全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試課程

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前言

關(guān)于考試及復(fù)習(xí)簡(jiǎn)介教材（見目錄部分）

目錄

資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估基本方法#資產(chǎn)評(píng)估程序機(jī)器設(shè)備評(píng)估#房地產(chǎn)評(píng)估#資源資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估#長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估#資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告#資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德#國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)#價(jià)值類型和評(píng)估目的評(píng)估的假設(shè)和原則#資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展

資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

理解資產(chǎn)的含義經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制貨幣計(jì)量帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益資產(chǎn)的分類存在形態(tài)——有形和無(wú)形綜合獲利能力——單項(xiàng)和整體能否獨(dú)立存在——可確指和不可確指經(jīng)營(yíng)性（又分為有效和無(wú)效）與非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

資產(chǎn)評(píng)估定義資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為資產(chǎn)評(píng)估的分類工作內(nèi)容——評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系——完全評(píng)估和限制評(píng)估對(duì)象及適用原則——單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：市場(chǎng)性、公正性、專業(yè)性和咨詢性資產(chǎn)評(píng)估的功能：評(píng)價(jià)及評(píng)估功能管理功能和鑒證的作用

價(jià)值類型和評(píng)估目的

價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估目的一般目的：評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值特定目的：與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載

資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與原則

資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)：最基本的前提假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)：資產(chǎn)交換價(jià)值由市場(chǎng)決定持續(xù)使用假設(shè)：設(shè)定被估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)并還將繼續(xù)使用清算假設(shè)：資產(chǎn)價(jià)值受到一定的限制資產(chǎn)評(píng)估原則工作原則：獨(dú)立性、客觀公正性、科學(xué)性原則技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價(jià)日期原則（評(píng)估基準(zhǔn)日）

資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系

資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的區(qū)別資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別：1、基本職能不同2、計(jì)價(jià)方法不同3、總體目標(biāo)不同資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別：1、目的不同2、經(jīng)濟(jì)原則不同3、知識(shí)基礎(chǔ)不同資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展1991.11：國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1993.12：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正式成立1995.03：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)加入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)1995.05：我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度1999.10：中國(guó)成為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事國(guó)2001.09：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-----無(wú)形資產(chǎn)》頒布2004.02.25:《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-----基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-----基本準(zhǔn)則》頒布

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

市場(chǎng)法收益法#成本法#市場(chǎng)法

市場(chǎng)法的涵義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較和類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱基本前提市場(chǎng)前提：公開、公平市場(chǎng)可比前提：市場(chǎng)上存在可比參照物可比因素資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場(chǎng)條件交易條件

市場(chǎng)法中具體評(píng)估方法直接比較法1.現(xiàn)行市價(jià)法2.市價(jià)折扣法3.功能價(jià)值類比法4.價(jià)格指數(shù)法5.成新率價(jià)格調(diào)整法類比調(diào)整法1.市場(chǎng)售價(jià)類比法2.成本市價(jià)法3.市盈率乘數(shù)法類比調(diào)整法舉例

被評(píng)估小區(qū)：萬(wàn)博苑小區(qū)(2002年)選擇參照物：A.迦南公寓B.鵬潤(rùn)家園C.陶然居(1999年)(1997年)(2000年)6000元7000元8000元時(shí)間+500元+1000元+300元裝修+200元-500元-900元=6700元=7500元=7400元萬(wàn)博苑評(píng)估值=(6700+7500+7400)/3=7200元

收益法

收益法的涵義收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱基本前提被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)基本參數(shù)收益額：未來(lái)客觀收益，不是歷史實(shí)際收益折現(xiàn)率：1.本質(zhì)上是投資報(bào)酬率2.由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成3.折現(xiàn)率與本金化率本質(zhì)上相同收益期限收益法的主要公式一、折現(xiàn)系數(shù)=二、年金折現(xiàn)系數(shù)=三、基本式：P=（收益為不等額，有限期）四、收益為等額年金A(一）收益期限有限P=（二）收益期限無(wú)限P=五、收益在若干年后保持不變（一）收益期限無(wú)限（二）收益期限有限六、已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格（一）收益為不等額（二）收益為等額

七、收益期限無(wú)限，收益以等差級(jí)數(shù)變化（一）P=A/r+B/r2(等差遞增)（二）P=A/r-B/r2(等差遞減)八、收益期限無(wú)限，收益以等比級(jí)數(shù)變化（一）P=A/(r-s)(等比遞增)（二）P=A/(r+s)(等比遞減)九、收益期限有限，資本化率為零P=A×n

收益法的公式折現(xiàn)系數(shù)=（1+r)-n年金折現(xiàn)系數(shù)=[1-（1+r)-n]/r基本式：P=∑[Rt×(1+r)-t]（收益年限為n)收益為等額年金AP=A/r也稱年金法(無(wú)限期）P=A/r×[1-（1+r)-n]（有限期）收益在若干年后保持不變：分段法P=∑[Rt×(1+r)-t]+A/r×(1+r)-n(無(wú)限期）P=∑[Rt×(1+r)-t]+A/r×[1-（1+r)n-N](1+r)-n已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n（收益為不等額）P=A/r×[1-（1+r)-n]+Pn×(1+r)-n（收益為等額）

