2011長樂坡村改造項目市場初判

【長樂坡村改造項目市場初判】日期：2011年3月報告思路住宅市場分析商業(yè)市場分析目錄項目屬性分析項目背景解析項目背景分析市場競爭分析項目屬性分析項目背景解析項目背景分析本案鐘樓浐灞生態(tài)區(qū)板塊紡織城板塊傳統(tǒng)城東板塊宏觀上，宗地位于西安城市正東，是城市東向發(fā)展主軸，是承接西安傳統(tǒng)城市板塊與新興城市板塊的橋頭堡，是東向出入西安必經(jīng)的戰(zhàn)略要地；中觀和微觀上，宗地位于新興的浐灞生態(tài)區(qū)規(guī)劃范疇，但與傳統(tǒng)城東板塊距離近在咫尺，是城市板塊發(fā)展的緩沖要地。本案位于西安城市東擴主軸，是典型的板塊擴張緩沖地帶。地塊狀況解讀交通位置：本案位于萬壽路—幸福路與東三環(huán)之間，地塊分布于東西主干道長樂東路南北兩側(cè)，同時是貫通新舊兩大板塊的節(jié)點區(qū)域。交通動線：地塊周邊交通路線較為簡單，以萬壽路—幸福路和長樂東路兩大主干線為主，其余道路路面過窄，且交通不便，故主干道車流量極大，交通相對較為擁擠。地塊交通解讀交通位置顯赫，但路網(wǎng)過于倚重主干道，通達性較差。地塊環(huán)境解讀環(huán)境區(qū)隔線擁有大學與浐河資源，人文與自然兼得，但環(huán)境線落差極大，從而嚴重影響項目形象。商業(yè)配套：依托長樂東路、萬壽路、幸福路三條主干道沿街商業(yè)配套，十分完善，但經(jīng)營環(huán)境極差，整體商業(yè)經(jīng)營水平粗糙落后。教育醫(yī)療：除空軍工程大學外，周邊教育配套主要以村辦小學、幼兒園為主，其余學校多在南側(cè)咸寧路附近；醫(yī)療設施匱乏，方圓2公里范圍無正規(guī)醫(yī)院，多以藥店、診所為主。交通休閑：交通資源豐富，10分鐘步行距離內(nèi)近20條公交路線，且項目本身位于地鐵一號線規(guī)劃車站附近；5分鐘車程內(nèi)缺少大中型休閑設施，該區(qū)域娛樂休閑活動缺失。以社區(qū)配套為主且分布零散，生活便利但缺乏檔次。地塊配套解讀地塊現(xiàn)狀認知地塊現(xiàn)狀：目前多為長樂坡村村落用地，建筑低矮凌亂，部分項目用地為廢舊廠礦企業(yè)用地，整體形象極差；且南側(cè)項目用地與長樂路地表存在一定高差，未來動工土方量巨大，無疑增加了項目開發(fā)的成本；地塊基數(shù)：項目占地約500畝，暫定容積率為4.5，折合總建筑面積約150萬㎡，地塊受周邊現(xiàn)有建筑的影響呈不規(guī)則分布，臨長樂路沿街面長達960余米。地塊發(fā)展影響因素：原有城中村形象對項目形象的折損；地塊內(nèi)部存在市政供暖管道，若無法拆移將嚴重影響項目開發(fā)與規(guī)劃；超長沿街面考驗開發(fā)對商業(yè)的理解。本案為規(guī)模型商住項目，具備開發(fā)高端社區(qū)與城市綜合體潛質(zhì)。項目屬性研判發(fā)展優(yōu)勢因素發(fā)展限制因素城市發(fā)展主軸交通緩沖要地地鐵沿線學校與浐河規(guī)模型商住地塊零碎、分散城改低起點形象市政供暖管道障礙千米沿街面導致商業(yè)分散項目定性：城市發(fā)展緩沖區(qū)規(guī)模型城改項目項目屬性分析項目背景解析項目背景分析2010上半年一線城市二三線城市

北京深圳廣州青島成都南京西安GDP（億元）6372.64215.574886.012586.72363.482443.371372.44較上年增速12.00%11.60%13.60%13.90%16.80%14.20%16.80%西安市GDP年均增長14.1%，2009年增長14.5%，高于全國同期水平5個百分點，未來的上升空間很大；西安市2010年上半年的GDP增長速度是16.8%，西安市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；2010年上半年，西安市固定資產(chǎn)投資已達1596.84多億元，年均增幅29%，大量投資已經(jīng)在基礎設施建設方面發(fā)揮了效用；4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系城市經(jīng)濟背景800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系西安市歷年人均GDP18285.346元，

