《房地產(chǎn)法原理與案例教程(第三版)》第七-九章

《房地產(chǎn)法原理與案例教程(第三版)》第七---九章第七章房地產(chǎn)權(quán)屬制度第八章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第九章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度第十章房地產(chǎn)租賃法律制度第十一章房地產(chǎn)抵押法律制度案例分析與討論contents目錄第七章房地產(chǎn)權(quán)屬制度01指房地產(chǎn)所有權(quán)及其派生的權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)屬的定義包括國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)權(quán)屬的種類房地產(chǎn)權(quán)屬概述土地所有權(quán)的歸屬我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地使用權(quán)的取得方式包括出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式。其中，出讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地權(quán)屬制度房屋所有權(quán)屬于房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。包括原始取得和繼受取得。原始取得如自建房屋，繼受取得如買賣、贈與、繼承等。房屋權(quán)屬制度房屋所有權(quán)的取得方式房屋所有權(quán)的歸屬指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的定義有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理。在處理相鄰關(guān)系時，應(yīng)遵循這些原則，兼顧各方利益。相鄰關(guān)系的處理原則房地產(chǎn)相鄰關(guān)系第八章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度02指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)定義投資大、周期長、風(fēng)險高、回報豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)特點項目立項、規(guī)劃審批、施工建設(shè)、竣工驗收、銷售與交付。房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)需具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)驗和業(yè)績等條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型包括內(nèi)資、外資、合資等多種類型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、銷售與租賃等。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得國有土地使用權(quán)。根據(jù)城市規(guī)劃要求進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計。按照規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行施工建設(shè)，確保工程質(zhì)量和安全。項目完成后進(jìn)行竣工驗收，確保符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。土地獲取規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收開發(fā)許可制度合同監(jiān)管制度價格監(jiān)管制度質(zhì)量安全監(jiān)管制度房地產(chǎn)開發(fā)的行政監(jiān)管01020304實行房地產(chǎn)開發(fā)許可制度，確保企業(yè)具備相應(yīng)資質(zhì)和條件。對房地產(chǎn)開發(fā)合同進(jìn)行監(jiān)管，確保合同內(nèi)容合法、公平。對商品房價格進(jìn)行監(jiān)管，防止價格欺詐和哄抬價格行為。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行質(zhì)量安全監(jiān)管，確保工程質(zhì)量和安全。第九章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度03房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。包括買賣、贈與、互易、繼承、遺贈等。030201房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序簽訂轉(zhuǎn)讓合同；履行相關(guān)手續(xù)；登記過戶。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的；因社會公共利益需要收回土地使用權(quán)的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋買賣的程序簽訂買賣合同；辦理過戶手續(xù)；交付房屋并支付價款。房屋買賣的注意事項了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況；確認(rèn)房屋質(zhì)量；明確違約責(zé)任等。房屋買賣的條件出賣人必須具有房屋所有權(quán)；買賣雙方必須就房屋買賣達(dá)成一致意見；必須簽訂書面合同并辦理登記手續(xù)。房屋買賣贈與人與受贈人簽訂贈與合同，并辦理過戶手續(xù)。房地產(chǎn)贈與雙方達(dá)成協(xié)議，互相交換房地產(chǎn)并辦理過戶手續(xù)。房地產(chǎn)互易按照法定程序或遺囑內(nèi)容進(jìn)行繼承或遺贈，并辦理相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)繼承與遺贈其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第十章房地產(chǎn)租賃法律制度04租賃形式包括房屋租賃、建設(shè)用地使用權(quán)租賃等。租賃定義房地產(chǎn)租賃是指出租人將其所擁有的房地產(chǎn)交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行為。租賃原則自愿、平等、公平和誠實信用。房地產(chǎn)租賃概述是出租人和承租人之間簽訂的，用于明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。房屋租賃合同租金是承租人使用房屋的對價，押金是為了保證承租人履行義務(wù)而交付的擔(dān)保金。租金與押金出租人應(yīng)保證房屋符合約定的用途，承租人應(yīng)妥善使用并維護房屋。房屋修繕與維護房屋租賃03土地用途與規(guī)劃限制承租人應(yīng)按照約定的用途使用土地，并遵守相關(guān)規(guī)劃限制。01建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同是出租人和承租人之間簽訂的，關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)租賃的協(xié)議。02租金與支付方式租金根據(jù)土地等級、面積和租賃期限等因素確定，支付方式可以協(xié)商約定。建設(shè)用地使用權(quán)租賃轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓定義01轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的行為；承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將其在租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓條件02需經(jīng)出租人同意；轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同剩余期限；承租權(quán)轉(zhuǎn)讓需通知出租人并辦理相關(guān)手續(xù)。轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓效力03轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓第十一章房地產(chǎn)抵押法律制度05123指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押定義抵押人指提供房地產(chǎn)作為擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人指接受房地產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人。抵押人與抵押權(quán)人包括抵押人所有的房屋和其他地上定著物，以及抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。抵押物范圍房地產(chǎn)抵押概述房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。抵押合同房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，登記是抵押合同的生效要件。抵押登記在設(shè)立房地產(chǎn)抵押前，應(yīng)對抵押物進(jìn)行價值評估，以確定其擔(dān)保價值。抵押物評估房地產(chǎn)抵押的設(shè)立房地產(chǎn)抵押的效力抵押期間，抵押人將抵押物出租的，應(yīng)當(dāng)告知承租人該物已經(jīng)抵押的情況。承租人未被告知或者未應(yīng)承的，抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以請求停止侵害、排除妨礙或者賠償損失。抵押物出租限制在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。優(yōu)先受償權(quán)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押物轉(zhuǎn)讓限制房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)與消滅債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)實現(xiàn)方式協(xié)議優(yōu)先，協(xié)商不成的可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)消滅情形主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實現(xiàn)、抵押物滅失且無代位物、抵押合同被撤銷或者被確認(rèn)無效等情形下，房地產(chǎn)抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)實現(xiàn)條件案例分析與討論06糾紛類型涉及房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)屬的爭議。典型案例甲乙雙方就某房屋的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議，甲方主張其通過合法買賣取得所有權(quán)，而乙方則持有該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。法律分析根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明。在處理此類糾紛時，應(yīng)首先核實產(chǎn)權(quán)證書的真實性，并結(jié)合其他證據(jù)如買賣合同、付款憑證等，綜合判斷房屋所有權(quán)的歸屬。案例一：房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛010203違規(guī)類型包括未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、違規(guī)預(yù)售、擅自改變規(guī)劃等。典型案例某開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，擅自將樓盤進(jìn)行預(yù)售，并收取了購房者的定金。法律分析根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售必須取得預(yù)售許可證。對于違規(guī)行為，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)依法進(jìn)行查處，并責(zé)令其整改。同時，購房者也有權(quán)要求開發(fā)商退還定金并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。案例二：房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)行為要點三糾紛類型涉及房屋買賣合同履行過程中的爭議，如交付延遲、質(zhì)量問題等。要點一要點二典型案例甲乙雙方簽訂房屋買賣合同后，甲方未按約定時間交付房屋，且房屋存在質(zhì)量問題。法律分析根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則履行合同義務(wù)。甲方未按約定時間交付房屋且存在質(zhì)量問題構(gòu)成違約行為，乙方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任包括繼續(xù)履行合同、賠償損失等。要點三案例三：房屋買賣合同糾紛涉及房屋租賃與抵押權(quán)實現(xiàn)的爭議。甲方將自有房屋租賃給乙方使用，后甲方因債務(wù)問題將該房屋抵押給丙方并辦理了抵押登記手續(xù)。在債務(wù)到期未清償?shù)那闆r下