我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的比較分析

I我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的比較分析——基于碧桂園集團(tuán)的調(diào)查摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，從GDP、財(cái)政、投資多個(gè)方面影響著中國。目前，我國房地產(chǎn)市場的主要融資方式有自籌資金、預(yù)售資金、商業(yè)銀行貸款、企業(yè)合作融資、信托融資、債券融資、房地產(chǎn)證券融資、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金等。占比由高到低依次是預(yù)售資金、自籌資金、商業(yè)銀行貸款和利用企業(yè)合作融資（以外資合作為主）。本文以碧桂園集團(tuán)為例，針對房地產(chǎn)市場的融資方式進(jìn)行分析與比較。同時(shí)，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析在我國房地產(chǎn)融資市場占比較高的主要融資方式的原因。關(guān)鍵詞：融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場融資方式房地產(chǎn)企業(yè)新形勢AbstractTherealestateindustryisanimportantpartofChina'smarketeconomicsystem,whichaffectsChinaintermsofGDP,financeandinvestment.Atpresent,themainfinancingmethodsinChina'srealestatemarketincludeself-raisedfunds,pre-salefunds,commercialbankloans,corporatecooperativefinancing,trustfinancing,bondfinancing,realestatesecuritiesfinancing,andrealestateprivateequityinvestmentfunds.Theorderofproportionisfromhightolow:pre-salefunds,self-raisedfunds,commercialbankloansandcooperativefinancingbyenterprises(mainlyforeign-fundedcooperation).Takingcountrygardengroupasanexample,thispaperanalyzesandcomparesthefinancingmethodsintherealestatemarket.Atthesametime,combinedwiththestatusquoofChina'srealestatemarketanalysisinChina'srealestatefinancingmarketaccountedforarelativelyhighproportionofthemainfinancingreasons.Keywords:Financingrisk;Realestatemarket;Financingmethods;Realestateenterprises;Newsituation廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)華商學(xué)院我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的比較分析——基于碧桂園集團(tuán)的調(diào)查目錄第一章導(dǎo)論 11.1研究背景與意義 1第二章房地產(chǎn)融資的定義與特征 12.1房地產(chǎn)融資的定義 12.2房地產(chǎn)融資的特征 12.2.1開發(fā)資金需求龐大，外源性融資依賴性較強(qiáng) 12.2.2土地和房地產(chǎn)抵押是重要條件 22.2.3資金面臨比較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 22.3研究方法 2第三章我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)、融資狀況 23.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 23.2我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點(diǎn) 33.2.1房價(jià)持續(xù)快速上漲 33.2.2房地產(chǎn)有效供給不足 33.2.3價(jià)格虛高遠(yuǎn)超過一般居民的承受能力 33.2.4商品房空置率較高 43.3房地產(chǎn)融資情況 53.3.1融資渠道單一且面臨很大的風(fēng)險(xiǎn) 53.3.2投資增長速度太快 53.3.3宏觀調(diào)控嚴(yán)重滯后 5第四章碧桂園集團(tuán)的融資方式與影響因素分析——以2015-2017年為例 54.1碧桂園集團(tuán)的企業(yè)概況 54.2碧桂園集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況 54.2.1資本結(jié)構(gòu)分析 64.2.2償還能力分析 64.2.3盈利能力分析 74.3影響碧桂園集團(tuán)融資的因素 84.4資產(chǎn)管理 84.4.1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入與支出 84.4.2融資收入管理與支出管理 84.4.3投資收入管理與支出管理 94.4.4房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理、現(xiàn)金管理與銀行存款管理 94.5融資成本 94.6融資風(fēng)險(xiǎn) 104.6.1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn) 104.6.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的信用風(fēng)險(xiǎn) 114.6.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn) 114.6.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 114.6.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn) 124.7政策性因素 124.7.1嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)市場環(huán)境 134.7.2資管新規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)融資的影響 134.7.3基于“限購政策”的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)理 13第五章碧桂園集團(tuán)融資方式分析與防范潛在風(fēng)險(xiǎn)措施——以2018年為例 135.1碧桂園集團(tuán)現(xiàn)有融資方式與特征 145.1.1上市融資（股票融資） 145.1.2房地產(chǎn)債券融資 145.2碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的聯(lián)系與區(qū)別 155.2.1碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的區(qū)別 155.2.2碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的聯(lián)系 155.3碧桂園集團(tuán)融資方式的創(chuàng)新與防范潛在風(fēng)險(xiǎn)措施 165.3.1擴(kuò)大融資渠道并實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)多元化融資 165.3.2建立完善的融資預(yù)算管理體系，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資本市場運(yùn)作 165.3.3注重投資項(xiàng)目的可行性，避免跟風(fēng)投資或盲目投資 175.3.4房地產(chǎn)企業(yè)通力合作，共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏 17第六章結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 18致謝第一章導(dǎo)論1.1研究背景與意義房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，不僅僅是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力、解決危機(jī)能力的體現(xiàn)，也是保障企業(yè)健康運(yùn)營、贏得收益的必要條件。