中級會計實務第三章固定資產及第四章投資性房地產

中級會計實務第三章固定資產及第四章投資性房地產固定資產概述固定資產取得固定資產折舊固定資產后續(xù)支出與處置投資性房地產概述投資性房地產確認和初始計量投資性房地產后續(xù)計量與處置固定資產概述01固定資產定義與分類固定資產定義固定資產是指企業(yè)為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。固定資產分類固定資產可分為房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等。固定資產確認條件與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；該固定資產的成本能夠可靠地計量。0102歷史成本固定資產應當按照成本進行初始計量。重置成本在重置成本計量下，資產按照現(xiàn)在購買相同或者相似資產所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額計量。可變現(xiàn)凈值在可變現(xiàn)凈值計量下，資產按照其正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額扣減該資產至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額計量?，F(xiàn)值在現(xiàn)值計量下，資產按照預計從其持續(xù)使用和最終處置中所產生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額計量。公允價值在公允價值計量下，資產和負債按照市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售資產所能收到或者轉移負債所需支付的價格計量。030405固定資產計量屬性固定資產取得02購買價款企業(yè)購買固定資產時，應按照實際支付的購買價款進行初始計量。相關稅費包括購買固定資產時發(fā)生的進口關稅、消費稅、車輛購置稅等。運雜費、裝卸費等企業(yè)購買固定資產時發(fā)生的運雜費、裝卸費等，也應計入固定資產成本。外購固定資產建造過程中發(fā)生的全部支出包括直接材料、直接人工、制造費用等。借款費用符合資本化條件的借款費用，也應計入固定資產成本。其他相關費用如設計費、監(jiān)理費、招標代理費等。自行建造固定資產030201按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。具有商業(yè)實質且公允價值能夠可靠計量的非貨幣性資產交換，換入固定資產應以換出資產的公允價值為基礎確定其入賬價值；不具有商業(yè)實質或公允價值不能可靠計量的非貨幣性資產交換，應以換出資產的賬面價值為基礎確定換入固定資產的入賬價值。以非現(xiàn)金資產清償債務的，債權人應當對接受的非現(xiàn)金資產按其公允價值入賬，重組債權的賬面余額與接受的非現(xiàn)金資產的公允價值之間的差額，計入當期損益。債權人已對債權計提減值準備的，應當先將該差額沖減減值準備，減值準備不足以沖減的部分，計入當期損益。投資者投入固定資產非貨幣性資產交換換入固定資產債務重組取得固定資產其他方式取得固定資產固定資產折舊03折舊是指固定資產在使用過程中，由于磨損、老化等原因導致其價值逐漸減少的過程。折舊是企業(yè)成本核算的重要組成部分，能夠反映固定資產的真實價值和使用狀況，為企業(yè)決策提供重要依據(jù)。折舊概念及意義折舊意義折舊概念包括房屋、建筑物、機器設備、運輸工具等固定資產，以及符合固定資產定義的其他資產。折舊范圍主要包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。企業(yè)應根據(jù)固定資產的性質和使用情況，合理選擇折舊方法。折舊方法折舊范圍與折舊方法折舊年限企業(yè)應根據(jù)固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計使用年限。對于某些特殊固定資產，如需提前報廢或更新，應及時調整其折舊年限。凈殘值確定凈殘值是指固定資產在使用期滿后的殘余價值減去應支付的固定資產清理費用后的那部分價值。企業(yè)應合理估計固定資產的凈殘值，并在其使用壽命內按照預定的方法進行系統(tǒng)分攤。折舊年限與凈殘值確定固定資產后續(xù)支出與處置04固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等，稱為后續(xù)支出。后續(xù)支出概念根據(jù)性質不同，后續(xù)支出可分為資本化后續(xù)支出和費用化后續(xù)支出。后續(xù)支出分類后續(xù)支出概念及分類VS符合固定資產確認條件的后續(xù)支出，應計入固定資產成本。資本化支出處理將發(fā)生的可資本化的后續(xù)支出，通過“在建工程”科目核算，待固定資產達到預定可使用狀態(tài)時，再轉入“固定資產”科目。資本化條件資本化后續(xù)支出處理費用化后續(xù)支出處理不符合固定資產確認條件的后續(xù)支出，應計入當期損益。費用化條件將發(fā)生的費用化后續(xù)支出，直接計入當期損益，即計入“管理費用”、“銷售費用”等科目。費用化支出處理出售、轉讓、報廢或毀損企業(yè)出售、轉讓、報廢固定資產或發(fā)生固定資產毀損，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。盤虧企業(yè)在財產清查中盤虧的固定資產，按盤虧固定資產的賬面價值借記“待處理財產損溢——待處理固定資產損溢”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備，借記“固定資產減值準備”科目，按固定資產原價，貸記“固定資產”科目。固定資產處置方法投資性房地產概述05投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產是一種經營性活動；在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。定義特征投資性房地產定義與特征03已出租的建筑物指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。01已出租的土地使用權指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。02持有并準備增值后轉讓的土地使用權指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。投資性房地產范圍界定成本模式：投資性房地產的成本模式計量是指企業(yè)在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。公允價值模式：投資性房地產的公允價值模式計量是指企業(yè)在資產負債表日采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。投資性房地產計量模式選擇投資性房地產確認和初始計量06確認條件投資性房地產必須滿足兩個條件，一是與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)，二是該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。要點一要點二初始計量原則投資性房地產應當按照成本進行初始計量。對于外購的投資性房地產，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；對于自行建造的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。確認條件及初始計量原則外購的投資性房地產對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造的投資性房地產自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。不同來源下投資性房地產確認與計量轉換日是指房地產的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應發(fā)生改變的日期。對于房地產用途發(fā)生改變，企業(yè)應當在改變用途的日期按照新的會計準則進行會計處理。轉換日的確定在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。會計處理轉換日確定及會計處理投資性房地產后續(xù)計量與處置070102后續(xù)計量方法在成本模式下，投資性房地產的后續(xù)計量主要采用歷史成本原則，即按照取得時的實際成本進行初始計量，并在持有期間采用一定的折舊或攤銷方法進行后續(xù)計量。賬務處理在成本模式下，投資性房地產的賬務處理主要包括以下幾個方面初始計量按照取得時的實際成本進行初始計量，并計入“投資性房地產”科目。后續(xù)計量在持有期間，按照預定的折舊或攤銷方法進行后續(xù)計量，并計入相關成本或費用科目。減值測試定期對投資性房地產進行減值測試，如果發(fā)現(xiàn)減值跡象，需要計提減值準備并計入“資產減值損失”科目。030405成本模式下后續(xù)計量方法及賬務處理后續(xù)計量方法在公允價值模式下，投資性房地產的后續(xù)計量主要采用公允價值原則，即按照公允價值進行初始計量，并在每個會計期末按照公允價值變動情況進行后續(xù)計量。在公允價值模式下，投資性房地產的賬務處理主要包括以下幾個方面按照取得時的公允價值進行初始計量，并計入“投資性房地產——成本”科目。在每個會計期末，按照公允價值變動情況進行后續(xù)計量，并將公允價值變動計入“公允價值變動損益”科目。當投資性房地產用途發(fā)生改變時，需要按照相關規(guī)定進行轉換處理，并調整相關科目的金額。賬務處理后續(xù)計量轉換處理初始計量公允價值模式下后續(xù)計量方法及賬務處理0102處置方法投資性房地產的處置方法主要包括出售、轉讓、租賃等。在處置時，需要根據(jù)