自06年后增速呈飛躍式發(fā)展，表明近幾年西安市經(jīng)濟增長較快；西安市2009年人均GDP約4757.886美元，說明西安市房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。城市經(jīng)濟背景西安市2009年常住人口843.46萬人，城鎮(zhèn)人口581.40萬人，城市化率已從2001年的42%增加到達69%，城市化率相對較高，住房消費潛力巨大。2009年城市經(jīng)濟背景2010年西安各區(qū)產(chǎn)業(yè)劃分：碑林區(qū)：科研文教、旅游、商貿(mào)新城區(qū)：商貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)及科教蓮湖區(qū)：現(xiàn)代裝備制造業(yè)、服務業(yè)、旅游文化業(yè)未央?yún)^(qū)：教育、工業(yè)、物流、文物和生態(tài)保護功能雁塔區(qū)：科研文教、商貿(mào)、居住、文化旅游灞橋區(qū)：生態(tài)旅游、商貿(mào)、文化娛樂、物流、高新技術產(chǎn)業(yè)臨潼區(qū)：以自然風景、歷史文化及文物旅游為特征的現(xiàn)代化國際旅游名區(qū)長安區(qū)：科教文化中心區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)民俗旅游度假區(qū)，重點發(fā)展商貿(mào)、旅游服務、金融等第三產(chǎn)業(yè)閻良區(qū)：閻良航空科技城西安產(chǎn)業(yè)結構是“三、二、一”型，2009年第三產(chǎn)業(yè)比重已超過半數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)在西安經(jīng)濟發(fā)展中的重要性可見一斑；城市經(jīng)濟背景西安市社會消費品零售總額增長迅速，2009年已達1381.12億元，近年來平均年增長率18%以上，居民消費明顯升溫。按行業(yè)分類，2009年零售業(yè)消費零售占主導，為979.03億元，占據(jù)社會消費品總額71%。

各行業(yè)消費品零售額增速批發(fā)業(yè)249.817.30%零售業(yè)979.0321.10%住宿和餐飲業(yè)128.6914.60%其他23.614.10%城市經(jīng)濟背景西安城市居民的人均可支配收入逐年增長，增長速度也呈上升趨勢，2009年人均可支配收入達18963元西安市居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，2009年為34.1%，城市居民基本實現(xiàn)小康生活水平城市經(jīng)濟背景“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式?！熬艑m格局”即中心的唐城，東部的國防科技區(qū)，西部的綜合工業(yè)區(qū)，南部的科研文教區(qū)，北部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南部的曲江旅游度假區(qū)，西南部的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北部的漢城遺址，東北部的浐灞生態(tài)區(qū)?！捌灞P路網(wǎng)”即市區(qū)道路網(wǎng)繼承唐長安方格網(wǎng)、棋盤式格局，外圍功能區(qū)結構也以棋盤路網(wǎng)為特色，形成一個明顯的區(qū)級中心。