當(dāng)前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面還存在諸多問題，對融資方式的選擇不夠清晰、準(zhǔn)確。中國出臺了一系列政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場。主要融資渠道均被管控，從嚴(yán)管控資金流動性,規(guī)范金融市場。我國房地產(chǎn)融資市場受到宏觀調(diào)控約束的以及國內(nèi)市場需求的前提下，房地產(chǎn)公司需要選擇并繼續(xù)創(chuàng)新融資方式。有效解決房地產(chǎn)開發(fā)全周期存在的資金時(shí)間價(jià)值鏈問題。此外，房地產(chǎn)市場融資方式的創(chuàng)新也存在著潛在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需針對創(chuàng)新融資方式所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)制定一系列客觀可靠的策略與措施。本文闡明了房地產(chǎn)公司融資方式的類型以及融資過程中應(yīng)準(zhǔn)確把握的原則。提出了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要指導(dǎo)意義。第二章房地產(chǎn)融資的定義與特征2.1房地產(chǎn)融資的定義從廣義角度來看，房地產(chǎn)融資實(shí)際上是指房地產(chǎn)的發(fā)展。通過貨幣流通和信貸渠道進(jìn)行流通和消費(fèi)融資，一系列融資和相關(guān)服務(wù)的金融活動，包括籌款，運(yùn)作和清算。從狹義角度來看，房地產(chǎn)融資是企業(yè)和項(xiàng)目的直接融資和間接融資兩方面的總和。包括房地產(chǎn)信貸及市場融資等。2.2房地產(chǎn)融資的特征由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)的業(yè)務(wù)流程有很大差異。融資方面便是其中一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有以下幾種特征：2.2.1開發(fā)資金需求龐大，外源性融資依賴性較強(qiáng)完全依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金來完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是不可能的。因此，開發(fā)商需要通過其他方式進(jìn)行外源性融資來獲得開發(fā)資金。2.2.2土地和房地產(chǎn)抵押是重要條件銀行貸款，信托融資等融資方式中，金融機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)，通常使用土地使用權(quán)抵押或財(cái)產(chǎn)所有權(quán)抵押。還有二者合一抵押的形式。2.2.3資金面臨比較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于大量資金投入，房地產(chǎn)商品的開發(fā)周期較長。容易受外界影響，如市場形式變化較快或是自身項(xiàng)目定位不準(zhǔn)而導(dǎo)致開發(fā)停滯或者產(chǎn)品滯銷，造成業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，貸款償還和公司業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。2.3研究方法文獻(xiàn)綜述法。本文的寫作基于對大量文獻(xiàn)的閱讀，發(fā)現(xiàn)總結(jié)融資方式中已有的問題，避免以前研究中的不足和重復(fù)。通過參考現(xiàn)有文獻(xiàn)，它為研究提供了方法和思路。比較統(tǒng)計(jì)法。本文通過對碧桂園集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行比較分析，分析了其資本結(jié)構(gòu)、償還能力、盈利能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)，為更好的分析該企業(yè)融資狀況提供數(shù)據(jù)依據(jù)，也為該企業(yè)融資模式提供依據(jù)。案例分析法。本文以碧桂園集團(tuán)為例，分析了融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，為房地產(chǎn)行業(yè)中的其他公司提供參考。造成這些問題的緣由，最后通過各方面的經(jīng)驗(yàn)參考，對各問題進(jìn)行了深入思考分析，由此，提出了較為合理和完善的對策關(guān)于促進(jìn)廣東省的農(nóng)村金融服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。第三章我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)、融資狀況3.1我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀在2018年，房地產(chǎn)市場值得“留下而不是投機(jī)”，“限制購買，限制銷售，有限貸款，價(jià)格限制和業(yè)務(wù)限制，各地區(qū)的房地產(chǎn)政策變得更加嚴(yán)格?？刂拼胧└釉敿?xì)和全面。然而，到2018年底，所有城市都出現(xiàn)了“放松”的跡象。2018年3月，一些地區(qū)提高了首付比例，并調(diào)整了信貸額度。完善前兩套定義標(biāo)準(zhǔn)，提高住房貸款審批資格，在同一時(shí)期，央行的政策方向需要放慢個(gè)人住房貸款的增長速度。合理把控居民的杠桿率。到年末為止，一部分地區(qū)的房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出緩和的跡象。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對購銷限制進(jìn)行了調(diào)整。從區(qū)域政策調(diào)整的角度來看，它確實(shí)比以前更加寬松。適應(yīng)當(dāng)?shù)貤l件可能在以后的監(jiān)管中更有效。在同一時(shí)期，央行顯示出有針對性的降準(zhǔn)，銀行業(yè)流動性壓力得到較好緩解，市場上住房貸款業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢。利率方面也出現(xiàn)松動下調(diào)的跡象。3.2我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點(diǎn)3.2.1房價(jià)持續(xù)快速上漲近年來，中國的房價(jià)一直在上漲。特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較快的北京，上海等大中城市，這一增長的幅度是該國唯一的增長幅度。但對于其他地區(qū)的中小城市，雖然價(jià)格不像大城市的價(jià)格那樣上漲，但也有小幅的上漲。3.2.2房地產(chǎn)有效供給不足房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是由于其內(nèi)部價(jià)格是由于供應(yīng)短缺。然而，供應(yīng)不足意味著有效的房地產(chǎn)供應(yīng)不足。所謂的有效供應(yīng)短缺意味著能夠真正滿足市場需求的房屋供應(yīng)不足。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也不盡相同。雖然該市的高層建筑數(shù)量不斷增加，但房地產(chǎn)總量卻在增加。但另一方面，這反映在大量現(xiàn)有房屋空置且大量居民對購房需求不滿意的矛盾中。在中國，住房市場高端商品房供應(yīng)的具體表現(xiàn)有所增加。中低價(jià)商品房供應(yīng)量下降，中國大部分中低收入居民的購買力未得到滿足。房地產(chǎn)的平均價(jià)格正在上升，反映了目前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。