房地產(chǎn)評估報告-溫江房子

西南財經(jīng)大學(xué)SouthwesternUniversityofFinance科目：資產(chǎn)評估學(xué)學(xué)生姓名：許媛所在學(xué)院：西南財經(jīng)大學(xué)專業(yè)：會計學(xué)學(xué)號：61200027成績：2014年11月

房地產(chǎn)評估報告估價工程名稱：四川省成都市溫江區(qū)永溫江南熏大道三段366號鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室房地產(chǎn)委托方：李女士估價方：XX房地產(chǎn)評估有限責任公司估價人員：許媛估價作業(yè)日期：二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日估價報告編號：1461200027目錄HYPERLINK致委托方函 4HYPERLINK估價師聲明 5HYPERLINK股價假設(shè)和限制條件 6HYPERLINK一、假設(shè)和限制條件 6HYPERLINK二、需要特殊說明的事項 6HYPERLINK\h\z\uHYPERLINK七、附件 18致委托方函委托方李女士：承蒙您委托，XX房地產(chǎn)評估有限責任公司對位于成都市溫江區(qū)永溫江南熏大道三段366號鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室房地產(chǎn)進行評估，評估目的是為委托方購置評估對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原那么，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的根底上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點2014年10月31日的市場價值為42.14萬元，大寫人民幣肆拾貳萬壹仟肆佰元整。以下是估價結(jié)果明細表。詳情請閱讀房地產(chǎn)評估報告估價結(jié)果明細表評估對象實用面積〔㎡〕估價單價〔元/㎡〕評估價值〔萬元〕鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室房地產(chǎn)835076.5342.14法定代表人：許媛XX房地產(chǎn)評估有限責任公司二○一四年十月三十一日

估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價標準》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員許媛已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告書含假設(shè)干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8、本評估報告由XX房地產(chǎn)評估有限責任公司負責解釋。9、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一局部均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。特此聲明！參與本系評估活動的評估人員簽名：姓名評估師注冊號簽字許媛61200027許媛二○一四年十月三十一日

估價假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比擬充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購置的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由疑心記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部平安隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是平安的。6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，不包含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項稅費。7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。二、需要特殊說明的事項1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關(guān)責任，我公司不承當任何責任。3、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。5、其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托人姓名：李女士委托人地址：成都市溫江區(qū)永溫江南熏大道三段366號鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室委托人：xxx-xxxx-xxxx二、估價方XX房地產(chǎn)評估有限責任公司法定代表人：許媛營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：XXXXX營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：XXXXX資質(zhì)等級：國家二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)成都市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)地址：成都市溫江區(qū)西南財經(jīng)大學(xué)柳林校區(qū)聯(lián)系：xxx-xxxx-xxxx三、評估對象1、評估對象位置及環(huán)境評估對象名稱成都市溫江區(qū)永溫江南熏大道三段366號鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室房地產(chǎn)地理位置估價對象位于成都市溫江區(qū)永溫江南熏大道三段366號鴻源星睿城小區(qū)內(nèi)道路通達度估價對象小區(qū)位于南熏大道，較為通達交通便捷度估價對象緊鄰公交站，主要公交線路有309路，319路，106路,761路，202路,206路。交通便捷度好。公共配套情況估價對象周邊公共配套較為完。位于大學(xué)城附近，靠近西南財經(jīng)大學(xué)東門，各種商業(yè)店鋪多。附近學(xué)校有：溫江區(qū)實驗幼兒園，慶豐街小學(xué)、東大街第一小學(xué)、溫江區(qū)第二小學(xué)、溫江二中、溫江中學(xué)、成都市溫江區(qū)實驗學(xué)校、溫江區(qū)東二外國語學(xué)校，西南財經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)大學(xué)、四川化工學(xué)校等。附近醫(yī)院有：成都市第五人民醫(yī)院、溫江人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院附近銀行有：中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、成都銀行附近商場有：人民商場、美好百貨超市、精天百貨、蘇寧電器、國美電器、柳城夜市、紅艷超市、紅旗超市、九龍超市根底設(shè)施狀況市政根底設(shè)施齊全，區(qū)域土地的水、電、暖、通訊、寬帶等管線均已接通，已達六通一平。商務(wù)氣氛估價對象位于大學(xué)城附近，附近主要消費者為大學(xué)生。2、估價對象概況估價對象鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室產(chǎn)權(quán)證號蜀房權(quán)證字第XXXXX號產(chǎn)權(quán)面積估價對象總建筑面積為83平方米，估價對象所處小區(qū)狀況估價對象的規(guī)模中等，由多幢住宅樓宇組成，小區(qū)內(nèi)除配電、水等根本配套設(shè)施外，有較為完善的配套設(shè)施，例如兒童樂園、羽毛球場等，綠化環(huán)境一般,小區(qū)為門衛(wèi)式管理。估價對象所處建筑物狀況結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)樓層二十六層有電梯外墻面涂料建成年限建成于2013年用途普通住宅所在樓層/總樓層23/28土地等級及類型商業(yè)用地估價對象室內(nèi)狀況朝向南北朝向戶型二室二廳二衛(wèi)室內(nèi)具體裝修廳毛坯臥室毛坯衛(wèi)生間、廚房毛坯陽臺毛坯其余毛坯現(xiàn)場勘察時，估價對象室內(nèi)根底電路以完成，使用正常。3、估價對象權(quán)利情況鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室為大產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)清晰，有產(chǎn)權(quán)證書。四、估價目的為委托方購置估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考。五、估價時點二○一四年十月三十一日六、價值定義本報告中的估價值為估價對象與估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)和顯示、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，不包含買賣中發(fā)生的各項稅費。七、估價依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《房地產(chǎn)估價標準》GB/T50291-19994、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料5、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料6、當?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場交易資料及技術(shù)參數(shù)。八、估價原那么本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的根本原那么下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原那么：1、合法原那么估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。2、最高最正確使用原那么考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最正確利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。3、替代原那么根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比擬，對其間的差異進行適當?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。4、估價時點原那么房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原那么的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府公布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。九、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價標準》，最終選擇市場比擬法作為本次估價的根本方法來求取估價對象價值。市場比擬法：市場比擬法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比擬對照，從類似房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。十、評估結(jié)果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原那么，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的根底上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點2014年10月31日的市場價值為42.14萬元，大寫人民幣肆拾貳萬壹仟肆佰元整。估價結(jié)果明細表評估對象實用面積〔㎡〕估價單價〔元/㎡〕評估價值〔萬元〕鴻源星睿城小區(qū)4號樓701室房地產(chǎn)835076.5342.14十一、估價人員勘查人員：許媛簽名：許媛估價人員：許媛簽名：許媛聯(lián)系：xxx-xxxx-xxxx十二、估價作業(yè)日期二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日十三、估價報告應(yīng)用有效期本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年〔自二○一四年十月三十一日起至二○一四年十月三十日〕，假設(shè)市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。