收益期限無(wú)限，收益以等差級(jí)數(shù)變化P=A/r+B/r2(等差遞增)P=A/r-B/r2(等差遞減)收益期限無(wú)限，收益以等比級(jí)數(shù)變化P=A/(r-s)(等比遞增)P=A/(r+s)(等比遞減)收益期限有限，資本化率為零P=A×n

有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？

解：房地產(chǎn)單價(jià)=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元某資產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為20萬(wàn)元，假設(shè)該資產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來(lái)每年純收益按1%的比率遞減，資本化率為7%，則該資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（B）萬(wàn)元。A190B250C286D333成本法

成本法的基本公式評(píng)估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值基本前提資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用具備可利用的歷史資料耗費(fèi)必須重置成本的涵義重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本復(fù)原重置成本與更新重置成本：相同點(diǎn)：價(jià)格不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等

重置成本的計(jì)算方法1.重置核算法逐項(xiàng)計(jì)算取得資產(chǎn)的現(xiàn)行成本并累加2.價(jià)格指數(shù)法重置成本=賬面原值×價(jià)格指數(shù)（定基或環(huán)比）3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被估重置成本/參照物重置成本=被估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量前提和局限性：資產(chǎn)成本與其生產(chǎn)能力成線形關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被估成本/參照物成本=（被估年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）x4.統(tǒng)計(jì)分析法被估資產(chǎn)重置成本=∑歷史成本×K其中k=抽樣重置成本/抽樣歷史成本基本前提資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用具備可利用的歷史資料耗費(fèi)必須重置成本的涵義重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本復(fù)原重置成本與更新重置成本：相同點(diǎn)：價(jià)格不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等

實(shí)體性貶值的涵義使用及自然力的作用→資產(chǎn)物理性能的損耗或下降→價(jià)值損失實(shí)體性貶值的計(jì)算方法1.觀察法：主觀性很強(qiáng)的方法實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率）2.使用年限法：實(shí)體貶值=[（重置成本-殘值）/總使用年限]×實(shí)際已使用年限總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率（>1;=1;<1）3.修復(fù)費(fèi)用法

功能性貶值的涵義技術(shù)進(jìn)步→資產(chǎn)成本增加或效益降低→貶值功能性貶值的計(jì)算方法功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義外部條件的變化→資產(chǎn)利用率下降或資產(chǎn)閑置、收益下降→價(jià)值損失經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算方法經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X]經(jīng)濟(jì)性貶值額=∑年收益凈損失額×折現(xiàn)系數(shù)

某被評(píng)估資產(chǎn)90年購(gòu)建賬面價(jià)值為50萬(wàn)元，賬面凈值10萬(wàn)元。2000年評(píng)估，已知90年和2000年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%和170%，則其重置成本為（B）萬(wàn)元。A50B70.83C14.17D85造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（BE）。A該資產(chǎn)技術(shù)落后B該資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D自然力作用加劇E政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表某臺(tái)技術(shù)落后的刨床，假設(shè)技術(shù)先進(jìn)的同種刨床和該刨床的年產(chǎn)量均為5萬(wàn)件，但單件工資技術(shù)先進(jìn)的刨床比該刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限為5年，折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%。該刨床賬面成本為50萬(wàn)元，95年底投入使用，99年底進(jìn)行評(píng)估。96年—99年各年機(jī)器設(shè)備價(jià)格指數(shù)分別為8%，10%，11%，13%，不計(jì)經(jīng)濟(jì)性貶值，求該刨床的評(píng)估值。

解：重置成本=50×（1+8%）（1+10%）（1+11%）（1+13%）=74.51萬(wàn)元實(shí)體性貶值=74.51×4/（4+5）=33.12萬(wàn)元功能性貶值=0.4×50000×(1-33%)×3.7908=5.08萬(wàn)元評(píng)估值=74.51-33.12-5.08=36.31萬(wàn)元

資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估程序概述資產(chǎn)評(píng)估具體程序#執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法資產(chǎn)評(píng)估程序

資產(chǎn)評(píng)估程序重要性有利于規(guī)范評(píng)估行為，提高服務(wù)質(zhì)量有利于相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)評(píng)估服務(wù)有利于防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)評(píng)估具體程序明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)簽訂業(yè)務(wù)約定書編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)勘查收集資料評(píng)定估算編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

機(jī)器設(shè)備評(píng)估

機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法#機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的收益法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)機(jī)器設(shè)備的定義機(jī)器設(shè)備的分類按固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度分類