2005年，該國經(jīng)濟(jì)適用房投資的數(shù)量增加了四個(gè)。4%，占開發(fā)投資的比例由去年的6.2%下降到5.0%，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；在部分城市，低成本的普通商品住房供不應(yīng)求。一些城市的廉租房比例不到10%。而高價(jià)房占到40%以上。房地產(chǎn)供給的不合理結(jié)構(gòu)是中國房地產(chǎn)供給不足的主要表現(xiàn)之一。它推高了商品房的平均價(jià)格。這要求中國控制開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)。這也是構(gòu)建和諧社會的內(nèi)在要求。3.2.3價(jià)格虛高遠(yuǎn)超過一般居民的承受能力中國目前的經(jīng)濟(jì)仍未完全發(fā)展，社會收入分配差距很大。然而，住房改革對私有化的關(guān)注導(dǎo)致了當(dāng)前房價(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)。低收入群體的住房價(jià)格上漲，造成很大壓力。面對要買的房子，手頭的錢很少。什么時(shí)候房價(jià)會下跌，以便大多數(shù)普通人可以買房子，是目前老百姓最關(guān)心的事情。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示：2007年一季度全國商品房銷售價(jià)格在去年大幅上漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲5.6%，而且從分月情況看，3月份上漲5.9%，增幅比前兩個(gè)月高0.3和0.6個(gè)百分點(diǎn)。排名前的城市是深圳12.6%。北海10.1%，北京9.0%、廣州8%等。在房屋銷售中，在70個(gè)城市中，新的基本住房價(jià)格上漲，漲幅最大的是北海15.1%。1%，接下來依次是深圳10.3%、北京9.8%、廣州9.0%、福州8.8%等。與此同時(shí)，70個(gè)大中城市的二手房價(jià)同比上漲5.2%。居民收入穩(wěn)定增長，2006年中國城鎮(zhèn)居民收入增幅有較大提高，人均可支配收入11759元，增長12元。1%?？鄢齼r(jià)格因素后，實(shí)際增長10.4%，增速比上年加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。然而，與住房價(jià)格上漲相比，大多數(shù)居民仍然負(fù)擔(dān)不起較高的價(jià)格。3.2.4商品房空置率較高1.空缺率的衡量標(biāo)準(zhǔn)?？罩靡馕吨孔記]有使用，它正在出售或出租?？罩寐适菍⑽词褂玫慕ㄖ娣e除以所有房屋的總建筑面積，再乘以100%得到的最終數(shù)字。住房空置率是反映住房供求矛盾的指標(biāo)。合理的住宅空置率可以最大限度地減少這種矛盾，并平衡房屋的供需。如果房子太空，則意味著需求不足或購買力不足。國家或市場可以相應(yīng)調(diào)整?？罩梅课莸男问酱笾驴蓺w納為兩種類型。一個(gè)是具有滯銷市場的空置房地產(chǎn)，一個(gè)是滿足市場需求。然而，開發(fā)成本過高，導(dǎo)致空置房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。但無論什么樣的空置房屋，都存在這樣或者那樣的問題，無論是房屋的質(zhì)量還是房屋的成本都超過了人們的購買力。這嚴(yán)重影響了房產(chǎn)市場的供給狀況，造成了房產(chǎn)市場上的有效供給不足，從而導(dǎo)致我國房產(chǎn)價(jià)格的上漲。2.中國住房空置率的現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國商品房空置率超過30%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國際警戒線。美國商品房的空置率約為7%，而中國香港約為3%到4%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2006年7月底，我國商品房空置面積1.26億平方米。同比增長14.4%。其中，空置商品住宅6610萬平方米，增長10.8%。雖然中國房地產(chǎn)空置率仍保持較高水平，然而，報(bào)告顯示，7月份，“全國房地產(chǎn)繁榮指數(shù)”為103。51，從6月份上漲0.58點(diǎn)，上漲1點(diǎn)。54點(diǎn)。自2007年3月以來，“全國住房氣候指數(shù)”上升了0。41點(diǎn)、0.15點(diǎn)、0.26點(diǎn)、1.06點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月保持微升勢頭。3.3房地產(chǎn)融資情況3.3.1融資渠道單一且面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源來源主要是銀行借貸與自籌資金，目前，中國居民的住房需求和房地產(chǎn)投資需求都很大。因此，房地產(chǎn)公司在新房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)上投入了大量資金。而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)只有將土地和房產(chǎn)抵押給銀行，才能獲得銀行借款，可見融資渠道單一。目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控越加嚴(yán)格，銀行的借貸系統(tǒng)更加完善，房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道對企業(yè)的生存和發(fā)展有著重要的影響。隨之帶來了風(fēng)險(xiǎn)問題。3.3.2投資增長速度太快房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道正在形成，很多的外源性資金快速占領(lǐng)了房地產(chǎn)行業(yè)，在這方面，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)能獲得的經(jīng)濟(jì)利潤越來越少，更嚴(yán)重的，它已降至平均社會利潤率，各種風(fēng)險(xiǎn)因素正在增加。然而現(xiàn)在中國成品的商品房有許多的空房，房屋空置率很高，造成這些現(xiàn)象的原因是房地產(chǎn)業(yè)資金流涌入快，投資增長太快，金融風(fēng)險(xiǎn)容易對市場產(chǎn)生不利影響。3.3.3宏觀調(diào)控嚴(yán)重滯后中國房地產(chǎn)業(yè)深受政府的調(diào)控的影響，政府過多插手房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重影響融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)難以依據(jù)市場需求和融資法則進(jìn)行各項(xiàng)融資，其生存與發(fā)展面臨很大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。第四章碧桂園集團(tuán)的融資方式與影響因素分析——以2015-2017年為例4.1碧桂園集團(tuán)的企業(yè)概況碧桂園控股有限公司總部設(shè)在廣東省順德區(qū)。它是中國目前最大的新城市住宅開發(fā)商。采用統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)，建筑，翻新，物業(yè)管理，物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。2007年4月20日，碧桂園于在聯(lián)交所主板上市。4.2碧桂園集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況4.2.1資本結(jié)構(gòu)分析從表1中我們可以看到，從2015年到2017年，碧桂園集團(tuán)的資產(chǎn)合計(jì)從2015年的28855974萬元增加至2017年的79466768萬元，呈上升的趨勢；同時(shí)，該公司的負(fù)債合計(jì)與權(quán)益合計(jì)也在逐年上升，但與權(quán)益合計(jì)相比，負(fù)債合計(jì)的增長速度從2016年到2017年加快，在2015年至2016年的權(quán)益總增加之后，2016年至2017年的增長幅度較小。