估價技術(shù)報告一、估價對象資料估價對象戶型面積〔㎡〕地段鴻源星睿城小區(qū)5號樓2301室2室2廳2衛(wèi)83南熏大道336號二、類比對象資料1、參照物根本資料可比實例工程紫荊庭江南房子靈犀花園估價對象類型住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混鋼混土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓交易面積〔平方米價68萬98萬59萬/成交單價〔元/平方米〕5074.636163.524436.09/室內(nèi)裝修情況毛坯毛坯毛坯毛坯交易日期2014-32014-62014-10/備注二手房二手房二手房二手房2、參照物與估價對象比照表工程紫荊庭江南房子靈犀花園估價對象交易情況正常正常正常/交易日期2014年3月2014年6月2014年10月估價時點商服繁華度位于溫江區(qū)中心，楊柳河畔。生活、出行方便，有家樂福超市等，對面有幼兒園。環(huán)境好，各種設(shè)施完善。位于溫江柳城大道和楊柳河的交叉處,交通便利。小區(qū)環(huán)境好，各種配套設(shè)施完善地處溫江城中心文武路,緊鄰盛世繁華商業(yè)街、金強廣場、五環(huán)假日商業(yè)步行街以及體育館.配套設(shè)施齊全，交通便利。位于南熏大道三段，周邊醫(yī)療、教育等機構(gòu)多，周邊有很多大學(xué)，消費水平中等。周圍各種配套設(shè)施完善。交通較為便利。交通便捷度較好好好較好公共配套設(shè)施完善完善較完善較完善環(huán)境與景觀較好好好較好結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2003200420062013小區(qū)品牌檔次中中高一般中樓宇樣式多層，無電梯多層，無電梯多層，無電梯多層，有電梯小區(qū)配套較好好好較好小區(qū)環(huán)境綠化好〔36.5%〕綠化一般〔30%〕綠化一般〔31%〕綠化好〔35%〕物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理外觀及外墻較好好較好較好所在層數(shù)/總層數(shù)3層/6層5層/6層4層/6層23層/28層建筑面積〔㎡型及平面布置一般好一般一般朝向南北南北南北南北

三、因素修正1、交易情況修正所選參照物與估價對象性質(zhì)一致。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評估人員經(jīng)驗得到以下調(diào)整：價格情況偏差量修正系數(shù)紫荊庭正常0100/100江南房子正常0100/100靈犀花園正常0100/1002、交易時間修正根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)，參照物二手房價格走勢如下所以，交易時間修正如下表：修正系數(shù)紫荊庭95/100江南房子101/100靈犀花園100/1003、區(qū)域因數(shù)修正紫荊庭江南房子靈犀花園商業(yè)效勞繁華程度-1+10周圍用地類型000交通便捷度-100根底設(shè)施狀況-1+10公共設(shè)置完備狀況+1+1+1周圍環(huán)境及景觀-1+1+1規(guī)劃限制+1+1+1區(qū)域因素修正值-2+5+3四、個別因素修正可比實例修正因素紫荊庭〔%〕江南房子〔%〕靈犀花園(%)與房屋所占土地相關(guān)的個別因素宗地形狀-1+2+2臨街寬度-1+2-1寬深比0+1-1地上房屋的個別