成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

重置成本的估算包括內(nèi)容：直接成本、間接成本和資金成本其中直接成本包括：設(shè)備凈價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他。設(shè)備凈價(jià)的確定1.直接法：通過市場(chǎng)詢價(jià)和使用價(jià)格資料2.物價(jià)指數(shù)法3.重置核算法4.綜合估價(jià)法5.重量估價(jià)法6.類比估價(jià)法—指數(shù)估價(jià)法設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定設(shè)備安裝費(fèi)的確定設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的確定進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定

機(jī)器設(shè)備實(shí)體貶值的估算實(shí)體性貶值=設(shè)備重置成本×實(shí)體性貶值率=設(shè)備重置成本×(1-成新率)觀察法：機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值評(píng)估參考表年限法修復(fù)費(fèi)用法

機(jī)器設(shè)備功能性貶值的估算超額投資成本形成的功能性貶值的測(cè)算超額投資成本=設(shè)備復(fù)原成本-設(shè)備更新成本超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的測(cè)算功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值使用壽命縮短運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)法、收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

市場(chǎng)法直接匹配法因素調(diào)整法成本比率調(diào)整法收益法單項(xiàng)設(shè)備評(píng)估通常不采用收益法評(píng)估自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃的設(shè)備可以采用收益法

某企業(yè)將某個(gè)生產(chǎn)線與國(guó)外企業(yè)合資，賬面原值270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，其折舊年限為30年，已提折舊20年。按現(xiàn)在市場(chǎng)水平，新建相同構(gòu)造的生產(chǎn)線的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。該生產(chǎn)線截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小時(shí)。該生產(chǎn)線還能使用8年，又知該生產(chǎn)線耗電量大維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元（所得稅率33%，假定折現(xiàn)率為10%）該生產(chǎn)線的評(píng)估值為多少？

解：資產(chǎn)利用率=50400/57600=87.5%成新率=8/（20×87.5%+8）=31.37%功能性貶值=3×（1-33%）×5.3349=10.72萬(wàn)元評(píng)估值=480×31.37%-10.72=139.86萬(wàn)元

2000年對(duì)某設(shè)備進(jìn)行評(píng)估.該設(shè)備賬面價(jià)值100000元,凈值50000元，其折舊年限為20年，已提折舊10年。按2000年市場(chǎng)水平，新購(gòu)建相同設(shè)備的全部費(fèi)用支出為500000元。評(píng)估人員測(cè)定,該設(shè)備還能使用5年,前三年該設(shè)備的每月人工成本和能源消耗比其替代設(shè)備各超支1000元和500元;后兩年能源消耗不變,而人工成本每月為1500元,被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%,所得稅率33%;在使用期間,該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%,不計(jì)經(jīng)濟(jì)性貶值,試評(píng)估該設(shè)備的價(jià)值.解:實(shí)際已使用年限=1050%=5年成新率=5/(5+5)=50%前3年凈超額運(yùn)營(yíng)成本:150012(1-33%）=12060元后2年凈超額運(yùn)營(yíng)成本:200012(1-33%）=16080元功能性貶值=120602.4869+160801.73550.7513=50958.42元評(píng)估值=50000050%-50958.42=199041.58元

房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素房地產(chǎn)評(píng)估的收益法#房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法#房地產(chǎn)評(píng)估的成本法房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法#基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法路線價(jià)法在建工程評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估概述

土地的特性自然特性位置固定性；質(zhì)量差異性；不可再生性；效用永續(xù)性經(jīng)濟(jì)特性供給稀缺性；可壟斷性；利用多方向性；效益級(jí)差性土地使用權(quán)土地所有權(quán)與使用權(quán)相關(guān)概念：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。

地價(jià)的特征地價(jià)是地租的資本化地價(jià)是權(quán)益價(jià)格地價(jià)具有增值性地價(jià)與用途相關(guān)地價(jià)具有個(gè)別性地價(jià)具有可比性房地產(chǎn)評(píng)估的原則最有效使用原則合法原則供需原則替代原則貢獻(xiàn)原則

房地產(chǎn)評(píng)估程序明確評(píng)估基本事項(xiàng)制定工作計(jì)劃實(shí)地勘察與收集資料測(cè)算被估房地產(chǎn)的價(jià)值確定評(píng)估結(jié)果撰寫評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的種類根據(jù)權(quán)益分類：所有權(quán)價(jià)格；使用權(quán)價(jià)格；其他權(quán)利價(jià)格根據(jù)價(jià)格形成方式分類：市場(chǎng)交易價(jià)格；評(píng)估價(jià)格根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類：土地價(jià)格；建筑物價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)價(jià)格表示單位：總價(jià)；單價(jià)；樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率容積率=建筑總面積/建筑占地面積其他價(jià)格類型：公告地價(jià)；申報(bào)地價(jià)

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一般因素經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；心理因素區(qū)域因素商服繁華因素；道路通達(dá)因素；交通便捷因素；城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素個(gè)別因素土地個(gè)別因素建筑物個(gè)別因素

