第7章存量房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的操作《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)》課件

第7章存量房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的操作《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)》課件存量房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)概述存量房地產(chǎn)評估方法與技巧存量房地產(chǎn)買賣合同簽訂及履行存量房地產(chǎn)貸款與融資服務(wù)存量房地產(chǎn)稅收制度及優(yōu)惠政策存量房地產(chǎn)交易糾紛處理機(jī)制contents目錄01存量房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)概述指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。存量房地產(chǎn)定義包括房屋產(chǎn)權(quán)明確、交易程序相對復(fù)雜、價(jià)格受市場供求關(guān)系影響等。存量房地產(chǎn)特點(diǎn)存量房地產(chǎn)定義及特點(diǎn)交易業(yè)務(wù)類型包括買賣、租賃、抵押等。交易業(yè)務(wù)流程一般包括交易準(zhǔn)備、交易談判、合同簽訂、產(chǎn)權(quán)過戶、交付使用等步驟。交易業(yè)務(wù)類型與流程包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》等。如房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、稅收政策、金融政策等，對存量房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)有重要影響。法律法規(guī)與政策背景政策背景法律法規(guī)02存量房地產(chǎn)評估方法與技巧在評估存量房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)選取與評估對象相似的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較對象，包括地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、用途等方面。選取可比實(shí)例對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們具有相同的價(jià)格單位、內(nèi)涵和時(shí)點(diǎn)，以便進(jìn)行比較。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常交易情況下的價(jià)格，以消除交易過程中的特殊因素對價(jià)格的影響。交易情況修正將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格，以反映市場價(jià)格的變動(dòng)。交易日期修正市場比較法應(yīng)用收益還原法分析搜集有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營收益和費(fèi)用的資料收集評估對象及其類似房地產(chǎn)的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料，包括租金、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。估算年總收益根據(jù)搜集的資料，估算評估對象在未來一定時(shí)期內(nèi)的年總收益。估算年總費(fèi)用估算評估對象在未來一定時(shí)期內(nèi)的年總費(fèi)用，包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。計(jì)算年凈收益將年總收益減去年總費(fèi)用，得到年凈收益。成本逼近法探討搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤…收集評估對象及其類似房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中的成本、稅費(fèi)和利潤等資料。估算重新購建價(jià)格根據(jù)搜集的資料，采用適當(dāng)?shù)姆椒ü浪阍u估對象在全新狀態(tài)下的重新購建價(jià)格。估算折舊根據(jù)評估對象的實(shí)際狀況，采用適當(dāng)?shù)恼叟f方法估算其折舊額。計(jì)算成本價(jià)值將重新購建價(jià)格減去折舊額，得到成本價(jià)值。評估目的明確在進(jìn)行存量房地產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)明確評估目的和評估報(bào)告的使用者，以便選擇合適的評估方法和參數(shù)。方法選擇適當(dāng)在選擇評估方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)評估目的、評估對象的類型和特點(diǎn)以及市場條件等因素進(jìn)行綜合考慮，選擇最適當(dāng)?shù)脑u估方法。數(shù)據(jù)來源可靠在收集數(shù)據(jù)資料時(shí)，應(yīng)確保數(shù)據(jù)來源的可靠性和準(zhǔn)確性，避免使用過時(shí)或不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。參數(shù)確定合理在確定評估參數(shù)時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況和市場趨勢進(jìn)行綜合分析，確保參數(shù)的合理性和準(zhǔn)確性。評估中注意事項(xiàng)03存量房地產(chǎn)買賣合同簽訂及履行當(dāng)事人名稱或者姓名和住所明確買賣雙方的身份信息和聯(lián)系方式。交房時(shí)間約定房屋交付的時(shí)間和條件，包括房屋交接手續(xù)和相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算方式。標(biāo)的描述房屋的基本狀況，包括坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況等。違約責(zé)任明確買賣雙方違反合同約定的責(zé)任和違約金的計(jì)算方式。房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定明確房屋的交易價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間和相關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)方式。解決爭議的方法約定合同爭議的解決方式，包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等途徑。買賣合同基本條款解讀

