知識(shí)-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；

房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。（構(gòu)筑物

是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等）

房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營(yíng)用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、

法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。

二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：

1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；

2、房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；

3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等）。

三、房地產(chǎn)的特性

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可

移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)

土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

派房地產(chǎn)的前景

1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來(lái)越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27

億nf；

2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求：

3、居民消費(fèi)水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；

5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)時(shí)住宅的需求。

政府改革深化內(nèi)需

1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；

2、開(kāi)發(fā)二手房市場(chǎng)；

3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；

4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。

五證兩書

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市

規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名

稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，

不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書”

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》

名詞解釋

一、基本參數(shù)

X復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）；

派錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

X進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長(zhǎng)度）；

派開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度（3m~3.9m較舒適）；

冰層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度（2.9m）;

派靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋?.7m）;

派戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；

派建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百

分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則

下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活

動(dòng)場(chǎng)地。

X三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。

X七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、

煤氣通，場(chǎng)地平整。

二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念

X房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋

產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。

X房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)

利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍

的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。

X房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人

民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋

所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有

權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。

X共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有

之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一-定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義

務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

X房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)

人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。

X過(guò)戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關(guān)的概念

派建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以匕截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)

構(gòu)面積

X公攤面積：

1、公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房

的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

派商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e

派套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

X使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。

派使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面枳。

派輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。

派結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面枳）等所占面積的總和。

派使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。

使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。

派實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。

X商品房銷售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e

X套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

X套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居

室而積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。

X公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

派公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積小套內(nèi)建筑面積總和

派公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

派容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積（總占地面積）之比。

X建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。

X綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

X綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關(guān)概念

X按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉

及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。

X按揭所用材料：

1、身份證復(fù)印件：

2、戶口本復(fù)印件；

3、結(jié)婚證復(fù)印件；

4、學(xué)歷證復(fù)印件；

5、收入證明；

6、購(gòu)房合同復(fù)印件；

7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

8、三個(gè)月的連續(xù)稅單；

9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；

10、借款申請(qǐng)表。

派契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性

稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房

價(jià)的1.5%

五、與住宅相關(guān)的概念

X公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。

派花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫(kù)樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備,

裝修華麗、富有變化。

派雙拼：連拼，疊拼。

派商住住房（SOHO）：SmallOfficeHomeOffice是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸

多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依

賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

X經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)

價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)H

強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。

六、經(jīng)濟(jì)適用房

我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。

派經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策

免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行

政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%,市場(chǎng)利潤(rùn)被限在

3%以下。

派經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成

?住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；

?審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

?住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

?建設(shè)工程費(fèi)；

以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤(rùn)。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政

事業(yè)性收費(fèi)（如小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等），土地出讓金其利潤(rùn)不受限制，由市場(chǎng)決定。

X經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同

?獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納

土地出讓金；

?成本結(jié)構(gòu)不同；

?租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，

其購(gòu)買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受

限制;

?價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。

X經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？

居民個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；

房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上

與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。

銷售技巧

一、購(gòu)房客戶的類型、特征，如何應(yīng)付

1、理智穩(wěn)健型（40歲左右）

特征：考慮問(wèn)題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被推銷員言辭打動(dòng)，認(rèn)為疑點(diǎn)的地方一定要搞清楚

措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，公司性質(zhì)、實(shí)力。獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，出奇制勝。有理有據(jù)，虛心解決問(wèn)題。

2、熱情沖動(dòng)型（年輕男性較多）

特征：天性愛(ài)激動(dòng)，易受外界慫患和刺激。

措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%

3、沉默寡言型

特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。

措施：靜、引導(dǎo)。親切誠(chéng)懇態(tài)度拉近感情。

4、憂柔寡斷型

特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。

措施：從我的角度堅(jiān)決的給他自信，讓客戶慢慢產(chǎn)生依賴于幫他的決定，分析清楚。

5、喋喋不休型

特征：過(guò)分小心，想用言語(yǔ)說(shuō)服你

措施：取得信任，加強(qiáng)產(chǎn)品信心、不會(huì)跑適當(dāng)引導(dǎo)，適當(dāng)快刀斬亂麻，交定金一定要快，無(wú)后悔余地。

6、盛氣凌人型

特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒人于千里之外，外強(qiáng)中干。

措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點(diǎn)，不抵怵。

7、求神問(wèn)卜型

特征：做決定之前找風(fēng)水先生，決定權(quán)取決于此（別人手中）

措施：不要否定他的世界觀，以現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀。適時(shí)提醒他一下，可接觸些了解些談得來(lái)先肯定

在否定，否定時(shí)強(qiáng)調(diào)任的價(jià)值。

8、畏首畏尾型

特征：前怕狼后怕虎，一個(gè)問(wèn)題反復(fù)憂慮，缺乏經(jīng)驗(yàn)，考慮太多。

措施：有力的業(yè)績(jī)品質(zhì)和保證，強(qiáng)調(diào)肯定，不必產(chǎn)生其他想法。

9、神經(jīng)過(guò)敏型

特征：悲觀、什麼事都能刺激他。

措施：慎言少說(shuō)話、少說(shuō)多聽(tīng)，重點(diǎn)嚴(yán)肅說(shuō)服

10、斤斤計(jì)較型（似5）

特征：心思細(xì)膩，什麼都想要，想占便宜。

措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調(diào)價(jià)，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)有優(yōu)惠