房地產(chǎn)評(píng)估的收益法

基本公式P=A/r[1-(1+r)-n]收益額的確定實(shí)際純收益與客觀純收益未來(lái)客觀純收益=客觀總收益—客觀總費(fèi)用資本化率的確定方法純收益與售價(jià)比率法；安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序法綜合、建筑物、土地資本化率的關(guān)系r=(r1L+r2B)/(L+B)

由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格土地價(jià)格=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)年折舊費(fèi)=建筑物重置價(jià)/耐用年限

房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法

公式P=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域修正×個(gè)別修正×容積率修正×土地年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]應(yīng)用舉例

房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

基本公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)投資利息的確定自有資金和借入資金都要計(jì)算利息。土地取得費(fèi)用計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期；土地開發(fā)費(fèi)用如果是均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半。如果是分段均勻投入，計(jì)息期為各段時(shí)間的一半

房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法

適用范圍待開發(fā)土地；生地開發(fā)成熟地；待拆遷改造再開發(fā)地產(chǎn)公式地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利息率利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率應(yīng)用舉例

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)的涵義是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1.是區(qū)域性價(jià)格2.是土地使用權(quán)價(jià)格3.是平均價(jià)格4.是覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的5.是單位地價(jià)6.是一定時(shí)期的價(jià)格公式被估地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正×期日修正×容積率修正×其他因素修正

路線價(jià)法

基本公式宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度基本原理土地價(jià)值隨臨街深度而遞減重要參數(shù)三個(gè)深度百分率：?jiǎn)为?dú)、累計(jì)、平均深度百分率平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度四三二一法則在建工程評(píng)估

在建工程的特點(diǎn)情況復(fù)雜可比性差投資數(shù)與形象進(jìn)度往往不一致工期差別大價(jià)格受后續(xù)工程的影響評(píng)估方法形象進(jìn)度法在建工程價(jià)格=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率)成本法假設(shè)開發(fā)法

資源資產(chǎn)評(píng)估

資源資產(chǎn)概述森林資源資產(chǎn)評(píng)估礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用#成本法和市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用專利權(quán)和非專利技術(shù)評(píng)估#商標(biāo)權(quán)評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估（NEW)商譽(yù)評(píng)估#無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述

無(wú)形資產(chǎn)的功能特性共益性；積累性；替代性無(wú)形資產(chǎn)的分類按取得方式分為自創(chuàng)和外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)按能否獨(dú)立存在分為可確指和不可確指無(wú)形資產(chǎn)鑒定無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限評(píng)估前提和對(duì)象評(píng)估前提：產(chǎn)權(quán)變動(dòng)；評(píng)估對(duì)象：獲利能力無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法

公式收益模式成本---收益模式(最低收費(fèi)額)最低收費(fèi)額重置成本凈值機(jī)會(huì)成本收益額的確定（3種方法）直接估算法：收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型差額法：計(jì)算超額收益要素貢獻(xiàn)法：資金、技術(shù)和管理

分成率法收益額=銷售收入(利潤(rùn))×銷售收入(利潤(rùn))分成率收入分成率=利潤(rùn)分成率×銷售利潤(rùn)率利潤(rùn)分成率的計(jì)算方法：邊際分析法：K=∑追加利潤(rùn)現(xiàn)值/∑利潤(rùn)總額現(xiàn)值折現(xiàn)率的確定同其他資產(chǎn)相比，折現(xiàn)率偏高收益期限的確定：遵循穩(wěn)健原則和預(yù)期原則成本法和市場(chǎng)法

無(wú)形資產(chǎn)的成本特性不完整性；弱對(duì)應(yīng)性；虛擬性成本法公式評(píng)估值=重置成本×成新率(無(wú)形損耗)重置成本測(cè)算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：核算法；倍加系數(shù)法外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：市價(jià)類比法；物價(jià)指數(shù)法成新率的測(cè)算專家鑒定法剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中受到限制

專利權(quán)評(píng)估

專利的資產(chǎn)特點(diǎn)專利使用權(quán)的分類獨(dú)家使用權(quán)排他使用權(quán)普通使用權(quán)回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)專利權(quán)的評(píng)估程序評(píng)估方法收益法折現(xiàn)率和分成率的測(cè)定(NEW)成本法

非專利技術(shù)評(píng)估

非專利技術(shù)的特點(diǎn)實(shí)用性；獲利性；保密性與專利技術(shù)的區(qū)別公開程度內(nèi)容范圍保護(hù)期限保護(hù)法律非專利技術(shù)的評(píng)估方法成本法和收益法

商標(biāo)權(quán)評(píng)估

商標(biāo)權(quán)的內(nèi)容商標(biāo)權(quán)包括排他專用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等新商標(biāo)法對(duì)于遏制惡意搶注行為的規(guī)定影響商標(biāo)權(quán)價(jià)值的因素商標(biāo)權(quán)的評(píng)估方法商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估：收益法商標(biāo)許可價(jià)值評(píng)估：收益法

計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估

計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估特點(diǎn)計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值的評(píng)估方法參數(shù)成本法模型P=C1+C2C1=M×W

