房地產(chǎn)估價技術報告

房地產(chǎn)估價技術報告?zhèn)€別因素分析二、區(qū)域因素分析估價對象位于銅仁市民主路13號，位于銅仁市休閑街，該區(qū)域為銅仁市市區(qū)中心地段，區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華度高，交通便利，水電等市政根底配套設施齊全。市場背景分析銅仁市位于貴州省東北部，東經(jīng)108°50/—109°29/，北緯27°26/—27°53/。東接湖南、北臨松桃、南接萬山特區(qū)、西臨江口縣，是貴州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省邊區(qū)及黔東地區(qū)的商品集散地，素稱“黔東門戶”。銅仁市城區(qū)面積21平方公里，城區(qū)現(xiàn)有人口16萬人左右。估價對象位于銅仁市民主路13號，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象位于步行街旁，該區(qū)域內(nèi)為銅仁市市區(qū)中心地段，該區(qū)域內(nèi)居住人口密，人流量大，估價對象作為商業(yè)性房地產(chǎn)，目前出租、出售需求較大。四、最高最正確使用分析房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最正確使用前提進行。最高最正確使用，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值到達最大的一種可能使用。最高最正確使用分析真正表達了估價的客觀性。衡量、判斷的標準如下：〔一〕法律上的許可性〔規(guī)劃及相關政策法規(guī)的許可〕，即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃開展的規(guī)定?！捕臣夹g上的可能性，即不能把技術上無法做到的使用當作最高最正確使用，要按照可到達的建筑材料、施工技術等方面的要求確定?！踩辰?jīng)濟上的可行性，即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益使用方法?！菜摹硟r值最大性，使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中到達最大的一種。根據(jù)上述標準判定，估價人員根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案并結合估價對象周邊房地產(chǎn)利用情況確定，估價對象宜保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，是估價對象的最高最正確使用，因此，本次估價以估價對象保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進行估價。五、估價方法選用收益法是將估價對象未來假設干年的純收益通過一定的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值的一種方法。六、估價測算過程根2071年09月14日1、測算年總收益估價對象位于銅仁市民主路13號，位于銅仁市休閑街二樓，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象周邊商業(yè)性房地產(chǎn)大多用于出租，故本次評估采用租金測算其收益，根據(jù)估價人員對銅仁市城區(qū)特別是估價對象所在區(qū)域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營和價格水平的掌握情況，確定估價對象在正常情況下出租收益。根據(jù)估價人員對該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)的出租及經(jīng)營情況的了解及分析，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)未來升值空間較大，故本次估價采取預測租金確定其收益。通過估價人員對休閑街二樓的商業(yè)性房地產(chǎn)進行了調(diào)查，根據(jù)市場調(diào)查案例A：休閑街二樓“沒完沒了“房地產(chǎn)，建筑面積約40.00㎡，租金1,700.00元/月；B：休閑街二樓“天空電腦科技”房地產(chǎn)，建筑面積約38.00㎡，租金1,700.00元/月；C：休閑街二樓“祥龍紋身”房地產(chǎn)，建筑面積40.00㎡，租金1,800.00元/月。得出平均租金為45.30元/月·㎡，預期無空置率〔銅仁市目前門面出租慣例，房屋出租時均收交押金，如未租滿租約限定時間，一般不退還租金，可以抵銷轉(zhuǎn)租空隙時間所減少的租金損失，故可以不予考慮空置率〕；根據(jù)對休閑街二樓“沒完沒了”房地產(chǎn)的租金情況進行調(diào)查，該房地產(chǎn)2008年的租金為1400元/月·㎡，2012年的租金為1700元/月·㎡，即該房地產(chǎn)五年期的租金增漲值為7.90元/月·㎡；經(jīng)估價人員對估價對象未來的出租情況進行分析，預測估價對象未來每五年期的租金增漲值為8.00元/月·㎡，最終確定估價對象未來出租收益情況如下：使用權年限建筑面積〔平方米〕月租金〔元/平方米〕年毛收益〔元〕第一個五年38.2745.3020,803.57第二個五年53.3024,477.49第三個五年61.3028,151.41第四個五年69.3031,825.33第五個五年77.3035,499.25第六個五年85.3039,173.17第七個五年93.3042,847.09第八個五年101.3046,521.012、年總運營費用經(jīng)營物業(yè)的運營費用一般包括：〔1〕、房產(chǎn)稅根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對出租房地產(chǎn)按照租金收入的12.00%征收房產(chǎn)稅?！?〕、營業(yè)稅及附加根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定〔中華人民共和國國務院令第540號〕出租房屋營業(yè)稅稅率為5.00%，根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》〔國發(fā)〔1985〕19號〕規(guī)定，確定城市維護建設稅稅率為營業(yè)稅的7.00%，根據(jù)《貴州人民政府關于修改〈貴州教育經(jīng)費籌措管理方法〉的決定》〔貴州省人民政府令第125號〕規(guī)定城市教育附加及地方教育附加費費率為營業(yè)稅的5.00%。那么綜合稅率為租金收入的5.6%。3、資本化率本次評估采用平安利率加風險調(diào)整值法確定資本化率。平安利率按一年期整存整取利率確定，一年期整存整取利率為3.5%。考慮周圍同類物業(yè)的經(jīng)營情況及估價對象所處社會經(jīng)濟環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟行為的風險后，確定風險調(diào)整值為3.5%。資本化率=3.5%＋3.5%=7.00%。4、收益價格租賃期內(nèi)的收益價格計算公式為：V=i=1式中：V—收益價格Y—資本化率t—收益年限。A—年凈收益。那么估價對象的收益價格為：V=+28151.41×(1-17.6%)7%(1+7%)10+35499.25×(1-17.6%)7%(1+7%)+42847.09×(1-17.6%)7%(1+7%)＝=305,688.00〔元〕估。七、估價結果確定估價人員根據(jù)《房地產(chǎn)估價標準》、有關政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結合委托方提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公平、公正、公開的原那么，按照估價程序；選取科學的估價方法，綜合分析影響房