11、借故拖延

特征：個(gè)性遲疑，推三推四。

措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過(guò)閑人、市調(diào)，

二、判斷技巧的一些守則

1、因買賣雙方有利益上的矛盾，為爭(zhēng)取各自利益最大化存在談判；

2、談判之間應(yīng)定出一個(gè)底線和一個(gè)可行性的最高目標(biāo)，避免無(wú)畏的讓步，爭(zhēng)取最大利益；

3、不要對(duì)買方的出價(jià)嚇倒，對(duì)方只是為了給自己預(yù)留更大的空間；

4、沒(méi)有一個(gè)買家準(zhǔn)備相當(dāng)充分“大吃一驚”打亂他的陣角，讓它更新的考慮；

5、情報(bào)收集數(shù)據(jù)，先買方一賣方一報(bào)價(jià)；

6、不要輕易放第一手價(jià)，讓他感覺(jué)很不容易，換取對(duì)方做一些讓步；

7、買方要求賣方更大讓步，賣方進(jìn)一步收集其真正動(dòng)機(jī)和意圖；

8、強(qiáng)勢(shì)的一方通常采取速成速?zèng)Q的態(tài)度；弱勢(shì)的一方通常采用拖延的方式；

9、最后通牒只是對(duì)方的一個(gè)策略，應(yīng)做試探別輕易讓對(duì)方嚇倒而讓步：

10、僵局，策略性的，拖延時(shí)間的，應(yīng)有第三者來(lái)打破；

11、高層效益是讓步給對(duì)方一種方式，讓利程度減到最低；

12、說(shuō)服對(duì)方最好的方法是耐心，挖掘?qū)Ψ綀?jiān)持的觀點(diǎn)，找到最深層次的原因，借勢(shì)說(shuō)服他：

13、滿足對(duì)方多方面的要求，代替利益；

14、除非肯定對(duì)方購(gòu)買動(dòng)機(jī)卜分明確或告知低價(jià)，不可以逼他，最后通牒；

15、在不能確定給出底線就可成交之前都不可以讓步。

三、談判定律

1、達(dá)到對(duì)方基本要求+滿足對(duì)方的欲望=成交

2、沒(méi)有收集雙方情報(bào)而輕率的去判斷，注定失敗。

四、讓步的四個(gè)原則

1、這次讓步達(dá)到什麼目的，成交、坐下來(lái)談；

2、沒(méi)有別的辦法可替代的讓步；

3、多大的讓步幅度可以達(dá)到效果，可否做主，承受；

4、讓步后設(shè)達(dá)到目的，如何善后。

五、從客戶心理和類型來(lái)分析

心理：交流中向客戶推銷自己，樹立自己的信心，從交談中進(jìn)行了解其情況：如工作狀況家庭成員受教

育程度經(jīng)濟(jì)來(lái)源等，了解客戶需要什麼，最需要什麼。

——沒(méi)有最好，只有最適合的——

豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，不知道可專心請(qǐng)教或“我覺(jué)得應(yīng)該——“啄磨客戶心理，了解其心理，隨著我走，從客戶

切身利益考慮。對(duì)其負(fù)責(zé)人，推向合理位置，定位不要太高。

給客戶選擇的空間：盡量二選一

不要貶低同類別人的產(chǎn)品，而應(yīng)著重介紹我們與眾不同的優(yōu)點(diǎn)。

對(duì)投資客戶給他一種理念，具體分析，讓其多呆一些世間，多互相了解，不要失信。

（1）購(gòu)房娶妻：等房子結(jié)婚，心情急切，趨向現(xiàn)房，面積適中（父母贊助）（一居或兩居微有實(shí)力）會(huì)

壓力不大，外力面新穎客型設(shè)計(jì)新穎，新奇式戶型（開(kāi)放式廚房）成交周期一般比較短。

（2）投資的保障：一般有較高的固定收入；相當(dāng)?shù)睦塾?jì)、足夠的住房，銀行利率低，投資房產(chǎn)穩(wěn)健上升。

看好低風(fēng)險(xiǎn)的投資，求保值，也希望能升值。

會(huì)觀察很多項(xiàng)目，特別傾向于剛上市（開(kāi)盤）時(shí)，因?yàn)楹笃跁?huì)漲價(jià)。

有很強(qiáng)的理財(cái)能力，要耐心的進(jìn)行講解，欲擒故縱，勸其去比較，推薦關(guān)鍵賣點(diǎn)上一定要讓我們的有優(yōu)

勢(shì)，要不間斷通報(bào)情況，如：要上漲……

有心理上認(rèn)同你為他理財(cái)。贏得他的信任。

（3）投機(jī)的炒家

特點(diǎn)：不在乎是什麼類型，全全？整個(gè)樓盤情況。

理賬能力強(qiáng)，像個(gè)專家。

每一筆交納費(fèi)用都計(jì)較，首付、利率、政府政策等都了如指掌。

給他一些保證；一些確切信息，用于增強(qiáng)他的信心

物業(yè)水平高升值打消其未知的風(fēng)險(xiǎn)。

從側(cè)面推動(dòng)，許多東西他們已分析很透徹。

（4）商鋪、商業(yè)、生意人

傾向于租房，“買樓比租合算''牛彈琴。

不要從買方賺錢角度考慮。

強(qiáng)調(diào)人流量大，發(fā)展前景一

為搶占一塊地方，而不是投資，所以應(yīng)拿出一部分錢一生意場(chǎng)上朋友幫來(lái)看看，帶來(lái)

人中可以進(jìn)行選擇，抓潛在客戶，生意伙伴

（5）體現(xiàn)自己的身份，一般已過(guò)中年，公司？？收入不菲。

有相當(dāng)積蓄，含貪官

買好房子，充分享受人生，需求物業(yè)檔次，體現(xiàn)身份、地位，挑選細(xì)，對(duì)價(jià)格不是很在意。

保持修養(yǎng)、素質(zhì)，給其抬高身份“尊貴一高檔一”