“軸線突出”即以現(xiàn)有的穿越鐘樓的南北軸線為中心城市主軸，以大明宮含元殿到大雁塔的南北軸線作為西安重要的景觀軸線，兩條軸線與穿越東西大街的軸線交匯，形成西安棋盤結構的“十”字型格局?！耙怀嵌嘈摹奔丛凇熬艑m格局”的基礎上，沿城市放射狀交通線向外發(fā)展功能區(qū)，形成多個城市副中心。規(guī)劃確定未來西安市中心城市發(fā)展模式為“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。城市規(guī)劃背景各大區(qū)域特色鮮明，發(fā)展定位相對明確，而本案所在區(qū)域卻缺少較為鮮明的城市屬性特征。雁塔區(qū)：科教中心；高校云集、科研強勁。未央?yún)^(qū)：政治中心；西安市政府遷址張家堡。碑林區(qū)：商貿(mào)中心；東大街、南大街、開元、百盛、唐城、長發(fā)祥。蓮湖區(qū)：裝備制造中心；西電、法士特、西安印鈔廠、利君制藥灞橋區(qū)：生態(tài)中心；浐河、灞河、生態(tài)濕地閻良區(qū)：航空制造基地；西飛集團臨潼區(qū)：休閑旅游中心兵馬俑、秦始皇墓城市規(guī)劃背景在新一輪的城市規(guī)劃中此次總體規(guī)劃從宏觀層面和戰(zhàn)略發(fā)展角度出發(fā)，深入研究了如何在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中加強我市對區(qū)域的輻射和帶動作用，未來城市將遵循“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展”的整體發(fā)展思路，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心；在北部方向形成以閻良為主的副中心。目前大東郊處于城市未來發(fā)展的主要方向。閻良新城高陵縣城涇渭新城新筑組團臨潼新城洪慶組團藍田縣城遵循西安市整體規(guī)劃思想，區(qū)域所處在城市未來主要發(fā)展方向。區(qū)域發(fā)展背景在中心都市小商品采購圈的基礎上形成綜合功能的新市場集群在目前該區(qū)域的現(xiàn)有商圈基礎上以長樂路經(jīng)濟帶為軸心，以康復路、長纓路為骨架，以“西北第一市“康復路綜合批發(fā)市場、西北輕工批發(fā)市場和西北商貿(mào)中心等大型商貿(mào)網(wǎng)點為支撐的商貿(mào)集散區(qū)。同時遠期該區(qū)域?qū)⒁詫I(yè)化、品牌化、特色化為發(fā)展方向，加快現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)態(tài)升級換代步伐，形成具有物流集散、批發(fā)交易、信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、電子商務等綜合功能的新型市場集群和良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，完成由目前都市小商品采購圈的再次升級。雁塔碑林新城未央商貿(mào)

從目前該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃大骨架來看，政府的決心還是以強化區(qū)域的城市商業(yè)發(fā)展，新型市場集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的全面升級必然帶來更多的人氣和財氣。區(qū)域發(fā)展背景本案區(qū)域發(fā)展背景第五第三第四第六城東區(qū)發(fā)展水平在全市9區(qū)四縣中處于中上游水平，但投資基數(shù)較小注定了該區(qū)域消費旺盛但區(qū)域升級速度極慢，隨時有被新興區(qū)域趕超的威脅。區(qū)域經(jīng)濟基礎良好，但弱勢的投資額度注定區(qū)域發(fā)展的有限與遲鈍。