商譽(yù)的評(píng)估

商譽(yù)的涵義是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。由多種因素決定。是不可確指無(wú)形資產(chǎn)商譽(yù)的特性不能與企業(yè)可確指資產(chǎn)分開出售形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能單獨(dú)計(jì)價(jià)是超過企業(yè)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值是長(zhǎng)期積累形成的商譽(yù)與商標(biāo)的區(qū)別

試用超額收益法評(píng)估一項(xiàng)技術(shù)：該技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為150元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為180元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1——3年維持現(xiàn)價(jià)；4---5年降為170元/件；6——8年降為160元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。（折現(xiàn)率為12%，所得稅率為15%）解：評(píng)估值=30×20000×（1-15%）×2.4018+20×20000×（1-15%）×0.6355+20×20000×（1-15%）×0.5674+10×20000×（1-15%）×0.5066+10×20000×（1-15%）×0.4523+10×20000×（1-15%）×0.4039=1865580元

商譽(yù)評(píng)估的方法割差法商譽(yù)評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和超額收益法1.超額收益本金化價(jià)格法：P=（預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率×單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和）適用本金化率2.超額收益折現(xiàn)法：P=∑各年預(yù)期超額收益×各年折現(xiàn)系數(shù)商譽(yù)評(píng)估需注意的問題不是所有企業(yè)都有商譽(yù)要堅(jiān)持預(yù)期原則不能用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估商譽(yù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè)也可以有商譽(yù)

長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)與程序長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估#長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估#其他資產(chǎn)的評(píng)估

長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)與程序

長(zhǎng)期投資按投資性質(zhì)進(jìn)行分類權(quán)益性投資債權(quán)性投資混合性投資長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)對(duì)被投資單位資本的評(píng)估對(duì)被投資企業(yè)獲利能力的評(píng)估對(duì)被投資企業(yè)償債能力的評(píng)估

長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估

上市債券的評(píng)估上市債券的評(píng)估一般采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估結(jié)果應(yīng)隨市價(jià)變化調(diào)整。非上市債券的評(píng)估到期一次性還本付息：P=本利和折現(xiàn)（單利和復(fù)利）分次付息，到期還本P=各年利息折現(xiàn)加和+本金折現(xiàn)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估

與評(píng)估有關(guān)的股票價(jià)格內(nèi)在價(jià)格；清算價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格非上市股票的評(píng)估(收益法)普通股的評(píng)估固定紅利型：P=R/r紅利增長(zhǎng)型：P=R/（r-g）g(股利增長(zhǎng)比率)計(jì)算方法：統(tǒng)計(jì)分析法和趨勢(shì)分析法分段型：更加客觀優(yōu)先股的評(píng)估P=A/rP=各年股利折現(xiàn)加和+未來(lái)變現(xiàn)值折現(xiàn)

股權(quán)投資的評(píng)估非控股型長(zhǎng)期投資的評(píng)估通常采用收益法控股型長(zhǎng)期投資的評(píng)估應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估后再測(cè)算股權(quán)投資的價(jià)值其他資產(chǎn)的評(píng)估其他資產(chǎn)能否作為評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)：它是否能在基準(zhǔn)日后帶來(lái)效益評(píng)估思路：結(jié)合流動(dòng)資產(chǎn)中待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估1.對(duì)于設(shè)備修理費(fèi)和房屋裝修費(fèi)等不能重復(fù)評(píng)估2.以前年度應(yīng)攤銷因數(shù)額過大而未攤銷的費(fèi)用，評(píng)估值是零3.考慮是否能在基準(zhǔn)日后帶來(lái)效益，而不管在會(huì)計(jì)核算上攤銷多少

流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)與評(píng)估程序?qū)嵨镱惲鲃?dòng)資產(chǎn)的評(píng)估#貨幣類資產(chǎn)、應(yīng)收賬款及其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與程序

流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)周轉(zhuǎn)速度快變現(xiàn)能力強(qiáng)存在形式多樣化貨幣類；實(shí)物類；債權(quán)類；其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要是單項(xiàng)評(píng)估合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)清查時(shí)，要分清主次，掌握重點(diǎn)特定情況下，可以采用賬面原值作為評(píng)估值不考慮功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值因素只有低值易耗品和呆滯、積壓存貨計(jì)算實(shí)體貶值

實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

庫(kù)存材料的評(píng)估原則：與市場(chǎng)價(jià)格盡可能保持接近運(yùn)用存貨管理中的ABC管理法注意運(yùn)雜費(fèi)的處理在用低值易耗品的評(píng)估評(píng)估值=重置成本×成新率在產(chǎn)品的評(píng)估成本法1.按價(jià)格系數(shù)調(diào)整原成本；2.按平均消耗定額和市價(jià)計(jì)算3.按完工程度計(jì)算