很重視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，能實(shí)現(xiàn)承諾。（綠化，景觀…）

（6）追求低價(jià)位，經(jīng)濟(jì)能力有限

一切以便宜、經(jīng)濟(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，求實(shí)用。上班族還要求交通便利，環(huán)境不亂即可。

最好是毛坯房交房。保持形象樸素，不要嫌貧愛(ài)富，始終保持對(duì)其尊敬，談判時(shí)強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)己想到

'業(yè)主省錢。算價(jià)錢時(shí)列詳細(xì)費(fèi)用清單。

（7）以交通方便選擇條件

有事業(yè)基礎(chǔ)，收入高，工作狂，對(duì)自己充滿細(xì)心，自我承受稍高價(jià)格，認(rèn)為時(shí)間就是錢，自我時(shí)間較少。

（8）以小區(qū)環(huán)境為選擇條件

富裕，不在乎價(jià)格，只要環(huán)境配套設(shè)施完善，尊敬？人的一般比較注重此類事宜，另有一些綜合，較特

殊的客戶。

六、顧客考慮的（賣點(diǎn)）吸引買家

1、現(xiàn)房：即買即住。保證客戶不需要裝修即可及時(shí)入住

2、付款方式較輕松價(jià)格合適情況下，準(zhǔn)。付款方式輕松。

3、第樓盤的第一印象：第一印象深刻、頑固，與此人當(dāng)時(shí)心情有很大關(guān)系，包括：樓盤、售樓處、銷售

人員。天氣不好要避開(kāi)（盡量）特別第一次上門的客戶。

4、樓蓋的快，按時(shí)交房，表明開(kāi)發(fā)商實(shí)力。對(duì)客戶高度責(zé)任感。

5、別人都買我也買“羊群效應(yīng)注重售樓處氣氛。

6、物業(yè)管理費(fèi)便宜或根本不交。矛盾：需要維護(hù)環(huán)境，而不愿承租。付2年、5年、半年，一種手段。

7、社區(qū)、樓宇的藝術(shù)設(shè)計(jì)?？蛻糁袑徝浪捷^高的人越來(lái)越多。除價(jià)格地段外設(shè)計(jì)構(gòu)思也能引起客戶共

鳴，設(shè)計(jì)中每個(gè)細(xì)節(jié)都是獨(dú)特，加深內(nèi)涵，提升品位隨著思路講解。

8、使用面大、使用率高能為對(duì)比后的一個(gè)選擇點(diǎn)

9、地的發(fā)展前景，升值空間、潛力政府對(duì)此路段支持，幾年之內(nèi)改造完畢，生活配套設(shè)施是否完善。

層高層高是指住宅高度以'‘層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它

通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

地產(chǎn)地產(chǎn)指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。

住宅的套型和戶型“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元

的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。

對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅

的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套

（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不

斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。

需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室'’來(lái)劃分的，“室”一般是居住建

筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，J12平方米房間稱為

半“室”，小于6平方米，一般不算“間''數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二

室半戶、三室戶、多室戶等。

本票又稱《期票》，指發(fā)票人本人在約定的時(shí)間，山自己作為付款人向持票人無(wú)條件支付一定金額的票

據(jù)。在本票關(guān)系中，只有發(fā)票人和持票人雙力出租土地使用權(quán)抵押己將土地使用權(quán)出租的土地使用權(quán)人，

向依法以其出租的土地使用權(quán)用于抵押。但應(yīng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人，并書面通知承租人。該土地上的

建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。

露臺(tái)露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平分或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積?般

均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)

個(gè)人抵押貸款

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直實(shí)行“低收入、低消費(fèi)水平”的政策。，雖然，近幾年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入水平有較大

程度的提高，但遠(yuǎn)未達(dá)到依靠家庭積蓄購(gòu)房的地步。

從銀行貸款情況來(lái)看，據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到1997年年底，全國(guó)住房抵押貸款余額僅為170

億元，占銀行資產(chǎn)的比例小到可以忽略不計(jì)。同時(shí)，“有房無(wú)人住，有人無(wú)房住”的矛盾十分尖銳。

發(fā)放個(gè)人住房貸款，可以解決居民改善住房要求和當(dāng)前支付能力不足的矛盾，變將來(lái)消費(fèi)為當(dāng)前消費(fèi)，將

潛在、遠(yuǎn)期需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，提前改善住房條件。目前個(gè)人購(gòu)房的最大難題是高房?jī)r(jià)與低收入的矛盾，

按目前的工資水平計(jì)算，若只靠每月的存款去“攢”出一套房子，一般家庭至少需要20年以上的時(shí)間。消費(fèi)

需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，貸款支持居民購(gòu)房，擴(kuò)大住房消費(fèi)有效需求，將成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)快速

增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。根據(jù)世界銀行1994年的一次研究，每增加100億元住房建設(shè)將創(chuàng)造170億元?220億元

的需求，每銷售100億元的住房，將帶動(dòng)130億元?150億元的其他商品銷售：但近兩年來(lái)，我國(guó)在宏觀調(diào)

控取得重大成就的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)已顯現(xiàn)出消費(fèi)無(wú)熱點(diǎn)。有效需求不足的種種跡象，任其下去，將有可能放緩

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。因此，大力開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款，逐步將住房貸款由主要支持商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變

為主要扶持商品住宅的消費(fèi)及配套服務(wù)，逐年擴(kuò)大住房消費(fèi)貸款在信貸中的比例，將大大刺激住宅消費(fèi)需

求。商品住宅的有效需求增大，叉會(huì)降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，空置商品房得以盤活，消化，資金貸放?；厥樟?/p>

性循環(huán)就可形成。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)通常指適用沿海開(kāi)放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)、