本案區(qū)域發(fā)展背景城市層面：加快城市擴張速度，解決城市空間集聚與擴散的關系，引導城市空間重組，符合城市未來發(fā)展趨勢，有利迅速聚集人氣，形成新的地鐵商業(yè)中心推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。區(qū)域?qū)用妫禾岣叱鞘兄行呐c城市邊緣區(qū)的溝通能力，平衡城市中心與城市遠郊的物業(yè)價值，加速沿線物業(yè)升級，推動沿線產(chǎn)業(yè)格局變更。沿線分析：提升現(xiàn)狀交通的擴張與輻射能力，逐步完成沿線0.5公里半徑的地鐵經(jīng)濟帶，從而快速提升沿線的物業(yè)價值。地鐵將改變區(qū)域發(fā)展模式，加快區(qū)域發(fā)展的速度。地鐵沿線物業(yè)價值隨地鐵交通的不同階段呈跳躍性增長，地鐵對的實質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放時間序列表現(xiàn)參照西安地鐵2號線工程進度與沿線周邊物業(yè)價值增長的關系：從地鐵項目規(guī)劃開始，長安路及未央大道沿線房地產(chǎn)開發(fā)及開始逐漸升溫，并隨著地鐵建設進度不斷變化。由此可以預見地鐵對周邊沿線物業(yè)的價值影響。區(qū)域發(fā)展背景項目背景小結城市經(jīng)濟的快速發(fā)展和擴張為項目開發(fā)帶來了良好的外在機遇，尤其是人均收入水平和消費能力的提高，對房地產(chǎn)的潛在需求日益旺盛；城市規(guī)劃之下，項目所在區(qū)域成為城市發(fā)展主軸之一，未來政策的偏移與城市擴張的推動作用，勢必為區(qū)域帶來更多的客群和潛在消費機會；城東區(qū)域位屬西安中上游水平，區(qū)域經(jīng)濟良好，雖投資額度不大，但以小商品批發(fā)經(jīng)濟為主導的區(qū)域商業(yè)充滿活力，伴隨著近年來浐灞新區(qū)的開發(fā)持續(xù)走熱，未來新城東客運站的遷移，區(qū)域發(fā)展重點必將發(fā)展變化，項目未來面臨城市發(fā)展門戶的核心地位；地鐵一號線的開通運行，將完全改變項目所在地長樂路的商業(yè)格局，對項目商業(yè)的發(fā)展具有極大的促進作用。住宅市場分析商業(yè)市場分析市場競爭分析地產(chǎn)行情透視土地市場土地市場特征：市場供需比1.36：1，供略過于求；外埠房企拿地熱情高漲；商業(yè)土地成交量猛增156.72%；東南兩區(qū)供應集中放量；土地成交單價與與樓面地價同比基本持平；土地市場增幅穩(wěn)中有升，本案區(qū)域成為核心放量區(qū)。地產(chǎn)行情透視2010年西安商品住宅供求比商品房供需特征：市場供應增速趨緩，需求量穩(wěn)步增加，供求關系呈現(xiàn)供不應求局面，1月統(tǒng)計市場供求比為1：1.52；城市建設規(guī)劃投入加大，尤其是棚戶區(qū)改造與城中村改造的大力推進，保障性住房供應提速；供求關系呈現(xiàn)供不應求，棚戶與城改放量提速平衡供求關系。商品房成交特征：長期呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，短期成交量價區(qū)域平穩(wěn)；市場對政策的消化能力較強，表明市場主體仍舊以自住類剛性需求為主；地產(chǎn)行情透視剛性需求主導市場，高漲的置業(yè)熱情推動市場穩(wěn)步向上發(fā)展。各城區(qū)住宅市場對比各城區(qū)商業(yè)市場對比各城區(qū)辦公市場對比城東市場特征：住宅供應量為城六區(qū)第三，目前共50余個項目在售，占全市的17%，10年施工面積242萬㎡，銷售面積223萬㎡，供需比1.08：1，供需相對平衡；商業(yè)供應量為城六區(qū)第四，2010年供應面積近20萬㎡，銷售面積僅7萬㎡，供需比接近3：1，明顯呈現(xiàn)供大于求局面；受區(qū)域發(fā)展限制，辦公市場一直空白，缺少產(chǎn)業(yè)氛圍的城東，難以形成一定的辦公市場份額；價格層面，住宅價格明顯低于其他各區(qū)，而商業(yè)價格則基本與城西和高新持平。