在產(chǎn)品評(píng)估的市場(chǎng)法評(píng)估值=實(shí)有數(shù)量×市場(chǎng)可接受的不含稅的單價(jià)-預(yù)計(jì)銷售過程中的費(fèi)用產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估成本法1.基準(zhǔn)日與完工時(shí)間接近2.基準(zhǔn)日與完工時(shí)間間隔較長(zhǎng)市場(chǎng)法應(yīng)按照評(píng)估目的處理利潤(rùn)和稅金，例如：1.以產(chǎn)成品出售為目的評(píng)估值=現(xiàn)行市價(jià)2.對(duì)企業(yè)以投資為目的評(píng)估值=現(xiàn)行市價(jià)-各種稅金

貨幣性資產(chǎn)、應(yīng)收賬款的評(píng)估

貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)金及各項(xiàng)款項(xiàng)短期投資應(yīng)收賬款的評(píng)估應(yīng)收賬款的評(píng)估值=賬面價(jià)值-已確定壞賬-預(yù)計(jì)壞賬壞賬估計(jì)的方法：壞賬比例法和賬齡分析法應(yīng)收賬款評(píng)估后，“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估P=本金×（1+利息率×?xí)r間）P=票據(jù)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息=票據(jù)到期×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期某企業(yè)三月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金90萬(wàn)元,當(dāng)年6月1日對(duì)該企業(yè)評(píng)估時(shí),該預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值為多少元?解:90/6=15萬(wàn)元153=45萬(wàn)元某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米,建筑面積120平方米,月租金合計(jì)3000元,土地還原利率為8%,取得租金收入的年總成本為8000元,另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格1200元/平方米,建筑物的年純收益為多少?解:(3000120-8000)-12002008%=8800元

企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估收益法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用#市場(chǎng)法、成本法的應(yīng)用

企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)

企業(yè)的特點(diǎn)營(yíng)利性；持續(xù)經(jīng)營(yíng)性；整體性企業(yè)價(jià)值的內(nèi)涵是企業(yè)的公允市場(chǎng)價(jià)值，它基于企業(yè)的營(yíng)利能力，有別于賬面價(jià)值、公司市值和清算價(jià)值企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)評(píng)估對(duì)象是資產(chǎn)綜合體整體獲利能力決定企業(yè)價(jià)值高低屬于整體評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加和的區(qū)別

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定

一般范圍從產(chǎn)權(quán)角度界定，評(píng)估范圍是企業(yè)的全部資產(chǎn)具體范圍有效資產(chǎn)界定有效資產(chǎn)范圍注意的問題如何處理產(chǎn)權(quán)不清的資產(chǎn)區(qū)分有效和無(wú)效資產(chǎn)處理無(wú)效資產(chǎn)的方法：資產(chǎn)剝離；單獨(dú)評(píng)估“填平補(bǔ)齊”對(duì)盈利能力的影響

轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估

新興市場(chǎng)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估指南國(guó)際評(píng)估委員會(huì)制定轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)注意的問題產(chǎn)權(quán)模糊自然資源資本化貢獻(xiàn)與評(píng)估理論研究落后的矛盾體制慣性企業(yè)價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益法

持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法年金法:P=A/rA=∑[Rt×(1+r)-t]/∑[(1+r)-t]分段法:P=∑[Rt×(1+r)-t]+Rn/r×(1+r)-n有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n企業(yè)收益的界定稅收不能視為企業(yè)收益企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤(rùn)和企業(yè)凈現(xiàn)金流量

企業(yè)收益預(yù)測(cè)的三個(gè)階段對(duì)企業(yè)收益的歷史和現(xiàn)狀的分析和判斷對(duì)未來(lái)可預(yù)測(cè)若干年的預(yù)期收益的預(yù)測(cè)對(duì)長(zhǎng)期預(yù)期收益趨勢(shì)的判斷。企業(yè)未來(lái)3-5年收益預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)內(nèi)容：特定經(jīng)濟(jì)及競(jìng)爭(zhēng)因素；產(chǎn)品服務(wù)需求量或市場(chǎng)占有；銷售收入；成本費(fèi)用及稅金；追加投資及更新改造因素預(yù)測(cè)方法：綜合調(diào)整法；產(chǎn)品周期法；實(shí)踐趨勢(shì)法選擇折現(xiàn)率的原則不低于投資的機(jī)會(huì)成本行業(yè)基準(zhǔn)收益率和貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率折現(xiàn)率的測(cè)算無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的計(jì)算：1。風(fēng)險(xiǎn)累加法2。系數(shù)法加權(quán)平均資本成本模型折現(xiàn)率=長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本比重×長(zhǎng)期負(fù)債成本+所有者權(quán)益占投資資本比重×凈資產(chǎn)報(bào)酬率

收益額與折現(xiàn)率口徑一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系折現(xiàn)率為中性1.凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）的價(jià)值2.凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）+長(zhǎng)期負(fù)債利息（1-所得稅率）所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債（投資資本）的價(jià)值3.凈現(xiàn)金流量（凈利潤(rùn)）+利息（1-所得稅率）(所有者權(quán)益+長(zhǎng)期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債)即總資產(chǎn)的價(jià)值收益額為中性（例如為凈利潤(rùn)）1.折現(xiàn)率選取凈資產(chǎn)收益率時(shí)，凈資產(chǎn)價(jià)值2.折現(xiàn)率選取投資資本收益率時(shí)，投資資本的價(jià)值3.折現(xiàn)率選取總資產(chǎn)收益率時(shí)，總資產(chǎn)的價(jià)值