表格SEQ表格\*ARABIC1資產(chǎn)負(fù)債表科目\時(shí)間2017-06-302016-06-302015-06-30資產(chǎn)合計(jì)(萬元)7946676842420863.828855974負(fù)債合計(jì)(萬元)70036398.933173360.521953489權(quán)益合計(jì)(萬元)9430369.19247503.36902484.1不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備(萬元)2179868.52051050.21873490.7存貨(萬元)31912344.320382985.814865511應(yīng)收賬款(萬元)16805151748876.7969439.9交易性金融資產(chǎn)(萬元)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物(萬元)11011310.43080024.41716416.7流動資產(chǎn)合計(jì)(萬元)66591281.533373956.521464106應(yīng)付賬款(萬元)9870650.146955452883801.7應(yīng)交稅費(fèi)(萬元)40301741554844.71050881.8流動負(fù)債合計(jì)(萬元)57120302.524683794.517121451非流動負(fù)債合計(jì)(萬元)12916096.484895664832038.4歸屬于母公司股東權(quán)益(萬元)7840173.46860011.16324675.84.2.2償還能力分析從表格2我們可以看出，碧桂園集團(tuán)從2015年的融資活動現(xiàn)金流量凈額為768592.7萬元，2016年的融資活動現(xiàn)金流量凈額為1118958.4萬元，至2017年的融資活動現(xiàn)金流量凈額為2255167萬元，顯示出逐年增長的趨勢，隨著集團(tuán)的發(fā)展，對外融資的資金與需求在逐年增加。表格SEQ表格\*ARABIC2現(xiàn)金流量表科目\時(shí)間2017-06-302016-06-302015-06-30經(jīng)營流動現(xiàn)金流量凈額（萬元）1642407.1-1168344.4-736674.8投資活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）-1342889.9-503567.2-185734.2融資活動現(xiàn)金流量凈額（萬元）22551671118958.4768592.7現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額（萬元）2554684.2-552953.2-153816.3現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期初余額（萬元）8464689.93624075.21876059匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物影響（萬元）-8063.78902.4-5826現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額（萬元）11011310.43080024.41716416.74.2.3盈利能力分析從表格3我們可以看出，碧桂園集團(tuán)的營業(yè)額從2015年的4732757.4萬元，2016年的營業(yè)額為5736249.2萬元，至2017年的營業(yè)額為7773775.4萬元也呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，但與此同時(shí)，我們可以看到，碧桂園集團(tuán)的銷售成本也在逐年增加。表格SEQ表格\*ARABIC3利潤表科目\時(shí)間2017-06-302016-06-302015-06-30營業(yè)額（萬元）7773775.45736249.24732757.4其它收入（萬元）169296.626393.910314.4銷售費(fèi)用（萬元）333731.2198177.4164116管理費(fèi)用（萬元）403833.1184479.9130734.6財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬元）-83049.5-640.631231.7銷售成本（萬元）6064120.94533652.13635296.2毛利（萬元）1709654.51202597.11097461.2經(jīng)營溢利（萬元）1240384.3883032.5828394.1應(yīng)占聯(lián)營公司業(yè)績稅前利潤（萬元）1240997.4920922.4826726.34.3影響碧桂園集團(tuán)融資的因素房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展和公司自身的發(fā)展將影響融資。房地產(chǎn)業(yè)也反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。房地產(chǎn)企業(yè)本身所在的區(qū)域?qū)ζ溆幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)保護(hù)和支持，房地產(chǎn)公司的大部分融資來自該地區(qū)。此外，房地產(chǎn)公司發(fā)展良好，資產(chǎn)豐富。就更容易獲得融資。4.4資產(chǎn)管理4.4.1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入與支出經(jīng)營收入：主要包括銷售收入、建筑收入、物業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入等。房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的核心和主要來源是銷售收入。在銷售收入的資金管理上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對在途資金（或應(yīng)收賬款）的回收，制定銷售信用政策，建立信用評價(jià)體系。有效運(yùn)用客戶信用；規(guī)范現(xiàn)場銷售回款相關(guān)流程，促進(jìn)應(yīng)收賬款的快速回籠。經(jīng)營支出：主要包括土地相關(guān)費(fèi)用支出、前后期費(fèi)用支出、建安費(fèi)用支出、銷售支出、人員支出、稅金支出等。經(jīng)營支出必須嚴(yán)格控制在資金計(jì)劃內(nèi)（特殊不可控因素除外），房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營支出管理中，可根據(jù)經(jīng)營支出的支付時(shí)間及金額分為剛性支出和彈性支出。剛性支出即在支付時(shí)間及金額上必須嚴(yán)格按照合同或規(guī)定執(zhí)行的支出，如土地相關(guān)價(jià)款、政府行政事業(yè)性收費(fèi)、民工工資、水電費(fèi)等；彈性支出即在支付時(shí)間或金額上存在調(diào)整空間的支出，如其余建安工程款、營銷費(fèi)用、差旅費(fèi)等。企業(yè)根據(jù)兩種不同類型的支出分類，對于剛性支出每月根據(jù)合同約定或政府規(guī)定期限內(nèi)繳納支付，針對彈性支出每月可分時(shí)間段進(jìn)行集中支付，做到資金支出在資金計(jì)劃控制下合理統(tǒng)籌安排。4.4.2融資收入管理與支出管理房地產(chǎn)企業(yè)的融資收入主要包括開發(fā)貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款、流動資金貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)活動所涉及的融資計(jì)劃、融資方案、融資活動后評估進(jìn)行全周期管控，制定和實(shí)施各種融資方案和融資方案。考核必須符合企業(yè)融資戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)，所有融資都需要基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃和年度業(yè)務(wù)目標(biāo)。協(xié)調(diào)安排，以最佳融資結(jié)構(gòu)籌集資金，滿足企業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)公司必須建立融資計(jì)劃管理系統(tǒng)，該公司的戰(zhàn)略計(jì)劃為三至五年，該公司的年度投資規(guī)模，企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃為依據(jù)、與企業(yè)中長期資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、每個(gè)項(xiàng)目的月度供資計(jì)劃和全期供資計(jì)劃合并在一起。