相對明顯的價值洼地，居民認知“宜居不以商”。地產(chǎn)行情透視行業(yè)背景小結土地市場穩(wěn)中有升，市場供需關系基本平衡，近年來城東逐步成為土地放量的核心區(qū)，對項目而言未來市場競爭壓力極大；商品房市場呈現(xiàn)供不應求特征，但伴隨著城市保障性住房、城市改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）等多項工程的推進，尤其是城東區(qū)大量城中村項目近年來的持續(xù)放量，市場供應有效加大，未來供求關系略顯緊張；縱觀近年來西安市場成交情況，結合當時市場政策行情，西安市場對政策的消化能力極強，市場長期呈現(xiàn)量價齊漲的樂觀態(tài)勢，這表明西安市場仍舊以自住型的剛性需求為主，市場可拓展空間較大；分析城東市場特征，住宅物業(yè)供需平衡，但處于西安住宅價值的低洼地帶；商業(yè)物業(yè)供需失衡，呈現(xiàn)供大于求的尷尬局面，而辦公物業(yè)受區(qū)域發(fā)展基礎條件的限制，一直處于空白市場。主要在售項目開發(fā)商產(chǎn)品類別占地建面容積率戶型價格灞業(yè)大境灞業(yè)地產(chǎn)高層270畝80萬3.933~139待定長樂一號中港地產(chǎn)高層40畝30萬11.280~1174900御錦城盛恒置業(yè)高層、洋房2000畝300萬2.378~1326500水岸東方廣福置業(yè)高層1200畝110萬2.277~1856500龍湖弗萊明戈龍湖地產(chǎn)洋房825畝120萬2.3170~2409000尚東國際城瑞和地產(chǎn)高層120畝30萬2.756~1304200東城新一家泰爾企業(yè)高層160畝40萬3.980~1204700林河春天林河興業(yè)高層130畝33萬4.570~140待定浐灞新城灞橋建設多層58畝70萬2.475~105國際幸福城宏潤地產(chǎn)多層、高層785畝100萬2.576~240暖山西安富祥地產(chǎn)高層135畝30萬3.495~1507000萬合世家故鄉(xiāng)地產(chǎn)高層80畝20萬3.540~1304100利安東庭利安置業(yè)高層10畝4萬6.360~1205000金茂紫庭日鑫置業(yè)高層20畝9萬8.460~1407200福邸名門恒正科技高層93畝22萬3.5560~1706700新東尚東尚地產(chǎn)高層82畝23萬5.250~1607600唐韻三坊廣暉置業(yè)高層96畝29萬5.2746~906400恒基碧翠錦華恒基兆業(yè)高層168畝40萬2.8580~2608000東郡一號青山置業(yè)高層120畝70萬4.9547~1355500新興新慶坊新興地產(chǎn)高層75畝20萬3.580~1208500星幣傳說高山流水地產(chǎn)高層105畝30萬680~1409000紫落瀾庭泰華集團高層25畝11萬6.9337~1247800住宅市場分析項目數(shù)量較多，主要在售項目22個，以大中規(guī)模項目為主。產(chǎn)品線相對簡單，多以面積區(qū)間70~130㎡，建筑形態(tài)高層產(chǎn)品出現(xiàn)。價格差距大，價格區(qū)間在4000~9000元/㎡，項目基礎屬性雜糅，城改、小產(chǎn)權、集資房、商品房等應有盡有編號項目價格1尚東國際城42002東城新一家47003林和春天待定4浐灞新城1御錦城65002水岸東方65003長樂一號49004灞業(yè)大境待定5龍湖弗萊明戈90006暖山西安70001福邸名門67002新東尚76003金茂紫庭72004利安東庭50005萬合世家41001紫落瀾庭78002星幣傳說90003新興新慶坊85004恒基碧翠錦華80005東郡一號55006唐韻三坊6400紡織城板塊浐河沿線板塊萬壽路-咸寧路板塊東二環(huán)板塊住宅市場分析城東板塊特征鮮明，項目分布主要集中在交通干線沿線。