國家宏觀調控

房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。經過十幾年的發(fā)展，中國房地產業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉型時期，房地產業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉變。國民經濟的持續(xù)增長和居民消費結構的提升，為房地產業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產業(yè)面對著更加激烈的競爭。一、房地產業(yè)宏觀調控政策任何一個過熱的行業(yè)都會面臨調控。任何行業(yè)都有周期，而宏觀調控就是反周期的行為，目的是為了防止經濟的過熱和過冷。對于整個經濟運行的全局來說，則是見效快、動手早、防患于未然的主動調整。（一）、房地產宏觀調控背景1998年以來，在國家房改政策指導下，深化住房改革，居民住房觀念發(fā)生了變化，住房商品化基本建立，房地產投資快速增長，以住宅為主房地產業(yè)已經成為國民經濟重要支柱產業(yè)。這對于改善城市居民居住條件，推動投資和消費快速增長，以及擴大社會就業(yè)等方面都起到了積極推動作用。全國房地產市場發(fā)展是健康的，總量基本平衡，結構有所改善，市場供銷旺盛，價格基本穩(wěn)定。我國房地產業(yè)真正發(fā)展起來至今不過20年時間。由于政府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規(guī)范度偏低，盡管這樣有利于房地產的放開搞活，促進其發(fā)展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。在房地產市場快速發(fā)展的過程中存在下面八個方面問題：1、是土地的供應不規(guī)范。在過去的房地產發(fā)展中，土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發(fā)中土地所占成本極低，有些獲得了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業(yè)的公平競爭，也易出現腐敗行為。2、是房地產投資過快，價格相對過高。由于種種原因，房產的需求一直處于旺盛狀態(tài)。房地產投資增長較快。特別是湖南、湖北、河南、安徽等中部地區(qū)房地產投資同比年均增長38.0%，高于東部28.7%和西部23.6%的增長速度。合肥的房地產投資情況：2003年同比增長124.1%，04年同比增長54.2%；2005年同比增長37.57%，2006年同比增長38.4%。其中商品住房投資2003年同比增長164.8%；2004年同比增長61.4%；2005年同比增長97.5%；2006年同比增長78.4%，07年同比增長41.82%。特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。3、是建筑安裝成本所占比例偏低。在國外建筑安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。中國房價中的建筑安裝成本僅占30%。這種情況說明我們的房屋定價過于偏高，利潤過大。也說明在中國的房屋建設中，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩余價值都變成了高額利潤。4、是保障性住房建設比率過低。由于高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷于開發(fā)大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區(qū)都應有一些相對小型的，適于中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發(fā)展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。很多中低收入階層“望房興嘆”，有房買不起。在全國各地都有因經濟適用房建得離市區(qū)過遠，基礎設施配套不全。5、是房地產企業(yè)自有資金率過少。我國的房地產的開發(fā)建設，投資商多數欠缺資金，于是多是在拿到土地后，以土地為抵押，向銀行貸款。例如合肥，房企的自有資金2006年僅為24%，2007年為28%。房地產商自有資金少也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發(fā)企業(yè)的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業(yè)達58%，個別地產超過80%。90年代以來，中國各商業(yè)銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。