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文檔簡介

萬科門頭溝項目——財務收益測算建議初步方案方案一:商業(yè)街+1T3寫字樓:地上3萬平米,層高4.2米公寓:公寓規(guī)劃為1T3,四棟塔樓,層高為3.1米商業(yè):地上持有4000平米,規(guī)劃為影院及健身,地上銷售1.6萬平米;地下持有5000平米超市,地下銷售3000平米商鋪方案二:裙樓底商+1T3寫字樓:地上3萬平米,層高4.2米公寓:公寓規(guī)劃為1T3,四棟塔樓,層高為3.1米,售價3.6萬/平米。商業(yè):地上銷售1.6萬平米;地下持有5000平米超市,地下銷售3000平米商鋪方案三:底商+1T2寫字樓:地上3萬平米,層高4.2米公寓:公寓規(guī)劃為1T2,七棟塔樓,層高為3.1米,售價3.7萬/平米。商業(yè):地上銷售0.9萬平米;地下持有5000平米超市,地下銷售3000平米商鋪物業(yè)預估價值區(qū)間(元/㎡)假設2016年下半年本項目價格(元/㎡)方案一方案二方案三公寓32,000~35,000

(含精裝,精裝標準5,000元/㎡)南區(qū)36,000,北區(qū)33,000南區(qū)36,000,北區(qū)33,000南區(qū)、北區(qū)36,000商鋪首層70,000~73,00051,000(持有物業(yè)盡量規(guī)劃在三層)41,000(出現(xiàn)內(nèi)街商業(yè),且無主力店帶動,價值衰減約30%)47,000(首層實現(xiàn)平臺水平56,000,二層價格衰減30%)二層42,000~44,000三層28,000~29,000負一層35,000~36,00036,000寫字樓30,000~31,00031,000經(jīng)濟測算方案產(chǎn)品價格建議:樓層售價比例商業(yè)街估值(元/㎡)內(nèi)街商鋪(元/㎡)底商(平臺水平)(元/㎡)B150%35,000~36,000----1F100%70,000~73,00070%,49,000~51,00056,0002F60-70%42,000~44,00029,000~35,00039,0003F40%28,000~29,000----價格估值體系建議:名稱面積(㎡)不含停車場租金(元/㎡/月)實現(xiàn)售價(元/㎡)租金回報率約備注朝陽新街坊——京客隆(租后銷售)4,0007518,0005%銷售商街主力店租金回報率實現(xiàn)約5%-8%朝陽新街坊——肯德基(租后銷售)約1,00018026,0008%首地大峽谷(2013整售18.2億)70,00018426,0008.5%集中商業(yè)租金回報率實現(xiàn)約7.5%-8.5%歐美匯(2015整售25億)40,00039062,5007.5%本項目10,00062預計14,880預計5%參考銷售商街主力店租金回報經(jīng)濟測算持有收益測算:業(yè)態(tài)面積(㎡)預計租金(元/㎡/月)年租金收益(萬元)20年租金收益(萬元)超市6,000604328,640影院3,000361302,600健身1,0001501803,600合計10,000--約740萬元14,840結(jié)合項目入市預計租金水平,年收益約

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