限在生產(chǎn)性、科技性利用外資上大體比照經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)定執(zhí)行的區(qū)域。

框架結(jié)構(gòu)住宅指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、

陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)

生間，最好有--間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（普通住宅層高通常為2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排

臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。

居間中保二手房中介后場(chǎng)為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。

具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的

房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。目前已有多家房產(chǎn)市

場(chǎng)推出此業(yè)務(wù)。

軟裝潢就居室而言，除了固定的、不能移動(dòng)的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動(dòng)

的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等

均應(yīng)與設(shè)計(jì)并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。

經(jīng)濟(jì)適用房指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，

具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭

的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住

宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50%,

并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率如我國(guó)目前規(guī)定為3%,

故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

商住住宅soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，

尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、

創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚

等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)

臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般

在5—6層以下。

按揭與抵押的區(qū)別

按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過(guò)程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：

1.按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的

法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不

發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的

支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份

只是抵押權(quán)人。

2.目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運(yùn)作上仍

有區(qū)別：

1.按揭人按揭的H的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是

出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。

2.在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購(gòu)置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵

押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。

3.運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押

人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取

得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單

位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。

4.抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保

人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)

主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭

有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。

成本法又叫重復(fù)成本法.新建商品房的價(jià)格可以用開(kāi)發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相

加，除以建筑面積得出來(lái)。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建造

費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年

限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。

地政政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。

房屋抵押指抵押人（債務(wù)人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價(jià)權(quán)人，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí),

債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價(jià)或以變賣該抵押房屋的價(jià)款而優(yōu)先受價(jià)。房屋預(yù)售（炒樓花）即

出售房屋期貸。

收益法是委托評(píng)估房地產(chǎn)將未來(lái)預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得

評(píng)估現(xiàn)價(jià)，收益法重視對(duì)未來(lái)得收益，是估測(cè)的，資本比率是設(shè)定的。

現(xiàn)房指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽訂《商品房

買賣合同》。

五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)

工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開(kāi)

工證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使

用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程

規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工證》是拿不到《預(yù)

售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政

府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)

售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁

換柱”。

解困房

指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)

題的住房。

住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居

住地段。般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。

安居房

安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向

廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、山政府補(bǔ)貼

的非盈利性住房。

一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買賣市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是住宅開(kāi)發(fā)商、營(yíng)造商和居民。居民通

過(guò)一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。

二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消

費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)之說(shuō)，-一般指房產(chǎn)出租市場(chǎng)。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的概念之內(nèi)。

什么是三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)可概括為公房使用權(quán)市場(chǎng)，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣、公房私租和公

房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。其中公房使用權(quán)買賣三級(jí)市場(chǎng)中的主要內(nèi)容相對(duì)于已購(gòu)公房，北京市的承租公房占絕對(duì)多數(shù)。

由于公房使用權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價(jià)，因此它被看作是促進(jìn)一、二級(jí)市場(chǎng)的生力軍。目前，三級(jí)市場(chǎng)尚未打

開(kāi)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋

被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。

綠色裝飾所謂家庭綠化裝飾是指在居室內(nèi)設(shè)計(jì)具有調(diào)節(jié)人們心緒和觀賞價(jià)值的植物，又稱綠色設(shè)計(jì)。

其特點(diǎn)是通過(guò)天然植物的視覺(jué)美感，達(dá)到宜于人的身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。

什么是房屋所有權(quán)房地產(chǎn)在司法實(shí)踐上又稱不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)一般是指土地以及其定著物（主要是房

屋）。這里僅就房屋所有權(quán)進(jìn)行表述。

購(gòu)房者都知道購(gòu)買房地產(chǎn)中有產(chǎn)權(quán)證，而辦理下產(chǎn)權(quán)證又意味著對(duì)該房產(chǎn)擁有所有權(quán)，那么在法律上

對(duì)所有權(quán)又有何規(guī)定呢？從嚴(yán)格的意義上講，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)屬于他的財(cái)

產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購(gòu)房者購(gòu)買的房產(chǎn)并具有排他性權(quán)利該

權(quán)利表現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

I.房產(chǎn)所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，這又區(qū)別于購(gòu)房者同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的房產(chǎn)買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)。簡(jiǎn)單地說(shuō),

購(gòu)房者同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有簽訂合同所產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，是要由合同的一方為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)

的權(quán)利，例如：購(gòu)房者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付房款，購(gòu)房者不能通過(guò)自己的行為取得該房產(chǎn)，而是由房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)商依約向購(gòu)房者交付房產(chǎn)，這樣購(gòu)房者才能實(shí)現(xiàn)自己擁有該房產(chǎn)的權(quán)利。而房地產(chǎn)所有權(quán)則可由房產(chǎn)

所有人直接作為即刻實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，而不用其他相對(duì)人為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)權(quán)利，例如：房產(chǎn)所有人使用

其所擁有的房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)所有權(quán)是排他性的權(quán)利，房地產(chǎn)所有權(quán)是所有權(quán)人排除他人對(duì)于其所擁有的房產(chǎn)的干涉，并且在一

個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)存在，而不能同時(shí)并存兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)。也就是說(shuō)，房產(chǎn)所有人對(duì)其所

擁有的房產(chǎn)擁有獨(dú)立處置權(quán)利，所有人一旦擁有該房產(chǎn)，如非由所有人作出意思表示那么所有人可對(duì)抗其

他對(duì)該房產(chǎn)主張權(quán)利的其他人。

3.房產(chǎn)所有權(quán)是一種相對(duì)最全面的權(quán)利，房產(chǎn)所有人有對(duì)其所擁有的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行一般、全面的支配的

