓盤勢(shì)必將成為城市的標(biāo)志性建筑。本項(xiàng)目雄踞新老城區(qū)結(jié)合帶，振興路與文明路交匯地帶，商業(yè)繁華、配套成熟。該區(qū)域內(nèi)集中了滑縣較為知名的住宅樓盤，具有較大的投資價(jià)值和居住價(jià)值，稀缺性強(qiáng)，升值潛力巨大。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.8-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D1地塊：占地面積約24.7畝，退紅后約19畝，預(yù)計(jì)占地面積13000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計(jì)容積率為2.5，建筑面積：32500m2，其中，住宅建筑面積約：29000m2，商業(yè)面積約：3500m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路商貿(mào)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會(huì)所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)1F10F10F1F11FEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.9-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-規(guī)劃前瞻D2地塊：占地面積約26.88畝，退紅后約24畝，預(yù)計(jì)占地面積16000m2若建筑規(guī)劃物業(yè)類型為11層高層（含1層商業(yè)），則預(yù)計(jì)容積率為2.5，建筑面積：40000m2，其中，住宅建筑面積約：36000m2，商業(yè)面積約：4000m2建筑密度：27%（或更低），綠化率：45%（或更高）人車分離，設(shè)地下車庫規(guī)劃示意例圖：振興路滑臺(tái)路小區(qū)入口公園小品景觀（噴泉、假山）會(huì)所、幼兒園或物業(yè)用房中央景觀帶（水系）商業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)11F10F10F1F1FEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.10-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength

劣勢(shì)Weakness

機(jī)會(huì)Opportuity

威脅Threat

地處新老城區(qū)結(jié)合部中心板塊，出則繁華，入則寧靜，地理位置優(yōu)越；周邊生活配套齊全，緊鄰大型專業(yè)市場(chǎng)（家居建材），為項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)客群臨城市主次干道，出行方便，臨街商業(yè)升值潛力巨大D1地塊距主干道文明路尚有距離，在交通及項(xiàng)目昭示上有所影響；D2地塊目前所臨道路（滑臺(tái)路、振興路）均未建成，將影響項(xiàng)目銷售周期。項(xiàng)目周邊均為在建樓盤，環(huán)境較差D1、D2兩地塊體量較小，規(guī)劃上將受影響，難以形成規(guī)模效應(yīng)片區(qū)屬于新區(qū)項(xiàng)目集中開發(fā)區(qū)域，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，勢(shì)必分流項(xiàng)目消費(fèi)人群；政策的變動(dòng)，二套房首付比例的提高，將影響一部分改善型置業(yè)客群打造差異化產(chǎn)品和差異化概念提升項(xiàng)目建筑品質(zhì)做好前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃提高項(xiàng)目性價(jià)比Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.11-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目解析營銷策略營銷推廣項(xiàng)目概覽區(qū)域背景項(xiàng)目解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項(xiàng)目定位營銷策略價(jià)格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.12-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場(chǎng)區(qū)域化集中。從整個(gè)滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，市場(chǎng)主要集中在新區(qū)，新區(qū)占全縣市場(chǎng)總供應(yīng)量的80%，新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施水平都較高，住宅商品房市場(chǎng)已經(jīng)走過初級(jí)階段,部分項(xiàng)目已表現(xiàn)出相當(dāng)程度的品質(zhì)化。2、開發(fā)商愈加專業(yè)，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。