滿足年度資金缺口為核心，調(diào)整融資戰(zhàn)略，編制財(cái)年融資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)融資費(fèi)用主要包括償還貸款本金。其他融資費(fèi)用，如利息支付，中間業(yè)務(wù)費(fèi)等。對于融資利息的支付，企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款利息變動，并建立健全利息管理動態(tài)臺賬，做到利息支付準(zhǔn)確無誤；對于貸款到期本金的歸還，應(yīng)嚴(yán)格把控貸款合同約定的到期日與到期金額，并結(jié)合日常經(jīng)營支出，提前安排資金并完成支付，以保證企業(yè)的良好信用。4.4.3投資收入管理與支出管理房地產(chǎn)企業(yè)投資收入主要包括投資于金融資產(chǎn)獲得的相關(guān)收入及投資于聯(lián)合營單位取得的相關(guān)收入等。房地產(chǎn)企業(yè)投資支出主要包括股東分紅、投資于金融資產(chǎn)的相關(guān)支出、投資于聯(lián)合營公司的相關(guān)支出等。4.4.4房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理、現(xiàn)金管理與銀行存款管理房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理：房地產(chǎn)企業(yè)股票基金主要包括現(xiàn)金，銀行存款，有價(jià)證券及支票、承兌匯票等票據(jù)。對于存量資金的管理應(yīng)遵循“集中管理”、“資金安全”原則?，F(xiàn)金分期：由于房地產(chǎn)企業(yè)房款收入及工程款支出的大額性，建議房地產(chǎn)企業(yè)原則上實(shí)行“零現(xiàn)金”管理。除特殊需要外，不得存有現(xiàn)金。如因業(yè)務(wù)需要收取或支付現(xiàn)金的，應(yīng)實(shí)行向財(cái)務(wù)部提前報(bào)備制度。銀行存款分期：由于房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，一般銀行存款的金額較大且銀行賬戶較為，更好地加強(qiáng)銀行存款管理，充分發(fā)揮集團(tuán)總部集中管理職能，建議大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)開通銀企直聯(lián)系統(tǒng)，并及時(shí)反映全集團(tuán)所有銀行賬戶余額，在充分考慮銀企合作關(guān)系基礎(chǔ)上，由集團(tuán)公司統(tǒng)籌銀行存款資源在各銀行間的分配，以達(dá)到維護(hù)最佳銀行關(guān)系的目的。4.5融資成本一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本主要是由債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本所構(gòu)成。其中債務(wù)融資成本用公式表現(xiàn)為:債務(wù)融資成本=債務(wù)融資籌資成本+債務(wù)融資資本成本。而且其中的債務(wù)融資成本又是由短期借款融資成本和長期借款融資成本所組成。故而其計(jì)算公式分別如下:短期借款融資成本=短期借款的資本成本+短期借款的融資成本;長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本。而且權(quán)益融資成本則是與股東的分紅息息相關(guān)，因此，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，眾所周知：“股份制企業(yè)的資本公積金轉(zhuǎn)增股本不是紅利。紅利性質(zhì)的分配”，其計(jì)算方式主要是：分紅派息總額=現(xiàn)金股利+紅股股利，股票市值=股價(jià)×股票總股數(shù)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本的變化主要是企業(yè)所選擇的債務(wù)融資和權(quán)益融資在總資本當(dāng)中所占的份額，其中，債務(wù)融資成本主要取決于相關(guān)的國家政策。是國家所制定的宏觀政策的產(chǎn)物。4.6融資風(fēng)險(xiǎn)4.6.1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)公司內(nèi)部也將給房地產(chǎn)公司的融資方面帶來風(fēng)險(xiǎn)。其中最常見的是施工期的延誤。房地產(chǎn)公司將估算施工期的施工期。然后使用估計(jì)的持續(xù)時(shí)間來設(shè)置銷售日期和融資還款時(shí)間。在施工過程中，由于特殊情況，通常無法按期交付。一旦房地產(chǎn)公司錯(cuò)過了出售建筑物的最佳時(shí)間，它將同時(shí)增加公司的成本。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)不掌握施工質(zhì)量，將成為導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)的因素。在購買房屋的過程中，對消費(fèi)者來說最重要的是房子的質(zhì)量。如果房子出現(xiàn)了偷工減料等問題，很可能會出現(xiàn)安全隱患，融資危機(jī)不僅會對公司的聲譽(yù)造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。外部風(fēng)險(xiǎn)：市場要求，當(dāng)房地產(chǎn)公司建造不適合當(dāng)?shù)厥袌龅姆课輹r(shí)，可能面臨銷售崩潰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)方面因素;由于地域差異，當(dāng)?shù)赝恋卣?，政策變化，城市?guī)劃，環(huán)境，住房和購房政策都將有所不同。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)靈活應(yīng)對各地區(qū)的投資和發(fā)展政策;銀行貸款，當(dāng)前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資和人們購買房屋的主要途徑。銀行利率的變化影響著房地產(chǎn)市場需求的變動，如果過高的貸款利率會導(dǎo)致百姓不敢買房。因此，企業(yè)在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮對策。影響外部風(fēng)險(xiǎn)的因素仍然很多，這也要求房地產(chǎn)公司擁有應(yīng)對突發(fā)事件的優(yōu)秀技能和經(jīng)驗(yàn)。4.6.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的信用風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)與融資是密切相關(guān)的，其融資的目的是通過選擇方式從時(shí)間上和數(shù)量上保證開發(fā)項(xiàng)目對資金的需求。在金融危機(jī)之后，公司的金融市場變得越來越復(fù)雜，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)逐步上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的信用風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。4.6.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)許多房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有相對簡單的融資渠道。直接融資所占的比例很小，資金來源大多都是銀行貸款，而目前銀行已經(jīng)很難提供滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存所需資金，迫使其向私人或小額貸款公司借款，導(dǎo)致其資金成本提高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控或信貸貨幣政策趨緊的背景下，嚴(yán)重影響項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流的運(yùn)行，導(dǎo)致資金鏈日趨緊張，發(fā)展項(xiàng)目的資金需求無法如期實(shí)現(xiàn)。