最全面的權(quán)利，所有權(quán)人不僅包括對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益，而且包括對(duì)該房產(chǎn)的最終處分權(quán).房產(chǎn)所

有權(quán)對(duì)于其他對(duì)房產(chǎn)權(quán)例如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)這些權(quán)利僅是對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益某一特定權(quán)利

享有直接管理權(quán)利，房產(chǎn)所有人可以依自己的意愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有最大的最全面的權(quán)利。

4.房產(chǎn)的所有權(quán)是永久性的，購(gòu)房者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付全部房?jī)r(jià)款，并領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證后，

房產(chǎn)所有者將永久擁有該房產(chǎn)，直到該房產(chǎn)滅失。

綠化隔離帶按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心

區(qū)和10個(gè)城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開(kāi)。目前，北京市擬建成240平方公里

的綠化帶，其中僅綠地面積就將達(dá)到100多萬(wàn)平方公里。

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。?般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層

小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外

道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。

住宅的輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過(guò)道、

廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

一次性買斷價(jià)買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定

之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更.

基價(jià)經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)?般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向

差價(jià)后而得出.

土地收益金

依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對(duì)交易房地產(chǎn)收取的部分國(guó)有土地

收益。

微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房

公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有

企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收

益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向

本企業(yè)職工出租、出售。

“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)

量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%,中

套（二室戶）占47%,大套（三室或四室戶）占28%。

炒地皮對(duì)到手土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)售。以法定最低投入進(jìn)行開(kāi)發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中外合資、合作

及外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)在我中國(guó)占有、使用或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。曬地皮一般是指：土地投機(jī)商對(duì)某地段土地預(yù)期

地價(jià)呈上漲定勢(shì)的評(píng)估無(wú)疑的前提下，買下地皮（即土的使用權(quán)、即土地使用權(quán)）到地價(jià)到達(dá)預(yù)期價(jià)位才

出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤(rùn)的行為。后者為短期倒賣

，，灰空間，，一詞最早是由11本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)

到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等?！盎铱臻g”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等.

商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以

來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代

收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

有償合同指合同當(dāng)事人因取得權(quán)利（包括利益）需償付一定代價(jià)的合同。其主要特點(diǎn)是，當(dāng)事人一方

履行義務(wù)的同時(shí)，有要求對(duì)方為一定行為的權(quán)利。

“樓花，，一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成

后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、

賣“樓花”、炒"樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。

絕賣指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。一般指典當(dāng)期滿不贖，逾期

10或30年的成絕賣。對(duì)有絕賣條件的典當(dāng)關(guān)系，雙方同意回贖的，允許回贖。

戶地圖又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。

成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價(jià)格可以用開(kāi)發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相

加，除以建筑面積得出來(lái)。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建造

費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年

限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。

基準(zhǔn)地價(jià)指由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收和供求狀況等因至少

而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)

作價(jià)補(bǔ)償，是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋而造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),

按照被拆遷房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，即以重新建造被拆遷房屋的造價(jià)，結(jié)合該房屋的新舊

程度核算出該房屋的價(jià)值，并以此作為補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

市場(chǎng)租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和自愿原則，由租賃雙方協(xié)商議定的租金。市場(chǎng)租金隨供求

關(guān)系的變化而上下浮動(dòng)。

以舊換新業(yè)務(wù)是產(chǎn)權(quán)置換的?種形式，是指居民以自身原有產(chǎn)權(quán)房作價(jià)，并補(bǔ)交原房作價(jià)與商品房售價(jià)差

額后，可置換商品房，原房歸開(kāi)辦此業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商或中介公司所有。值得一提的是，雙方辦理完物業(yè)交割

后，共同到南房地產(chǎn)交易主管部門辦理買賣立契過(guò)戶手續(xù)，原房與置換商品房的買賣立契并案辦理。

不動(dòng)產(chǎn)拍賣指將特定土地的使用權(quán)及土地之上的建筑物、附著物所有權(quán)以公開(kāi)兢價(jià)或公開(kāi)標(biāo)底的招標(biāo)

方式，遵照公平、公正、公開(kāi)原則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓

花”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，山國(guó)務(wù)院規(guī)定，

表明這一問(wèn)題至今尚無(wú)明確的法律規(guī)定。

房屋買賣契約公證指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。

房地產(chǎn)交易手續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)的程序，通常包括：交易雙方向房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)提出申

請(qǐng)、出讓方交驗(yàn)擁有相應(yīng)權(quán)利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價(jià)格及有關(guān)事項(xiàng)、交易管理機(jī)關(guān)

勘察評(píng)估交易價(jià)的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契稅和手續(xù)費(fèi)、辦理新的房地產(chǎn)權(quán)利證件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

指代客進(jìn)行房地產(chǎn)交易并以此取得用金的中間人。

土地使用權(quán)出租根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租

人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

自然、舒適居住小區(qū)

建設(shè)部中外園林建設(shè)總公司北京設(shè)計(jì)分公司設(shè)計(jì)師檀馨認(rèn)為：@什么是好環(huán)境？自然、舒適、改變居

住區(qū)小氣候！

理想家園“金鼎獎(jiǎng)”評(píng)委訪談（二）：日前，由國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心、北京市城市規(guī)劃

學(xué)會(huì)住宅與居住區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會(huì)和本報(bào)聯(lián)合組辦的首屆北京理想家園“金鼎獎(jiǎng)”拉開(kāi)帷幕，報(bào)名與推薦活

動(dòng)已全面展開(kāi)。我們將對(duì)本次活動(dòng)的評(píng)委進(jìn)行系列訪談，請(qǐng)他們從戶型、環(huán)境、銷售、科技含量等不同側(cè)