大多開發(fā)公司體現(xiàn)出專業(yè)的開發(fā)水準(zhǔn)，開發(fā)的住宅如津蘭名郡、華通世紀(jì)城、眾恒華府等產(chǎn)品品質(zhì)都不錯(cuò)，住宅商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競爭較激烈。3、本地置業(yè)者占多數(shù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)人群逐漸增大市場(chǎng)上置業(yè)者以道口鎮(zhèn)居民為主，未來一兩年內(nèi)市場(chǎng)需求將有一部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有客戶群體，當(dāng)?shù)厝斯逃械目h城居住習(xí)慣和理念比較傳統(tǒng)（如相當(dāng)部分居民喜歡自建獨(dú)院）,還需進(jìn)行理念上的引導(dǎo)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.13-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)自07年市場(chǎng)供應(yīng)量和房價(jià)都處于快速上升階段，2008年基本趨于平穩(wěn)狀態(tài)，2009年中至2010年初隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，滑縣房地產(chǎn)銷售量也出現(xiàn)了回升，市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，2010至2011年政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。（二）市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)提升，出現(xiàn)局部供大于求現(xiàn)象，因此產(chǎn)品上要求任何后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目要做精做細(xì)，力求打造差異化。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，三層及三層以下住宅需求較為旺盛，在售樓盤低層房源銷售速度明顯快于較高樓層。（四）購房群體主要集中在三塊：縣城個(gè)體經(jīng)營戶、行政事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分富裕居民，購房需求以老城區(qū)和新城區(qū)并重，整體市場(chǎng)以居住為主，新區(qū)市場(chǎng)吸引相當(dāng)部分的投資客戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.14-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-滑縣區(qū)域市場(chǎng)分析通過市場(chǎng)分析，針對(duì)滑縣地塊區(qū)域特點(diǎn)及區(qū)域?qū)傩?，把滑縣縣城分為四個(gè)區(qū)域板塊：大功河西板塊、大功河?xùn)|板塊、城關(guān)鎮(zhèn)板塊、新城區(qū)板塊。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.15-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-一、大功河西板塊（一）區(qū)域范圍西至貿(mào)易路，東至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城行政核心，分布有縣委縣政府、縣公安局、水利局、糧食局、道口鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)行政單位，該區(qū)域分布有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，主要有浩創(chuàng)第一商城、紫光步行街、燒雞街、華聯(lián)超市、萬家福生活廣場(chǎng)、春天服飾廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、三源服飾廣場(chǎng)、歐陸經(jīng)典商業(yè)城（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，臨街門面店以餐飲、家電、五金、服裝、零售等為主。該區(qū)域有一個(gè)有健身廣場(chǎng)（廣場(chǎng)街北端），浩創(chuàng)商城二層廣場(chǎng)是新建的休閑廣場(chǎng)。該區(qū)域解放路向北通向?？h，向南通向新鄉(xiāng)、鄭州。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.16-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施

區(qū)域內(nèi)生活氛圍較為濃厚，居民休閑娛樂、醫(yī)療、商服等市政配套設(shè)施齊全，如中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政局、華良酒店、道口賓館、老縣人民醫(yī)院等都分布于此。區(qū)域板塊生活廣場(chǎng)有賓北廣場(chǎng)、廣場(chǎng)街健身廣場(chǎng)、浩創(chuàng)第一商城二層廣場(chǎng)等供居民休憩，大功河經(jīng)過綜合治理和綠化，環(huán)境已經(jīng)得到很大程度的改善，逐漸成為當(dāng)?shù)鼐用竦男蓍e場(chǎng)所?？勾蟾街?、第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、道口第三初中、一中等學(xué)校分布于此，教育配套齊全，文化氛圍較為濃厚。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.17-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況區(qū)域內(nèi)主干道有貿(mào)易路、解放路、衛(wèi)河路、道康路、紅旗路，區(qū)域交通出入比較方便?！夥怕窞樨灤┛h城南北的行政主干道，雙向4車道，機(jī)動(dòng)車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約5米，目前沒有綠化帶?！l(wèi)河路路為東西主干道，雙向4車道，機(jī)動(dòng)車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約4米，目前沒有綠化帶?！捎谑莻鹘y(tǒng)的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)大部分道路路況尚可，但個(gè)別道路因年久失修，下雨積水嚴(yán)重。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.18-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)分布有縣委縣政府、華良酒店等標(biāo)志建筑，以及浩創(chuàng)第一商城、萬家福超市等新興商業(yè)，其他多為多層建筑，較為老化。該區(qū)域板塊除已入住的惠林家園和美麗桃園外，沒有集中的大型社區(qū)，多為單位房或自建房，較為離散，但居住氛圍濃厚，各種生活配套較為齊全。目前衛(wèi)河路與解放路交匯處有一大型改造項(xiàng)目正在拆遷。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.19-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-二、大功河?xùn)|板塊（一）區(qū)域范圍西至大功河，東至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域板塊是滑縣縣城商業(yè)發(fā)展方向，在該板塊正形成新商圈——三八崗商圈，以萬家福生活廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)、德遠(yuǎn)新天地（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為代表。敬老廣場(chǎng)為該板塊的休閑廣場(chǎng)，建有文化景觀帶，并輔以大型戶外熒屏。該板塊商業(yè)較為分散，但業(yè)種齊全，包括建材、家具、五金、裝飾、餐飲、零售、數(shù)碼等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.20-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施該板塊商業(yè)配套有萬家福生活廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、德遠(yuǎn)新天地，該區(qū)域?qū)儆谛律倘Γ藲庀鄬?duì)中心商圈來說不如老商圈旺盛。市政配套齊全，分布有中國銀行、中國農(nóng)行、婦幼保健院、中國移動(dòng)、汽車站、海天賓館等，且緊鄰多個(gè)市政單位，如財(cái)政局、勞動(dòng)局、建設(shè)局，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.21-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該區(qū)域內(nèi)有主干道城路、文明路，輔干道有道康路、教育路，交通便利，出行自如?！莱锹肥秦灤〇|西的主干道，雙向4車道，機(jī)動(dòng)車道總寬約15米，目前尚未設(shè)有綠化帶。※文明路為貫穿縣城南北的主干道，雙向4車道，道路兩邊設(shè)有綠化帶。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況該區(qū)域板塊主要有正宏花園、君悅王府、天寶花園、桂林居、金華園小區(qū)為代表的高質(zhì)量生活社區(qū)，有商業(yè)街項(xiàng)目（世紀(jì)廣場(chǎng)），部分別墅、多層等建筑形態(tài)，多為近兩年新建項(xiàng)目，其他多為自建房、單位集資房等建筑，較為陳舊。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.22-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊（一）區(qū)域范圍