影響項(xiàng)目進(jìn)度，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)誘發(fā)國家金融危機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著單一的金融市場。商業(yè)銀行占據(jù)了主導(dǎo)地位。商業(yè)銀行貸款難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的資金需要。從銀行的角度來說，我國商業(yè)銀行目前在經(jīng)營管理上還普遍存在制度缺陷，單一銀行的間接融資不能保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)融資需求。商業(yè)銀行資金來源主要是短期儲蓄存款，提供的長期住房抵押貸款與銀行自有資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)不符。隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)，為需要長期資本的房地產(chǎn)公司提供發(fā)展貸款和短期流動貸款，仍然不能適應(yīng)當(dāng)前市場的需求，無法保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。4.6.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：資本結(jié)構(gòu)的本質(zhì)是指企業(yè)所有資產(chǎn)中每個(gè)基金的比例和構(gòu)成。資本結(jié)構(gòu)的理論是指以成本分析為基礎(chǔ)，通過改變資本結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系，怎么樣才能使企業(yè)利益達(dá)到最大時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金是衡量并影響房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。中國的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常資金不足，最近幾年，自籌資金占比達(dá)到30%。左右，距新政策35%的最低自有資金比例要求還有差距。由于自身資金不足，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都依賴于非常高的債務(wù)管理。如果過度依賴債務(wù)融資造成不合理的資本結(jié)構(gòu)，就會埋下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，甚至發(fā)生難以預(yù)測和控制的財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)數(shù)額必須符合自有資本和償付能力的要求。要有效地利用負(fù)債經(jīng)營以免負(fù)債太多。當(dāng)企業(yè)在經(jīng)營利潤率小于負(fù)債利息率的情況下舉債，盲目的沒有節(jié)制的舉債可能會使企業(yè)破產(chǎn)倒閉。負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：負(fù)債結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)總額中的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比率。短期負(fù)債是企業(yè)日常經(jīng)營活動中影響資金鏈的重要因素。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際負(fù)債率已達(dá)到超過50？表明大部分負(fù)債是短期貸款。而短期負(fù)債中相當(dāng)部分來自于預(yù)售房屋所得的預(yù)收賬款。一旦行業(yè)周期進(jìn)入下行軌道，房價(jià)急劇下跌或其他原因?qū)е孪M(fèi)者過度違約。將這部分提前收據(jù)變成需要償還的重大負(fù)債，企業(yè)現(xiàn)金需求的急劇增加導(dǎo)致企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債融資，最終需要項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營收入來還本付息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司通過債務(wù)融資籌集資金。負(fù)債融資成本應(yīng)低于預(yù)期融資收益，當(dāng)企業(yè)通過負(fù)債融資獲取開發(fā)資金后，經(jīng)營不善或房屋滯銷均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入出現(xiàn)大幅度下降，不僅損害企業(yè)利益，還有可能導(dǎo)致償債能力變?nèi)醵罱K無法按期償還負(fù)債融資的本金和利息，由于無力償還債務(wù)和負(fù)擔(dān)，危及企業(yè)的生存和發(fā)展，嚴(yán)重甚至破產(chǎn)。4.6.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)受國家貨幣信貸政策的影響很大。國家可通過運(yùn)用存貸款基準(zhǔn)利率、貸款利率及信貸監(jiān)管等經(jīng)濟(jì)杠桿和手段，控制貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)信貸規(guī)模，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展非常依賴貨幣供應(yīng)量，當(dāng)其擴(kuò)大時(shí)，貨幣資金流動性增大，必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，利于房地產(chǎn)金融。反之，則可能導(dǎo)致資金撤離房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)融資難度。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60，一旦房地產(chǎn)信貸政策發(fā)生變化，直接或間接來自銀行信貸，無疑會給房地產(chǎn)融資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。如國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭袊?yán)格的信貸緊縮政策，提高貸款利率將增加房地產(chǎn)融資成本。然后影響公司的償付能力;例如，金融監(jiān)督機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制商業(yè)銀行的不動產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。這些政策使得房地產(chǎn)融資變得困難。稅收政策對房地產(chǎn)的影響也很大。稅收政策是調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的有效工具。4.7政策性因素4.7.1嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)市場環(huán)境根據(jù)國家政策和黨的精神，住房的屬性是居住而非投資品。自2010年以來，為了抑制房價(jià)上漲，政府出臺了“新十條”?！靶轮袊藯l”，“新國五條”等多項(xiàng)監(jiān)管政策。使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段。2016年下半年，政府采取了比以往更嚴(yán)格的政策控制措施。同時(shí)，交易所的監(jiān)管政策更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模正在迅速萎縮。2017年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模明顯增加。房地產(chǎn)企業(yè)的再融資和抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)受住了考驗(yàn)。但即便如此房價(jià)依舊攀升不止。2017年11月17日《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》落地。