商品房買賣合同糾紛中問題

商品房買賣合同糾紛中問題

1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

依據(jù)最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建立的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人全部的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建立的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建立的房屋，還有局部企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中熟悉很不統(tǒng)一。有人主見以開發(fā)建立者是否符合國務院《城市房地產開發(fā)經營治理條例》確定的房地產開發(fā)企業(yè)設立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主見對司法解釋中的“房地產開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主見以商品房開發(fā)建立用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋全部權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是依據(jù)開發(fā)建立者是否房地產開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜鍪煜?，非房地產開發(fā)企業(yè)建立的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購置對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發(fā)企業(yè)建立，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關。對此處所謂的“房地產開發(fā)企業(yè)”，應作狹義理解，即由工商行政治理部門和房地產治理部門同意設立的房地產開發(fā)企業(yè)。固然，為避開與行政權力的沖突，法院只應進展形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種。這是依據(jù)商品房開發(fā)建立過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進展的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，打算著案件審理的方向。

依據(jù)建立部制定的《商品房銷售治理方法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但認真討論就發(fā)覺其分類標準模糊不清，未能對全部商品房買賣合同作出兩分，是個不勝利的分類。其分類好象是按工程建立的過程進展的，但并未作兩分，由于在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建立過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁簡單的現(xiàn)實生活時，還是往往產生不同的熟悉。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產開發(fā)商預售商品房是為了房地產開發(fā)企業(yè)能在工程建立過程中取得局部資金，且該資金必需用于工程建立；預售是一種特別的銷售，預售的商品房至少還在建立中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主見將上述房產的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類一樣即適用一樣的法律標準的理念。

此外，依據(jù)筆者了解的建立工程和房地產治理法學問，我國法律對何為工程竣工未作解釋。依據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建立工程質量治理和房地產開發(fā)經營治理兩方面作了不同的規(guī)定。依據(jù)國務院《建立工程質量治理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建立單位收到建立工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進展竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建立工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建立行政主管部門備案。依據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營治理條例》第十七條其次款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產開發(fā)工程竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進展驗收，驗收的內容為城市規(guī)劃設計條件的落實狀況、城市規(guī)劃要求配套的根底設施和公共設施的建立狀況、單項工程的工程質量驗收狀況、拆遷安置方案的落實狀況、物業(yè)治理的落實狀況；驗收結果應報房地產開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建立工程質量專項驗收，其結果只說明建立工程質量狀況；其次個驗收是綜合驗收，驗收結果說明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發(fā)經營治理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發(fā)經營治理條例》規(guī)定的內容理解、適用。

最終，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展狀況的證據(jù)資料一般把握在開發(fā)商手中，而當了被告的開發(fā)商一般不協(xié)作法院工作供應上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進展合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責任安排給房地產開發(fā)商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)缺乏，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，簡單理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同熟悉。若將《中華人民共和國城市房地產治理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（固然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解明顯與建立部《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律愛護，不利于愛護消費者的權利，由于沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售治理方法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主見，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售治理方法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特別規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期幫助業(yè)主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特別商定外，出賣人應當擔當違約責任：（一）商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的緣由”作何理解？該條司法解釋接受的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的緣由”，明顯不包括由于第三人的緣由，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的緣由；而嚴格責任原則是不分緣由，只要有違約就有責任，除非是因不行抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款一樣而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述熟悉亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的緣由。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題到達什么程度，當事人可以懇求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條明顯是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方拖延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴峻影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依靠于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴峻影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴峻影響居住使用。筆者同意其次種觀點。

6、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定。新晨

在商品房買賣活動中進展欺詐和惡意違約的要擔當最高至雙倍購房款的懲處性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點。上述規(guī)定是依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益愛護法》的相關規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發(fā)商和消費者雙方的利益起到了肯定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的熟悉不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規(guī)定。依據(jù)上述法律及相關司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即有意隱瞞真實狀況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于有意隱瞞真實狀況如何理解和認定，爭辯許多。依據(jù)王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實狀況而有意不告知，應認定為有意隱瞞，并提出認定有意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我