北至道康路，南至滑州路，東至文明路，西至城關(guān)鎮(zhèn)東邊緣。（二）區(qū)域功能屬性

該區(qū)域?qū)俪顷P(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，商業(yè)經(jīng)營以滿足城關(guān)鎮(zhèn)及鄉(xiāng)下居民需求為主，商業(yè)門面主要集中湯上路和城關(guān)鎮(zhèn)東西大街，區(qū)域內(nèi)以臨街門面為主，主要客戶群以城關(guān)鎮(zhèn)和下轄農(nóng)村居民為主，經(jīng)營種類涉及服裝、餐飲、五金建材、日用百貨、通訊電器等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.23-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有滑縣鹽業(yè)局、民政局、城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及下屬單位等多個(gè)行政單位。區(qū)域內(nèi)分布有諸多大小型商業(yè)店面，菜市場(chǎng)等。區(qū)域內(nèi)教育有安陽市第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)初中等學(xué)校。區(qū)域內(nèi)市政配套有滑縣中醫(yī)院、烈士陵園、戲曲廣場(chǎng)等。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有文明路、湯上路、城關(guān)鎮(zhèn)東西大街等道路，城關(guān)鎮(zhèn)東西大街較為陳舊，存在臟亂差等現(xiàn)象。※文明路為雙向4車道，機(jī)動(dòng)車道寬約12米，兩邊各為4米人行道，路況較好，是城關(guān)鎮(zhèn)通向中心城區(qū)的必經(jīng)之路。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.24-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)建筑多為城關(guān)鎮(zhèn)居民宅基地自建房等性質(zhì)，較為低檔，規(guī)模小區(qū)有位于戲曲廣場(chǎng)附近的書香園（以別墅為主，部分普通）、明?；▓@（明福寺改造項(xiàng)目）等，另外還有部分居民買地建房出售。商業(yè)表現(xiàn)為單層或雙層臨街門面，部分兩層以上為住宅。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.25-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-四、新城區(qū)板塊（一）區(qū)域范圍滑州路以南，南環(huán)路以北，人民路以東，湯上路以西。（二）區(qū)域功能屬性該區(qū)域?yàn)榛h城市發(fā)展方向，政府招商引資平臺(tái)，且新區(qū)管委會(huì)、電業(yè)局、縣檢察院、電視臺(tái)新址均已遷此，該板塊發(fā)展?jié)摿薮?。該區(qū)域內(nèi)集中滑縣高品質(zhì)大盤，如金牛國際城、眾恒華府、津蘭名郡、華通世紀(jì)城等作為滑縣較高品質(zhì)樓盤代表，已經(jīng)形成規(guī)模大盤，且生活氛圍日漸濃厚，也是近年來人滑縣人們置業(yè)的主要選擇之一。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.26-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)分布有新區(qū)管委會(huì)、新區(qū)工商所、檢察院、國土資源局、電視臺(tái)、電業(yè)局等多個(gè)行政單位。區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，生活便利性不如其他板塊，只有華都城市花園底商人氣稍旺，滿足新區(qū)居民日常生活所需。

