資產(chǎn)報(bào)告-執(zhí)行幫專業(yè)司法拍賣服務(wù)平臺(tái)

PAGE11北京源鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書北京中威華德誠資產(chǎn)評(píng)估有限公司山東大地資評(píng)字(2018)第WF003號(hào) 山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司二〇一八年十二月十三日濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司目錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 1報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者 4二、評(píng)估目的 4三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 4四、價(jià)值類型及其定義 4五、評(píng)估基準(zhǔn)日 5六、評(píng)估依據(jù) 5七、評(píng)估方法 6八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 7九、評(píng)估假設(shè) 9十、評(píng)估結(jié)論 9十一、特別事項(xiàng)說明 10十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 11十三、評(píng)估報(bào)告日 12附件目錄 13濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明PAGE4山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。三、評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀、公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的評(píng)估假設(shè)和限制條件下成立。四、評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限。五、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。除已在評(píng)估報(bào)告中披露的運(yùn)用評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜夜ぷ魍?，評(píng)估過程中沒有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒Ａ?、我們已?duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。七、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。八、遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)。所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。九、評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字資產(chǎn)評(píng)估師及所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。十、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文山東大地資評(píng)字[2018]第WF003號(hào)山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司接受山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)委估資產(chǎn)在2018年11月23日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:(一)評(píng)估目的 為滿足濰坊市中級(jí)人民法院依法執(zhí)行案件的需要，而對(duì)山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物等資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，確定涉及資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為濰坊市中級(jí)人民法院依法執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)。(二)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物。評(píng)估范圍是：濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司名下的濰房權(quán)證經(jīng)字第703047號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)字第703583號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703584號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703585號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703586號(hào)的工業(yè)房產(chǎn)和濰國用（2012）第F009號(hào)工業(yè)用地及地上附著物。（詳見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表）(三)價(jià)值類型本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。(四)評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2018年11月23日。(五)評(píng)估方法本次評(píng)估根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際狀況、有關(guān)市場(chǎng)交易資料和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)的繼續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評(píng)估。(六)評(píng)估結(jié)論截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在相關(guān)重要前提、限制條件及評(píng)估假設(shè)成立的條件下，委估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為68528230.00元，人民幣大寫：陸仟捌佰伍拾貳萬捌仟貳佰叁拾元整。評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況見本報(bào)告的評(píng)估明細(xì)表。(七)使用有效期本報(bào)告評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2018年11月23日起計(jì)算，一年內(nèi)有效，即自2018年11月23日至2019年11月22日止。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文，并特別關(guān)注價(jià)值類型及其定義、評(píng)估假設(shè)與限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文山東大地資評(píng)字(2018)第WF003號(hào)山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司：山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司接受委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，對(duì)委估資產(chǎn)在2018年11月23日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者(一)委托方：山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司（二）被評(píng)估單位：濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司(三)其他評(píng)估報(bào)告使用者：案件申請(qǐng)人：中國銀行股份有限公司濰坊城東支行除國家法律法規(guī)規(guī)定的其他報(bào)告使用者外，資產(chǎn)評(píng)估約定書沒有約定其他報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的為滿足濰坊市中級(jí)人民法院依法執(zhí)行案件的需要，而對(duì)山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物等資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，確定涉及資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為濰坊市中級(jí)人民法院依法執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司委估的濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物。評(píng)估范圍是：濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司名下的濰房權(quán)證經(jīng)字第703047號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)字第703583號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703584號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703585號(hào)、濰房權(quán)證經(jīng)濟(jì)字第703586號(hào)的工業(yè)房產(chǎn)和濰國用（2012）第F009號(hào)工業(yè)用地及地上附著物。（詳見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表）四、價(jià)值類型及其定義(一)價(jià)值類型及其定義本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。(二)價(jià)值類型的選取理由本次評(píng)估為濰坊市中級(jí)人民法院依法執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)。資產(chǎn)報(bào)告使用各方要求評(píng)估結(jié)果公允、公正，并且報(bào)告使用各方會(huì)在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下使用本報(bào)告評(píng)估結(jié)論，故本次評(píng)估選用市場(chǎng)價(jià)值類型。五、評(píng)估基準(zhǔn)日(一)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2018年11月23日；(二)確定評(píng)估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素:1．評(píng)估基準(zhǔn)日是委托方及相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的確定的；2．