面分析什么是理想的好房子。

重視環(huán)境是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的良好趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商把環(huán)境當(dāng)做了賣點(diǎn)，老百姓也發(fā)現(xiàn)，樓座、戶型挑

來(lái)挑去都差不多，各小區(qū)的環(huán)境卻是千差萬(wàn)別的。

好環(huán)境應(yīng)該是住戶喜歡的

什么是好環(huán)境，住在這里的人最有發(fā)言權(quán)。第」環(huán)境要美，讓住戶愿意到這個(gè)環(huán)境里來(lái)；第二，住戶進(jìn)

到環(huán)境中要感覺(jué)很舒適：第三，環(huán)境要滿足各年齡人的需要：小孩子想騎車，大孩子想玩滑板，老人想下

棋，他們都能在環(huán)境中找到適合的地方；第四，環(huán)境要讓住戶有歸屬感、自豪感，即環(huán)境要有特色、有個(gè)

性。從這些方面來(lái)講，做環(huán)境之前要考慮誰(shuí)在這兒住，這些人什么特點(diǎn)，他們要求什么，因?yàn)榄h(huán)境首先是

為住戶服務(wù)的。

生態(tài)必須是環(huán)境的第一要素

真正的園林，應(yīng)該是為改變局部小氣候、改變環(huán)境質(zhì)量而設(shè)計(jì)。院子里草多了，樹多了，濕度大，空

氣好，就能令住戶心情好、身體好。

城市已經(jīng)遠(yuǎn)離了自然，在城市規(guī)劃圖上，黃的、紫的、紅的全是建筑用地，只有很少的一些綠色。如

果連這些綠色也沒(méi)了，我們完全在鋼筋水泥中待著，二氧化碳、毒氣堆積，惡劣的氣候?qū)⑹刮覀兊纳媸?/p>

到威脅。所以，國(guó)家規(guī)定，小區(qū)綠化率不能低于30%,這30%是要建花園的，是要造氧、吸塵、降溫的，

你又把綠地搞成鋪裝、建成混凝土的構(gòu)筑物，去追求純藝術(shù)、純文化，這將會(huì)帶來(lái)整個(gè)大環(huán)境的損失，具

體到住戶來(lái)說(shuō)，二氧化碳、有毒氣體會(huì)比別的小區(qū)多，溫度比人家高好幾度。

所以，對(duì)環(huán)境的評(píng)價(jià)，不是看它的華麗或者獨(dú)出心裁，而是首先要看它是否改變了生態(tài)環(huán)境，這是第

一標(biāo)準(zhǔn)。

環(huán)境應(yīng)擺脫形式回歸自然

環(huán)境設(shè)計(jì)不能擺樣子，比如歐陸風(fēng)情。其實(shí)歐洲先進(jìn)的環(huán)境很多，我到過(guò)歐洲居住區(qū)很多次，從沒(méi)有

見(jiàn)過(guò)國(guó)內(nèi)所謂的歐陸風(fēng)情，越高尚的住宅越樸素，也就是樹林、草地、花卉。人家講究的是花卉、植物的

配置，對(duì)生物的理解、對(duì)自然的追求，但咱們卻在追求人家的歷史，把人家皇家園林的柱頭啊、維納斯啊

搬過(guò)來(lái)了。其實(shí)，美國(guó)總統(tǒng)的院子里有什么？就是花、樹、白白的凳子、網(wǎng)球場(chǎng)，中國(guó)皇帝也喜歡住大花

園，而不是住在疙疙瘩瘩的構(gòu)筑物里。

當(dāng)然，原來(lái)咱們太窮，房前屋后什么都沒(méi)有，現(xiàn)在從簡(jiǎn)到繁，環(huán)境越復(fù)雜、越華麗越好，到一定程度，

必然又從繁到簡(jiǎn)，這是一個(gè)發(fā)展過(guò)程。所謂的“簡(jiǎn)”，就是自然的環(huán)境。沒(méi)有什么潮流能夠永存，只有大自

然是永存的。

環(huán)境設(shè)計(jì)者必須具備專業(yè)知識(shí)

環(huán)境是一個(gè)很專業(yè)的領(lǐng)域，不是誰(shuí)都能來(lái)做的?，F(xiàn)在環(huán)境熱，搞建筑的、工藝美術(shù)的、雕塑的、農(nóng)業(yè)

的、林業(yè)的都來(lái)搞環(huán)境，好的方面是給這個(gè)行業(yè)注入了活力，壞的方面是設(shè)計(jì)者缺乏專業(yè)知識(shí)，造成干什

么行吆喝什么，比如做雕塑的就熱衷于在小區(qū)里做大雕塑，雕塑大了廣場(chǎng)就得大，路就得寬，路都寬了，

樹就種不下了，這樣就根本不是居住區(qū)的環(huán)境了。再比如，既然環(huán)境應(yīng)以生態(tài)為主，設(shè)計(jì)者要知道樹木、

花草的習(xí)性，懂得營(yíng)造小氣候，不具備生態(tài)知識(shí)根本不行。

環(huán)境空間尺度要合理

環(huán)境必須能讓住戶參與，所以要有小廣場(chǎng)、小亭子。但場(chǎng)地是為人服務(wù)的，必須適合人的尺度，不能

把住宅區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)成公園、大游樂(lè)場(chǎng)。環(huán)境中場(chǎng)地尺度不合理，有設(shè)計(jì)的問(wèn)題也有開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。那些

認(rèn)為廣場(chǎng)越大、越氣派越能顯示開(kāi)發(fā)商氣魄的觀點(diǎn)，根本就沒(méi)有考慮到住戶的需要。2000萬(wàn)的工程用1000