某企業(yè)投資總額為1000萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期負(fù)債占70%，所有者權(quán)益占30%，平均利息率為10%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為9%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，評(píng)估該企業(yè)適用的資本化率。解：0.70.1+0.30.12=10.6%假定社會(huì)平均資金收益率12%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率10%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率1.5，請(qǐng)計(jì)算用于企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率解：(12%-10%)1.5+10%=13%

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法和成本法

市場(chǎng)法理論依據(jù)：替代原則局限性：企業(yè)個(gè)體差異；企業(yè)交易案例差異多樣本、多參數(shù)的綜合方法及可比價(jià)值倍數(shù)成本法遵循假設(shè)：企業(yè)價(jià)值=(有形資產(chǎn)成本+無(wú)形資產(chǎn)成本)-負(fù)債適用于非營(yíng)利組織的評(píng)估成本加和法是成本法和收益法在企業(yè)重建思路下的融合在持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下不宜運(yùn)用同時(shí)運(yùn)用收益法進(jìn)行驗(yàn)證

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的制作技能國(guó)外資產(chǎn)報(bào)告簡(jiǎn)介資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的基本內(nèi)容正文相關(guān)附件資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文的具體內(nèi)容首部緒言委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介評(píng)估目的評(píng)估范圍和對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估原則評(píng)估依據(jù)評(píng)估方法評(píng)估過程評(píng)估結(jié)論特殊事項(xiàng)說(shuō)明評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)評(píng)估報(bào)告法律效力、使用范圍和有效期評(píng)估報(bào)告提出日期尾部

收益法一、房地產(chǎn)評(píng)估1.收益額：2．折現(xiàn)率：：3．收益期限：二、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估1．公式：兩種模式：收益模式和成本—收益模式2．最低收費(fèi)額3．收益額：4種方法(1)直接估算法：收入增長(zhǎng)和費(fèi)用節(jié)約(2)差額法：超額收益=總收益-平均收益(3)分成率法：1)收入與利潤(rùn)分成率的關(guān)系2)K的計(jì)算方法：邊際分析法：K=∑追加利潤(rùn)現(xiàn)值/∑利潤(rùn)總額現(xiàn)值(4)要素貢獻(xiàn)法：資金、技術(shù)和管理4．折現(xiàn)率：高于其他資產(chǎn)5．收益期限：6．商標(biāo)、專利、非專利技術(shù)評(píng)估方法7．商譽(yù)評(píng)估：割差法和超額收益法三、長(zhǎng)期投資評(píng)估1．非上市債券評(píng)估：(1)到期一次還本付息(2)分次付息，到期還本2．非上市股票評(píng)估：(1)普通股評(píng)估1)固定紅利模型2)紅利增長(zhǎng)模型：g的計(jì)算：統(tǒng)計(jì)分析法和趨勢(shì)分析法3)分段式模型

(2)優(yōu)先股評(píng)估：準(zhǔn)債券特征，收益期限無(wú)限，年金法或分段法3.股權(quán)投資評(píng)估：現(xiàn)金和實(shí)物投資，投資期滿變現(xiàn)價(jià)值折現(xiàn)四、企業(yè)價(jià)值評(píng)估1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下1)年金法2)分段法2.有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下：分段法3.收益額與折現(xiàn)率口徑一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系4.折現(xiàn)率的測(cè)算五、資源資產(chǎn)評(píng)估：森林和礦產(chǎn)成本法一.CHAPTER2內(nèi)容(一)公式：P=重置成本-實(shí)體貶值-功能貶值-經(jīng)濟(jì)貶值(二)重置成本估算：4種方法1(三)實(shí)體貶值估算1．觀察法2．使用年限法總=已+尚成新率=尚/總實(shí)=名×資產(chǎn)利用率(三)功能性貶值的估算∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)×折現(xiàn)系數(shù)(四）經(jīng)濟(jì)性貶值：貶值率和貶值額二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估(一)重置成本計(jì)算(二)實(shí)體性貶值估算1．觀察法：成新率2．使用年限法3．修復(fù)費(fèi)用法(三）功能性貶值估算功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)×折現(xiàn)系數(shù)超額投資成本=復(fù)原成本-更新成本(四）經(jīng)濟(jì)性貶值估算三、房地產(chǎn)評(píng)估1.土地成本法2.新建房地產(chǎn)評(píng)估成本法3.舊建筑物評(píng)估的成本法4.在建工程評(píng)估四、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估材料評(píng)估;低值易耗品評(píng)估;在產(chǎn)品評(píng)估;產(chǎn)成品評(píng)估五．企業(yè)評(píng)估的成本法和加和法六．資源評(píng)估：森林和礦產(chǎn)七．倍加系數(shù)法：市場(chǎng)法一．房地產(chǎn)評(píng)估（一）地產(chǎn)市場(chǎng)法：情況，日期，區(qū)域，個(gè)別，容積率，土地剩余年期（二）在建工程評(píng)估：形象進(jìn)度法二．長(zhǎng)期投資：上市債券；上市股票三．流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估材料評(píng)估；在產(chǎn)品評(píng)估；產(chǎn)成品評(píng)估四．企業(yè)價(jià)值評(píng)估1．市盈率倍數(shù)法2．多樣本多參數(shù)綜合方法（可比價(jià)值倍數(shù)）五．資源評(píng)估（一）森林評(píng)估（二）采礦權(quán)評(píng)估：可比銷售法特殊方法一．剩余法（一）房地產(chǎn)評(píng)估1．土地評(píng)估地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)2．在建工程評(píng)估(二)資源評(píng)估：森林（再生價(jià)值）二．路線價(jià)法（一）四三二一法則（二）單獨(dú)，累計(jì)，平均深度百分比平均=累計(jì)×標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度．