2018年3月28日國家主席習(xí)近平主持召開深改委第一次會議，審議通過“關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見”（以下簡稱“新資產(chǎn)管理?xiàng)l例”），并于4月27日正式發(fā)布。4.7.2資管新規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)融資的影響今年4月份落地的資管新規(guī)，明確定義了標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)和非標(biāo)資產(chǎn)）而且規(guī)定了符合標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的五個(gè)條件，此外，要求發(fā)行資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資于非標(biāo)準(zhǔn)化債務(wù)資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)遵守金融監(jiān)管部門規(guī)定的限額管理。流動性管理等監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)明確的定義直接將原本游走于標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)和非標(biāo)資產(chǎn)之間的資產(chǎn)化為非標(biāo)資產(chǎn)，那么就要受到限額規(guī)定和流動性管理等監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，無形之中非標(biāo)融資難度加大，非標(biāo)資產(chǎn)來源變少。4.7.3基于“限購政策”的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)理“限購政策”是政府自下而上實(shí)施的強(qiáng)制性調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場中的每個(gè)參與者都有不同程度的影響。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司有很多資金需求，高償債能力和融資能力等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到由限購政策帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)限購政策和房價(jià)波動的影響分析，進(jìn)一步探討限購政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資活動風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)渠道。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的特點(diǎn)，得到了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)理。限購政策旨在抑制房價(jià)上漲，通過直接影響房地產(chǎn)市場上的成交量從而間接影響企業(yè)的融資活動。其傳導(dǎo)渠道為：限購政策實(shí)施→房地產(chǎn)市場交易量→企業(yè)銷售收入→企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營活動凈流量減少、主債和利息債務(wù)，短期債務(wù)償還壓力和融資壓力增加成本加大→融資風(fēng)險(xiǎn)。第五章碧桂園集團(tuán)融資方式分析與防范潛在風(fēng)險(xiǎn)措施——以2018年為例自2018年初以來，碧桂園集團(tuán)推出了多項(xiàng)融資活動。前后共籌集資金400多億元，成果豐碩。1月10日，碧桂園集團(tuán)宣布發(fā)行2.53億美元到期423。750%優(yōu)先票據(jù)及6億美元于2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。1月17日，碧桂園集團(tuán)宣布配售融資78.16億港元。此外，還發(fā)行了156億港元的可轉(zhuǎn)換債券。

2月2日，“中聯(lián)前海開源-碧桂園集團(tuán)租賃第一資產(chǎn)支持專項(xiàng)規(guī)劃”獲深圳證券交易所批準(zhǔn)。注冊規(guī)模100億元。在500億的規(guī)模上，碧桂園將在2018年繼續(xù)保持高增長率。增加融資規(guī)模是不可避免的，但在2018年房地產(chǎn)行業(yè)整體監(jiān)管融資環(huán)境和融資環(huán)境的背景下，碧桂園的營業(yè)額高，融資規(guī)模大等所有人都將面臨一些壓力。雖然它在年初已經(jīng)獲得了大量的大額融資，但是，在金融政策緊縮的背景下，碧桂園也面臨著一定的融資壓力。5.1碧桂園集團(tuán)現(xiàn)有融資方式與特征5.1.1上市融資（股票融資）房地產(chǎn)公司可以通過股票市場迅速籌集大量資金。收集的資金將成為永久作用的注冊資本。由于沒有固定的還款期，對大型開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些有可能擴(kuò)大規(guī)模和資本的大中型企業(yè)也可以考慮購買（借入）外殼進(jìn)行融資。優(yōu)點(diǎn)：籌資資金的使用時(shí)間較長；對原股東的股權(quán)沒有影響；發(fā)行債券成本低于普通股；具有財(cái)務(wù)杠桿作用；籌資對象范圍廣，金額大；對投資者來說，收入相對穩(wěn)定，并且風(fēng)險(xiǎn)相對而言較小。缺點(diǎn)：投資者：無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營行為；發(fā)行人：發(fā)行過程比銀行貸款復(fù)雜，融資成本高于股票融資。5.1.2房地產(chǎn)債券融資債券融資對融資公司有很高的要求，中小房地產(chǎn)企業(yè)難以介入。此外，中國公司債券市場的運(yùn)作機(jī)制也很薄弱，公司債券本身存在一些不足，國內(nèi)房地產(chǎn)公司不使用這種類型的融資。優(yōu)點(diǎn)：籌資量大；融資能力強(qiáng)；資金使用年限長；改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；分散風(fēng)險(xiǎn)；利于企業(yè)股份制改造；提高公司價(jià)值和知名度。缺點(diǎn)：融資成本貴；剝削原股東的控制權(quán)；增加公司相關(guān)義務(wù)；其他問題：如產(chǎn)生公司有可能被收購的風(fēng)險(xiǎn)等問題。5.2碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的聯(lián)系與區(qū)別一般而言，房地產(chǎn)公司常用的融資方式有三種。這包括銀行貸款、債券融資和股票融資。5.2.1碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的區(qū)別銀行貸款一直是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。其中，至少有百分之六十的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)重依賴銀行;碧桂園集團(tuán)主要采用兩種融資方式：債券融資和股票融資。相對于其他房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有表現(xiàn)出對銀行貸款過多的依賴。目前，對于很多房地產(chǎn)公司來說，發(fā)行公司債券仍然比較困難。且上市融資則是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所不具備的和無法等待的5.2.2碧桂園集團(tuán)融資方式與其他房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的聯(lián)系與所有的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，碧桂園集團(tuán)采用較為常用融資方式，所有這些都是為了分散房地產(chǎn)投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)項(xiàng)目可用于償還凈現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)本身的價(jià)值作為融資要約。