與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近；(三)取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)：濰坊市中級(jí)人民法院（2018）魯07執(zhí)詢價(jià)445號(hào)司法評(píng)估詢價(jià)函。(二)法律法規(guī)：《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》；國務(wù)院1991年第91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；財(cái)政部2001年印發(fā)的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào))；2005年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂)；其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。(三)準(zhǔn)則依據(jù)：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿》；《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》；《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》；《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》；《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——獨(dú)立性》；《資產(chǎn)評(píng)估操作專家提示——中小評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制》?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第33號(hào))；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)—存貨》等38項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》(財(cái)會(huì)[2006]18號(hào))；(四)權(quán)屬依據(jù)：委托方提供的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》復(fù)印件等相關(guān)資料；其他權(quán)屬證明材料。(五)取價(jià)依據(jù)：《中國人民銀行貸款利率表》（2012年7月6日起執(zhí)行）；《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》3.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查情況；(六)其他參考依據(jù)其它相關(guān)資料。評(píng)估方法根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。評(píng)估企業(yè)價(jià)值通?？梢酝ㄟ^市場(chǎng)途徑、成本途徑和收益途徑進(jìn)行。1.市場(chǎng)途徑適用性分析市場(chǎng)途徑是指將評(píng)估對(duì)象與參照物、在市場(chǎng)上已有交易案例進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值等評(píng)估思路。由于被評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物，市場(chǎng)上與評(píng)估對(duì)象使用年限相同，損耗情況相近的參照物較少，故市場(chǎng)途徑不適用本次評(píng)估。2．收益途徑適用性分析收益途徑是指通過對(duì)未來收益進(jìn)行折現(xiàn)以確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。由于被評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物，無法獨(dú)立產(chǎn)生未來經(jīng)營收益，故無法采用收益途徑對(duì)被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估算。3．成本途徑適用性分析成本途徑，是指在估測(cè)被評(píng)估對(duì)象的重置成本以及存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。通過對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的了解，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本及貶值因素均可以可靠取得，故采用成本途徑進(jìn)行評(píng)估。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司接受評(píng)估委托后，立即組成資產(chǎn)評(píng)估組制定評(píng)估計(jì)劃，正式進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，開展評(píng)估工作。我們根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：(一)明確下列評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：1．向委托方了解是否存在委托方以外的其他報(bào)告使用者，并了解評(píng)估報(bào)告使用者及其與委托方的關(guān)系；2．了解與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為，明確評(píng)估目的；3．了解評(píng)估對(duì)象基本情況及納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的具體類型、分布情況和特性；了解被評(píng)估單位(產(chǎn)權(quán)持有者)所處行業(yè)、法律環(huán)境、會(huì)計(jì)政策、股權(quán)狀況等情況；4．根據(jù)評(píng)估目的確定價(jià)值類型，并與委托方就具體價(jià)值類型含義達(dá)成一致；5．按照有利于評(píng)估結(jié)論有效服務(wù)于評(píng)估目的的原則，協(xié)助委托方確定評(píng)估基準(zhǔn)日；6．明確評(píng)估報(bào)告的使用限制，并取得委托方的理解；7．與委托方協(xié)商確定評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式；8．與委托方協(xié)商確定評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式；9．明確委托方、被評(píng)估單位工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項(xiàng)。(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書，明確雙方的責(zé)任與義務(wù)。(三)編制評(píng)估計(jì)劃接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制評(píng)估計(jì)劃。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等評(píng)估業(yè)務(wù)的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案做出安排與規(guī)劃，并報(bào)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)后執(zhí)行。(四)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本項(xiàng)目評(píng)估工作從2018年11月23日開始，到2018年12月13日正式出具評(píng)估報(bào)告，整個(gè)評(píng)估工作共分以下階段實(shí)施：1.評(píng)估準(zhǔn)備階段2018年11月23日接受委托，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集資料階段根據(jù)本次評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)實(shí)物進(jìn)行了核實(shí)、測(cè)量、拍照等工作；了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀并關(guān)注其法律權(quán)屬；獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，包括直接從市場(chǎng)等渠道以及從委托方等相關(guān)當(dāng)事方獲取資料。3、將初步資產(chǎn)清查結(jié)論與委托方及報(bào)告使用方交換意見，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治?、修改，形成清查結(jié)論。(五)收集評(píng)估資料評(píng)估資料主要包括評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和作價(jià)依據(jù)。產(chǎn)權(quán)依據(jù)采用由企業(yè)直接提供的方式進(jìn)行收集；作價(jià)依據(jù)本次采用由企業(yè)提供資產(chǎn)購建的原始成本資料和由評(píng)估人員查詢相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格信息相結(jié)合的方式進(jìn)行收集。(六)評(píng)定估算根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要的分析、歸納和整理，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步結(jié)論。(七)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)重大問題報(bào)單位負(fù)責(zé)人召集有關(guān)人員討論；并在不影響對(duì)最終評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通，形成最終評(píng)估結(jié)論。(八)編制和提交評(píng)估報(bào)告在執(zhí)行評(píng)定估算、綜合分析后，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求編制評(píng)估報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核后，按業(yè)務(wù)約定書的要求向委托方提交評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)(一)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化，無其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大不利影響。(二)針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的實(shí)際狀況，假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，資產(chǎn)繼續(xù)原地原用途使用。(三)假設(shè)公司的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。(四)除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。