區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，分布有英民中小學(xué)，中澳雙語學(xué)校、滑縣六中，社區(qū)幼兒園只有華通世紀(jì)城設(shè)有。區(qū)域內(nèi)市政配套缺乏，縣人民醫(yī)院已經(jīng)搬進(jìn)，大型銀行、酒店等設(shè)施暫無。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.27-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況該板塊內(nèi)有人民南路、文明南路、新飛路、滑州南路、孫王西路等多條道路。

（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況

區(qū)域內(nèi)新建規(guī)模小區(qū)有金牛國際城、華都城市花園、祥泰苑、華通世紀(jì)城、津蘭名郡、眾恒華府（正建）等項(xiàng)目，品質(zhì)相對(duì)較好,整個(gè)區(qū)域生活氛圍正在逐漸濃厚，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆valuationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.28-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目解析營銷策略營銷推廣項(xiàng)目概覽區(qū)域背景項(xiàng)目解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項(xiàng)目定位營銷策略價(jià)格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.29-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-項(xiàng)目定位定位思考思考1：本項(xiàng)目體量偏小，不易形成社區(qū)規(guī)模，產(chǎn)品線及景觀方面較弱，周圍被規(guī)?；母偁庬?xiàng)目包圍，從產(chǎn)品方面如何另辟蹊徑？思考2：地塊分布不集中，體量小在成本上決定了不能分開推廣，如何在推廣上揚(yáng)長避短？思考3：規(guī)模不具優(yōu)勢(shì)、景觀不易打造、競爭環(huán)境嚴(yán)峻，如何獲得優(yōu)質(zhì)客群，提升產(chǎn)品價(jià)格？振興路商貿(mào)路滑臺(tái)路文明路滑州路D1D2振興路滑臺(tái)路文明路滑州路商貿(mào)路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.30-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-“小”的博弈劣勢(shì)難以形成社區(qū)規(guī)模，不易規(guī)劃社區(qū)景觀，難以構(gòu)造豐富產(chǎn)品線，概念上不易拔高，客戶群受局限，推廣費(fèi)用受限制，昭示性差，后期不易形成品牌效應(yīng)，項(xiàng)目地塊分為兩塊，受周圍行政道路施工進(jìn)度影響，有先后的施工周期，受體量影響，分開推廣成本過高，統(tǒng)一包裝又受建筑周期影響。優(yōu)勢(shì)小，代表了精致、精品，可以延伸出一系列概念，如：稀缺、經(jīng)典、私密、簡單、快節(jié)奏等等。要想突破項(xiàng)目本身的限制，必須要賦予項(xiàng)目可以揚(yáng)長避短、標(biāo)新立異的定位。產(chǎn)品線可以設(shè)置為易被市場(chǎng)接受的旺銷戶型，景觀可以做概念組團(tuán)，規(guī)模小相對(duì)建筑成本節(jié)省，可以使用較為高端的建筑材料，打造別具一格的建筑外觀。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.31-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-成本概念高高低挖掘項(xiàng)目最核心的特性，尋求項(xiàng)目最核心的差異點(diǎn)，并予以最全面的闡釋，引導(dǎo)目標(biāo)客群關(guān)注項(xiàng)目本質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，關(guān)注居住的精神層面的訴求。是一種低成本高效果的定位區(qū)間。關(guān)鍵詞：生活模式文化精神愿景……僅僅關(guān)注項(xiàng)目外在的呈現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)的是無法區(qū)別于競爭項(xiàng)目的點(diǎn)，同質(zhì)化的定位，無法提高項(xiàng)目的可識(shí)別度。關(guān)鍵詞：景觀配套業(yè)態(tài)交通……要求項(xiàng)目具有無可比擬的核心價(jià)值，更多從硬件和市場(chǎng)未來需求著眼，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身的優(yōu)越性，拉開與競爭項(xiàng)目之間的差距，投入較高。關(guān)鍵詞：科技外觀材質(zhì)趨勢(shì)……定位出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，無法傳達(dá)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，錯(cuò)分目標(biāo)客群關(guān)鍵詞：片面強(qiáng)調(diào)價(jià)格宣傳與產(chǎn)品不符的概念等定位原則Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.32-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心定位精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)小體量小高層業(yè)態(tài)，既點(diǎn)題又突顯一種獨(dú)特而典雅的都市生活品質(zhì)。概念創(chuàng)新，突破競爭重圍，彰顯項(xiàng)目獨(dú)特性。LOHAS意為樂活族又稱樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個(gè)西方傳來的新興生活型態(tài)族群，LOHAS是英語LifestylesofHealthandSustainability的縮寫，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活，強(qiáng)調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”。適用于小型住宅樓盤的新式概念推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去，跳出房地產(chǎn)推銷夢(mèng)想、推銷生活的真意是突破平庸、贏取競爭的關(guān)鍵