6、房地產市場運行、監(jiān)管和調控體系不完善，市場行為不夠規(guī)范，虛假廣告、合同欺詐以及中介服務、物業(yè)管理服務的違法違規(guī)行為還沒有得到有效遏制。7、二手房房源沒有釋放，供給不足，市場需要規(guī)范。房地產市場健康、協調的發(fā)展是一、二、三級市場按比例同步發(fā)展。無論是在經濟發(fā)達的歐、美國家還是發(fā)展中的我國，房地產市場發(fā)展的均衡是對市場健康的最好評價。根據統(tǒng)計，歐美國家新建商品房與二手房交易比例為1：3.2，發(fā)達國家新建房與二手房比例是1：6，國內城市新建商品房與二手房交易比例為：上海為1∶0.9，北京為6：1（2004年），深圳為1：0.7，廣州為1：1。在合肥02年比例為1.5：1，03年為1.32：1，04年1.19：1，05年為2.38：1；06年為3.32：1；07年9：1?？梢姾戏实姆康禺a二級市場還缺乏動力，后有較大潛力。8、住房消費的觀念有待于改變。近幾年，全國居民住宅消費持續(xù)增長。個人購買商品房占商品房銷售額的比重由1997年的54.5％，提高到2007年的95%以上。城市居民自有住房率已接近72.8％。這個比例在意料之中但也是驚人的。20世紀末德國私人占有住宅的比例也不過40％多，美國家庭擁有產權房約占65％。加拿大房屋私有率為67%、歐洲一些國家的住房私有率維持在40%左右。新加坡政府在40多年的時間里共建成租屋96.8萬余套，全國約84％的人口居住在租屋中；美國約35%的家庭是租房住。我國作為一個發(fā)展中國家，僅用十年時間，城市居民住房自有率達到世界第一。相對于注重私有化的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率不禁讓人驚嘆?！熬诱哂衅湮荨碧岢氖侨巳擞蟹孔?。（二）、房地產宏觀調控涉及房地產市場主要政策措施1、2003年4月121號文件拉響宏觀調控警報中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態(tài)度由支持轉為警惕。2、2004年3月8?31大限提高拿地“門檻”調控開始繼2003年7月國務院發(fā)文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯合發(fā)文，嚴令各地須在當合肥市隨著工業(yè)立市和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進，省會城市的吸引力越來越顯現，據統(tǒng)計外來人口以9.95%年增長率，2007年底已達240萬人口。近兩年外來人口購房的比例銷售登記備案數已達總量的45%左右。合肥市高校云集，部分外來就讀的學生家長多以學生的戶口購房；一些外地小型企業(yè)從業(yè)人員也購置合肥戶口，購房者體現出均是本地購房人。2010年城鎮(zhèn)化達到62%的指標，使合肥城市人口結構產生了變化，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)整建制劃轉為非農業(yè)戶口，也增加住房消費總量。?三縣經濟快速發(fā)展，群眾生活水平不斷提高，特別是大量外出勞務經商人員和本地民營企業(yè)家、個體工商戶對在肥購房需求增大。?“三大推進”，是合肥市委在關鍵時期做出的重大部署，是合肥經濟社會發(fā)展的中心和大局。據統(tǒng)計2005年-2007年9月在城市道路建設中拆遷、房地產開發(fā)建設中拆遷、城中村、舊城區(qū)改造中拆遷住房面積近500萬平方米，增大了市民被動住房需求。今后的5年里，改造性住房建設量將會增加到建設總量的40%。?城鎮(zhèn)居民改善居住環(huán)境需求強烈2006年對全市住房進行了一次調查統(tǒng)計表明：住房面積在144平方米以下占總存量住房85.2%；90平方米以下的小戶型占總存量住房65.4%。住房建筑年代是80年代占總存量住房31.1%；90年代占總存量住房38.6%；2000年以后占總存量住房30.3%。90年代以前的住宅，多是配套、基礎設施不全，環(huán)境較差，有待于綜合治理。新建住宅小區(qū)完善的配套設施、優(yōu)美的環(huán)境、四節(jié)一環(huán)保的建筑吸引市民改善居住環(huán)境的要求增強。?日益增長的收入促進居民改善居住條件的愿景市統(tǒng)計局對2004年-2007年全市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入和城鎮(zhèn)居民人均消費性支出的統(tǒng)計均逐年上升，促進購房的需求。合肥市人口增長、人民收入及房價增長狀況：中心城區(qū)人口（萬）城鎮(zhèn)居民可支配收入（萬/年）城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元/年）商品房住宅均價（元/m2）城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積（人/m2）2004年163.5861069982547.424.32005年175.31968473983001.526．