房地產(chǎn)會(huì)計(jì)圖解案例版課件第十一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的核算

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)圖解案例版第十一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的核算在本章中，我們重點(diǎn)學(xué)習(xí)以下的內(nèi)容：（1）什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，他包括哪些內(nèi)容？（2）在自營(yíng)情況下，開(kāi)發(fā)成本如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？（3）在工程出包的條件下，開(kāi)發(fā)成本如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？第一節(jié)開(kāi)發(fā)成本概述一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，按照其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的類別而言，主要包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本接其用途可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本以及代建工程開(kāi)發(fā)成本。第一節(jié)開(kāi)發(fā)成本概述二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定（1）一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對(duì)象，便于分析工程概（預(yù)算）和施工合同的完成情況。（2）同一處開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，以簡(jiǎn)化核算手續(xù)。（3）對(duì)個(gè)別規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象，便于及時(shí)反映開(kāi)發(fā)成本。第一節(jié)開(kāi)發(fā)成本概述三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本計(jì)算期與其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期一致。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來(lái)，因而其成本計(jì)算是不定期的。第一節(jié)開(kāi)發(fā)成本概述四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的科目設(shè)置及核算內(nèi)容（一）“開(kāi)發(fā)成本”科目用于核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（二）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目（1）材料費(fèi)。（2）人工費(fèi)。（3）機(jī)械使用費(fèi)。（4）其他直接費(fèi)。（5）施工間接費(fèi)。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算二、自營(yíng)工程成本中材料費(fèi)的歸集和分配（一）材料費(fèi)的概念及內(nèi)容自營(yíng)工程成本中的“材料費(fèi)”項(xiàng)目，包括在施工過(guò)程中耗用、構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各種主要材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷及租賃費(fèi)用。（二）材料費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算方法及其歸集材料費(fèi)的分配應(yīng)按照材料費(fèi)領(lǐng)用的不同情況進(jìn)行歸集分配，并建立健全材料物資的管理制度。（三）材料費(fèi)用的分配材料費(fèi)用的分配，就是定期地將審核后的領(lǐng)料憑證，按材料的用途歸類，并將應(yīng)計(jì)入工程成本的材料費(fèi)用計(jì)入工程成本，將不應(yīng)計(jì)入工程成本的材料費(fèi)計(jì)入各自費(fèi)用項(xiàng)目。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算三、自營(yíng)工程成本中人工費(fèi)的歸集和分配（一）人工費(fèi)的概念和內(nèi)容自營(yíng)工程成本中的人工費(fèi)，是指在施工過(guò)程中直接參加施工生產(chǎn)的建筑安裝工人以及在施工現(xiàn)場(chǎng)直接為工程制作構(gòu)件和運(yùn)料、配料等輔助生產(chǎn)工人的工資、工資性津貼、職工福利費(fèi)相勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。（二）人工費(fèi)的歸集與分配人工費(fèi)用計(jì)入成本的方法，一般應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)行的具體工資制度確定。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算四、機(jī)械使用費(fèi)的歸集和分配工程成本項(xiàng)目中的“機(jī)械使用費(fèi)”，指建筑安裝工程施工過(guò)程中使用施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用和按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)等。（一）施工機(jī)械的管理（二）施工機(jī)械的分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的施工機(jī)械可分為租賃的（包括向企業(yè)外部和向企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算的機(jī)械供應(yīng)站租賃）和自行管理的兩種，它們的會(huì)計(jì)核算方法不同。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算四、機(jī)械使用費(fèi)的歸集和分配（三）機(jī)械使用費(fèi)包括的內(nèi)容（四）機(jī)械使用費(fèi)的分配方法1.按施工機(jī)械的實(shí)際臺(tái)時(shí)（或完成工程量）分配機(jī)械使用費(fèi)2.先按施工機(jī)械的計(jì)劃臺(tái)時(shí)分配機(jī)械使用費(fèi)，然后再按實(shí)際臺(tái)時(shí)進(jìn)行調(diào)整第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算五、自營(yíng)工程成本中輔助生產(chǎn)費(fèi)用的歸集和分配輔助生產(chǎn)部門(mén)主要是為工程施工服務(wù)，包括機(jī)修車間、木工車間、供水站、供電站、混凝土攪拌站、運(yùn)輸隊(duì)等。為工程施工、管理部門(mén)和企業(yè)內(nèi)部其他部門(mén)提供產(chǎn)品（如材料、構(gòu)件、水、電等）和勞務(wù)（設(shè)備維修、安裝）等。輔助生產(chǎn)部門(mén)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用的歸集和分配，首先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——輔助生產(chǎn)”賬戶進(jìn)行，并按輔助生產(chǎn)車間、單位和產(chǎn)品、勞務(wù)的品種設(shè)置三級(jí)明細(xì)賬，按規(guī)定的成本項(xiàng)目歸集費(fèi)用。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算六、其他直接費(fèi)的歸集和分配其他直接費(fèi)是指不包括在人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)而在預(yù)算定額以外，在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)及場(chǎng)地清理費(fèi)等?！纠?1—11】某建筑公司第一工程處，本月發(fā)生其他直接費(fèi)19000元。其中分配給1號(hào)工程12000元，2號(hào)工程7000元。賬務(wù)處理程序如以下分錄。借：工程施工——合同成本——1號(hào)工程19000