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.33-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-發(fā)展方向項(xiàng)目市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)要點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)品質(zhì)高端形象概念生活理念價(jià)格低開高走Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.34-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-定位關(guān)鍵高品質(zhì)、差異化、前瞻性的項(xiàng)目概念——從激烈的區(qū)域競爭中脫穎而出目前項(xiàng)目所在地屬于新區(qū)競爭項(xiàng)目較多的區(qū)域，但本項(xiàng)目更靠近新老城區(qū)結(jié)合部，在客戶策略中有更多的選擇余地?？傮w競爭趨勢(shì)嚴(yán)峻片區(qū)內(nèi)為配套成熟區(qū)域，但是周邊民房較多，規(guī)劃道路尚未竣工，環(huán)境較差，影響樓盤檔次的提升由于體量限制，且在競爭中并無太強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，因此必須提高建筑品質(zhì)、打造前瞻性的差異化概念、執(zhí)行低開高走的價(jià)格策略項(xiàng)目出路：差異化的項(xiàng)目概念、前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃、低開高走的價(jià)格戰(zhàn)略是項(xiàng)目成功運(yùn)作的三大關(guān)鍵點(diǎn)。小步快跑、快速回款是項(xiàng)目營銷運(yùn)作的基調(diào)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.35-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-概念、品質(zhì)、價(jià)格——決定項(xiàng)目銷售速度高品質(zhì)打造差異化產(chǎn)品高形象樹立情景化營銷“低開高走”價(jià)格策略，讓更多客戶接受本案差異化產(chǎn)品情景化營銷高性價(jià)比快速銷售Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.36-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-產(chǎn)品作為項(xiàng)目的內(nèi)在因素，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售、提高利潤的重要一環(huán)，定位精準(zhǔn)，才能賦予產(chǎn)品新的內(nèi)涵來承載項(xiàng)目形象的拔高和銷售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，以來滿足客戶在實(shí)際居住和使用中的需求精致而高貴，滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)我們賦予項(xiàng)目產(chǎn)品新內(nèi)涵——“LOHAS”樂活式積極生活理念——精致、現(xiàn)代、高貴的生活品質(zhì)——健康、綠色、自然的生活態(tài)度Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.37-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-客群定位置業(yè)目的：住宅：自住為主，改善性需求；部分二次置業(yè)，或投資為主客戶描述：年齡：25—60歲為主；家庭年收入：在5-10萬元以上；家庭構(gòu)成：家庭人口一般為2—5人；客戶敏感度：樓層/價(jià)格：無論自住或投資客戶，樓層及價(jià)格仍是客戶敏感度最強(qiáng)之一，根據(jù)不同客戶的需求特點(diǎn)，本區(qū)域單價(jià)敏感區(qū)間在2200-2500之間；其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等?？h城70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員30%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.38-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子企事業(yè)單位高級(jí)管理人員，個(gè)體戶戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：交通、環(huán)境、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子農(nóng)村遷縣城富裕家庭戶型面積：110-140，三房兩廳關(guān)注因素：品質(zhì)、環(huán)境、交通、購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠外出務(wù)工人員戶型面積：100-140，兩房/三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又不失面子Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.39-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-經(jīng)營目標(biāo)決定：回款第一營銷目標(biāo)決定：整盤思維推廣策略決定：三線合一市場(chǎng)環(huán)境決定：小步快跑核心操盤原則Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.40-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷方式現(xiàn)場(chǎng)為王大力促銷情景營銷圈層營銷提高來訪利誘逼定團(tuán)購定制全員營銷以老帶新跨界整合行銷策略展會(huì)營銷節(jié)點(diǎn)攔截鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單分眾傳遞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.41-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-核心營銷策略策略從核心困難出發(fā)，以核心優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)。VARIATION：差異化VERSATILIY：功能彈性化VALUE：附加值化VIBRATION：共鳴建筑形象、特色宣傳、靈活的營銷手段建筑均好性，會(huì)所、花園、露臺(tái)技術(shù)附加、營銷或服務(wù)附加、企業(yè)文化與品牌附加------生活文化附加（我們的重點(diǎn)）使消費(fèi)者更多地體驗(yàn)到產(chǎn)品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)值效用------建筑宣傳另冊(cè)、一對(duì)一的銷售服務(wù)包裝、推廣與銷售的策略主線。營銷導(dǎo)向(“4V”組合論)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.42-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-