與傳統(tǒng)的融資方式相比，企業(yè)利用自身的信譽(yù)和綜合還款能力來安排融資。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資之一的方面是償還保證是不動產(chǎn)和收益權(quán)。因此，還款的保障基礎(chǔ)更加僵化，更容易被資本框支持。5.3碧桂園集團(tuán)融資方式的創(chuàng)新與防范潛在風(fēng)險(xiǎn)措施近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。這讓房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的發(fā)展，所以政府出臺了很多政策來限制房地產(chǎn)發(fā)展過快，這對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了許多障礙和限制。由此可見，在新形勢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對投資方式進(jìn)行有效的創(chuàng)新，經(jīng)過對方式的創(chuàng)新擴(kuò)大融資渠道，以此獲得更多的資金，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的順利完成來滿足更多的居住需求。5.3.1擴(kuò)大融資渠道并實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)多元化融資房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用銀行貸款以及上市等這類傳統(tǒng)融資方式時(shí)，積極尋求更多融資渠道也是必要的。如房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，中小型房地產(chǎn)公司和其他項(xiàng)目開發(fā)的聯(lián)合方法，并且在雙方結(jié)盟合作基礎(chǔ)上構(gòu)建共贏道路，一起獲得利潤，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通過這種方式保障資金流的穩(wěn)定，保障房產(chǎn)開發(fā)有足夠穩(wěn)定的資金支撐。從房產(chǎn)市場上來看，這種合作經(jīng)營的方式可以創(chuàng)設(shè)凝聚品牌力量，打造更好的房產(chǎn)商業(yè)氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)對投融資方式進(jìn)行創(chuàng)新時(shí)，需要在多方面挖掘出融資新方式。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，當(dāng)單一融資模式遭遇國家政策調(diào)整或行業(yè)變化時(shí)，貸款的制約大幅度增加。因此，為了緩解融資的限制，提升企業(yè)的融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量實(shí)現(xiàn)多元化融資。5.3.2建立完善的融資預(yù)算管理體系，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資本市場運(yùn)作一方面將融資預(yù)算逐級體現(xiàn)到業(yè)務(wù)預(yù)算編制中去，分解不同層次的指標(biāo)，落實(shí)管理和控制責(zé)任，充分發(fā)揮資產(chǎn)負(fù)債率的作用。計(jì)息債務(wù)指標(biāo)在預(yù)算管理中的作用。并逐步總結(jié)和分析融資預(yù)算的完成情況，確保方案有效執(zhí)行。另一方面適當(dāng)控制投資規(guī)模，以投資控融資。房地產(chǎn)企業(yè)貸款限制是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。為了緩解融資約束，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資本市場運(yùn)作：本集團(tuán)保持良好的內(nèi)部溝通，為內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移奠定良好基礎(chǔ)。在集團(tuán)內(nèi)部，內(nèi)部資金可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓兌現(xiàn)。也可以使用母子公司關(guān)系委托貸款或從另一家需要融資的公司的子公司借款以緩解融資壓力。。擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模，有力促進(jìn)子公司上市。上市的房地產(chǎn)公司有更多的資源和融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)通過擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，促進(jìn)子公司上市，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。此外，有了上市子公司，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時(shí)候可以互為擔(dān)保方，提升在銀行貸款的能力，增強(qiáng)融資實(shí)力，從而緩解融資約束。5.3.3注重投資項(xiàng)目的可行性，避免跟風(fēng)投資或盲目投資房地產(chǎn)企業(yè)等投資項(xiàng)目具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高的特點(diǎn)。因此我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該因?yàn)橛欣氖袌鰲l件盲目投資擴(kuò)張，而應(yīng)該合理考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在其風(fēng)險(xiǎn)管控的范圍內(nèi)，尋找投資發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)考慮資金的投資利潤率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施新的投資項(xiàng)目時(shí)，要對其可行性進(jìn)行多次的調(diào)查、研究、分析，考慮各種因素并制定項(xiàng)目實(shí)施的最佳計(jì)劃。制定最圓滿的計(jì)劃，實(shí)施必要的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，確保投資項(xiàng)目的合理性、可行性和前瞻性。5.3.4房地產(chǎn)企業(yè)通力合作，共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏在現(xiàn)在形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著很多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)通過合作，共同開發(fā)的現(xiàn)象，這種合作性開發(fā)模式是未來房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資途徑之一，通過這種合作開發(fā)模式，房地產(chǎn)公司共同開發(fā)，憑借企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)資源共享，互利共贏，有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目同企業(yè)穩(wěn)定與更好的發(fā)展。第六章結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)的支柱企業(yè)，面對經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)本身應(yīng)不斷調(diào)整戰(zhàn)略思想，拓寬融資渠道，滿足社會發(fā)展需求。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。政府出臺了宏觀調(diào)控政策，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范。在這種情況下，房地產(chǎn)公司需要以投資和融資的方式進(jìn)行創(chuàng)