萬(wàn)做個(gè)廣場(chǎng)，擱天安門邊上會(huì)比較合適，但決不是家的感覺(jué)。

不能一味地批判“環(huán)境時(shí)尚”

當(dāng)然，對(duì)不同風(fēng)格的園林也不能一概持批判態(tài)度，環(huán)境和穿衣服一樣，是有時(shí)尚感的，不能一刀切，

比如南非做出來(lái)荷蘭的庭園，到現(xiàn)在成為著名文物景觀，有什么不好？世界文化人類共享，大家既然沒(méi)有

見(jiàn)過(guò)歐洲的，就給他做個(gè)歐洲的開(kāi)開(kāi)眼界，也沒(méi)什么不好的，住戶還會(huì)因此產(chǎn)生自豪感。事物都有個(gè)發(fā)

展的過(guò)程，等以后人們的眼光提高了，文明程度增強(qiáng)了，自然的、生態(tài)的環(huán)境，自然會(huì)成為新的時(shí)尚。

城市公共建筑用地按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地

挖頂通常指承租房屋的住戶在搬家退租時(shí)，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價(jià)的抵級(jí)新的承租

房使用。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與

土地附屬物地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的土地定著物，?般不

包含于土地附屬物之內(nèi)。

代物清償亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的

給付以清償債務(wù)的行為。

土地使用權(quán)期滿的法律后果土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家

無(wú)現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期。

土地使用權(quán)出讓年限

土地使用權(quán)出讓的最高年限是：

一、居住用地七十年；

二、工業(yè)用地五十年；

三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

四、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地五十年；

五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時(shí)中請(qǐng)續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出

讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。

起步價(jià)某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步

價(jià)高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“XXX元/平方米起售”。較低的起步價(jià)容

易引起消費(fèi)者的注意.

預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí),

應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部向核定的價(jià)格為準(zhǔn)

均價(jià)將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一

般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)?價(jià)銷

售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

房地市場(chǎng)價(jià)指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成交的價(jià)格。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、

招標(biāo)。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門代表政府，按規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)及后果的審查和確認(rèn)。

土地買賣土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取?定價(jià)金的法律行為。

過(guò)渡房通常指暫住房及暫忖作某一活動(dòng)的房屋。

飛地又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

土地檔案記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價(jià)值的歷

史記錄。

住宅的公用面積指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、

水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題，計(jì)算方法在

下面單獨(dú)介紹。

典屋回贖時(shí)效期限指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高人民法院1984年通過(guò)的為10年或

30年。

房產(chǎn)稅、買契稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

買契稅指因房產(chǎn)買賣，國(guó)家向承受人征收的一種契稅。

躍層復(fù)式如何區(qū)別，面積怎么算？

躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，

最好有--間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

生地指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。

熟地指經(jīng)過(guò)“兒通-平”的開(kāi)發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。

公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別型住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城后，大多數(shù)是高層大樓，

標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，

還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。

塑綱門窗的種類

推拉窗：分左右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內(nèi)空間的優(yōu)點(diǎn)，價(jià)格經(jīng)濟(jì)、密封性好，采用高檔滑軌，

開(kāi)啟靈活，窗扇受力狀態(tài)好，，但通風(fēng)面積首一定影響。

翻轉(zhuǎn)平開(kāi)窗：是國(guó)外應(yīng)用廣泛的窗型，其技術(shù)含量較高。它通過(guò)轉(zhuǎn)動(dòng)持手選擇門窗的關(guān)閉，向內(nèi)手開(kāi)及頂

部向內(nèi)匕懸，從而達(dá)到密封、通風(fēng)及防盜的目的，其五金件多為國(guó)外進(jìn)口，價(jià)格相對(duì)較高。

平開(kāi)窗：最傳統(tǒng)的窗型之一，應(yīng)用范圍最廣，分內(nèi)開(kāi)、外開(kāi)兩種。內(nèi)開(kāi)啟便于擦窗，但開(kāi)時(shí)占據(jù)室內(nèi)空間，

若制作或安裝不當(dāng)，雨天會(huì)向內(nèi)滲水。向外開(kāi)的窗扇，防水性能好，開(kāi)啟時(shí)不占室內(nèi)空間，但遇大風(fēng)大雨

易損壞，對(duì)五金件強(qiáng)度要求較高。平開(kāi)窗的最大特點(diǎn)是密封性好，窗扇能全部打開(kāi)，便于通風(fēng)，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。

缺點(diǎn)是五金件成本高，價(jià)格較貴。

射窗：射窗結(jié)構(gòu)與平開(kāi)窗相似，只是較鏈（合頁(yè)）安裝的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚

房、衛(wèi)生間等小窗戶。

住宅自有化所謂住宅自有化，是指城市居民個(gè)人所有并由自己及家庭居住的住宅,是一種住宅私人所有

的形式。

房屋狀況指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，產(chǎn)權(quán)以及建成年代等狀況。指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù),

用途，產(chǎn)權(quán)以及建成年代等狀況。

房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑

面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部份。

房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2米的單

車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突

出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。

置換交易指居民之間以自身原有房屋進(jìn)行交換的一種業(yè)務(wù)，?般是通過(guò)中介來(lái)完成，并由中介代辦置

換手續(xù)。

置換雙方辦理完物業(yè)交割后，一起到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理買賣立契過(guò)戶手續(xù)，原房與置換房的

買賣立契并案辦理。

房地產(chǎn)管理平面圖指房地產(chǎn)管理部門繪制的所轄區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)籍管理專用圖。