競爭項目銷售情況分析項目名稱入市時間已供應量已售量主力面積均價主力總價銷售率御錦城200817萬16萬78~132650050萬~80萬94%水岸東方200751萬35萬77~185650050萬~110萬69%長樂一號咨詢中10萬7萬80~117490039萬~60萬70%灞業(yè)大境咨詢中————33~139待定————龍湖弗萊明戈2010.5————170~2409000————暖山西安2009.0212萬7.5萬95~144700060萬~100萬62.5%福邸名門2009.0617萬10萬60~170670040萬~90萬59%新東尚2009.0923萬19.5萬50~160760045萬~90萬85%金茂紫庭2009.0410萬6.9萬60~140720043萬~100萬69%利安東庭2010.104萬——60~120500030萬~60萬——萬合世家2010.0410萬9萬40~130410025萬~50萬90%紫落瀾庭2010.0811萬8萬37~124780035萬~90萬73%星幣傳說2010.103萬1.6萬80~140900070~120萬53%新興新慶坊2010.114萬2.6萬80~120850070萬~100萬65%恒基碧翠錦華2010.104.6萬0.6萬80~260800060萬~160萬13%東郡一號2010.104萬3萬47~135600030萬~80萬75%唐韻三坊2010.046萬5.5萬46~90640030萬~55萬92%扣除2008年全年房地產(chǎn)深度調(diào)整此項因素，扣除廣廈水岸東方長期作戰(zhàn)因素，在2009年~2011年這三年時間內(nèi)，城東區(qū)供應量約135萬㎡，折算年供應量約62.5萬㎡；總?cè)セ考s97萬㎡，折算年去化量約45萬㎡。城東區(qū)年商品住宅的消化能力為40~45萬㎡。住宅市場分析本案所在板塊項目情況圖項目名稱總建面已推量已售量推貨余量未推量合計御錦城300萬17萬16萬1萬283萬284萬水岸東方110萬51萬35萬16萬59萬75萬長樂一號30萬10萬7萬3萬20萬23萬灞業(yè)大境80萬——————80萬80萬龍湖弗萊明戈120萬——————130萬130萬暖山西安30萬12萬7.5萬4.5萬18萬22.5萬福邸名門22萬17萬10萬7萬5萬12萬新東尚23萬23萬19.5萬3.5萬——3.5萬金茂紫庭10萬10萬6.9萬0.1萬——0.1萬利安東庭4萬4萬——4萬——4萬萬合世家20萬10萬9萬1萬10萬11萬紫落瀾庭11萬11萬8萬3萬——3萬星幣傳說30萬3萬1.6萬1.4萬27萬28.4萬新興新慶坊20萬4萬2.6萬1.4萬16萬17.4萬恒基碧翠錦華40萬4.6萬0.6萬4萬35.4萬39.4萬東郡一號70萬4萬3萬1萬66萬67萬唐韻三坊29萬6萬5.5萬0.5萬23萬23.5萬目前市場在售項目推貨余量約51.4萬㎡，未推貨存量約772.4萬㎡，合計未來市場總供應量為823.8萬㎡；按照區(qū)域市場推貨節(jié)奏和去化節(jié)奏折算，平均單個項目年推貨量約10~15萬㎡，則區(qū)域未來1年內(nèi)140~200萬㎡；2年內(nèi)市場推貨量在280~400萬㎡。伴隨著浐灞新區(qū)的持續(xù)開發(fā)和該區(qū)域其余城中村的陸續(xù)入市，未來區(qū)域仍將有大量產(chǎn)品入市。未來2年內(nèi)市場存量高達280~400萬㎡，以目前的消化能力需要6~8年左右的時間消化完畢。住宅市場分析50畝100畝150畝200畝250畝300畝9000恒基碧翠錦華紫落瀾庭500畝1000畝1500畝唐韻三坊80007000600050004000金茂紫庭新興新慶坊新東尚萬合世家福邸名門龍湖弗萊明戈御錦城長樂一號星幣傳說利安東庭水岸東方東郡一號尚東國際城暖山西安東城新一家本案規(guī)模無法成為絕對優(yōu)勢，品牌對項目提升作用明顯。