建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟?。我們的營銷戰(zhàn)略是實(shí)現(xiàn)一種人文生活層次，讓本項(xiàng)目成為一種文化的代名詞。心靈誘惑（LOHAS生活）引誘（精致高貴品質(zhì)）共鳴（體驗(yàn)優(yōu)雅生活）認(rèn)同（實(shí)現(xiàn)上層生活）營銷策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.43-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-～文化形象先行，建筑產(chǎn)品隨后重新建立項(xiàng)目形象導(dǎo)入，產(chǎn)品的特質(zhì)在新形象已經(jīng)豐滿的情況下迅速入市?！珡V告宣傳與公關(guān)活動(dòng)共放廣告宣傳與公關(guān)活動(dòng)同等重要，讓客戶親身體驗(yàn)尊貴的生活文化。塑造價(jià)值體驗(yàn)營銷營銷策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.44-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-～軟性廣告用足一種理念和生活文化的滲透用軟性的文字炒作，往往更容易被高品位的成功人士接受，更容易與客戶產(chǎn)生共鳴，前期的形象廣告是必備的基礎(chǔ)?！珡?qiáng)銷期集密投放現(xiàn)時(shí)的地產(chǎn)推廣報(bào)紙版面從半版到全版直至跨版，級(jí)別的遞增使得消費(fèi)者重建對(duì)項(xiàng)目的感知，“感覺欲無限增大”Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.45-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-價(jià)格策略低開緩步高走，一房一價(jià)一賣點(diǎn)。價(jià)格必須視積客情況，開盤前確定。下列為定價(jià)方法的幾種可能。注：具體價(jià)格根據(jù)每階段情況而定！定價(jià)策略：1)樓棟價(jià)差2)樓層價(jià)差3)戶型價(jià)差4)朝向價(jià)差5)附加值價(jià)差報(bào)價(jià)策略：時(shí)期、產(chǎn)品、價(jià)格區(qū)間優(yōu)惠策略：老帶新、內(nèi)部優(yōu)惠、團(tuán)購優(yōu)惠Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.46-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-促銷策略特價(jià)房策略一次性付款策略老帶新優(yōu)惠策略附加促銷禮品策略四大促銷手段組合策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.47-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目解析營銷策略營銷推廣項(xiàng)目概覽區(qū)域背景項(xiàng)目解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀供求關(guān)系區(qū)域特征項(xiàng)目定位營銷策略價(jià)格預(yù)期推盤節(jié)奏推廣原則推廣思路媒體策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.48-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-營銷策劃總體指導(dǎo)原則推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過去跳出房地產(chǎn)推銷夢(mèng)想、推銷生活的真意是突破平庸、贏取競爭的關(guān)鍵Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.49-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-營銷策劃目標(biāo)通過形象塑造，使LOHAS成為一個(gè)擁有共同理想的社會(huì)菁英聚集的居住群落。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.50-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-擬案名LOHAS·時(shí)代廣場(chǎng)滑縣首席純粹“LOHAS”主題生活社區(qū)案名詮釋：不只是愛生活，也不只是愛自己和家人的健康，而是兩者都愛的方式，跨越地理、種族、年齡的限制，這就是「樂活（Lohas，lifestylesofhealthandsustainability）」。美國社會(huì)學(xué)者雷保羅（PaulRay）與同事花了15年調(diào)查，1998年寫了《文化創(chuàng)造：5千萬人如何改變世界》定義了樂活族：一群人在做消費(fèi)決策時(shí)，會(huì)考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責(zé)任。樂活：健康、快樂、永續(xù)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.51-合為基業(yè)融創(chuàng)天下-一個(gè)中心：以“LOHAS樂活生活”為中心中心要點(diǎn)分解：樹立滑縣“首席純粹LOHAS主題生活社區(qū)”的形象，確立市場(chǎng)概念領(lǐng)跑者地位，吸引全民眼球及震撼全城。推廣總體思路Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slide