房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析——基于PEST分析方法和波特五力模型理論的研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理論對(duì)近期房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，并以此作為房地產(chǎn)企業(yè)制定開展戰(zhàn)略的依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；PEST；波特五力模型1．引言房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供給鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的開展與整體國民經(jīng)濟(jì)的開展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的開展。作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)，如果在運(yùn)做一個(gè)工程前不對(duì)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致全面的分析，對(duì)未來環(huán)境中可能出現(xiàn)的時(shí)機(jī)與威脅沒有清晰地判斷，那么很可能影響到整個(gè)工程的定位和運(yùn)作，甚至造成銷售不利和爛尾。2．宏觀環(huán)境分析〔PSET分析法〕

房地產(chǎn)企業(yè)開展深受宏觀環(huán)境影響，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前必須對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析。我們運(yùn)用PEST模型分析與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀環(huán)境及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。〔一〕政治法律環(huán)境

政治法律因素是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時(shí)所要考慮的重要因素，它制約著企業(yè)行為。2010上半年，國務(wù)院和有關(guān)部門繼續(xù)實(shí)施上年末對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，遏制局部城市房價(jià)過快上漲的政策取向，連續(xù)出臺(tái)了一系列的政策措施，政策調(diào)控的力度逐步加大。以1月10日《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的通知》的出臺(tái)為標(biāo)志，政府啟動(dòng)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4月17日出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房價(jià)過快上漲的通知》的“新國十條”加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入了調(diào)控的深入期。從房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)到深入，政府始終堅(jiān)持“抑制投資投機(jī)性購房需求”和“加大房屋供給力度”兩條主線，在抑制需求的同時(shí)并沒有忽略加大供給，著力改變房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調(diào)越漲”的怪圈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康開展。近期，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，規(guī)定自2010年10月1日起，個(gè)人購置首套普通住房契稅將下調(diào)，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅；同日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款，并明確了消費(fèi)貸款不能用于購置住房。針對(duì)上述信貸與財(cái)政稅收政策，這次政策特別強(qiáng)調(diào)了差異化的信貸政策，表達(dá)了對(duì)投資的抑制和對(duì)困難群體的優(yōu)先滿足的政策意圖。特別是“明確消費(fèi)貸款不能用于購置住房”一條，彌補(bǔ)了以往相關(guān)政策沒有強(qiáng)調(diào)的漏洞。這次調(diào)控在信貸政策上作出了一定的調(diào)整，明確了購置商品住房首付比例不低于30%。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對(duì)個(gè)人購置首套普通住房減半征收契稅，對(duì)個(gè)人購置首套90平方米及以下普通住房，減按1％稅率征收契稅。綜合上述情況來看，通過信貸和稅收政策作出的調(diào)整，其實(shí)反映了一種更宏觀的調(diào)控政策取向，即信貸政策適度收緊，而財(cái)政政策依然積極。首付提高，而契稅降低，總體來看，新政不會(huì)對(duì)首次購房產(chǎn)生不利影響。此外，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為意義重大。這些行為對(duì)于民眾了解真實(shí)市場(chǎng)，了解市場(chǎng)變化的動(dòng)向和變化的幅度有非常不利的影響，嚴(yán)重侵害了購房者的利益，也影響了國家的稅收秩序。各界人士普遍認(rèn)為，此次調(diào)控力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都要嚴(yán)厲和具體。今年一系列政策的出臺(tái)，已經(jīng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響，主要表現(xiàn)在：交易增幅明顯回落，由旺銷轉(zhuǎn)向清淡；房價(jià)開始松動(dòng)，由瘋漲轉(zhuǎn)向穩(wěn)定；土地價(jià)格回落，流拍率上升；相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到影響，市場(chǎng)壓力上升；消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，持幣待購傾向加強(qiáng)?！捕辰?jīng)濟(jì)環(huán)境分析及其影響

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指與國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r相關(guān)的各種要素。房地產(chǎn)業(yè)的開展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)的開展的水平和增長速度決定或制約著房地產(chǎn)業(yè)的開展水平，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀層面和微觀層面均有著重要的影響。