圖式、地號(hào)圖式又稱地圖圖式，圖例符號(hào)，指在測(cè)繪工作中統(tǒng)一使用的一種表現(xiàn)地球表面地物，地貌的符

號(hào)系列。

地號(hào)房管部門根據(jù)本地情況按門牌，院落，產(chǎn)權(quán)以圖幅為單位標(biāo)定的順序號(hào)。

房齡結(jié)構(gòu)房齡指房屋落成以后至今的使用年齡。房齡結(jié)構(gòu)指不同房齡的房屋在某一管區(qū)內(nèi)房屋總數(shù)中

各自所占的比例。

地形圖指按一定比例尺繪制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民點(diǎn)等地面要素的圖

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

單元式住宅的基本特點(diǎn)：

（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一?般為2—4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于5—8戶，住戶由樓

梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。

（3）建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。

（4）仍保留?定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。

單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到世界絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。

房屋基本造價(jià)通常指房屋建造成本，包含六個(gè)方面：

居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就

是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。

地房產(chǎn)所有證簡(jiǎn)稱土地證，是土地改革時(shí)山人民政府頒發(fā)的土地和房屋所有權(quán)證書。

房屋產(chǎn)權(quán)證件指能直接或間接證明房屋所有權(quán)歸屬的一切文件（狹義的房屋產(chǎn)權(quán)證件僅指《房屋所有

權(quán)證》，即契證）。能證明房屋所有權(quán)的文件有建筑許可證，契約（合同），契證。

典契、典權(quán)、典物、典期

典契是典當(dāng)契約的簡(jiǎn)稱，指房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行典當(dāng)時(shí)出典人與承典人之間簽訂的書面契約。

典權(quán)指承典人對(duì)典物行使使用和收益的權(quán)利。典權(quán)的標(biāo)的物，一般僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定禁

止土地典當(dāng)。

典物指典權(quán)的標(biāo)的物。

典期指典當(dāng)關(guān)系存續(xù)的時(shí)間。典契上未注明典期的并不是無(wú)限期的典當(dāng)關(guān)系，群眾習(xí)慣用年為期限0

外產(chǎn)指外國(guó)政府，企業(yè)，廠商，社會(huì)團(tuán)體，國(guó)際性機(jī)構(gòu)及外國(guó)僑民等在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有所有

權(quán)的房屋。

僑匯房屋指解放后華僑，歸僑，僑眷，港澳臺(tái)同胞，中國(guó)血統(tǒng)外籍人及他們?cè)谖覈?guó)境內(nèi)的親友，用僑匯

購(gòu)建的房屋。

華僑房產(chǎn)指僑居國(guó)外的中國(guó)公民在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)。

軍產(chǎn)指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)的房產(chǎn)，是全民所有制公有房產(chǎn)的一部分。

公私合營(yíng)產(chǎn)指公私合營(yíng)企業(yè)的房產(chǎn)。

公證公證作為我國(guó)一項(xiàng)重要的司法制度和一種預(yù)防性法律制度，既能預(yù)防糾紛，又能減少訴訟。由于眾

多消費(fèi)者缺少一定的住房買賣知識(shí)，缺乏有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，若不慎購(gòu)買了沒(méi)有交易資格和非法產(chǎn)權(quán)的房

產(chǎn)，如城市聯(lián)建房、農(nóng)村合建房、非法開(kāi)發(fā)房等，從此陷入一系列剪不斷、理還亂的麻煩與糾紛中。再找

律師、打官司，經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失，精神上承受巨大壓力，浪費(fèi)了大量的人力和財(cái)力。為了避免意想不

到的麻煩，真正能夠安居樂(lè)業(yè)，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士建議，購(gòu)房者在買房時(shí)應(yīng)該考慮主動(dòng)辦理商品房合同公證。

購(gòu)房者提出公證申請(qǐng)后，公證機(jī)關(guān)將依照有關(guān)法律法規(guī)，從房屋買賣雙方的主體資格、合同的真實(shí)性、合

法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，最后以公證形式確認(rèn)合同的真實(shí)、合法、有效。一旦當(dāng)事人因與公證有關(guān)的

事項(xiàng)而陷入糾紛時(shí)，則公證書將以它所特有的法律效力而發(fā)揮作用，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

房屋置換不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一

種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實(shí)物”

和“實(shí)物與實(shí)物，，兩方面內(nèi)容的交換方式。通過(guò)房屋置換，可以減輕您的付款壓力，房屋置換通過(guò)您原有的

房屋價(jià)值的一部分資金、單位補(bǔ)貼一部分資金、個(gè)人儲(chǔ)蓄拿出一部分資金、銀行借貸一部分資金的方式，

提高您改善住房條件的能力。一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉您的住房，再賣進(jìn)一套您需要

的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣雙向服務(wù)，房屋置換的成功，必須是您原有的房子有下家接受，

同時(shí)您看中另一套房屋。

買房尾款所謂買房尾款，是指購(gòu)房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房?jī)r(jià)款時(shí)，約定交房時(shí)間

或條件，待時(shí)間達(dá)到或條件達(dá)成時(shí)，購(gòu)房者再支付剩余的房?jī)r(jià)款，一般比例為總房?jī)r(jià)款的5%至10%。

國(guó)有房產(chǎn)指所有權(quán)屬于國(guó)家所有（全民所有）的房屋。

綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前北京市規(guī)定的新建小區(qū)綠

化率應(yīng)在30%以上。

健康住宅所謂“健康住宅"，自然是指使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上處于良好狀態(tài)的住宅“。具體

來(lái)說(shuō)，應(yīng)具有以下一些標(biāo)準(zhǔn)：

1.引起過(guò)敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低，盡可能不使用容易散發(fā)出化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料。

2.設(shè)有性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高氣密性、高隔熱性住宅來(lái)說(shuō)，必須

采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時(shí)換氣。

3.在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)置排氣設(shè)備