工程施工——合同成本——2號(hào)工程12000

貸：工程施工——合同成本——其他直接費(fèi)7000第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算六、其他直接費(fèi)的歸集和分配其他直接費(fèi)是指不包括在人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)而在預(yù)算定額以外，在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)、生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)及場(chǎng)地清理費(fèi)等?！纠?1—11】某建筑公司第一工程處，本月發(fā)生其他直接費(fèi)19000元。其中分配給1號(hào)工程12000元，2號(hào)工程7000元。賬務(wù)處理程序如以下分錄。借：工程施工——合同成本——1號(hào)工程19000

工程施工——合同成本——2號(hào)工程12000

貸：工程施工——合同成本——其他直接費(fèi)7000第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算七、間接費(fèi)用的歸集和分配（一）間接費(fèi)用的內(nèi)容建筑安裝工程成本中除了各項(xiàng)直接費(fèi)外，還包括企業(yè)所屬各施工單位，如工程處、施工隊(duì)、項(xiàng)目經(jīng)理部為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（二）間接費(fèi)用的歸集和分配為了歸集和分配間接費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)在“制造費(fèi)用”賬戶下進(jìn)行核算，匯總本期發(fā)生的各種間接費(fèi)用，并按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。當(dāng)間接費(fèi)用發(fā)生時(shí)計(jì)入“制造費(fèi)用”科目的借方；月末將歸集的費(fèi)用采用一定的標(biāo)準(zhǔn)全數(shù)分配，借記相應(yīng)的工程成本項(xiàng)目，貸記“制造費(fèi)用”科目，月末應(yīng)該沒(méi)有余額。第二節(jié)自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算八、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門(mén)在接到施工部門(mén)的開(kāi)工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說(shuō)明，為各該單位工程或同類工程開(kāi)設(shè)有“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。第三節(jié)發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法（1）按月結(jié)算。（2）分段結(jié)算。（3）竣工一次結(jié)算。第三節(jié)發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付各料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)科目進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”科目的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等科目的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”科目的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。第四節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第四節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。第五節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則（1）企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，也就是最終產(chǎn)品，需要單獨(dú)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)成本。（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中間產(chǎn)品，在計(jì)算土地開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)區(qū)別情況，采用不同的歸集方法第五節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本的核算二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定(1）對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；（2）對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。第五節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本的核算（二）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：1．獲得土地使用權(quán)的成本2．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3．前期工程費(fèi)4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)第五節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本的核算三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。第六節(jié)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目。對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下3種：（1）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出；（2）對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；（3）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。第六節(jié)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。第六節(jié)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。第六節(jié)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其不同情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：（1）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”科目的借方。（2）按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。第七節(jié)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算一、開(kāi)發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類地反映企業(yè)各類房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)科目，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。第七節(jié)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。（二）前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。第七節(jié)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算（四）建筑安裝工程費(fèi)（五）配套設(shè)施費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸案和核算方法。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目的借方，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。第七節(jié)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算三、房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例四、已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“庫(kù)存商品”科目。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類