(五)假設(shè)公司未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致。(六)假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前方向保持一致。(七)有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。(八)無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響。(九)不考慮產(chǎn)權(quán)變動(dòng)交易稅費(fèi)對(duì)評(píng)估對(duì)象的影響。(十)僅考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)機(jī)器設(shè)備重置成本的影響，不考慮因該事項(xiàng)所引起的其他相關(guān)稅務(wù)因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。(十一)不考慮評(píng)估增減值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。(十二)不考慮未付工程款、設(shè)備款對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。(十三)不考慮抵押、擔(dān)保訴訟等或有事項(xiàng)對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論是依據(jù)上述評(píng)估假設(shè)和限制條件，以及本評(píng)估報(bào)告中確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提條件發(fā)生變化時(shí)，本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論一般會(huì)自行失效。十、評(píng)估結(jié)論截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在相關(guān)重要前提、限制條件及評(píng)估假設(shè)成立的條件下，委估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為68528230.00元，人民幣大寫：陸仟捌佰伍拾貳萬捌仟貳佰叁拾元整。評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況見本報(bào)告的評(píng)估明細(xì)表。特別事項(xiàng)說明1、本次委托評(píng)估的有證房產(chǎn)以房屋所有權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，其他房屋建筑物及構(gòu)筑物的面積以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量并經(jīng)法院人員和申請(qǐng)人員共同確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。2、在執(zhí)行本評(píng)估項(xiàng)目過程中，我們對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，但對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見，也不作確認(rèn)和保證。本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和相關(guān)當(dāng)事方負(fù)責(zé)。3、評(píng)估人員在評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)以下可能影響評(píng)估結(jié)論，但非評(píng)估人員職業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注這些事項(xiàng)對(duì)于評(píng)估結(jié)論的影響，合理使用評(píng)估結(jié)論。4、本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)值，但未考慮以下因素：(1)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。(2)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述評(píng)估目的、評(píng)估條件等其他情況發(fā)生變化時(shí)，本評(píng)估報(bào)告結(jié)果一般會(huì)失效。5、本次評(píng)估沒有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)，也沒有考慮流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象的影響。6、本次評(píng)估是在企業(yè)申報(bào)的資產(chǎn)與負(fù)債的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。以委托方和被評(píng)估單位申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)為限，評(píng)估機(jī)構(gòu)和簽字的注冊(cè)評(píng)估師對(duì)委托方所定評(píng)估范圍以外的資產(chǎn)不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任。7、重大期后事項(xiàng)(1)自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日，依據(jù)委托方及被評(píng)估單位提供的資料和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)于玉口腔診所有重大期后事項(xiàng)發(fā)生。(2)評(píng)估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(3)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值已產(chǎn)生了嚴(yán)重影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值。(4)委托方在評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告提出日期之間，資產(chǎn)如發(fā)生變化所產(chǎn)生的訴訟及法律責(zé)任，由委托方承擔(dān)。(5)發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。8、評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。9、上述評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。10、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，評(píng)估測(cè)算中所依據(jù)的，部分是現(xiàn)行的政策條款，部分是評(píng)估時(shí)常用的行業(yè)慣例、統(tǒng)計(jì)參數(shù)或通用參數(shù)。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件變化而導(dǎo)致與本次評(píng)估結(jié)果不同的責(zé)任。11、本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，在假設(shè)委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。12、本次評(píng)估未考慮評(píng)估增減值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及到的所有稅費(fèi)，在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)國家稅法的規(guī)定據(jù)實(shí)征收，并由稅法規(guī)定的納稅人承擔(dān)，具體稅額在本次評(píng)估報(bào)告中未作調(diào)整。在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，所有稅費(fèi)應(yīng)以主管稅務(wù)部門核定數(shù)字為準(zhǔn)，主管稅務(wù)部門核定金額與賬面記載不符時(shí)，應(yīng)據(jù)之調(diào)整評(píng)估結(jié)論。以上特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注。十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明1．評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；2．評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用；3．未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；4．評(píng)估報(bào)告的使用有效期：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起有效期為一年，從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日2018年11月23日起計(jì)算一年內(nèi)有效。只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才可以使用本評(píng)估報(bào)告；5．本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論必須履行國有資產(chǎn)管理程序后方可使用，并與國有資產(chǎn)管理部門的備案或核準(zhǔn)文件配合使用；6．本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅在委托方的假設(shè)條件下成立，本報(bào)告僅對(duì)委托方有效。十三、評(píng)估報(bào)告日本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)告日為二〇一八年十二月十三日。評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：山東大地房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司二〇一八年十二月十三日濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件目錄附件目錄司法評(píng)估詢價(jià)函復(fù)印件；評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料；評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘表及相關(guān)照片；委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函；簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書；評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本；簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書；評(píng)估明細(xì)表。濰坊開發(fā)區(qū)華裕實(shí)業(yè)有限公司涉及的工業(yè)用地、房產(chǎn)及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委托方和資產(chǎn)占有方承諾函山東大地房地產(chǎn)