中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第三章固定資產(chǎn)及第四章投資性房地產(chǎn)

中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第三章固定資產(chǎn)及第四章投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)概述固定資產(chǎn)取得固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)后續(xù)支出與處置投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置固定資產(chǎn)概述01固定資產(chǎn)定義與分類固定資產(chǎn)定義固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的，使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)分類固定資產(chǎn)可分為房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具器具等。固定資產(chǎn)確認(rèn)條件與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。0102歷史成本固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。重置成本在重置成本計(jì)量下，資產(chǎn)按照現(xiàn)在購(gòu)買相同或者相似資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額計(jì)量。可變現(xiàn)凈值在可變現(xiàn)凈值計(jì)量下，資產(chǎn)按照其正常對(duì)外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)量?，F(xiàn)值在現(xiàn)值計(jì)量下，資產(chǎn)按照預(yù)計(jì)從其持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額計(jì)量。公允價(jià)值在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移負(fù)債所需支付的價(jià)格計(jì)量。030405固定資產(chǎn)計(jì)量屬性固定資產(chǎn)取得02購(gòu)買價(jià)款企業(yè)購(gòu)買固定資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買價(jià)款進(jìn)行初始計(jì)量。相關(guān)稅費(fèi)包括購(gòu)買固定資產(chǎn)時(shí)發(fā)生的進(jìn)口關(guān)稅、消費(fèi)稅、車輛購(gòu)置稅等。運(yùn)雜費(fèi)、裝卸費(fèi)等企業(yè)購(gòu)買固定資產(chǎn)時(shí)發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)、裝卸費(fèi)等，也應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。外購(gòu)固定資產(chǎn)建造過程中發(fā)生的全部支出包括直接材料、直接人工、制造費(fèi)用等。借款費(fèi)用符合資本化條件的借款費(fèi)用，也應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。其他相關(guān)費(fèi)用如設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。自行建造固定資產(chǎn)030201按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換，換入固定資產(chǎn)應(yīng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定其入賬價(jià)值；不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)或公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值為基礎(chǔ)確定換入固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)接受的非現(xiàn)金資產(chǎn)按其公允價(jià)值入賬，重組債權(quán)的賬面余額與接受的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。債權(quán)人已對(duì)債權(quán)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，應(yīng)當(dāng)先將該差額沖減減值準(zhǔn)備，減值準(zhǔn)備不足以沖減的部分，計(jì)入當(dāng)期損益。投資者投入固定資產(chǎn)非貨幣性資產(chǎn)交換換入固定資產(chǎn)債務(wù)重組取得固定資產(chǎn)其他方式取得固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)折舊03折舊是指固定資產(chǎn)在使用過程中，由于磨損、老化等原因?qū)е缕鋬r(jià)值逐漸減少的過程。折舊是企業(yè)成本核算的重要組成部分，能夠反映固定資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和使用狀況，為企業(yè)決策提供重要依據(jù)。折舊概念及意義折舊意義折舊概念包括房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具等固定資產(chǎn)，以及符合固定資產(chǎn)定義的其他資產(chǎn)。折舊范圍主要包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理選擇折舊方法。折舊方法折舊范圍與折舊方法折舊年限企業(yè)應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限。對(duì)于某些特殊固定資產(chǎn)，如需提前報(bào)廢或更新，應(yīng)及時(shí)調(diào)整其折舊年限。凈殘值確定凈殘值是指固定資產(chǎn)在使用期滿后的殘余價(jià)值減去應(yīng)支付的固定資產(chǎn)清理費(fèi)用后的那部分價(jià)值。企業(yè)應(yīng)合理估計(jì)固定資產(chǎn)的凈殘值，并在其使用壽命內(nèi)按照預(yù)定的方法進(jìn)行系統(tǒng)分?jǐn)偂Ｕ叟f年限與凈殘值確定固定資產(chǎn)后續(xù)支出與處置04固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等，稱為后續(xù)支出。后續(xù)支出概念根據(jù)性質(zhì)不同，后續(xù)支出可分為資本化后續(xù)支出和費(fèi)用化后續(xù)支出。后續(xù)支出分類后續(xù)支出概念及分類VS符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本。資本化支出處理將發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算，待固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，再轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。資本化條件資本化后續(xù)支出處理費(fèi)用化后續(xù)支出處理不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。費(fèi)用化條件將發(fā)生的費(fèi)用化后續(xù)支出，直接計(jì)入當(dāng)期損益，即計(jì)入“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”等科目。費(fèi)用化支出處理出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或毀損企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。盤虧企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中盤虧的固定資產(chǎn)，按盤虧固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理固定資產(chǎn)損溢”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊，借記“累計(jì)折舊”科目，按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)，貸記“固定資產(chǎn)”科目。固定資產(chǎn)處置方法投資性房地產(chǎn)概述05投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。定義特征投資性房地產(chǎn)定義與特征03已出租的建筑物指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。01已出租的土地使用權(quán)指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。02持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)范圍界定成本模式：投資性房地產(chǎn)的成本模式計(jì)量是指企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式：投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式計(jì)量是指企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量06確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)必須滿足兩個(gè)條件，一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。要點(diǎn)一要點(diǎn)二初始計(jì)量原則投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。對(duì)于外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；對(duì)于自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。確認(rèn)條件及初始計(jì)量原則外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。不同來源下投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。對(duì)于房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在改變用途的日期按照新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。轉(zhuǎn)換日的確定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)換日確定及會(huì)計(jì)處理投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置070102后續(xù)計(jì)量方法在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要采用歷史成本原則，即按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，并在持有期間采用一定的折舊或攤銷方法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。賬務(wù)處理在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理主要包括以下幾個(gè)方面初始計(jì)量按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，并計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。后續(xù)計(jì)量在持有期間，按照預(yù)定的折舊或攤銷方法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用科目。減值測(cè)試定期對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，如果發(fā)現(xiàn)減值跡象，需要計(jì)提減值準(zhǔn)備并計(jì)入“資產(chǎn)減值損失”科目。030405成本模式下后續(xù)計(jì)量方法及賬務(wù)處理后續(xù)計(jì)量方法在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要采用公允價(jià)值原則，即按照公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量，并在每個(gè)會(huì)計(jì)期末按照公允價(jià)值變動(dòng)情況進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理主要包括以下幾個(gè)方面按照取得時(shí)的公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量，并計(jì)入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目。在每個(gè)會(huì)計(jì)期末，按照公允價(jià)值變動(dòng)情況進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并將公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。當(dāng)投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，需要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理，并調(diào)整相關(guān)科目的金額。賬務(wù)處理后續(xù)計(jì)量轉(zhuǎn)換處理初始計(jì)量公允價(jià)值模式下后續(xù)計(jì)量方法及賬務(wù)處理0102處置方法投資性房地產(chǎn)的處置方法主要包括出售、轉(zhuǎn)讓、租賃等。在處置時(shí)，需要根據(jù)