1、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。2009年是在國際金融危機(jī)沖擊下“最為困難”的一年里，但是通過有效地調(diào)控政策，使中國在世界經(jīng)濟(jì)開展中一枝獨(dú)秀，經(jīng)濟(jì)增速逐季加快，企業(yè)利潤由降轉(zhuǎn)升，居民收入穩(wěn)定增長，通縮陰影逐漸消退。其中GDP增長8.7%，一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.2%，二季度增長7.9%，三季度增長9.1%，四季度增長10.7%，順利完成保8的任務(wù)。2010年前兩個(gè)季度GDP分別增長了11.9%和10.3%，并且在今年第二季度超過日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和開展保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和開展。圖1：2009年及2010年前兩個(gè)季度GDP增長圖1：2009年及2010年前兩個(gè)季度GDP增長表表1：房地產(chǎn)業(yè)的開展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟(jì)開展速度的關(guān)系〔資料來源：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析理論與實(shí)務(wù)〕國民經(jīng)濟(jì)開展速度房地產(chǎn)業(yè)的狀況小于4%萎縮4%-5%停滯甚至倒退5%-8%穩(wěn)定開展8%-10%高速開展10%-15%飛速開展2009年中國物價(jià)呈現(xiàn)全年下降但年底上升的格局，其中CPI〔居民消費(fèi)價(jià)格〕全年下降0.7%，但年底兩月分別同比上漲0.6%和1.9%。到了2010年，第一季度CPI漲幅為2.35%，第二季度上漲3.2%，通脹的預(yù)期已經(jīng)漸漸形成，這一方面意味著我們成功防止了大家一度擔(dān)憂的通貨緊縮，另一方面也警醒我們要高度注意物價(jià)走勢(shì)。但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，鑒于總供求的大格局和糧食連續(xù)６年豐收，所以，預(yù)期今年的物價(jià)上漲應(yīng)該是“溫和可控”的。所以由于漲價(jià)的預(yù)期心理，今年前兩個(gè)季度房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬熾熱，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)水平不斷上升。圖2:2009年及2010年1-8月CPI增長走勢(shì)圖〔數(shù)據(jù)來源：鳳凰財(cái)經(jīng)〕圖2:2009年及2010年1-8月CPI增長走勢(shì)圖〔數(shù)據(jù)來源：鳳凰財(cái)經(jīng)〕2009年城鄉(xiāng)居民收入增速根本與GDP增速持平，明顯低于財(cái)政收入增速。同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入差距持續(xù)拉大。這使得消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購置能力受到限制。政府應(yīng)該加大收入分配制度的改革，實(shí)現(xiàn)二次分配更加合理公平，增加居民收入，拉動(dòng)消費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)空前活潑，表現(xiàn)甚至超過2008年。但也有些問題要解決，比方住房的供給還是偏慢，購置中存在投機(jī)行為，需要控制投機(jī)需求、增加供給，保持房價(jià)穩(wěn)定。2009年隨著一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí)施，使得我國的經(jīng)濟(jì)逐步上升，企業(yè)景氣指數(shù)在2008年底跌至谷底后逐漸上升。所以，總體來看，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇并且開展勢(shì)頭良好，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均有上升趨勢(shì)。由于供求矛盾仍然存在，并且短期內(nèi)不會(huì)降低，人們對(duì)漲價(jià)預(yù)期心理進(jìn)一步增強(qiáng)，在正常性需求根底上，投機(jī)性需求將增加。圖3：企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì)圖〔數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站〕圖3：企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì)圖〔數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站〕2、貨幣與銀行信貸政策。2009年，中國人民銀行認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施和三十條意見，其中特別提到要“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展。”事實(shí)上，2009年一年的信貸為9.5萬億，相當(dāng)于過去四年的信貸投放總量，其中有4萬億進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而2010年方案的信貸投放是7.5萬億，還是很寬松的。去年兩會(huì)期間國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中到2009年3月，有4000億投入到房地產(chǎn)用于保障性安居工程，占總投資的10%，到2010年低將占總投資的34%。

3、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局于2009年12月10日發(fā)布的2009年前11個(gè)月我國房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8％；全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0％；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8；全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7％，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2％，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。和2008年相比擬，2009年無論是開發(fā)投資、售價(jià)、銷售量還是銷售額都呈上升趨勢(shì)，但是長期穩(wěn)定的增長才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的。但是供需仍然存在很大差距，一方面在供給量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足剛性需求，另一方面，住房結(jié)構(gòu)不合理，中高檔住房供給量過小，普通商品房供給量有余，中低價(jià)位的普通商品房供給偏大。且房地產(chǎn)開發(fā)存在塊頭不大，管理秩序不完善，開發(fā)不成規(guī)模的局面。表表2：2010年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資比去年同期增長百分比1--2月3143.6431.10%2-3月6594.4535.10%3-4月9932.0536.20%4-5月13917.4138.20%5-6月19747.1238.10%6-7月23864.7737.20%7-8月28355.0536.70%4.海外資本影響。近年來，大量資金從海外流入我國市場(chǎng)，主要受三個(gè)因素的影響：一是人民幣升值的潛力，二是我國經(jīng)濟(jì)與海外特別是興旺市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增速的差異，三是國內(nèi)通脹的預(yù)期和國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。海外資本的流入使我國的外匯儲(chǔ)藏進(jìn)一步增加，到2009年底，我國外匯儲(chǔ)藏突破2萬億美元，是世界第二大外匯儲(chǔ)藏國日本的兩倍。外匯資本大局部流入了樓市和股市，流入實(shí)體投資的局部有限。最近，我中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開展的形勢(shì)下，國際上要求人民幣升值的呼聲漸高，人民幣升值已經(jīng)成為不可阻擋的趨勢(shì)，今年以來，CPI指數(shù)上揚(yáng)，增加了通貨膨脹的預(yù)期，許多在之前退出國內(nèi)市場(chǎng)的海外資金重回中國，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)起到推波助瀾的作用。但另一個(gè)方面,這些資本對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)很敏感，一旦國外市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，這些資金尤其是那些外匯儲(chǔ)藏?zé)o法解釋的熱錢將迅速抽離中國市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來動(dòng)亂。