買賣雙方權(quán)益保障措施買方權(quán)益保障確保買方能夠按照合同約定獲得房屋產(chǎn)權(quán)，要求賣方提供真實(shí)的房屋信息和相關(guān)證件，并承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。賣方權(quán)益保障確保賣方能夠按照合同約定收到房款，要求買方按時(shí)履行付款義務(wù)，并承擔(dān)房屋交付前的相關(guān)費(fèi)用和責(zé)任。中介機(jī)構(gòu)責(zé)任中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)的交易信息和專業(yè)的服務(wù)，保障買賣雙方的合法權(quán)益，對因其過錯(cuò)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。交易資金安全產(chǎn)權(quán)變更風(fēng)險(xiǎn)房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)市場變化風(fēng)險(xiǎn)合同履行過程中風(fēng)險(xiǎn)防范01020304買賣雙方應(yīng)當(dāng)選擇信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)或銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，確保交易資金的安全。買賣雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，避免因產(chǎn)權(quán)問題引起的糾紛。買方應(yīng)當(dāng)在購房前對房屋進(jìn)行充分了解和實(shí)地查看，確保房屋質(zhì)量符合合同約定。買賣雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)和政策變化，合理評估交易風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對措施。04存量房地產(chǎn)貸款與融資服務(wù)個(gè)人住房抵押貸款01借款人以自有或第三方所有的住房作為抵押物，向銀行申請用于購買、建造、翻建、大修自住住房的貸款。申請條件包括借款人具有完全民事行為能力、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好等。商業(yè)用房抵押貸款02借款人以自有或第三方所有的商業(yè)用房作為抵押物，向銀行申請用于購買、建造、翻建、大修商業(yè)用房的貸款。申請條件與個(gè)人住房抵押貸款類似，但還需提供商業(yè)用房的相關(guān)證明文件。公積金貸款03借款人使用公積金作為還款來源，向銀行申請用于購買、建造、翻建、大修自住住房的貸款。申請條件包括借款人已參加住房公積金制度、符合當(dāng)?shù)毓e金貸款政策等。貸款產(chǎn)品介紹及申請條件借款人向銀行提交貸款申請及相關(guān)資料，銀行進(jìn)行審核評估，確定貸款額度、期限和利率等要素，雙方簽訂借款合同并辦理相關(guān)手續(xù)，銀行發(fā)放貸款。融資服務(wù)流程借款人需要承擔(dān)的費(fèi)用包括評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)等。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆豌y行規(guī)定而定。費(fèi)用說明融資服務(wù)流程及費(fèi)用說明風(fēng)險(xiǎn)提示借款人需要注意的風(fēng)險(xiǎn)包括利率波動(dòng)、房地產(chǎn)市場變化、還款能力下降等。此外，還需要注意合同條款中的免責(zé)條款和違約責(zé)任等。應(yīng)對策略借款人在申請貸款前應(yīng)充分了解市場情況和自身還款能力，選擇合適的貸款產(chǎn)品和期限。在還款過程中，應(yīng)按時(shí)還款并留意利率變化，及時(shí)調(diào)整還款計(jì)劃。同時(shí)，建議借款人在簽訂合同時(shí)仔細(xì)閱讀合同條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)提示與應(yīng)對策略05存量房地產(chǎn)稅收制度及優(yōu)惠政策稅收制度概述及稅種介紹稅收制度概述我國實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制，各級(jí)政府對所屬地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)征收相關(guān)稅費(fèi)，形成了相對獨(dú)立的房地產(chǎn)稅收體系。主要稅種介紹在存量房地產(chǎn)交易過程中，涉及的稅種主要包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅等。為鼓勵(lì)存量房地產(chǎn)交易，政府出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策，如“滿五唯一”免征個(gè)人所得稅、普通住宅免征土地增值稅等。優(yōu)惠政策解讀申請享受稅收優(yōu)惠政策，一般需要提供房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證、購房合同等相關(guān)證明材料，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門提出申請。申請流程優(yōu)惠政策解讀及申請流程通過合理安排交易方式，如選擇贈(zèng)與、繼承等方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，可以降低交易過程中的稅負(fù)。合理選擇交易方式利用稅收優(yōu)惠政策合理安排交易時(shí)間充分了解并利用政府出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，可以有效降低交易成本，提高投資收益。根據(jù)市場情況和稅收政策變化，合理安排存量房地產(chǎn)的交易時(shí)間，可以規(guī)避潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。030201稅收籌劃方法與技巧06存量房地產(chǎn)交易糾紛處理機(jī)制常見交易糾紛類型分析涉及房屋所有權(quán)、使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)問題引發(fā)的爭議。因房屋質(zhì)量問題，如結(jié)構(gòu)安全、隱蔽工程等引發(fā)的爭議。買賣雙方在履行合同過程中產(chǎn)生的爭議，如付款方式、交房時(shí)間等。涉及中介機(jī)構(gòu)服務(wù)不到位、違規(guī)操作等問題引發(fā)的爭議。房屋產(chǎn)權(quán)糾紛房屋質(zhì)量糾紛合同履行糾紛中介服務(wù)糾紛協(xié)商和解調(diào)解處理仲裁解決訴訟解決糾紛處理途徑和程序介紹買賣雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，通過友好協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議。雙方自愿將爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決，裁決結(jié)果具有法律約束力。在相關(guān)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士的主持下，通過說服教育等方式促使雙方達(dá)成協(xié)議。