城改項目集中區(qū)品牌項目集中區(qū)住宅市場分析從價格與產(chǎn)品舒適度來看，容積率與價格呈明顯的反比關系，市場價格較高項目除星幣傳說與新東尚外，容積率控制均在3~5之間；從價格與去化速度來看，當價格高于7000元對去化速度會產(chǎn)生明顯的影響作用，區(qū)域市場對價格的敏感度較高；從價格與容積率、去化速度的關系分析，市場銷售受制因素較多，客戶除對產(chǎn)品有一定的追求之外，對價格的承受能力也存在一定瓶頸。住宅市場分析銷售明顯受產(chǎn)品與價格的雙重影響，銷售因素敏感度高。項目名稱建筑形態(tài)梯戶比戶型區(qū)間主力戶型長樂一號273t1080~117兩房、三房灞業(yè)大境22/332t4、2t633~196三房利安東庭282t660~120兩房、三房龍湖·弗萊明戈洋房2t2170~240洋房新東尚332t450~160三房金茂紫庭263t860~140兩房、三房福邸銘門262t360~170三房萬合世家282t640~130兩房、三房暖山西安18/281t2、2t495~144三房新興駿景園282t4、2t580~120三房東郡壹號263t8、3t1047~135兩房、三房恒基碧翠錦華252t480~260三房、四房唐韻三坊332t646~90兩房紫落瀾庭302t4、2t637~124兩房、三房御錦城262t4、2t678~132兩房、三房廣廈水岸東方332t4、2t677~185三房在售產(chǎn)品建筑形態(tài)以高層為主，且均在26層以上，28~33成為市場主流產(chǎn)品，小高層僅暖山西安有，高端項目均會穿插少量的花園洋房；市場在售項目梯戶比相對較大，1T2戶板樓近乎絕跡，主要以2T4~2T6點板結合和點式樓為主，在保證一定舒適度的條件下盡可能的擴大建筑面積；在售戶型區(qū)間相對較小，主力戶型區(qū)間在70~130㎡，且兩房主力面積在70~90㎡，三房主力面積在100~130㎡，兩房偏于經(jīng)濟，三房偏于舒適。住宅市場分析整體產(chǎn)品舒適度偏低，經(jīng)濟兩房、舒適三房成為市場主流產(chǎn)品。項目名稱開盤時間施工進度項目屬性無證價格有證價格長樂一號未定地上5層城改5000——利安東庭2010.10地基處理城改5000——幸福花園2010.1016層商品房5200——金茂紫庭2009.4封頂商品房61007200福邸銘門2010.9部分封頂商品房68007300萬合世家2010.45層城改4100——暖山西安2010.8部分封頂商品房59007000國際幸福城2010.6部分封頂城改5000——恒基碧翠錦華2010.10主體6層商品房75008000唐韻三紡2010.715層城改56006400紫落瀾庭2010.811層商品房67007800龍城四季2009.11準現(xiàn)房商品房55007000御錦城——13層商品房6500——明林庭苑2010.11準現(xiàn)房商品房50005300市場整體施工進度較快，且銷售價格受項目屬性制約極大，城改項目與五證不全的項目價格難以破六。住宅市場分析項目名稱代理機構價格（元/㎡）項目賣點利安東庭自銷5000宜居生態(tài)地產(chǎn)幸?；▓@陜西偉嘉機構5200普通住宅純朝南戶型金茂紫庭永道聯(lián)行7200健康居住社區(qū)，價位低福邸銘門地平線機構7300純板小高層和高層中式院落萬合世家自銷4100地鐵站口、花園社區(qū)城改項目暖山西安西安雅狐7000景觀居所品質(zhì)地標性住宅國際幸福城易居中國5000復合地產(chǎn),經(jīng)濟住宅新興駿景園世聯(lián)地產(chǎn)760048萬平米成熟大社區(qū)恒基碧翠錦華易居8000品牌之作，配套完善紫落瀾庭美城機構7800社會精英專屬公園私邸明林庭苑卓力地產(chǎn)全程5300臨近地鐵1、6號線，準現(xiàn)房國際幸福城易居中國——城東大盤，臨近浐河市場項目賣點挖掘相對粗糙，多以項目自身產(chǎn)品與地段作為初級賣點，缺少項目或者區(qū)域靈魂的存在。