〔三〕社會(huì)文化環(huán)境分析及其影響

社會(huì)文化環(huán)境是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素的總和。其構(gòu)成因素也很多，本文將重點(diǎn)討論居民可支配收入、城市化程度、消費(fèi)投資傾向。本文重點(diǎn)分析居民可支配收入、消費(fèi)傾向和城市化的影響。

1、居民可支配收入。2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)33.5萬億元，比上年增長8.7%；財(cái)政收入6.85萬億元，增長11.7%，再創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)連續(xù)6年增產(chǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，農(nóng)村居民人均純收入5153元，實(shí)際增長9.8%和8.5%。，這意味著人們有更多的錢投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是我國貧富差距逐漸拉大，不同收入者對(duì)住房有著不同的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該滿足他們不同的需求。

2、城市化程度。改革開放以來，中國城市化進(jìn)程開展迅速，城市化率也由1978年的15．82%提高至2006年的32．53%，中國城鎮(zhèn)化率2009年到達(dá)46.6%，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)還將保持快速開展態(tài)勢(shì)?！笆濉逼陂g，中國每年將有1000多萬新增城鎮(zhèn)人口，他們?nèi)绻艿竭_(dá)目前城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平，每年可帶動(dòng)消費(fèi)需求增加1000億元以上；而每增加一個(gè)城鎮(zhèn)人口至少可帶動(dòng)10萬元固定資產(chǎn)投資，十二五期末，我國人口將近14億，城鎮(zhèn)人口突破7億。房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。

3、消費(fèi)傾向。首先，人們的健康環(huán)保意識(shí)逐漸增強(qiáng)，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。其次，不同年齡、不同收入、不同文化程度的居民在住房考慮因素上存在著差異，總體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對(duì)于戶型設(shè)計(jì)、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂設(shè)施等因素的關(guān)注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，那么對(duì)房屋面積、房屋朝向、價(jià)格等因素的關(guān)注程度越高。第三，社會(huì)心理的影響。在法國，人們擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋比率不過30%，其他西方國家，這個(gè)比率也不會(huì)超過50%。中國人住房自主產(chǎn)權(quán)擁有比率已經(jīng)超過了80%，居世界前列。中國人為什么非得自己買房？其實(shí)中國人對(duì)擁有房屋的渴望更多是源于內(nèi)心的不平安感。中國人把房子看做是不動(dòng)產(chǎn)，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有風(fēng)險(xiǎn)，工作可能隨時(shí)失去，似乎房子是可靠的，就像以前的農(nóng)民眷戀自己的土地，“你可以天天見到它。強(qiáng)盜不能把它搶走。竊賊不能把它偷走。人死了它還在。傳給兒子最好的東西就是它。”這些因素對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的時(shí)機(jī)。

〔四〕技術(shù)環(huán)境分析及其影響技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造創(chuàng)造，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的開展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向開展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能落伍。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)心理，注重在開發(fā)工程中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，開展低碳經(jīng)濟(jì)。3．房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)的整體形勢(shì)關(guān)系到每一個(gè)在此行業(yè)中的企業(yè)，企業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)要對(duì)其所處的行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析。本文運(yùn)用“五力模型”分析房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)環(huán)境及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

〔一〕現(xiàn)有競(jìng)爭者

目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有企業(yè)眾多，但大多數(shù)都是中小規(guī)模的企業(yè)，市場(chǎng)集中度較低，作為房地產(chǎn)行業(yè)的老大，王石的萬科在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額也只不過2.5%，而且各企業(yè)間綜合實(shí)力參差不齊，中小企業(yè)往往避開大企業(yè)集中的大城市，選擇在二三線城市拓展業(yè)務(wù)。所以總體上看，同行競(jìng)爭不劇烈。這不利于房地產(chǎn)行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向開展?！捕碀撛谶M(jìn)入者房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘并在與市場(chǎng)競(jìng)爭程度和政策，主要的約束條件來自企業(yè)本身，即本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力能保證進(jìn)入該市場(chǎng)后工程能夠正常運(yùn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供給鏈長的特點(diǎn)。一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦資金鏈中斷，工程將無法繼續(xù)進(jìn)行，而前期投入的相當(dāng)大的人力、財(cái)力、物力資源也將付諸東流。退出本錢相當(dāng)高。所以，企業(yè)在決策時(shí)必須相當(dāng)謹(jǐn)慎。即使是決策進(jìn)入該市場(chǎng)的企業(yè)，限于資金限制和經(jīng)驗(yàn)缺乏等原因，新進(jìn)入者通常選擇在市場(chǎng)競(jìng)爭不劇烈的二三線城市開展。參加WTO以后，外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，一些資金實(shí)力雄厚的國際公司也進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)開展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)?！踩程娲?/p>

理論上，一種產(chǎn)品的需求量與它的替代品的價(jià)格成正比關(guān)系，替代品的價(jià)格越高那么它的需求量越大，反之，替代品的價(jià)格越有吸引力那么會(huì)對(duì)這種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求產(chǎn)生不利影響。但所幸的是，目前房地產(chǎn)商品還沒有替代品，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分有利的。從行業(yè)本