城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地合理利用

城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地合理利用城鄉(xiāng)規(guī)劃是指導(dǎo)城鄉(xiāng)建立、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)進(jìn)展的重要依據(jù)和手段,在城鄉(xiāng)差距日益凸顯、城市化進(jìn)程不斷加快、農(nóng)村勞動(dòng)力持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移的進(jìn)程中,城鄉(xiāng)規(guī)劃漸漸被提上日程。我國正處于城市化、工業(yè)化快速進(jìn)展時(shí)期,城市經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展與稀缺的土地資源之間的沖突持續(xù)加劇,使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴(kuò)展。而在農(nóng)村,土地是農(nóng)夫擁有的除勞動(dòng)力之外的有效致富資產(chǎn),是支撐農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和提高農(nóng)夫收入的根底。土地不僅為城鎮(zhèn)進(jìn)展供應(yīng)布局與建立的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公正安排在肯定程度上是社會(huì)公正、社會(huì)穩(wěn)定的表達(dá)。國外閱歷說明:城市安康有序的進(jìn)展與政府充分掌握和安排土地收益親密相關(guān)。因此,合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃勝利進(jìn)展的前提條件,對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理利用進(jìn)展討論具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式及其問題

(一)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式。當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式主要表現(xiàn)為以下兩種:第一,農(nóng)村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑,農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建立用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推動(dòng)的客觀要求和必定結(jié)果,是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大趨勢,集體全部制化的土地作為城市用地的重要補(bǔ)充,保證了工業(yè)化、城市化推動(dòng)對(duì)土地急劇增長的需求;其次,對(duì)土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)展城市建立的配套開發(fā)以及城市土地的綜合治理利用。對(duì)城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商,以招標(biāo)的方式將城市根底建立的任務(wù)安排到有力量的單位,從而綜合利用土地資源。

(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題。城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題主要表現(xiàn)在以下方面:首先,土地征用方面:土地價(jià)格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運(yùn)用強(qiáng)制性的行政手段有償征用農(nóng)夫土地的方式。在我國,征用農(nóng)夫土地后給農(nóng)夫較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低,土地的收益安排混亂,加之政府對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的截留,嚴(yán)峻損害了農(nóng)夫利益。此外,市價(jià)和土地征用價(jià)格的巨大反差,土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類型經(jīng)濟(jì)組織之間的不標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)大量存在,這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權(quán)不清楚、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標(biāo)拍賣等方式對(duì)土地進(jìn)展安排利用。土地競拍的價(jià)格一般較高,尤其是房地產(chǎn)商為了追趕自身的經(jīng)濟(jì)利益,在高價(jià)得到土地使用權(quán)后,對(duì)土地進(jìn)展配套建立開發(fā),造成房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)峻。

三、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地合理利用的政策建議

土地資源的合理利用在城鄉(xiāng)規(guī)劃中有著重要作用,是做好城鄉(xiāng)規(guī)劃的根底。為充分利用土地資源,促進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地的合理有效利用,應(yīng)首先從土地價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)身,一方面對(duì)農(nóng)村土地征用進(jìn)展管制;另一方面對(duì)土地的招標(biāo)、競拍、掛牌賜予合理規(guī)制。

征地補(bǔ)償費(fèi)、土地增值收益安排。依據(jù)地租理論,地租有級(jí)差之分,應(yīng)依據(jù)土地的優(yōu)劣程度來確定地租。換言之,對(duì)征收的土地賜予征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí),應(yīng)有所區(qū)分,依據(jù)地塊帶來的效益確定。對(duì)于在可猜測范圍內(nèi)有良好進(jìn)展前景,并且用途特別廣泛的地塊,在征用補(bǔ)償費(fèi)確實(shí)定時(shí),應(yīng)區(qū)分于劣質(zhì)地塊。此外,政府在對(duì)失地農(nóng)夫的同期損失賜予補(bǔ)償時(shí),應(yīng)當(dāng)參