住宅市場分析住宅市場小結供需層面：市場年消化能力僅40~45萬㎡，而區(qū)域供應短期則高達280~400萬㎡，供需比落差極大，無新盤入市去化仍需6~8年；板塊特征：規(guī)模項目云集，品牌實力開發(fā)商遍布，項目分布主要依附于城市主干道沿線，且通過分析發(fā)現(xiàn)，品牌和交通對于項目未來銷售價格的影響力至關重要；銷售特征：項目去化受產(chǎn)品規(guī)劃與價格的雙重限制，銷售因素敏感度較高，從項目銷售價格分析，項目土地屬性對價格的限制因素明顯，城改項目在該區(qū)域難以破六，且營銷操作相對落后，對項目價值挖掘較弱；產(chǎn)品特征：在售項目以點板結合和點式高層為主，主力戶型區(qū)間在70~130㎡，以經(jīng)濟型兩房和舒適型三房為主力產(chǎn)品戶型。商業(yè)市場分析1城內(nèi)商業(yè)區(qū)西安最繁榮的商圈，老城區(qū)商業(yè)模型，以商貿(mào)、金融、行政區(qū)域為主，商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)分布最為完整，配套設施亦最完善。2高新商業(yè)區(qū)新型商業(yè)中心，集中高檔購物、休閑、娛樂、商務辦公為一體，但商業(yè)規(guī)模相對較小，以中高端消費為主3曲江旅游區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游消費、休閑購物為主，商業(yè)業(yè)態(tài)正在不斷豐富，商業(yè)氛圍正在聚集。4小寨商業(yè)區(qū)文教區(qū)商業(yè)核心，以學生經(jīng)濟、年輕消費為主，商業(yè)規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)種類豐富。5電子城商圈早期的電子產(chǎn)品市場，現(xiàn)以形成區(qū)域型綜合商業(yè)中心。6長樂路商圈西北地區(qū)最大的小商品集散基地，以服裝及小商品為主。7經(jīng)開區(qū)商圈目前商業(yè)氛圍逐漸增強，商業(yè)規(guī)模也在不斷擴大，且區(qū)域居住人口不斷增長，消費能級不斷提升，隨著政府的北遷，未來將構建新的商業(yè)中心。8太華路商圈建材、家居產(chǎn)品集中區(qū)，以市場形式為主，且隨著大明宮遺址的改造，建成后將成為全國最大的文化遺址公園，其周邊商業(yè)也將會有所提升。9土門商業(yè)區(qū)西城區(qū)歷史悠久的商業(yè)老區(qū)，綜合型商業(yè)區(qū)。本案城市商圈邊緣輻射帶，批發(fā)類專業(yè)市場商業(yè)基礎。以長樂路為中軸，軸長約5公里，以康復路批發(fā)市場及輕工批發(fā)市場為核心，構筑起長樂路商圈的發(fā)展骨架。長樂路板塊以輻射西北五省、中低檔服飾批發(fā)兼零售的經(jīng)營模式，擁有西北輕工批發(fā)市場、西北羊毛衫城、西北商貿(mào)中心、義烏批發(fā)商城、多彩商城等20余家大型專業(yè)批發(fā)市場。長樂路商圈是西安市人口最密集的地區(qū)之一，目前常駐人口50多萬，流動人口超過20萬。商業(yè)規(guī)模近90萬平方米，年批零交易額已超過600億元人民幣。大型居住區(qū)的陸續(xù)入住和大面積城中村落吸納了大量的人群入住城東；區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)被動的不斷更新升級，傳統(tǒng)商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足消費者的需求。本案幸福路商業(yè)街西北食品批發(fā)城城東站三府灣車站多彩商城丹尼斯商城輕工市場西北羊毛城義烏商城京閩茶城長樂路成型商圈紡織城商圈區(qū)域快速發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的升級需求迫在眉睫。商業(yè)市場分析長樂路商圈隨著城市化進程、經(jīng)濟要求，自身經(jīng)過經(jīng)營形態(tài)升級、調(diào)整。已成為西安市服飾、小商品等商貿(mào)最集中的地區(qū)之一，同時也是西北地區(qū)規(guī)模