8同比增長7%21.9%5.7%17.8%8.14%2006年193.141101351653130.9827同比增長10.1%13.7%10.37%4.31%2.7%2007年198.391342799363305.3725.8同比增長2．7%21.9%21.7%5.57%-4%2005年2006年2007年2008年1-5月竣工面積合計510.45543.54871.88266.03萬/m住宅410.57441.59714.86207.62銷售面積合計449.40536.521028.78407.07萬/m2住宅978.9464.3918.45359.50（3）、雖實現了二、三級市場的整體聯動，但不夠活躍。二、三市場供應結構明顯不夠合理。合肥市二手住房市場狀況合肥市二手住房市場狀況05年06年同比增長07年同比增長08年1-5月同比增長二手房均價元/m22424.2825.17%2871.3.2%3058.49.7%（4）、商品房空置逐漸合理自2004年底以來，我市商品房空置量止減反增，2005年底突破百萬平方米，2006年底達142.1萬平方米，同比增長37.58%。07年房屋空置率約為6.6%。總量為143.66萬平方米。其中住宅空置量為75.86萬平方米，占60%，同比上升9%。宏觀調控的金融政策和土地政策對整個房地產行業(yè)的影響不僅僅單純的停留在市場價格方面，更深遠的影響是直接滲透到市場結構。兩個“國八條”出臺后，房地產熱點城市的房價普遍上漲勢頭強勁的局面得到控制?？梢?，宏觀調控對于市場結構的變化起到了健康引導與合理分配有效資源的作用。3、市場反映較大的有以下幾方面：（1）、部分房地產開發(fā)企業(yè)，特別是中小企業(yè)，受市場交易量的影響，預售款大量減少，而銀行貸款又受到限制，可能就會出現資金鏈的斷裂，而不能按時支付工程款，使施工企業(yè)停工建設，有可能造成“爛尾樓”的出現，購房人不能按時取得房屋，引起購房消費糾紛。部分建筑施工企業(yè)，因工程款不能及時兌付，會停工建設，拖欠民工工資，而會引起勞務糾紛。（2）、房地產中介企業(yè)，因二手房市場交易量的快速下降，自有資金不多，原來占用房屋買賣雙方的流動資金大幅減少，將會面臨生存危機，出現類似“桃園房產事件”。（3）、金融信貸部門，會因房地產開發(fā)、中介、施工企業(yè)的經營困難，不能及時還本付息，出現呆帳，而產生金融風險。開發(fā)企業(yè)自有資金較少，房地產抵貸款押金額較大。06-08房地產抵押建筑面積幾乎和銷售面積持平。06-08房地產抵押貸款金額占房地產投資金額的一半以上。06年房地產投資280.64億元，抵押貸款159.05億元；07年房地產投資373.57億元，抵押貸款184.46億元；08年1-5月房地產投資134.09億元，抵押貸款85.69億元。（4）、政府稅收因房地產業(yè)出現的市場不景氣，即對房地產相關聯產業(yè)的影響，導致稅收大幅下降，影響經濟的發(fā)展。（5）、普通住房供不應求的矛盾將得到緩解。調控政策中對增加中低價位、普通住房提出了明確的數量要求和時間要求，由于我們仍然實行預售房制度，可以預計，下半年按規(guī)定將陸續(xù)有大量的中低價位、普通住房進入市場銷售，住宅供給結構將得到改善。（6）、投機性及投資性購房需求將得到進一步抑制房地產稅收政策的落實、信貸政策的調整、外資進入房地產市場的規(guī)定等政策，利用經濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。（7）、保障性住房開始啟動建設。國家24號文下發(fā)以后，要求各級政府對城市低收入住房困難家庭保障性住房建設要有發(fā)展規(guī)劃、年度建設計劃，確保住房供應結構的逐步完善，實現“居有其屋”。四、房地產市場發(fā)展趨勢（一）房地產市場發(fā)展的總趨勢1、“住有所居”是既定目標黨的十七大將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)并列為我國加快推進以改善民生為重點的社會建設重要目標。改革開放以來，我國房地產業(yè)發(fā)展可以用史無前例來加以形容，中國人的居住條件在經濟發(fā)展和房改推廣的過程中得到了明顯的改善。據建設部的統(tǒng)計數字表明：從1993年到黨的十七大召開，全國人均住房面積已經從17．8平方米增加到28平方米以上，城鎮(zhèn)居民的住房條件大都得到不同程度的改善。根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2007年底前，所有設區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保?！笆晃濉逼谀珖庾》恐贫缺Ｕ戏秶獢U大到低收