三．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法四．利息的計(jì)算１．均勻投入２．分段均勻投入３．自有+借入五．待攤費(fèi)用，預(yù)付費(fèi)用，其他長(zhǎng)期資產(chǎn)六．應(yīng)收賬款P=賬面數(shù)額-確定壞賬-預(yù)計(jì)壞賬七．應(yīng)收票據(jù)(本利和、貼現(xiàn)值）八．容積率，建筑密度，樓面地價(jià)九.COCOMO模型十、專利技術(shù)分成率的計(jì)算

評(píng)估人員選擇中性折現(xiàn)率將企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量進(jìn)行了資本還原,得到了初步評(píng)估結(jié)果.本次評(píng)估要求的是企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值.對(duì)初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)做(A)調(diào)整.A減企業(yè)的全部負(fù)債B加企業(yè)的全部負(fù)債C減企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債D減企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債E不做處理現(xiàn)擬對(duì)某采礦權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,已知某可參照的采礦權(quán)成交價(jià)格為3000萬(wàn)元,規(guī)模系數(shù)為1.1,品位系數(shù)為1.05,價(jià)格系數(shù)為1.15,差異系數(shù)為0.95,技術(shù)貶值系數(shù)為0.13,折現(xiàn)率為9%,則該采礦權(quán)評(píng)估價(jià)值為多少?解:30001.11.051.150.95=3786萬(wàn)元某待評(píng)土地剩余使用年限為10年,其參照物剩余使用年限為15年,由于待評(píng)土地面積大于參照物,故其面積因素對(duì)價(jià)格影響較參照物高1.5%,如折現(xiàn)率為8%,則個(gè)別因素修正系數(shù)為多少?解:[1-(1+8%)-10]/[1-(1+8%)-15]1.015=0.7956被評(píng)估債券為非上市企業(yè)債券，3年期，年利率10％，到期一次性還本付息，面值100元，共1000張。計(jì)復(fù)利。評(píng)估時(shí)債券購(gòu)入已滿一年，求該被估企業(yè)債券的評(píng)估值。解:評(píng)估值=1001000(1+10%)30.8264=109993.84元假定社會(huì)平均資金收益率12%，企業(yè)收益率為15%,國(guó)庫(kù)券利率為8%.待估企業(yè)的投資資本由所有者權(quán)益和長(zhǎng)期負(fù)債構(gòu)成,其中所有者權(quán)益占投資資本的比重為60%,長(zhǎng)期負(fù)債占40%,利息率為10%,待評(píng)估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)()為0.8.該待估企業(yè)的折現(xiàn)率為多少?解：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=12%-8%=4%企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=4%0.8=3.2%企業(yè)投資報(bào)酬率=3.2%+8%=11.2%企業(yè)折現(xiàn)率=60%11.2%+40%10%=10.72%某企業(yè)研制出一種新型保溫材料,共消耗物料及其他費(fèi)用50萬(wàn)元,人工費(fèi)20萬(wàn)元.評(píng)估人員確定科研人員創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為1.5,科研平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.2,該無(wú)形資產(chǎn)投資報(bào)酬率為30%,采用倍加系數(shù)法測(cè)算其重置成本.解：(50+1.520)/(1-0.2)(1+30%)=130萬(wàn)元

某企業(yè)原為國(guó)有中型企業(yè),現(xiàn)進(jìn)行股份制改組,根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)形勢(shì),預(yù)測(cè)其未來(lái)3年的收益如下:(單位:萬(wàn)元,所得稅率33%),從第4年起,各年凈現(xiàn)金流量均為1000萬(wàn)元,折現(xiàn)率為10%,企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加和為5000萬(wàn)元.計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值以及企業(yè)改組形成的商譽(yù)的價(jià)值.200220032004銷售收入4437.64705.85213.8銷售稅金670.8704.9746.6銷售成本235025002700其中:折舊385